Все варианты продажи квартиры, приобретенной на материнский капитал. Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал - не самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

• ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
• ст. 28 и 37 ГК РФ.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

• паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
• свидетельства о рождении малолетних детей;
• заявление от детей, достигших 14 лет;
• заявление от остальных взрослых собственников;
• свидетельство о браке;
• в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
• справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

1. кадастровый паспорт;
2. техническая документация;
3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
5. справка о цене жилья;
6. выписка из ЕГРН;
7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

• выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
• подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
• документ об отсутствии задолженности по квартплате;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
2. свидетельства о рождении детей:
3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН ;
4. разрешение опеки;
5. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств . Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать. При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант , когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.

Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.

Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.

Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.

Особенности сделки

Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.

Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.

Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.

Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.

Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.

В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.

Как действовать

Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.

Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.

Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.

Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.

Порядок получения разрешения органов опеки

Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.

У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.

Таблица 1. Перечень необходимых документов.

На приеме специалист может заверить копии самостоятельно, для этого нужно предоставить ему оригиналы.

Задача органов опеки на этапе продажи квартиры удостовериться в том, что дети получат доли в праве собственности, а жилищные условия не будут ухудшены.

Важно! Заявление рассматривается один месяц, но может быть выдано и раньше. Оформляется оно в виде решения руководителя муниципального образования и за его подписью. Действует разрешение 3 месяца. В течение месяца после регистрации сделки в органы опеки нужно представить документы, подтверждающие переход права собственности.

Квартира с обременением

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то есть через ипотечное кредитование, то она находится в залоге у банка. Обременение снимается только в случае полного погашения задолженности. До этого момента любые сделки, связанные с распоряжением залоговым имуществом, без разрешения банка запрещены.

Причем материнские средства могли быть использованы на или же на .

Помимо разрешения от органов опеки родители должны получить письменное согласие банка на продажу обремененной квартиры.

Основная задача – найти покупателя, готового приобрести такую квартиру и принять на себя обязательства по погашению задолженности.

Получив письменное разрешение залогодержателя, происходит следующее:

• покупатель переводит на счет банка деньги, достаточные для первоначального взноса;
• кредитный договор перезаключается с покупателем, последний принимает на себя обязательства по погашению задолженности;
• покупатель отдает долг банку, снимает обременение и оформляет квартиру на себя.

Продавец по такой сделке освобождается от финансовых обязательств.

Обратите внимание! При продаже ипотечной квартиры семья потеряет в цене, поскольку стоимость такой недвижимости ниже рыночной.

Квартира без обременения

Продать необремененную квартиру значительно легче: не нужно получать дополнительных разрешений, достаточно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив , в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.

Обратите внимание! Родителям нужно помнить о регистрации детей по новому месту жительства. Ставить на учет по месту жительства рекомендуется одновременно с проведением сделок купли-продажи.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям

По общему правилу продать квартиру без выделения долей детям нельзя. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, а, скорее всего, предложат соблюсти установленный порядок. Однако следует учитывать особенности ситуации.

Если квартира приобреталась за счет кредита и находится в залоге у банка, родители составляют нотариальное обязательство о выделении долей в течение полугода с момента снятия обременения. В таком случае продажа недвижимости до момента распределения долей допускается.

Родители должны произвести выделение «детских» долей в праве собственности на приобретаемую недвижимость, которая должна быть не хуже отчуждаемой. Для этого они предоставляют оригинал предварительного договора купли-продажи, в котором доли распределены на всех членов семьи, включая детей.

При продаже квартиры в связи с лечением тяжелобольного ребенка также допускается не делить право собственности на доли. Но от родителей потребуется подтверждение целевого использования полученных средств. Для этого подойдет заключение комиссии о диагнозе и рекомендуемом лечении, договор с медицинской организацией на лечение или операцию либо иные медицинские документы.

Налогообложение

Согласно Налоговому кодексу доходы, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход. Исключение составляет имущество, находящееся в собственности более 5 лет. Данный срок был увеличен, ранее он составлял 3 года. Поэтому если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то в ее отношении действует срок, равный 3 года, для приобретений, совершенных позже указанной даты, применяется пятилетний срок.

Указанные периоды владений следует учитывать при продаже недвижимости и в случае необходимости подавать декларации в налоговый орган, расположенный по месту регистрации.

Собственникам следует помнить, что они могут воспользоваться вычетами, предусмотренными законодательством, и подходящими под ситуацию.

Риски для покупателей

Для покупателя квартиры риск заключается в несоблюдении порядка выделения долей на детей. Если родители решили продать жилье, приобретенное на средства семейного капитала, до момента выделения долей, то такая сделка может быть оспорена в суде.

Если суд решит, что родители нарушили установленный порядок, то купля-продажа будет признана недействительной: недвижимость вернется прежним владельцам, а они, в свою очередь, возвращают полученные деньги.

Продать жилье, приобретенное на средства материнского капитала, можно. Для этого придется соблюсти все процедуры согласования и получить необходимые разрешения.

Дополнительная информация по теме в видео:

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
22 августа 2017 .

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата. Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

• переезд в другую страну (город);
• острая нехватка средств;
• смерть одного из кормильцев;
• переезд в другое существующее жильё;
• проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
• покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Что такое закладная на квартиру при ипотеке?

В любой из них первостепенно получение разрешения на продажу от органов опеки.

1. Нужно в покупаемой недвижимости предоставить ребёнку (детям), не достигшему 18-ти лет, долю эквивалентную его части в продаваемой недвижимости. В данной ситуации требуется найти покупателя на текущее жильё, и продавца (или застройщика) на приобретаемое. Заключить с ними одновременно два первоначальных договора. Предоставить их в органы опеки для получения ответа.

Внимание! Чтобы не оказаться должным, следует прописать в договоре, что предполагаемые покупатель и продавец не будут требовать денежной компенсации в случае отказа органов опеки.

1. Требуется открыть счета каждому несовершеннолетнему ребёнку и перечислить на них деньги за прописанную в договоре долю квартиры. Справка об оценке, в данной ситуации, не требуется, стоимость любой части имущества прописана в договоре. В опеку нужно принести не справку из банка, а выписку из договора, где прописывается сумма, которую должен получить ребёнок на счёт.
2. Если у родителей имеется ещё одно жильё, детей можно оформить в нём. Каждому ребёнку должна предоставляться доля имущества, которая соответствует по условиям проживания и квадратуре предыдущей доли.

Внимание! Органы опеки имеют право проверить состояние предполагаемых жилищных условий. При неудовлетворении соответственных условий для детей, предполагаемая сделка может не состояться.

Перечень документов

При подаче заявления для продажи квартиры под материнский капитал требуются такие документы:

• заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
• оригинал свидетельства о браке или разводе;
• свидетельство о рождении ребёнка (детей);
• паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
• справки на предполагаемое имущество;
• справка с указанием оценочной стоимости жилья;
• справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
• если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
• если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

После выдачи одобрения органами опеки, есть условие – разрешение на продажу недвижимости выдаётся на 3 месяца. Следовательно, договор купли-продажи обязан быть предоставлен в течение 3-х месяцев со дня получения разрешения. В противном случае придётся вновь подавать запрос в службу опеки.

Важно! Если рискнуть обойти службу опеки и заключить договор купли-продажи без разрешающих документов – сделка рано или поздно будет аннулирована.

Продажа квартиры, приобретённой в ипотеку

Условия продажи квартиры купленной в ипотеку под материнский капитал ещё более тяжёлый. Как при продаже квартиры без ипотеки, первостепенно получение разрешения органов опеки.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Возможна ли продажа неприватизированной квартиры?

Бывает, что человек оформляет ипотечный кредит на недвижимость и платит первый взнос или продолжает выплачивать основной долг с помощью материнского капитала.

В какой-то момент ему нужно продать это жильё. Здесь выплывает проблема – квартира находится в залоге у банка, так называемая «обременённая» жилая площадь. И до тех пор, пока человек не погасит ипотечный долг, её продать нельзя. Эта запутанная ситуация решаема. Существует несколько вариантов.

Первый вариант продажи квартиры взятой в ипотеку с материнским капиталом: продать квартиру человеку, который будет знать, что она под залогом, и оплатит остаток суммы долга за вас.

Внимание! Это возможно, если в договоре между владельцем и банком не прописаны ограничения на этот счёт. Чаще всего они есть и действительны первые пару лет.

