Ставки капитализации для коммерческой недвижимости. Составляющие ставки капитализации

4 квартал 2015 года ознаменовался некоторым оживлением на рынке коммерческой недвижимости столицы. Продолжавшееся целый год падение спроса и предложения сменилось небольшим подъемом. Совокупный объем сделок с коммерческой недвижимостью в 4 квартале составил порядка одного миллиарда долларов, что значительно больше, чем в предыдущие три квартала 2015 года.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году составил около 2,6 миллиардов долларов, и этот результат стал самым плохим за последние 10 лет. Связано это с падением цен на нефть и повышенной волатильностью курса рубля. Покупатели стали гораздо осторожнее при заключении сделок, средняя сумма сделки снизилась в 2015 году почти в два раза. 90% сделок по России было заключено с московской недвижимостью - инвесторы почти перестали вкладываться в регионы.

Офисная недвижимость

Сегмент офисной недвижимости Москвы оказался наиболее устойчивым к переменчивым курсам рубля и мировому кризису. Объем поглощения офисных площадей в Москве по итогам 2015 года оказался положительным, то есть, спрос на офисы в Москве превысил предложение. Однако, это не означает, что произошел именно рост спроса - связано это со значительным снижением темпов ввода новых офисных площадей. Из-за этого к концу года снизился и показатель вакантности офисов, приблизившись к отметке 19% по всем сегментам. В связи с падением арендных ставок класс А, в котором обычно пустует больше площадей, чем в других классах, несколько выровнял свои позиции. В целом по классу А и В уровень вакантности приблизительно одинаков.

Арендные ставки офисной недвижимости в течение года практически полностью превратились в рублевые, только в классе А+ арендная плата до сих пор рассчитывается в валюте. Общий уровень ставок аренды снизился на 20% в рублевом и на 40% в долларовом эквиваленте, побив очередной исторический рекорд.

Уровень средних арендных ставок на московские офисы приведен на графике ниже:

Ставки капитализации также снизились - инвесторы готовы вкладываться в объекты с потенциальной доходностью в 10-12%.

Торговая недвижимость

Великие планы по открытию новых торговых центров в Москве и ближайших городах области не осуществились: в 2015 году было открыто только четырнадцать торговых центров общей арендопригодной площадью более 600 тыс.кв.м против заявленных 26 ТЦ площадью до 1,3 млн.кв.м. При этом, привлечение арендаторов во вновь открытые торговые центры оказалось для девелоперов задачей не из легких. Потенциальные арендаторы, перестраивая свою политику под новые рыночные условия, ищут места в «стабильных» торговых центрах с постоянным потоком покупателей, устоявшимся годами. Это дает ритейлерам некие «гарантии» по привлечению трафика.

На фоне общего падения покупательской способности и товарооборота розничных сетей на 10-15%, произошло значительное увеличение уровня вакантности торговых площадей. Он стал максимальным за десятилетие - почти 10%. Собственники крупных торговых центров утверждают, что их совокупные арендные доходы снизились на 30-50% в годовом выражении.

Уровень арендных ставок в торговом сегменте упал в рублевом эквиваленте на 20%, в долларовом - на 40%. Средний уровень арендных ставок на торговую недвижимость Москвы приведен на графике ниже:

Ставки капитализации в данном сегменте составляют от 10-12%.

Производственно-складская недвижимость

Сегмент производственно-складской недвижимости в Москве малоразвит, здесь совершается наименьшее количество сделок. Большинство вновь вводимых складских и логистических комплексов находится за пределами МКАД, что связано с большим удобством для большегрузного транспорта и большими возможностями по расширению складских территорий в связи с наличием свободной земли.

В целом рынок производственно-складской недвижимости в плане ввода новых площадей упал почти вдвое по сравнению с предыдущим годом. Зато спрос в данном сегменте значительно вырос - связано это с удешевлением цен и снижением арендных ставок объектов. Большинство новых складских площадей было приобретено крупными торговыми сетями.

