Наем социального использования. Особенности найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Глава 8.1. Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования

Статья 91.1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

4. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

5. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

6. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 91.2. Наймодатель по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

2. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.

3. Организация, уполномоченная собственником жилого помещения выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не может передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию полномочия на заключение данных договоров.

4. Контроль за соблюдением организацией, уполномоченной собственником жилых помещений выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, обязательных требований, установленных настоящим Кодексом к заключению и исполнению данных договоров, осуществляется этим собственником. Указанный контроль осуществляется в порядке, установленном собственником жилых помещений или договором этого собственника с наймодателем жилых помещений.

Статья 91.3. Наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с частью 2 настоящей статьи;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

2. Указанный в пункте 1 части 1 настоящей статьи максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

3. Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Статья 91.4. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и данным договором.

Статья 91.5. Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Статья 91.6. Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

2. Указанный в части 1 настоящей статьи срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи, частью 2 статьи 91.9 или в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Статья 91.7. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

3. Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Статья 91.8. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные частями 2 и 4 статьи 69 настоящего Кодекса.

Статья 91.9. Право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

2. Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 настоящей статьи, имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.

Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:

1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;
4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 настоящего Кодекса.

4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

5. Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 настоящей статьи.

6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Статья 91.11. Сохранение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилое помещение, изменении наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

Статья 91.12. Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

(введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.

Новый вид договора найма жилого помещения в фонде социального использования

Необходимость решения жилищной проблемы подталкивает отечественного законодателя искать все новые формы реализации права на жилище. Статистика показывает, что ежегодно с 2000 года количество семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия, не превышает 9 %. На конец 2012 года по данным Росстата на учете в качестве нуждающихся стояли 2748 тыс. семей. Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия в 2012 году составляет 186 тыс., это всего 7% от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся.
С целью решения проблемы обеспечения жильем, для стимулирования жилищного строительства и развития рынка арендного жилья был принят Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ (далее – ФЗ N 217) , который на федеральном уровне закрепил некоммерческий наем жилья. Можно сказать, что этот закон – один из совокупности актов в жилищной политике государства. Федеральный закон N 217 принят во исполнение Указа Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» , где предусматривается формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Кроме того с 2005 года идет Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». Можно сказать, что названный федеральный закон – также способ повышения доступности жилья.
Раздел III.1 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) , введенный Федеральным законом N 217, назван «Наем жилого помещения жилищного фонда социального использования». Возможно, данный институт назван не очень удачно, поскольку велика вероятность смешения с социальным наймом. Хотя можно предположить, что таким образом законодатель хотел отметить общественно полезную направленность данного института. Далее в статье наряду с нормативным наименованием данного института и договора будет использовано наименование «некоммерческий наем». По отношению к домам, где жилые помещения предназначены для сдачи по договору некоммерческого найма, в печати встречается также наименование «арендный дом» или «доходный дом» (по аналогии с доходными домами, известными в истории России). Последнее представляется недостаточно точным, поскольку не отражает социальную цель использования подобного жилья.
Новый договор некоммерческого найма занял промежуточное положение между наймом социальным и коммерческим. Однако для наиболее полного понимания места нововведенного договора среди уже существующих договоров найма жилого помещения необходимо их сравнение.
Наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть как публичное образование, так и частное лицо. Однако если собственником наемного дома может быть и физическое лицо, то наймодателем может быть только организация (ст. 91.2 ЖК РФ). Это одна из характеристик данного договора, которая дает основания поместить его между социальным наймом, где жилые помещения принадлежат государству или муниципалитету, и коммерческим наймом частных лиц.

Важно отметить, что законодатель стремится создать именно фонд арендного жилья и не нацелен на разделение этого фонда между множеством собственников. Эту же цель преследует норма о том, что наемный дом может находиться в руках только одного собственника. Данное положение критикуется. Например, Н.Е. Сосипатрова пишет, что «трудно объяснить, почему такой дом не может возводиться и эксплуатироваться несколькими индивидуальными предпринимателями или (и) коммерческими организациями, заключившими договор о совместной деятельности. Ещё сложнее будет ответить на вопрос, который со временем возникнет в правоприменительной практике, о том, почему двое или более наследников владельца наёмного дома не могут быть сособственннками данного имущества и кто в таком случае будет иметь преимущественное право на него при разделе наследства» . Этот пробел можно решить либо путем разрешения нахождения наемного дома в собственности нескольких лиц, либо проработки преимущественного права наследования. Из цели формирования фонда арендного жилья вытекает и невозможность приватизации жилого помещения, занимаемого по договору найма в фонде социального использования, даже в случае, если наемный дом принадлежит не частному собственнику, а публично-правовому образованию.