Оформление договора купли-продажи

Продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи. Последний выплачивает банку остаток долга по ипотеке. Далее с жилой площади снимается обременение. Это регистрируется в Россреестре. Покупатель официально признаётся владельцем. Если недвижимое имущество продавалось дороже цены долга по ипотеке, остаток перечисляется прежнему хозяину.

Второй вариант – ипотечный кредит полностью переоформляется на покупателя, и за ним закрепляется право собственности на обременённое имущество. Он становится ответчиком по заёму.

Третий вариант – в большинстве случаев, после разрешения опеки, процесс происходит таким образом – продавец берёт письменное разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Определяет её стоимость, объём долга и ищет покупателя. После того как последний найден, он передаёт деньги продавцу, который отдаёт долг по ипотеке банку. Далее, сделка регистрируется в Росреестре и недвижимость переходит во владения покупателя.

Подводные камни

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Стоит ли продавать квартиру, купленную по материнскому капиталу, это личное дело каждого. В жизни бывают вынуждающие ситуации. Можно оформить ипотеку, и через время не иметь возможности её выплачивать. В таком случае лучше продать жильё. Долг оплатит новый владелец. Это лучше чем, после накопления большой суммы задолженности, квартиру заберёт банк, выставит на аукцион, и продаст за бесценок. Задолженность перед банком останется почти та же, только квартиры не будет.

Купленную на материнский капитал. Данный процесс имеет огромное количество особенностей и нюансов. Ведь подобная процедура обязывает родителей выделять всем членам семьи доли в приобретенной недвижимости. Соответственно, если не подготовиться к процессу продажи данной квартиры, могут возникнуть проблемы. Вплоть до аннулирования проведенной сделки. Какие особенности и нюансы придется учитывать?

Есть ли возможность?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Есть ли такая возможность у граждан? Именно выяснением ответа на второй вопрос рекомендуется заняться в первую очередь.

Дело в том, что теоретически продать купленную недвижимость можно. Даже если был использован материнский капитал. На практике люди не особо часто прибегают к данной мере. Придется изрядно постараться. Соответственно, можно задуматься над продажей. Но только после предварительной подготовки. С чем придется столкнуться продавцам и покупателям? Что считается важным для успешного проведения сделки?

Ипотека и продажа

Обратить внимание необходимо на следующий факт: сейчас большая часть недвижимости покупается в ипотеку. Причем с использованием материнского капитала. Продавать такую собственность можно, но с определенными проблемами. Квартиру, купленную по ипотеке с использованием капитала матери, продать сложнее, чем недвижимость без ипотечного кредитования. Особенно если новое жилье приобретается аналогичным образом.

Почему так происходит? Дело в том, что в недвижимости придется выделить доли детям. Если кредит не выплачивается вовремя, квартира должна выставляться для дальнейшей ее реализации. А когда речь идет о еще недостроенном доме, то фактически доли несовершеннолетним выделить нельзя. Проблема эта решаема. Родителям придется оставить у нотариуса заверение о том, что в течение полугода с момента возможности использования жилья или окончания платежей по ипотеке несовершеннолетним детям обязательно выделят доли в квартире.

Высокие риски

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Стоит запомнить, что стоимость подобной недвижимости не должна быть слишком высокой. Ведь органы опеки всегда защищают интересы несовершеннолетних детей. Для покупателей приобретение подобной недвижимости - это огромный риск.

Например, в случае аннулирования сделки придется отдавать купленную недвижимость. И деньги, которые были уплачены продавцу, тоже. То есть необходимо будет восстановить ситуацию так, словно сделки и не было вовсе.

Следует также отметить, что в течение трех лет после достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд для признания сделки недействительной ввиду отсутствия законно выделенной доли в квартире. Это огромный риск для покупателей. Именно из-за этого придется не только соблюдать все установленные правила (о них будет рассказано далее), но и не завышать цену на недвижимость. Иначе покупателей попросту невозможно будет найти.

Спрашиваем разрешение

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, при разводе или в удачном браке? На самом деле при правильной подготовке ничего опасного в сделке нет. Главное, учитывать российское законодательство. Чтобы продать жилье, необходимо обратиться в органы опеки. Они выдают специальное разрешение. Без него невозможно осуществить продажу недвижимости, где в принципе выделена доля детям. Соответственно, именно с этого процесса необходимо начинать весь процесс.