Уровень вакантности в складском сегменте рекордно высок: от 9 до 9,5%. Падение уровня арендных ставок составило порядка 15% в рублевом эквиваленте, в долларовом эквиваленте ставки достигли исторического минимума - около 60 долл/кв.м в год. Средний уровень цен и арендных ставок на московском рынке представлен на графике ниже:

Уровень ставок капитализации для складской недвижимости также снизился и достиг 11-13%.

Выводы

2015 год стал для коммерческой недвижимости Москвы худшим за последние 10 лет. Снижение спроса и объемов ввода новых площадей наблюдается практически во всех сегментах рынка. Постепенно растет вакантность, а ставки капитализации снижаются.

Средний уровень цен на московскую недвижимость наглядно отражен на картинке ниже:

Прогноз на 2016 год

Аналитики расходятся в своих прогнозах на 2016 год, однако, большинство сходится во мнении, что улучшений он не принесет. При этом, часть аналитиков ждет дальнейшей стагнации, а часть утверждает, что рынок останется на уровне 2015 года.

Из основных тенденций. Намечающихся на 2016 год:

• Скорее всего, рынок аренды коммерческой недвижимости в Москве в 2016 году полностью перейдет на рубли, так как стабилизации курса национальной валюты пока не ожидается;
• Коммерческие условия договоров аренды будут становиться все более и более гибкими;
• На рынке ожидается значительное увеличение арендных каникул (до полугода), а также выполнение ремонта помещений полностью за счет арендодателя.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, скорее всего, останется на уровне 2015 года. Однако, ожидается увеличение количества сделок с крупными объектами - крупные сетевые компании в связи с общим снижением цен и арендных ставок на недвижимость будут приобретать все большее количество площадей.

Аналитическая группа ООО «Максилайн»

По данным нового исследования рынка складской недвижимости компании CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, 2015 год стал ключевым с позиции кардинального изменения условий работы для всех участников складского рынка. Дисбаланс спроса и предложения сформировал уровень вакансии, характерный для зрелых рынков, что привело к существенному снижению ставок, которые отсекли несистемных девелоперов по критерию эффективности. Это находит отражение, в первую очередь, в объеме спекулятивного девелопмента. В целом, в стадии строительства на 2016 год анонсировано 686 тыс. кв. м, половина из которых строится под клиентов.

Предложение

В 2015 году совокупный объем строительства составил 694 тыс. кв. м, что на 57% ниже объемов 2014 года. В IV кв. 2015 г был введен всего один объект (10 000 кв. м), построенный под конечного пользователя. В отличие от 2014 года, в IV кв. 2015 года не было введено ни одного спекулятивного объекта. В стадии строительства на 2016 анонсировано 686 тыс. кв. м, из которых только половина доступна рынку. Например, к вводу в 2016 году заявлены распределительные центры Leroy Merlin в индустриальном парке «Южные врата» (100 000 кв. м), а также Магнит в индустриальном парке «Орудьево» (56 000 кв. м).

Спрос

Доля сделок более 30 тыс. кв. м (XXL-размера) достигла почти 50%: в течение года компании активно консолидировали площади, пользуясь выгодными условиями рынка. Этот процесс еще не завершён и продолжится в 2016 году.

Ключевые потребители - это ритейл, который аккумулировал 51% общего объема спроса. Так в 2015 году был закрыт ряд крупных сделок по аренде складов компаниями из торгового сектора: аренда компанией «Дочки-сыночки» 42 203 кв. м в складском комплексе «Логопарк Быково», расположенного в Московской области, и прямая аренда склада общей площадью 35 765 кв. м компанией «ОБИ» в современном складском комплексе класса А+, «Логопарк Север-2» в Солнечногорском районе Московской области.

Несмотря на геополитическую ситуацию, доля иностранных компаний в объеме спроса сохраняется на привычном уровне около 30%.

Структура спроса по бизнес-сектору, 2015 г., тыс. кв. м

Источник:

Свободные площади

По итогам 2015 года вакансия сохраняется на уровне 1 млн кв. м.

Совокупный объём свободных площадей по итогам IV квартала составил 1,07 млн. кв. м или 11,2% от объёма предложения в Московской области. Прирост доли свободных площадей оказался незначительным, составив всего 0,27 п.п.