Нацеленность данного договора на более широкий круг лиц (а по мнению Галины Хованской введение некоммерческого найма затронет «где-то 40 процентов населения Российской Федерации»), наличие определенных критериев, которым должен отвечать наниматель, отличают данный договор от договора коммерческого найма, где могут участвовать любые физические лица и юридические лица в интересах граждан. В социальном найме для нанимателей установлены жесткие критерии нуждаемости и отнесения лица к категории малоимущих. Можно сказать, что для заключения договора социального найма необходимо находиться практически на грани бедности. По договору некоммерческого найма наниматель также должен отвечать критерию нуждаемости. Несмотря на единую терминологию, данный критерий по своим характеристикам не может и не должен совпадать с критерием нуждаемости по договору социального найма. Нуждаемость в получении жилого помещения по договору некоммерческого найма будет определяться ЖК, федеральными законами, законами субъектов, актами местного самоуправления. Основным отличием от социального найма должно стать то, что критерии будут иные, чем перечисленные в ст. 51 ЖК РФ.

Что касается критерия отнесения лица к категории малоимущих, то закон прямо указывает на то, что «гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке» (ст. 91.3 ЖК РФ). И хотя законодатель попытался урегулировать объем дохода, который должен иметь наниматель для заключения договора некоммерческого найма, можно отметить пробельность и недоработанность положения, указанного в ч.2 ст. 91.3 ЖК РФ.

При оценке имущественного положения гражданина, как и в социальном найме, учитываются доход его и членов семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества. Если по договору социального найма при определении имущественного положения учитывается размер дохода за 10 лет и стоимость имущества не может превышать среднюю стоимость среднего по благоустроенности жилого помещения площадью соответствующего нормам предоставления по количеству членов семьи, то по договору некоммерческого найма доход и стоимость имущества «не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования». Здесь нет указания ни на срок приобретения, ни на качество жилого помещения, ни на его площадь. Можно предположить, что срок не должен превышать 10 лет (максимального срока договора некоммерческого найма). Редакция ст. 91.3 ЖК РФ вызывает настороженное отношение у некоторых авторов. Н.Е. Сосипатрова пишет: «Какое жилое помещение, которое не в состоянии приобрести гражданин в собственность имел в виду законодатель? Жилые помещения по размеру, степени благоустроенности, местоположению, времени постройки и другим криериям, которые влияют на цену, могут быть различными. …Таким образом, норма ч.2 ст. 91.3 ЖК РФ оставляет слишком большой простор для усмотрения правоприменителя и, видимо, должна обрести точные критерии в законодательстве субъектов РФ» .

Для получения жилого помещения по договору социального или некоммерческого найма необходимо пройти процедуру учета в качестве нуждающихся. Необходимо отметить, что право оставаться на учете для получения жилого помещения в одном муниципальном образовании по договору некоммерческого найма при выезде в другое муниципальное образование в связи с предоставлением жилого помещения по договору некоммерческого найма сохраняется, тогда как с учета для получения жилого помещения по договору социального найма при тех же условиях гражданин снимается. Данные правила расположены в ст. 56 ЖК РФ, в главе, посвященной социальному найму. Представляется целесообразным расположить норму, касающуюся некоммерческого найма, в главе 8.2 ЖК РФ, где содержатся другие нормы, регулирующие учет граждан для заключения договоров некоммерческого найма.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. В данном случае нет отличий от социального найма, но есть существенные отличия от коммерческого найма, где предметом может быть часть жилого помещения.
В отличие от социального найма договор некоммерческого найма срочный. Срочность договора некоммерческого найма обусловлена его направленностью. Получение жилья по данному договору рассматривается в качестве «буфера» для последующего приобретения жилья в собственность, поэтому максимальный срок – 10 лет. Кроме того, срочность договора должна стимулировать граждан-нанимателей к приобретению собственного жилья, т.к. в случае истечения срока новый договор может быть заключен с тем же нанимателем только в случае отсутствия иных кандидатов. Здесь видно отличие от коммерческого найма, где максимальный срок 5 лет, а также предусмотрено преимущественное право на заключение нового договора для нанимателя в долгосрочном (от 1 до 5 лет) договоре коммерческого найма.
Плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство в долгосрочной перспективе. В целом, она должна быть значительно ниже рыночной. Разработчики проекта указывают цифры за жилье площадью 42 кв.м. в зависимости от срока окупаемости от 4 до 10 тысяч рублей. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме.
Помимо доступности платы в отличие от коммерческого найма жилья, который изначально предназначен для извлечения прибыли, некоммерческий наем такой цели не ставит. Однако здесь важно упомянуть, что до половины жилых помещений в домах некоммерческого найма могут быть отведены под коммерческое использование. Однако Галина Хованская, Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству негативно оценивает этот аспект в правовом регулировании наемных домов: «Мы решаем не проблему быстрого возврата средств застройщику, а государственную задачу обеспечения жильем. Поэтому мне так не нравится схема 50 на 50. Правда в законе написано, что субъект РФ может эти 50% тоже отдать очередникам. Я считаю, что эту формулировку нужно переделать и написать, что отдавать на коммерческие цели жилье можно только в том случае, если нет очередников, нуждающихся в этом жилье. В изначальной концепции закона все 100% квартир отдавались в некоммерческий наем».
Права и обязанности сторон договора в целом схожи с договором социального найма, поэтому не перечисляя, законодатель делает отсылку к нормам, регулирующим социальный наем. Вместе с тем некоторые особенности в правовом статусе сторон усматриваются. Так, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, что, однако, может быть изменено в договоре. Кроме того наниматель в данном договоре ограничен в праве сдавать жилое помещение в поднаем и обмене. Представляется, что такие ограничения введены, чтобы свести к минимуму возможность «заработать» на социальном жилье. Нанимателю также не предоставлено право приватизировать жилое помещение, в отличие от договора социального найма.

Договор может быть расторгнут по основаниям, указанным в ст. 91.10 ЖК РФ. В целом основания схожи с социальным наймом за некоторыми исключениями. Например, по-разному будет исчисляться задолженность, являющаяся основанием для расторжения договоров.
Важным отличием от договора социального найма, где последствие в виде выселения без предоставления другого жилого помещения является санкцией за противоправное поведение нанимателя, в договоре найма жилого помещения в фонде социального использования выселение без предоставления другого жилого помещения — общее правило.
Как и для договора коммерческого найма, необходимой является регистрация обременения права собственности, возникающего на основании договора найма жилого помещения фонда социального использования.
Представляется, что данный договор будет, безусловно, востребован гражданами, что видно из сложившейся ситуации на арендном рынке. Что же может привлечь инвесторов? Целенаправленного строительства многоквартирных домов с арендными квартирами в России почти не ведется, тогда как в Северной Америке и Европе такое строительство - одна из емких ниш девелоперского бизнеса.
«Поскольку в настоящее время наемные (арендные) дома отсутствуют, реализация законопроекта связана со значительными инвестициями в строительство таких домов. Реализация долгосрочных проектов инвестирования в создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования может потребовать следующих мер государственной и (или) муниципальной поддержки:
— частичное бюджетное финансирование затрат на строительство таких домов, а также процентов по строительному кредиту в период строительства таких домов;
— бесплатное предоставление земельных участков;
— бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры;
— бесплатное предоставление типовой проектной документации;
— освобождение от налога на землю;
— использование специального режима налогообложения» .

Приводя сценарные расчеты строительства наемных домов, разработчики данного закона выделяли три основные меры государственной и муниципальной поддержки. Это «бесплатное предоставление земельных участков, софинансирование инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования за счет средств бюджета Российской Федерации и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов в размере от 1 122 до 1 445 млрд. рублей (или от 62,3 млрд. рублей до 80,2 млрд. рублей в среднем за год) в период с 2013 по 2030 гг. в зависимости от варианта доли софинансирования таких проектов за счет бюджетных средств, предоставление налоговых льгот».
Налоговые преференции могут послужить «одним из двигателей рынка арендного жилья в России» . Сегодняшний арендный рынок в большинстве представлен отдельными собственниками (гражданами, приобретшими жилье с целью сдачи внаем), которые уклоняются от налоговых отчислений. С другой стороны, государство, заинтересованное не только в получении налоговых отчислений, но и в структурном развитии рынка арендного жилья, может предложить определенные налоговые послабления для данного бизнеса, если он будет поставлен на поток. Подобные предложения уже неоднократно обсуждались на нескольких уровнях власти и касаются, как НДС, так и налога на прибыль. В любом случае, такая инициатива может вызвать взрывной эффект на рынке арендного жилья, так как неприемлемая на сегодняшний день доходность 4–6% может вырасти до 7–9%, что уже сопоставимо с доходностью по коммерческой недвижимости, которая является приемлемой для большинства девелоперов и инвесторов.

В целом в 2015 — 2030 гг. реализация таких мер государственной и (или) муниципальной поддержки позволит решить жилищную проблему, как минимум, 1 815 тыс. семей. Более 57 тыс. семей смогут улучшить свои жилищные условия при помощи некоммерческого найма жилых помещений уже в 2015 году.

Таким образом, если со стороны нанимателя интерес в наемном жилье по цене ниже рыночной очевиден, то для потенциальных наймодателей он может быть несколько сомнительным, и есть разумная вероятность, что застройщики будут достаточно активны даже при условии наличии льготного режима. Могут возникнуть вопросы с качеством и обслуживанием вновь выстроенных домов.
Если в мире уже давно действует отлаженная система найма жилья, предназначенного для нуждающихся граждан. Например, во Франции, в настоящее время жилье с низкой платой составляет там примерно половину рынка аренды (46% в 2006 году). Россия только делает первые шаги в данной сфере, однако уже сейчас есть позитивный опыт. В Минске состоялась V международная конференция «Аренда жилой недвижимости». В качестве успешного примера в решении вопроса развития арендного жилья участникам конференции был представлен опыт Югры в строительстве наемных домов. В Югре уже сделаны первые шаги по поддержке инвестпроектов строительства доходных домов. Так, в 2013 году в автономном округе принят закон о полном освобождении от уплаты налога на имущество организаций, реализующих проекты по развитию рынка доступного арендного жилья. Инвестором строительства выступило Ипотечное агентство Югры. В настоящее время Агентство реализует еще три проекта по возведению наемных домов – два жилых дома в Сургуте и дом в Ханты-Мансийске. В начале октября 2014 года в Нефтеюганске началось заселение первого арендного дома в автономном округе, построенного в рамках региональной программы развития рынка доступного арендного жилья.
«Основная задача – показать инвесторам уже готовый продукт, что в него можно вкладывать деньги, ведь для них важна доходность, которую можно получить в долгосрочной перспективе. Главные клиенты – бюджетники – учителя, врачи, воспитатели. В доходных домах они будут снимать квартиру с мебелью и платить за аренду жилья, коммунальные услуги. Цена при этом в разных городах будет различная, а плата будет зависеть от среднемесячной зарплаты в муниципалитете. Второй этап – 2016-2020 годы – ежегодное строительство около 50 тысяч квадратных метров жилья».
Подводя итог, стоит отметить, что законодательное нововведение – безусловный шаг к решению жилищной проблемы России. Но тем не менее, сейчас многое зависит от развития подзаконного регулирования и нормотворчества на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. К тому же для того, чтобы говорить об устойчивости новых отношений должно пройти еще некоторое время, ведь пока имеется только единичный практический опыт в этой сфере.

Подготовлено младшим юристом компании Нарушевой Натальей Владимировной

1. По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона – лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 настоящего Кодекса (наймодатель), обязуется передать другой стороне – гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 настоящего Кодекса, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
2. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.
4. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
5. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.
6. Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 91.2. Наймодатель по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

1. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
2. Наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.
3. Организация, уполномоченная собственником жилого помещения выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не может передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию полномочия на заключение данных договоров.
4. Контроль за соблюдением организацией, уполномоченной собственником жилых помещений выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, обязательных требований, установленных настоящим Кодексом к заключению и исполнению данных договоров, осуществляется этим собственником. Указанный контроль осуществляется в порядке, установленном собственником жилых помещений или договором этого собственника с наймодателем жилых помещений.

Статья 91.3. Наниматель по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

1. Жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с частью 2 настоящей статьи;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
2. Указанный в пункте 1 части 1 настоящей статьи максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.
3. Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Статья 91.4. Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Статья 91.5. Предмет договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Статья 91.6. Срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.
2. Указанный в части 1 настоящей статьи срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи, частью 2 статьи 91.9 или в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса.
3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Статья 91.7. Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

1. Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности, предусмотренные частью 2 статьи 61, статьей 65, пунктами 1, 3 и 5 части 1, частью 2, пунктами 1 – 3, 5 и 6 части 3, частью 4 статьи 67, статьями 70, 71 и 80 настоящего Кодекса, а также несут ответственность, предусмотренную статьями 66 и 68 настоящего Кодекса.
2. Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.
3. Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.

Статья 91.8. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относятся постоянно проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.
2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные частями 2 и 4 статьи 69 настоящего Кодекса.

Статья 91.9. Право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок

1. По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 91.3 настоящего Кодекса или в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса.
2. Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 настоящей статьи, имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.

Статья 91.10. Расторжение и прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

1. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.
3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:
1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в части 2 статьи 91.9 настоящего Кодекса;
4) указанном в пункте 2, или пункте 3, или пункте 4 части 4 статьи 83 настоящего Кодекса.
4. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
5. Если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным частью 1 статьи 91.3 или в соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в пункте 3 части 3 настоящей статьи.
6. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Статья 91.11. Сохранение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при переходе прав на жилое помещение, изменении наймодателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Статья 91.12. Выселение граждан из жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Изменения в Жилищном кодексе, внесенные Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ дал возможность гражданам, не относящимся к малоимущим, но не имеющим средств для приобретения жилья в собственность, быть обеспеченными жилыми помещениями в наемных домах. Наемным домом признается здание которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование (ч.1 ст. 91 16 ЖК). Такие дома могут быть не только в публичной собственности, но и в частной собственности (ч. 3 ст. 19, ч. 1 п. 2 ст. 91 2 ЖК), но по цели использования они относятся к жилищному фонду социального использования. Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, находящегося в публичной собственности или частной собственности может быть оказана государственная, муниципальная и (или) иная поддержка (ч. 1, 2 ст. 91 и ЖК) на условиях и в порядке, предусмотренных настоящей статей.

Жилые помещения в наемных домах по цели использования могут быть двух видов: жилые помещения социального использования, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений; и жилые помещения в наемных домах коммерческого использования, предоставляемых по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 96™ ЖК).

Заключение иных видов договоров в наемных домах законодатель не допускает так же как не допускает и сдачу в наем комнат (части квартир) в наемных домах (ч. 3 ст. 96 16 ЖК).

Претендовать на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования могут российские граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, которые не относятся к малоимущим, но доход которых не позволяет им купить квартиру по рыночным ценам (даже с помощью льготных кредитов).

Определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования относится к полномочиям органов государственной власти РФ (п. 6 1 ст. 12 ЖК).

Обязательной стадией предоставления жилых помещений в наемных домах по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (в дальнейшем изложении - по договору некоммерческого найма) является учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ч. 1 ст. 91 3 ЖК).

Порядок учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам некоммерческого найма, устанавливается нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ (ч. 4 ст. 91 13 ЖК).

При этом наймодатель вправе прекратить прием заявлений, если их количество достигло количество жилых помещений, имеющихся у наймодателя, т.е. пока они есть или будут построены в ближайшие время. Это правило, установленное ч. 3 ст. 91 14 ЖК, предусмотрено, чтобы не создавать новой очереди за квартирами по договорам некоммерческого найма. Принятие на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений некоммерческого найма возможно по основания, предусмотренным ЖК и др. нормативными актами (ч. 1 ст. 9 Г 3 ЖК). При том обязательным условием принятия на квартирный учет является то, что доход гражданина и совместно проживающих с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Основания принятия на квартирный учет в настоящее время определены ст. 51 ЖК. Очевидно, что для некоммерческого найма критерии некоторых оснований для принятия на квартирный учет должны быть повышены. Принятие на учет граждан для заключения договора некоммерческого найма жилого помещения осуществляется на основании заявления гражданина с приложением необходимых документов, подтверждающих условия и основания принятия на квартирный учет. Как правило документы подаются по месту жительства гражданина, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, могут быть поданы и не по месту их жительства. Наймодатель вправе отказать в приеме заявления по основаниям, установленным ч. 1 ст. 91 14 ЖК; такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

По общему правилу жилые помещения по договорам некоммерческого найма предоставляются в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания и неподлежащими ремонту и реконструкции; а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 57 ЖК; ч. 2 ст. 91 15 ЖК).

Для заключения договора некоммерческого найма гражданин должен представить наймодателю решение о принятии на учет и документ подтверждающий доход, не дающий возможность купить нежилое помещение. У наймодателя должен быть документ, подтверждающий цель использования здания в качестве наемного дама социального использования.

Жилое помещение, предоставляемое по договору, по размеру общей площади на одного человека, устанавливается органом местного самоуправления. Зависеть это будет от числа желающих заключить договор некоммерческого найма и количества построенных наемных домов в данной местности, но не менее нормы предоставления, с учетов ст. 58 ЖК, т.е. должны учитываться интересы граждан с точки зрения недопущения вселения в одну комнату разнополых граждан, за исключением супругов. Но если они согласны, такое вселение возможно. Гражданин может быть согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления (о чем он должен указать в заявлении), но предоставляемое жилье не должно быть менее учетной (ч. 3 ст. 91 15 ЖК).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору (ч. 5 ст. 91 1 ЖК).

Понятие договора определяется как соглашение, по которому наймодатель обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и использование для проживания в нем (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Существенными условиями договора являются предмет, цена, срок. Предметом договора может быть лишь отдельная квартира или дом.

Договор может быть краткосрочным (не менее 1 года) или долгосрочным (не более чем 10 лет).

Наниматель вправе возобновить его на новый срок, если продолжает оставаться нуждающимся в жилье и его доход не дает возможность купить квартиру (дом).

Наравне с нанимателем право пользования жилым помещением имеют и члены его семьи. К ним относятся те же лица, что и по договору социального найма: супруг нанимателя, его дети, родители, но при условии, что они постоянно (в отличие от ст. 69 ЖК) совместно проживают с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи. Ведения общего хозяйства с нанимателем (как по договору социального найма) не требуется. Члены семьи обязательно должны быть указаны в договоре; они имеют равные права и несут равные обязанности с нанимателем.

Права и обязанности сторон по договору определяются ЖК (гл. 8 - социальный наем жилого помещения), за некоторыми исключениями, связанными с особенностями договора некоммерческого найма: его целевым назначением, срочностью и др. Так, наниматель не вправе обменять занимаемое жилое помещение на другое, не в праве сдавать все и часть жилого помещений в поднаем или в безвозмездное пользование, но вселение временных жильцов ему не запрещено (ст. 91 7 ЖК).

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность у него возникает с момента заключения договора (п. 1 1 ч. 2 ст. 153 ЖК), структура платежей за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещение (плату за наем);
2) плату за коммунальные услуги.

В договоре может быть установлено, что внесение нанимателем платы за все коммунальные услуги возможно не наймодателю, а ресурсоснабжающим организациям (ч. 4 1 ст. 155 ЖК).

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК).

Плата за наем жилого помещения в наемных домах включает в себя:

а) возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
б) расходы, связанные с содержанием текущим ремонтом дома, иные расходы.

Наймодатель имеет право изменять размер платы за наем, но не чаще чем один раз в три года после подписания договора. В то же время индексировать плату можно ежегодно в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 156 1 ЖК, очевидно предварительно уведомив об этом нанимателя.

Договор некоммерческого найма срочный с правом на возобновление. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон с прекращением всех прав и обязанностей по данному договору. Возможно расторжение договора и по воле нанимателя, но здесь требуется:

а) согласие постоянно проживающих с нанимателем членов семьи;
б) предупреждение об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.

Договор найма может быть расторгнут и по инициативе наймодателя, но только в судебном порядке, ибо только такой порядок позволяет наиболее глубоко и всесторонне изучить обстоятельства дела. Выселение производится без предоставления другого жилого помещения и только в случаях, предусмотренных ЖК (ч. 3 ст. 91 10 , ст. 91 12).

Выселение по инициативе наймодателя возможно, если наниматель не полностью или несвоевременно вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги, передает жилое помещение по договорам поднайма или безвозмездного пользования жилым помещением; наниматель обеспечен жильем в данном населенном пункте по норме более чем норма предоставления, за исключением случая, что на занимаемое им жилое помещение в наемном доме нет других претендентов или есть другие жилые помещения в наемном доме; если наниматель разрушает или повреждает жилое помещение или систематически нарушает права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание (ст. 91 10).

Возможно прекращения договора в наемном доме в силу таких событий как смерть одиноко проживающего нанимателя; утраты (разрушения) жилого помещения. Смерть нанимателя прекращает договор, поскольку выбывает субъект. Уничтожение жилого помещения (в результате, например, стихийного бедствия) также прекращает договор ввиду уничтожения его предмета. В обоих случаях договор прекращается без расторжения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на другое постоянное место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

Таким образом, с появлением наемных домов для граждан с невысоким уровнем доходов становится снимать жилье у публичного собственника по более доступной цене. По мнению экспертов, она будет ниже рыночной как минимум на одну треть. Да и наймодатель (публичной собственник) более надежен как сторона в договоре. Так что, заключая договор некоммерческого найма, наниматель может быть уверен, что с ним не будет досрочно расторгнут договор, потому что появился более выгодный претендент на коммерческое жилье. Закон этого не позволяет.