Добро на продажу имущества детей может быть получено после обращения родителей в соответствующую инстанцию по месту жительства несовершеннолетних. Законные представители подают заявление установленного образца, в котором сообщают о планах продажи недвижимости. Далее органы опеки беседуют с родителями и всеми несовершеннолетними, которым уже есть 14 лет.

Как только этот этап пройден, работники службы должны удостовериться, что дети не будут ущемлены в правах. Если планируется продать недвижимость для того, чтобы улучшить качество жизни, никаких проблем не будет. В противном случае необходимо доказать, что у ребенка будет в собственности доля, которая окажется не меньше той, что была выделена в продаваемой недвижимости. Соответственно, необходимо сразу проводить сделку и по продаже, и по покупке жилья.

Как только органы опеки дадут согласие на осуществление операции, можно проводить ее. Без разрешения, как уже было сказано, ни один добросовестный покупатель не согласится на сделку. Обычно соответствующий документ выдается через 2 недели после того, как органы убеждаются в отсутствии нарушений интересов детей.

Документы для органов опеки

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Как уже было сказано, первый этап - обращение в органы опеки. Но желательно вместе с этим выставить объявление о продаже и искать новую квартиру. Этот прием ускорит процесс.

Какие документы требуется предоставить при подаче заявления установленного образца? Родители приносят:

1. Свидетельство о браке/разводе.
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Паспорта (свои и детей после 14-летия).
4. Справки на покупаемую недвижимость.
5. Документы на продаваемую собственность (свидетельство о правах собственности).

Без предпоследнего пункта иногда можно обойтись. Сделать это представляется возможным, если:

• Родители у нотариуса оформили документ, обещающий выделить доли детям в будущем.
• Есть иное жилье, в котором несовершеннолетним выделят часть собственности.
• Планируется перевести деньги на счета детям (требуется доказательство).

Соответственно, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Продажа недвижимости имеет всего несколько путей реализации в данной ситуации. Какие именно?

Способы продажи

Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:

1. Продать, покупая новую квартиру (2 сделки проводятся одновременно).
2. Осуществить обмен недвижимостью.
3. Провести сделку купли-продажи для строительства дома (крайне трудный способ).
4. Продать квартиру с последующим переводом средств на счет детям.

Больше никаких вариантов не дано. Продажа недвижимости с целью получения денежных средств "на жизнь" или на любые другие цели не не может иметь места. Такие сделки будут признаны недействительными.

Если есть квартира?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.

В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:

• Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
• Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
• Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.

Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).

Для дома

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом? Сделать это не так просто. Обменять недвижимость в данной ситуации проще. Достаточно просто представить документы в органы опеки, которые подтверждают соответствие жилищных условий санитарным нормам и качество материалов, из которых построено здание. А вот с продажей будет труднее. Как уже было сказано, можно попытаться действовать через нотариуса. У него пишется бумага, согласно которой детям будут выделены доли в строящемся жилье не ранее чем через 6 месяцев с момента окончания постройки.

Без выделения долей

Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост - никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение - выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире.

Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная - например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.

Покупка другой недвижимости

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую? Об этом уже было сказано ранее. Но существует еще несколько нюансов в данном процессе:

1. Приобретаемая недвижимость должна быть аналогичной или большей площади, чем та, в которой использовался мат. капитал.
2. Жилищные условия в недвижимости улучшаются или остаются прежними.
3. Доли выделяются детям не менее тех, что были раньше.

Приобретение квартиры меньшей площади возможно лишь изредка. Но при этом доли несовершеннолетних должны быть аналогичны тем, что были ранее. Собственность иных хозяев (например, родителей) при подобных обстоятельствах может уменьшаться.

Как действовать продавцам?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без опеки? Никак. Сделка попросту не будет признана действительной. Только если обманывать покупателей. Это нечестно. Продажа недвижимости может проводиться:

• самостоятельно;
• при помощи риелторских контор.

Второй вариант развития событий на практике встречается чаще. Соответственно, алгоритм действий будет следующим:

1. Продавец готовит документы на квартиру и обращается с ними к риелторам.
2. Разыскивается покупатель, квартира для покупки.
3. Родители обращаются в органы опеки и получают разрешение на сделку.
4. Посредством риелторской конторы регистрируется процесс купли-продажи с выделением долей детям.
5. Собственники получают свидетельства о правах на недвижимость.

Ничего трудного. Проблемы возникают именно из-за того, что органы опеки не позволяют отложить приобретение нового жилья на будущее. Варианты продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, не слишком отличаются от аналогичной сделки с обычной недвижимостью.

О документах

Понятно, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. А какие документы нужны для сделки? Среди бумаг, которые предоставляются нотариусу или риелторской конторе, выделяют: свидетельства о правах собственности, кадастровый паспорт на квартиру, выписку из БТИ и домовой книги, удостоверения личности (паспорта) сторон, свидетельства о рождении всех детей, разрешение органов опеки на сделку, справку из ЕГРП, договор купли-продажи, технических паспорт квартиры, выписку из лицевого счета.

Многих интересует, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием средств материнского капитала. Действующее законодательство позволяет это сделать, но необходимо соблюсти несколько важных моментов, которые увеличивают время совершения сделки. Более подробно об этом указано в данной статье.

О возможности продать жилье, которое покупалось с использованием материнского капитала, сказано в следующих законах:

1. Жилищный Кодекс РФ.
2. Семейный Кодекс РФ.
3. Гражданский Кодекс РФ.

Здесь указаны все нюансы, которые необходимо соблюдать во время выставления на продажу такого объекта недвижимости.

Важно! Даже если жилье находится в обременении у банка, его возможно продать. Но в этом случае потребуется дополнительно получить разрешение от кредитора на реализацию квартиры или индивидуального дома.

Зачем необходимо обращаться в службу опеки

По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте. Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение. Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.

После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.

Важно! При выделении детям долей необходимо помнить, что при продаже объекта потребуется предоставить аналогичную или большую долю в новой квартире. Поэтому многие дают детям на первоначальном этапе минимальную площадь. Это позволяет решить проблемы в дальнейшем с возможным переездом.

Специалисты отдела опеки проверяют, что все юридические стороны соблюдаются и что дети не ущемлены в своих правах. Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу. Таким образом, еще до момента продажи своего жилья, вам требуется найти новый объект, куда планируете переехать.

Документы для отдела опеки

В данный отдел вам придется предоставить следующие документы:

1. Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
2. Паспорта обоих родителей.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Документы на имеющийся объект недвижимости.
5. Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
6. Свидетельство о браке.
7. Документы на приобретаемое жилье.

К документам на объект недвижимости относятся кадастровый и технический паспорт и выписка из ЕГРП. В заявлении необходимо указать, кто именно и кому выделяет жилье, какую долю и сколько это в количественном эквиваленте, а также потребуется написать полный адрес продаваемого и покупаемого объектов. Обычно в отделе опеки имеется образец, по которому необходимо писать данное заявление.

Если жилье находится в обременении

Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:

1. Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
2. Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
3. Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.

Банки обычно идут заемщикам навстречу и позволяют продать жилье. Для этого необходимо написать соответствующее заявление на имя начальника отделения банка. Оно будет рассматриваться в течение 30 дней. Получив согласие, возможно выходить на сделку. Данную справку от банка потребуется также приложить к документам в отдел опеки и попечительства.

Важные моменты при продаже имущества

Несмотря на отсутствие ограничений при продаже жилья, которое было приобретено за счет материнского капитала, есть несколько важных нюансов, о которых необходимо помнить.

1. С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2016 года.
2. При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Практика показывает, что срок ожидания ответа от органов опеки составляет 10-15 дней.

Видео – Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал?

Возможно ли продать жилье до выделения долей детям

Обязательство о выделении долей составляется исключительно в случаях, когда деньги из бюджета сразу перечислялись на погашение ипотечного долга. В течение 6 месяцев дети должны получить долю в квартире. Возможно осуществить сделку до выделения долей, но тогда потребуется выполнить ряд нюансов:

1. Важно соблюсти сроки и выделить необходимые квадратные метры детям уже в новом жилье до истечения 6 месяцев.
2. Требуется получить разрешение от органов опеки на совершение сделки с недвижимостью.
3. Жилье на момент продажи должно быть оформлено только на одного из родителей.
4. Нужно предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на приобретение нового жилья.

Таким образом, возможно сэкономить деньги на оформлении долей. Но все зависит от специалистов отдела опеки. Если они решат подстраховаться, то вы, вероятнее всего, получите отказ.

Особенности осуществления подобной сделки

Настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости для проведения сделок с жильем, которое приобреталось с применением материнского капитала. Дело в том, что существует много различных нюансов, о которых вы можете не знать. Специалисты выполнять все необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.

Вот некоторые особенности совершения сделок с таким жильем:

1. В новой квартире условия проживания должны быть лучше, поэтому органы опеки не разрешат переехать из города в сельскую местность или их центра на окраину города.
2. Сделка по продаже жилья должна происходить одновременно с покупкой. То есть, вы получаете залог за свое жилье и тут же отдаете первоначальный взнос за новую квартиру. Дата совершения сделки с окончательным расчетом должна быть одна и та же.
3. Если используются ипотечные средства, то стоит подстраховаться и оформить ссуду на своих родственников, так как банки неохотно кредитуют граждан во время участия детей в сделках.
4. Вместо выделения долей возможно предоставление денежной компенсации, однако для этого также требуется получить разрешение от отдела опеки и попечительства.

Вам потребуется предоставить разные пакеты документов, в зависимости от того, находится жилье в обременении или нет. Стоит рассмотреть оба варианта более подробно.

Видео – Можно ли продать квартиру купленную за материнский капитал

Продажа без обременения

В данном случае все происходит достаточно просто, так как требуется минимальный пакет документов. В частности, придется предоставить следующее:

1. Договор купли-продажи.
2. Выписка из ЕГРП.
3. Кадастровый паспорт.
4. Технический паспорт.
5. Расписка в получении первоначального взноса.
6. Одобрение со стороны специалистов отдела опеки.
7. Обязательство, если доли не выделялись заранее, а будут предоставлены в новом жилье.

После сдачи документов в Росреестр, необходимо подождать 7 дней для осуществления регистрации. Сейчас не выдают свидетельства на квартиру, вместо них используются выписки из ЕГРП. Поэтому ехать за свидетельством не надо будет. Однако настоятельно рекомендуется получить справку, свидетельствующую о переходе права собственности.

Важно! Если вы в течение 30 дней не приезжаете в Росреестр за своими документами, то они направляются в архив. Далее потребуется делать официальный запрос для их получения. Обработка запроса занимает 10 дней.

Стоит отметить, что регистрацию можно осуществить не только в Росреестре, но и через МФЦ. Однако в этом случае срок оформления жилья в собственность увеличивается на 2-3 дня.

Продажа жилья в обременении

Вам потребуется сначала получить согласие от банка на реализацию недвижимости. Далее все происходит стандартно:

1. Обращение в отдел опеки.
2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
3. Получение первоначального взноса за ваше жилье и предоставление его за новое.
4. В дату сделки вам потребуется предоставить полный пакет документов, указанный выше и справку от банка о согласии на продажу жилья.
5. Погашение ипотеки
6. Сдача документов в Росреестр.

Важно! Есть несколько способов для решения проблемы с получением разрешения от банка. Чтобы сделка произошла максимально быстро, можно предоставить другой объект недвижимости в качестве залога. Это может быть квартира родственников или друзей. Сразу после регистрации сделки вы погашаете задолженность по ипотеке и снимаете обременение. В этом случае вам не придется продавать свое жилье по цене ниже рыночной.

Стоит понимать, что приобрести жилье на первичном рынке невозможно, так как детям необходимо где-то жить. Поэтому, если вы намерены вложиться в стройку, то требуется решать данный вопрос без продажи имеющегося жилья. Одним из способов решения проблемы является оформление ипотеки. Когда дом будет сдан, вы всей семьей прописываетесь в новом жилье, выделяете там детям долю и продаете имеющуюся квартиру по рыночной цене без особых проблем. На вырученные деньги можно погасить ипотеку.

Таким образом, продажа жилья, которое было куплено на средства материнского капитала, не представляет особых проблем. Но многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к подобным сделкам, так как они требуют соблюдения дополнительных нюансов. Чтобы осуществить продажу, необходимо снижать цену на 5%-10% от рыночной.