Коммерческие условия

Средняя арендная ставка в 2016 году сохранится на уровне конца IV кв. 2015 года и составит 4 200-4 500 руб/кв. м год.

Средняя цена продажи новых зданий сохранится на уровне 40-45 тыс. руб.

Индексация арендной ставки в 2015 году устанавливалась от фиксированного базового размера и, как правило, равнялась индексу потребительских цен для рублевых договоров, но не более 10%.

Основные тенденции рынка в 2016 году

По прогнозам CBRE, основополагающую роль в формировании трендов 2016 года будет играть спрос, причем важным фактором влияния на рынок будет являться не только его абсолютный объем, но и его структура.

Объём сделок в 2016 году ожидается на уровне 1 млн. кв. м, из которых порядка 400-500 тыс. кв. м будут вызваны ростом рынка, остальные сделки будут представлять оптимизацию уже занятых складских площадей.

Ритейл, как главный потребитель складских площадей, продолжит тренд на консолидацию логистических платформ, поскольку потенциал для заключения крупных сделок еще не исчерпан.

Девелопмент уже в 2015 году оказался в жестких требованиях, обусловленных текущим уровнем арендных ставок. В 2016 году продолжится движение по снижению себестоимости и повышению эффективности строительства, что будет снижать объемы спекулятивного строительства. В целом, потенциальный объем ввода 2016 года составляет 600-700 тыс. кв. м.

Объем вакансии продолжит плавное снижение, но ее показатель сохранится в течение года на уровне порядка 9-10%.

Основные показатели рынка, складская недвижимость Московской области

Источник: исследования и консалтинг CBRE

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России , комментирует:
«Итоги 2015 года продемонстрировали повышенную деловую активность на рынке, что, безусловно, является позитивным сигналом. В течение года спрос был очень активным, его результаты сопоставимы с историческим максимумом 2013 года на уровне 1,2 млн. кв. м. С позиции рынка эта ситуация означает, что бизнес, имея опыт прохождения кризисов, в текущей ситуации грамотно использует открывшиеся возможности рынка и консолидирует логистические активы по комфортным коммерческим условиям. И этот тренд, заложенный в 2015 году, найдет свое продолжение и в текущем году. Как результат, мы прогнозируем объем сделок Московского региона 2016 года не ниже 1 млн. кв. м».

О компании CBRE:
Компания CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG) со штаб-квартирой в Лос-Анджелесе входит в рейтинги Fortune 500 и S&P 500 и является крупнейшей компанией в мире, оказывающей услуги в сфере коммерческой недвижимости (по размеру годового оборота в 2014 году). Компания насчитывает более 70 000 сотрудников в более чем 400 офисах (исключая аффилированные компании) и оказывает услуги владельцам недвижимости, инвесторам и арендаторам по всему миру. CBRE предлагает своим клиентам разработку стратегии, услуги по продаже и сдаче в аренду; управление недвижимостью и проектами; привлечение кредитования; услуги по оценке; услуги по девелопменту; управление инвестициями; исследования рынка и консалтинговые услуги. Более подробную информацию Вы можете получить, посетив наши сайты: www.cbre.ru и www.rentnow.ru

Источник - пресс-служба CBRE

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом :

,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Ставка капитализации - параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

Ставка капитализации: сущность, правила применения

Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации - тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

Знание процента будущей прибыли позволяет :

Быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

Сравнить параметры разных объектов недвижимости;

Оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

Ставка капитализации - параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

Правила применения ставки капитализации:

1. Ставка капитализации - расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

V = I/R,

где V - цена, заплаченная за объект сделки;

R - ставка капитализации;

I - доход, который можно получить от покупки.

При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

R = I/V.

Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

Рыночных данных;

Уже имеющихся показателей.

После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

1. Операционные - отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

2. Фиксированные - выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры - результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

4. Уменьшение ставок капитализации - явный признак стагнации рынка.

5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

6. Ставка капитализации - параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш