1. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
При передаче прав на документарную закладную лицо, передающее право, делает на такой закладной отметку о ее новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.
Отметка должна быть подписана указанным в документарной закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
(см. текст в предыдущей редакции)
В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на соответствующую закладную. При этом отметка на документарной закладной о ее новом владельце не делается.
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.
3. Владелец документарной закладной считается законным, если его права на документарную закладную основываются на последней отметке на такой закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем документарной закладной, если доказано, что документарная закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец документарной закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
В случае обездвижения документарной закладной или выдачи электронной закладной владелец обездвиженной документарной закладной или электронной закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему документарной закладной либо перевода прав на обездвиженную документарную закладную. При отказе залогодержателя передать документарную закладную третье лицо может требовать передачи ему документарной закладной в судебном порядке.
(см. текст в предыдущей редакции)
6. В связи с передачей прав на закладную залогодержатель вправе передать персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица без согласия заемщика и (или) залогодателя - физического лица.
Лицо, которому были переданы права на закладную, обязано хранить ставшие ему известными в связи с передачей закладной банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.
7. Депозитарий по запросу предоставляет персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица лицу, на счете которого учитываются права на обездвиженную документарную закладную или на электронную закладную, в целях осуществления таким лицом своих прав по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной. При этом получение согласия заемщика и (или) залогодателя - физического лица не требуется.
Лица, которым были переданы персональные данные заемщика и (или) залогодателя - физического лица, обязаны хранить ставшие им известными персональные данные указанных лиц, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и нести ответственность за их разглашение.
При ипотеке модель организации взаимоотношений между участниками предполагает, что когда, например, заемщик обращается в банк за кредитом под залог недвижимости и при этом права залогодержателя удовлетворяются закладной, то в результате кредитные учреждения (банки) создают первичный рынок закладных. Кредитор может сохранять имеющиеся у него закладные в собственном портфеле ценных бумаг и таким образом его диверсифицировать или продать их другим инвесторам.
Инвесторы, ставшие законными владельцами закладных, образуют вторичный рынок закладных. Осуществляя покупку закладных, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами, восполняя их финансовые ресурсы, благодаря чему у первых появляется возможность предоставлять новые кредиты и таким образом расширять круг заемщиков .
Исходя из правил ст.13 и 14 Закона об ипотеке, в которых раскрываются основные положения о закладной и ее содержание, закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Поэтому выдача одним лицом или более закладных не является их выпуском, а совокупность такого рода именных ценных бумаг не подлежит государственной регистрации, как это предусмотрено для регистрации эмиссионных ценных бумаг ст.20 Закона о РЦБ.
Статья 48 Закона об ипотеке устанавливает процедуру передачи прав по закладной, в ходе которой должно быть соблюдено несколько обязательных условий для того, чтобы владелец закладной мог считаться законным. Вместе с тем, по общему правилу ст.146 ГК РФ, особенностью всех ценных бумаг является возможность их широкого обращения, что в первую очередь достигается за счет упрощенного порядка передачи ценной бумаги первоначальным владельцем последующему.
Поскольку закладная является именной ценной бумагой (п.2 ст.13 Закона об ипотеке), то права по ней передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии), т.е. заключения сделки между новым и предыдущим владельцем именной ценной бумаги (п.2 ст.146 ГК РФ).
Передача прав по закладной представляет собой операцию, в соответствии с которой необходимо выполнить два взаимосвязанных действия:
· совершить на закладной передаточную надпись в пользу другого лица (владельца закладной);
· передать закладную лицу, в пользу которого совершена надпись на закладной.
Совершение этих действий прежним владельцем закладной свидетельствует, что права по закладной переданы им новому владельцу данной именной ценной бумаги.
Передаточная надпись на закладной оформляется в следующем порядке:
· точно и полно указывается имя (наименование) лица, которому передаются права по закладной;
· залогодержатель, указанный в закладной, подписывает сделанную передаточную надпись; если она не является первой, то подпись ставит владелец закладной, чье имя (наименование) названо в предыдущей передаточной надписи.
Сведения об имени или наименовании лица, которому на основании передаточной надписи передаются права по закладной, являются существенными. Если в надписи нет указания, по которому можно было бы идентифицировать нового владельца закладной - бланковая передаточная надпись, то такая передаточная надпись считается ничтожной (ч.2 п.1 ст.48 Закона об ипотеке).
Таким образом, в соответствии с Законом об ипотеке закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.
Отчуждение имущественных прав, удостоверя емых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).
В п.6 распоряжения Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подчеркивается, что передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных ст.146 ГК РФ. Указанная норма предусматривает, что лицо, передающее право по именной ценной бумаге путем уступки требования (цессии), несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его исполнение.
Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом (п.6 Методических рекомендаций по применению Закона об ипотеке. Индоссамент - односторонняя сделка, в соответствии с которой все права, удостоверенные ценной бумагой и принадлежащие лицу, учинившему индоссамент, переходят к лицу, которому передаются права по ценной бумаге .
Статья 48 (п.2) конкретизирует общую норму п.1 ст.142 ГК РФ о том, что с передачей ценной бумаги переходят все удовлетворяемые ею права в совокупности. Применительно к закладной передача прав по ней другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Не может иметь места частичная передача прав, удостоверенных ценной бумагой. Поэтому законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе: права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. Законный владелец закладной становится обладателем всех ее прав, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (ч.2 п.2 ст.48 Закона).
Закладная является обращаемым документом, т.е. может быть переуступлена третьей стороне. С вовлечением в оборот закладной, являющейся производным инструментом основного обязательства и договора об ипотеке, она вследствие происшедшего расщепления прав становится самостоятельным институтом, живущим и развивающимся по своим особым правилам. Залогодержатель может передать путем соответствующей записи, именуемой "передаточная надпись", все права по закладной третьей стороне и осуществить передачу закладной . Лицо, которому передана данная именная ценная бумага, становится новым владельцем прав по закладной (см. п.2 ст.13 Закона об ипотеке).
Таким образом, по основаниям, указанным в Законе, закладная может менять владельца, т.е. переуступаться, неограниченное количество раз. На это важное обстоятельство указывают используемые в тексте Закона следующие выражения: "предшествующих владельцев закладной" (ч.2 п.2 ст.48); "на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей" (п.3 ст.48). Мало того, допустимость наличия множественности владельцев в течение срока "жизни" закладной в п.4 ст.48 Закона об ипотеке подчеркнута нормой о ничтожности надписей на закладной, запрещающих ее последующую передачу другим лицам.
Правовые вопросы о статусе законного владельца закладной и признании его таковым в случае возникновения спора являются ключевыми в процедуре обращения закладной. В п.3 настоящей статьи установлено, что "владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей".
Закон стоит на защите прав лица, имеющего "титул" законного владельца, т.е. законно получившего все права по закладной, поскольку это - лицо, которое не знало и не могло знать, например, следующих обстоятельств:
· во-первых, того, что предыдущий владелец закладной был не вправе делать передаточную надпись на закладной (передавать права по ней), в случае если в свое время применительно к нему имелись запрет или ограничения на осуществление данного действия;
· во-вторых, качественного правового состояния имеющейся цепочки передаточных надписей на закладных, обеспечивающей ей непрерывность .
В статье 48 (п.3) перечислены основания, по которым владение закладной считается объективно незаконным. В них предусматривается, что если владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать о выбытии закладной из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица и эти факты доказаны, то он не считается законным владельцем закладной.
Наличие доказательств является необходимым условием, чтобы по указанным основаниям можно было считать конкретное лицо незаконным владельцем закладной. Доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законном порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, и иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Нормы о них содержатся в гл.6 "Доказательства" ГПК РФ.
Исходя из условия полного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства третьим лицом, в п.5 статьи 48 Закона об ипотеке установлено, что оно вправе требовать передачи ему права по закладной, как это предписано п.2 ст.313 ГК РФ.
Статья 49 Закона об ипотеке допускает залог закладной. Нормы, содержащиеся в данной статье, являются новыми, поскольку ранее института закладной не существовало, а в его отсутствие залога закладной быть не могло. В соответствии с п.1 сторонами рассматриваемых залоговых отношений являются:
· залогодержатель закладной - лицо, которому закладная передана в качестве залога в обеспечение обязательства по кредитному договору или иному обязательству, возникшему между этим лицом и ипотечным залогодержателем;
· ипотечный залогодержатель - лицо, которое имеющуюся у него закладную передает другому лицу (залогодержателю закладной) в качестве залога в обеспечение обязательства, возникшего между ним и этим лицом.
К числу возможных ипотечных залогодержателей относятся лица, которые по Закону "Об ипотеке" считаются владельцами закладной:
· первоначальный залогодержатель закладной;
· иной законный владелец закладной.
Правовые нормы п.2 настоящей статьи базируются на положениях п.1 ст.348 ГК РФ. В них определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, производится обращение взыскания на предмет залога.
Вследствие особенностей предмета залога, в качестве которого здесь выступает закладная - именная ценная бумага, возникают особые правовые отношения при залоге закладной. Это значит, что по требованию залогодержателя закладной, при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан передать ему свои права по закладной, и сделать это он должен в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными ст.48 Закона об ипотеке .
Если со стороны ипотечного залогодержателя последует отказ передать эти права, данная норма предоставляет залогодержателю закладной возможность обратиться за судебной защитой нарушенных прав, как это предусмотрено по общему правилу ст.11 ГК РФ.
Статья 49 (п.3) наделяет залогодержателя закладной, ставшего обладателем прав по ней по основаниям, предусмотренными п.2 ст.49 Закона, правом обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной. Перечень оснований, по которым может быть произведено обращение взыскания на заложенное имущество, приведен в ст.50 Закона об ипотеке.
В п.3 ст. 49 Закона об ипотеке учетом правил ст.61 этого же закона, также установлен порядок распределения суммы, вырученной в результате реализации предмета ипотеки. Сумма распределяется между заявителями в следующей последовательности:
· обращение в погашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной;
· передача оставшейся суммы ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по закладной;
· передача оставшейся суммы другим кредиторам залогодателя;
· передача оставшейся суммы самому залогодателю.
Правила п.4 статьи 49 в дополнение к нормам п.1 ст.48 Закона об ипотеке вводят понятие "специальная залоговая передаточная надпись". Она может быть сделана на закладной ипотечным залогодержателем, для того чтобы дать залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную или передать права по закладной другому лицу. Цель данной операции - удержать из вырученных денег сумму обеспеченного залогом закладной обязательства.
Таким образом, отличительная черта закладной - возможность передачи удостоверяемых ею прав по передаточной надписи. Как следует из пп. 2, 3 ст. 146 ГК РФ, такой порядок передачи прав характерен для ордерных, но не для именных ценных бумаг. Таким образом, применительно к передаче закладной законодатель установил специальное правило, отличное от правил ст. 146 ГК РФ. В то же время передача прав по закладной - это передача прав по именной, а не по ордерной ценной бумаге. В отличие от индоссамента, осуществляемого на ордерной ценной бумаге, который, как правило, устанавливает ответственность передающего за исполнение по ценной бумаге, передаточная надпись на закладной такой функции не выполняет . Предъявить закладную в целях осуществления удостоверенных ею прав законный владелец может только залогодателю (залогодателю и должнику), но не предшествующему залогодержателю. Залогодержатель (законный владелец закладной), передающий права по закладной, несет ответственность только за их недействительность, за неисполнение соответствующих обязанностей он ответственности не несет. Еще одно отличие передаточной надписи на закладной от индоссамента на ордерной ценной бумаге: передаточная надпись на закладной обязательно должна содержать точное и полное наименование лица, которому передаются права по закладной (п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке).
Как уже отмечалось выше и следует из определения ценной бумаги, содержащегося в п. 1 ст. 142 ГК РФ, для осуществления или передачи прав, удостоверенных ценной бумагой, необходимо ее предъявление. В то же время обладание ценной бумагой легитимирует ее законного владельца в качестве субъекта удостоверенного ею права. Эти признаки ценной бумаги нашли отражение в Законе об ипотеке. Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона об ипотеке при осуществлении своих прав в отношении обязанного по закладной лица владелец закладной должен предъявить ее этому лицу. Исключение - случай, предусмотренный п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке, когда законный владелец закладной зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя и должнику представлена надлежаще заверенная выписка из реестра. В этой ситуации должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Исключение - ситуация, когда закладная заложена и передана в депозит нотариуса. Во-вторых, всегда, когда залогодержателю требуется подтвердить существование основного и дополнительного обязательства, законному владельцу закладной достаточно представить закладную, поскольку она удостоверяет не только право залога по договору об ипотеке, но и право на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству, причем без представления других доказательств осуществления этого обязательства.
При возникновении между залогодержателем и обязанным по закладной лицом спора важное значение приобретает норма ч. 2 п. 6 ст. 17 Закона об ипотеке, в соответствии с которой обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Данное правило следует толковать и применять с учетом ряда иных норм Закона об ипотеке, прежде всего норм ч. 1 п. 6 ст. 17 Закона об ипотеке, поскольку при наличии указанных в них обстоятельств обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении прав по закладной, следовательно, вправе ссылаться на эти обстоятельства в споре с залогодержателем. К таким обстоятельствам отнесены:
· Принятие судом иска о признании недействительной уступки прав по закладной либо о применении последствий ее недействительности Основанием для предъявления такого иска может, в частности, служить передача указанных прав по бланковой надписи, то есть надписи, не содержащей точного и полного наименования лица, которому передаются права по закладной.
· В Недействительность предъявленной закладной в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей последнему в предусмотренном ст. 18 Закона об ипотеке порядке дубликата закладной.
· Недействительность предъявленной закладной в связи с нарушением порядка ее выдачи (выдачи дубликата), за которое обязанные по ней лица не отвечают.
О нарушении порядка выдачи закладной свидетельствует нарушение ряда требований:
· требования к предмету, а именно выдача закладной при установлении ипотеки в отношении имущества, перечисленного в закрытом перечне п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке;
· требования к обеспечиваемому ипотекой обязательству, то есть удостоверение закладной права на получение исполнения по неденежному обязательству и (или) обязательству, сумма долга по которому не определена и условия обязательства не позволяют определить ее в надлежащий момент, - пп. 2, 4 ст. 13 Закона об ипотеке;
· требования к договору об ипотеке, а именно выдача закладной при последующей ипотеке - п. 5 ст. 43 Закона об ипотеке;
· требования к моменту выдачи закладной, то есть выдача закладной до момента государственной регистрации ипотеки - ч. 2 п. 5 ст. 13 Закона об ипотеке .
Удостоверение прав залогодержателя закладной значительно облегчает уступку этих прав другому лицу. Для передачи удостоверенных закладной прав законному владельцу закладной достаточно совершить на ней передаточную надпись в пользу другого лица и передать ему закладную - п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке. Новый законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. Однако данная регистрация не носит для него характера юридического факта, необходимого для возникновения прав по закладной.
Если же закладная не выдана, передача прав по договору об ипотеке осуществляется на основании соглашения, заключаемого между первоначальным залогодержателем (цедентом) и последующим залогодержателем (цессионарием) в соответствии с нормами главы 24 ГК РФ и ст. 47 Закона об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено и зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, - п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке, ст. 389 ГК РФ. Удостоверение прав залогодержателя закладной повышает их оборотоспособность: стороны не могут ни запретить передачу таких прав, ни обусловить ее получением согласия залогодателя (должника). В то же время по общим нормам п. 2 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка прав кредитора может быть запрещена договором или обусловлена необходимостью получить согласие должника.
Владелец закладной, не выступающий первоначальным залогодержателем, считается законным при одновременном соблюдении двух условий: его право на закладную основывается на последней передаточной надписи; ряд предыдущих передаточных надписей, имеющихся на закладной, является непрерывным - п. 3 ст. 48 Закона об ипотеке. В том случае, если владелец закладной зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, доказательством законности его владения закладной служит надлежаще заверенная выписка из этого реестра.
Совершение законным владельцем закладной в пользу исполнившего обеспеченное ипотекой обязательство залогодателя передаточной надписи и передача закладной залогодателю дают последнему право самостоятельно, без содействия залогодержателя, обращаться за погашением регистрационной записи об ипотеке - ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке.
Прекращение основного обязательства автоматически прекращает обязательство, возникшее из договора об ипотеке. Напротив, прекращение залогового обязательства не влияет на действительность основного. Например, залоговое обязательство прекращается при расторжении договора об ипотеке, при гибели предмета ипотеки, если залогодатель не осуществит его замену. В этих случаях основное обязательство продолжает существовать, то есть прекращается только одно из двух удостоверенных закладной прав - право залога. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется (ч. 2 ст. 25 Закона об ипотеке). Однако с момента прекращения ипотеки до момента погашения регистрационной записи о ней и соответственно - до момента аннулирования закладной пройдет какой-то период времени. Может ли законный владелец закладной в этот период передать оставшееся у него право путем совершения на закладной передаточной надписи? Представляется, что на этот вопрос следует ответить положительно, поскольку до тех пор, пока закладная не аннулирована, она продолжает оставаться ценной бумагой, а удостоверяемое ею право осуществляется и передается в порядке, предусмотренном для ценных бумаг (п. 1 ст. 142 ГК РФ). Момент аннулирования закладной не сопряжен с прекращением основного обязательства, то есть возможна ситуация, когда основное обязательство продолжает существовать и после аннулирования закладной. Однако с этого момента отношения сторон - кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству (бывшего законного владельца закладной) и должника - более не будут регулироваться общими нормами Гражданского кодекса РФ о ценных бумагах и специальными нормами Закона об ипотеке о закладных .
В случае удостоверения прав залогодержателя закладной существенно меняется правовая регламентация залога этих прав. Основу правовой регламентации залога прав составляет раздел IV Закона РФ от 29 мая 1992 года № 2872-1 "О залоге". Сравнение норм данного Закона и норм ст. 49 Закона об ипотеке показывает, что права залогодержателя, удостоверенные закладной, представляют собой намного более удобный предмет залога, чем права, закладной не удостоверенные Причина заключается в форме обращения взыскания на закладную, которая установлена Законом об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 49 Закона об ипотеке при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель (залогодатель по договору залога закладной) обязан по требованию залогодержателя закладной передать ему свои права по закладной по передаточной надписи. В качестве общей формы обращения взыскания на заложенные права, удостоверенные закладной, Закон об ипотеке устанавливает конструкцию перевода (отчуждения) этих прав ипотечным залогодержателем залогодержателю закладной. Закон о залоге также содержит конструкцию перевода на залогодержателя заложенною права, но в качестве исключения из общего правила . Согласно Закону о залоге требование перевода заложенного права на себя представляет собой дополнительный способ защиты права залогодержателя от неправомерных действий залогодателя, в частности, при совершении залогодателем уступки заложенного права, при непринятии залогодателем мер, необходимых для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц; при совершении залогодателем действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости (ст. 56, 57 Закона о залоге).
Закладная – это именная долговая неэмиссионная ценная бумага, которая удостоверяет права ее владельца в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) на получение денежного обязательства или указанного в нем имущества.
Основанием для выпуска закладной служит обязательное заключение договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества).
Алгоритм выпуска закладной включает следующие действия:
§ заключение договора об ипотеке. Выпуск закладной неразрывно связан с наличием договора об ипотеке. Последний вполне может иметь место и без выпуска закладной, но выпуск закладной без такого договора невозможен вообще. Закладная как ценная бумага появляется только тогда, когда в указанном договоре содержится положение о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной;
§ составление (выписка, оформление) закладной лицом (залогодателем), которое передает свое имущество в залог по обязательству другому лицу (залогодержателю). При этом сам залогодатель не обязательно является должником перед залогодержателем, а может быть гарантом исполнения, должником своих обязательств перед залогодержателем и должником;
§ передача закладной первоначальному залогодержателю. Выдача закладной осуществляется органом государственной регистрации договора об ипотеке, но только после государственной регистрации самого договора.
Главная экономическая причина, по которой залогодержатель может быть заинтересован в наличии у него закладной по договору об ипотеке, состоит в том, что он может ее при необходимости снова превратить в деньги. Залогодержатель не исключает возможности того, что денежные средства, которые он дал взаймы владельцу недвижимости, могут понадобиться ему раньше, чем последний обязан их вернуть в соответствии с заключенным договором.
Регистрация закладной, как при ее выпуске, так и при дальнейшей передаче, осуществляется в органе государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Не разрешается выпуск закладных в том случае, когда сумма долга по договору об ипотеке не может быть определена ни на момент его подписания, ни в дальнейшем.
Передача прав по закладной осуществляется в том же порядке, что и по векселю, т.е. путем совершения на ней (или на добавочном листе к ней) передаточной надписи (индоссамента) и передачи ее новому владельцу. Никаких ограничений по обращению закладной нет.
Как и другие ценные бумаги, закладная может передаваться в залог, быть объектом купли-продажи, дарения, переходить по наследству и т.д. Она является обращающимся финансовым инструментом.
В случае если новый (а не первоначальный) законный владелец закладной обнаружит ее несоответствие договору об ипотеке, верным считается содержание исходного договора. Ее новый владелец может потребовать от ее составителя устранения выявленного несоответствия путем аннулирования существующей закладной и выдачи ему новой, если только он сделает это сразу же, как только ему это стало известно. При этом все убытки, возникшие в данной ситуации, несет составитель закладной.
Как всякая ценная бумага, закладная имеет следующие обязательные реквизиты:
§ наименование – «закладная»;
§ имя залогодателя и его адрес;
§ имя первоначального залогодержателя и его адрес;
§ название денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
§ имя должника (если он не залогодатель) и его адрес;
§ размер суммы обязательства (включая проценты) или порядок ее определения;
§ сроки уплаты суммы (сумм) обязательства;
§ описание имущества, передаваемого в залог, его местонахождение и денежная оценка;
§ наличие прав третьих лиц на закладываемое имущество;
§ подписи залогодателя и должника;
§ время и место нотариального удостоверения договора об ипотеке, и сведения о государственной регистрации данного договора.
Отличительной особенностью «оформления» закладной является то, что она может быть очень «объемной» ценной бумагой. Кроме добавочного листа (аллонжа) для осуществления индоссаментов (как, например, в векселе), она может иметь неограниченное число приложений, т.е. других документов, в которых указываются условия ипотеки или права по закладной. Все подобные добавочные листы и всевозможные приложения (если в них содержится соответствующее указание) являются неотъемлемой частью закладной как ной ценной бумаги.
Статья 48. Передача прав на закладную
1. Комментируемая статья регламентирует передачу прав на закладную. По правилу ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). В соответствии со ст. 390 ГК РФ лицо, передающее право по ценной бумаге, несет ответственность за недействительность соответствующего требования, но не за его неисполнение.
При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Согласно ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Кроме того, п. 2 ст. 434 ГК РФ говорит о том, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Помимо этого, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).
При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено комментируемым Законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.
По сути такие же положения содержатся в п. 3 ст. 146 ГК РФ, где предусматривается порядок передачи прав по ордерной ценной бумаге. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи — индоссамента. Однако закладная не является ордерной ценной бумагой, она является именной ценной бумагой. Поэтому, как нам представляется, передаточную надпись на закладной необходимо рассматривать, как форму уступки прав кредитора, предусмотренную ст. 382 ГК РФ, то есть как цессию, а не индоссамент.
Таким образом, Закон устанавливает, что для передачи прав по закладной должны быть выполнены следующие два условия:
подписан договор передачи прав по закладной;
залогодержателем на закладной должна быть проставлена отметка о новом владельце закладной в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.
2. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
Если иное не оговорено в сделке по передаче прав на закладную при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.
3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Говоря другими словами, нахождение закладной не у ее первоначального залогодержателя и не у лица, названного в соглашении об уступке закладной, не влечет для такого держателя закладной каких-либо прав, вытекающих из данной ценной бумаги и обязательства, обеспеченного ипотекой.
Наличие данной нормы обусловлено тем, что ст. 16 комментируемого Закона лишь предоставляет право приобретателю прав по закладной зарегистрироваться в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, но никак не обязывает его сделать это.
Из этого правила имеется исключение. Так, владелец закладной не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. При прекращении депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.
4. Часть 4 комментируемой статьи делает ничтожными надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам. Особо подчеркнем, что недействительной является не сама закладная, недействительной будет только указанная надпись.
5. Третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога или др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника (п. 2 ст. 313 ГК РФ). Если третье лицо в соответствии с указанными мотивами исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему закладной. При отказе залогодержателя передать закладную третье лицо в судебном порядке может требовать передачи ему закладной.
Уступка права требования - это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона , а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его . Кроме того, для физических лиц имеется возможность в банке.
Уступка прав требования залогодержателем
Если она закладывается без передачи ее залогодержателю, то взыскание на такую закладную обращается в соответствии со ст. 349 ГК РФ, где сказано, что взыскание на заложенное имущество необходимо осуществлять по решению суда . Однако стороны могут предусмотреть в соответствующем соглашении внесудебный порядок обращения взыскания.
Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться :
- об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
- о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
- о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись , которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.
Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.
Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру
Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» . Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации. Оно несет ответственность за их возможное разглашение.
Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры
Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав .
Если у нового владельца недостаточно средств для оплаты переуступки, то можно взять ипотеку в банке, хотя не все банки оказывают такую услугу.
Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:
- Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект , потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
- Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.
Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:
- застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
- участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.
Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.
А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).
Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.
Заключение
Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.
Главное - соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.
Вопрос
Подтверждение уступки прав по ипотеке
Я оформлял кредит на покупку жилья в одном банке, который позже переступил свои права второму банку. От первого банка пришло уведомление о передаче прав, однако второй банк отказывается подтвердить переуступки ему прав по ипотеке. Имею ли я право требовать такого подтверждения?
