Договор социального найма жилищное право. Отказ в подписании договора

Принадлежащие муниципалитету или государству жилые площади, при определенных обстоятельствах могут передаваться во временное пользование нуждающимся лицам по договору социального найма. В этом случае сторона договора, которая проживает в таком жилье, его собственником не является. Владельцем помещения является государственный или муниципальный орган.

Что это такое?

Нормативной базой, регулирующей отношения сторон при социальном предоставлении помещений, является Жилищный кодекс РФ. Основные понятия такого договора даны в Статье 60.

Согласно законодательным нормам в договоре две стороны:

1. Собственник — наймодатель, которым является орган государственной или муниципальной власти.
2. Гражданин – наниматель, имеющий право на получение социального жилья при определенных условиях.

Порядок составления договора и передачи жилья из социального фонда определен главой 35 Гражданского кодекса. В итоге оба кодекса дают полное представление, каким образом жилые помещения могут передаваться и использоваться нуждающимися гражданами.

Граждане признаются нуждающимися в социальном жилье при наличии статуса малоимущих и состоящие на соответствующем учете. Осуществляется предоставление в порядке очередности.

Постановка в очередь и заключение договора социального найма невозможно:

• с лицами без гражданства;
• с гражданами иностранных государств.

Наниматель социального жилья вправе проживать в нем со своей семьей: детьми, супругой, родителями, с которыми ведет совместное хозяйство.

Могут приравниваться к членам семьи также иные родственники, в том числе и находящиеся на иждивении нетрудоспособные граждане, которые заселены нанимателем, указаны в договоре, заключенном с муниципалитетом, и проживают с ним на правах семьи. Это допускается только с соблюдением из расчета на каждого человека. Обязательно при оформлении договора указываются все, кто будут проживать с нанимателем. Подписание документа станет согласием наймодателя с этим.

Исключением являются дети несовершеннолетнего возраста, на которых правило соблюдения норм не распространяется. Они на жилую площадь вписываются вместе с нанимателем и согласие собственника не требуется.

Этот вид договора является возмездным, т.е. собственником устанавливается плата за пользование предоставленным помещением и условия ее внесения.

На какой срок заключается?

Срок в отношении такого договора не устанавливается, что вытекает из требований п.2 ст.60 Жилищного кодекса. Значит, жилье может быть передано в бессрочное пользование.

Особенности

Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст.63 Жилищного кодекса.

Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.

Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:

• по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
• при разрушении (утрате) жилого помещения;
• в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
• по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
• в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.

Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.

Как правильно заполнить договор социального найма + образец

Составляется документ по типовому бланку и основными пунктами в нем являются:

1. Стороны соглашения. С одной – орган государственной или муниципальной власти (собственник помещения), с другой – физическое лицо, которому на основании соответствующего решения передается в пользование жилая площадь.

2. Предмет договора. Им является помещение, признанное жилым и передаваемое собственником из муниципального или государственного фонда. Это любая пригодная для постоянного проживания площадь: квартира, ее часть, а также дом или его часть. Обязательным условием является также соответствие санитарным нормам.

При выделении жилья руководствуются нормами предоставления, которые соответствуют размеру минимальной общей площади помещения, предоставляемому в рамках договора соц.найма. Эта норма устанавливается местными властями. Дополнительно следует учитывать и местонахождение предмета договора, помещение должно находиться в пределах соответствующего населенного пункта.

При этом помещение должно быть изолированным. Под ним понимается самостоятельное помещение с отдельным входом. В социальный наем не могут быть переданы комнаты или части дома, связанные с другими общим входом.

3. Указываются все лица, которые будут проживать вместе с нанимателем в предоставляемом жилье. В этом пункте обязательно прописываются их ФИО и степень родства с ним.

4. Обязанности сторон, в том числе плата по договору социального найма. Она включает в себя:

• коммунальные платежи, размер которых зависит от потребленных ресурсов: при наличии индивидуальных учетных приборов – по снятым с них показаниям, при отсутствии применяются нормативы потребления;
• плату за текущий ремонт и содержание многоквартирного дома в размере, установленном законодательством. Она определяется в зависимости от занимаемой площади жилья, указанной в соглашении с собственником.

6. Наниматель обязан:

• соблюдать правила пользования жильем, полученным в рамках договора, и использовать его по назначению;
• поддерживать все коммуникации в исправном состоянии, в случае неисправностей незамедлительно обращаться к наймодателю;
• производить необходимый текущий ремонт внутри помещения;
• не допускать несогласованного переустройства жилья, полученного в рамках договора;
• вносить плату вовремя и в полном объеме;
• иные обязанности, не противоречащие законодательству.

7. В обязанностях наймодателя указываются.

Далеко не каждая семья в России имеет в собственности квартиру, дом или хотя бы комнату в общежитии. Аренда жилья у частных лиц не всегда легальна и безопасна, но выход есть - заключение договора соцнайма.

Что собой представляет договор социального найма и какими актами он регламентируется?

По договору могут предоставляться:

• 1. Дом;
• 2. Квартира;
• 3. Часть дома, либо квартиры;

Отношения по социальному найму регулируются Жилищным кодексом, а в случае отсутствия в нем каких-либо норм и правил, применяется глава 35 Гражданского кодекса. Помимо этого, они регулируются постановлениями Правительства, а также актами местных органов власти.

Какие лица могут заключить договор соцнайма?

1. 1. Должны иметь статус малоимущего;
2. 2. Должны быть признаны в установленном порядке нуждающимися в жилье.

Статус малоимущего можно получить в местной администрации, самое главное, чтобы получаемый доход был меньше прожиточного минимума, а в собственности не было дорогостоящих автомобилей, недвижимости и другого подобного имущества. Величина прожиточного минимума устанавливается каждым субъектом самостоятельно.

Чтобы семья была признана нуждающейся, необходимо наличие одного из оснований:

• 1. Семья вообще не имеет в собственности никакого жилья, они также еще проживают по социальному найму;
• 2. Семья имеет жилье, но количество квадратных метров на человека менее установленной в регионе нормы;
• 3. жилье семьи не пригодно для использования, оно находится в аварийном состоянии или неисправно;
• 4. Если в одном доме либо квартире проживают несколько семей, и в составе одной из них проживает больной, делающий совместное проживание опасным. Перечень таких заболеваний приведен в Постановлении Правительства №378, среди которых абсцесс легкого, эпилепсия с припадками и так далее.

Местная администрация, предоставляющая жилье по данному договору, не взимает на это плату, ограничиваясь тем условием, что наниматель будет платить за коммунальные услуги. Главная цель такого договора - решить социальную проблему отсутствия жилья у граждан, которые не в состоянии купить свой дом, либо не могут снять жилье у частных лиц.

Как заключить договор социального найма?

1. заявление;
2. копии паспорта нанимателя и членов его семьи;
3. справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;
4. справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;
5. если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи - акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;
6. в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.

После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:

1. если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;
2. если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;

• 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;
• 2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;
• 3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;
• 4. Сведения о техпаспорте на жилье;
• 5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;
• 6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;
• 7. Порядок прекращения договора;
• 8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.

Договор социального найма не требует регистрации, он заключается в простой письменной форме. Договор бессрочный (ст.60 ЖК), для него не действует предельный пятилетний срок, установленный ГК для найма жилого помещения.

Изменение, прекращение и расторжение договора социального найма

Изменение договора возможно по соглашению сторон. Статья 82 ТК выделяет здесь два случая:

1. если на территории одной квартиры проживают несколько человек, и они заключили договор социального найма на разные комнаты, но впоследствии они стали семьей, то тогда данные граждане имеют право требовать заключение одного договора на пользование всеми помещениями;
2. если наниматель умер, дееспособный член семьи может требовать замены стороны в договоре на себя.

Наймодатель может расторгнуть договор через суд, если наниматель нарушает договор и не соблюдает свои обязанности:

1. наниматель не оплачивает коммунальные услуги более полугода;
2. портит, разрушает предоставленное жилище;
3. использует предоставленное жилье не по прямому назначению, например, не для личного проживания, а для коммерческой деятельности.

1. если наниматель умер, но никто из членов семьи не пожелал изменить договор;
2. если жилье полностью уничтожено (например, вследствие стихийного бедствия).

Расторгнуть договор социального найма ввиду отсутствия оплаты за коммуслуги можно только если у нанимателя нет уважительных причин по неуплате (задержка зарплаты, болезнь, наличие детей, безработица). Даже если такого основания нет, нанимателя и его семью не выселяют в никуда, им предоставляется иное жилье.

Как приватизировать такую квартиру?

• договор социального найма;
• выписка о составе семьи из домовой книги (действительна 2 недели);
• справка о том, что у заявителя нет долгов по коммуслугам (действительна 2 недели);
• паспорта проживающих, свидетельства о рождении детей нанимателя и их ксерокопии в количестве 3 экземпляров;
• экспликация;
• техпаспорт на квартиру (3 экземпляра);
• выписка из государственного кадастра.

Приватизация для совершеннолетнего гражданина возможна лишь единожды. Не допускается приватизация аварийного жилья, жилья, расположенного в закрытых военных населенных пунктах, служебное жилье, кроме жилья совхозов, находящегося в сельской местности.

Недействительность договора социального найма

Чаще всего договор соцнайма признается ничтожным (его недействительность не нуждается в доказывании перед судом) вследствие того, что нанимателем оказался недееспособный из-за психических расстройств гражданин. Переданная квартира возвращается в муниципальный, государственный фонд жилья.

Применима ст.174.1 ГК, гласящая о том, что ничтожным признается договор, предметом которого явилось имущество, распоряжение которым запрещено. Применительно к данному случаю, этим имуществом будет являться, например, жилье, не соответствующее требованиям безопасности, строительным и техническим нормам.

Ст.177 ГК говорит о том, что возможно признание недействительной по суду сделка, если гражданин, в момент ее подписания и составления, не осознавал значение своих действий. Например, он пребывал в состоянии сильного душевного потрясения, переживал утрату близкого человека.

Если вы намереваетесь заключить этот договор, знайте, что:

• Необходимо получить статус нуждающейся в жилом помещении и малоимущей семьи;
• Жилье по договору предоставляется не сразу, а в порядке очередности, кроме установленных исключений;
• Обязательно указывайте всех членов семьи в договоре, которые будут жить с вами;
• Вовремя и полностью оплачивайте все коммунальные платежи, чтобы не спровоцировать расторжение договора;
• Соберите пакет документов на приватизацию: вы можете сделать это до 1 марта 2015 года.

Государство предусматривает реализацию каждым гражданином права получить жилье с целью его использования различными способами, за плату или безвозмездно. Граждане-участники правоотношений в жилищной сфере вправе заключать различные возмездные и безвозмездные договоры в установленном порядке, для обеспечения себя и своей семьи нормальными условиями жизни, которые невозможны без использования жилья по назначению.

Для определения на проживание родственников часто используется договор безвозмездного пользования жильем, на платной основе граждане заключают иные жилищные договоры. Одним из способов осуществления права на жилище является пользование им по договору социального найма, рассмотрим его характеристики и особенности.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны - наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Особенности договора социального найма

Особенности договора усматриваются в характеристике его субъектов, предмете и сроке. Предмет договора социального найма жилого помещения - жилые помещения, или их части, которые гражданин может получить и использовать для проживания в законном порядке. Жилье должно иметь отдельный вход, то есть быть изолированным. По договору социального найма предоставляется жилое помещение, имеющее особый статус: жилье муниципального, а также государственного фонда.

Под понятием «субъекты договора» подразумеваются его участники. Выдается жилище наймодателем - государственным органом, уполномоченным на подобные действия законом, с соблюдением четко регламентированной процедуры, а получить жилье для использования может наниматель - гражданин. Закон разрешает заключение договора соцнайма на особенных условиях: с представителем семьи гражданина, которому положено жилье, по общему соглашению и заявлению всей его семьи. Если наниматель умер, договор перезаключается с членом его семьи, проживающим на территории принятого по договору соцнайма помещения, и полноправно его использующий, на основании заполненного в определенной форме заявления. Заявление подается наймодателю, который может как согласиться на переоформление, так и отказать в нем, но такой отказ должен быть четким и обоснованным. Важно отметить, что отказ кого-то из членов семьи умершего гражданина существенно помешает переоформлению договора.

Понятием «срок договора» определяется временной промежуток, в течение которого гражданин имеет правомочия по договору. Особенность договора соцнайма в том, что пределы срока проживания граждан не установлены. Тем не менее, договор социального найма жилого помещения можно расторгнуть как по инициативе нанимателя, так и в судебном порядке.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан:

• предъявить надлежащим образом оформленную документацию, удостоверяющую право получения жилья;
• использовать жилое помещение, не ухудшая его состояние;
• использовать жилище по назначению: в жилом помещении запрещена противоречащая нормам закона и назначению жилья деятельность;
• в полном объеме и своевременно оплачивать коммунальные услуги;
• проводить работы по текущему ремонту, если появляется такая потребность;
• доводить до сведения наймодателя изменения относительно его права пользования жильем.

Наниматель наделен правом:

• претендовать на обмен жилья или его замену;
• пользоваться общедомовым имуществом;
• предъявлять к наймодателю претензии по поводу несвоевременного или некачественного проведения работ относительно ремонта и содержания дома, ненадлежащего оказания коммунальных услуг;
• селить временных жильцов, которые будут использовать жилье безвозмездно. Сдавать квартиру, дом или комнаты в их составе за плату.

Правомочия органа, предоставляющего жилье

Орган, выделяющий жилье по соцнайму, обязан:

• предоставлять жилое помещение по договору социального найма нуждающемуся в получении жилья гражданину для проживания, пользования в полном соответствии с условиями закона и определенной, регламентированной процедурой. Безосновательный отказ наймодателя в предоставлении жилья, при наличии оснований его получить гражданином, недопустим.
• Предоставлять проживающим гражданам надлежащие коммунальные услуги.
• Участвовать в содержании жилого помещения на обговоренных с нанимателем условиях.

Перечисленные обязанности отнесены жилищным законом к основным обязательствам наймодателя, соглашениями сторон могут быть установлены и дополнительные условия и обязанности. В отношении прав наймодателя законом определено: орган, выделяющий помещение, вправе запрашивать у гражданина документы, подтверждающие его социальный статус и необходимость в жилье.

Срок действия договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения не имеет сроков действия. Гражданин, получивший жилье, добросовестно исполняющий обязательства, предъявляемые жилищным законом относительно правил проживания в жилище и использующий его добросовестно, может жить в нем в течение любого срока самостоятельно, или с семьей.

Когда наниматель жилого помещения по договору социального найма явно нарушает соглашение, возможно принудительное расторжение этого договора в суде, соответственно, срок его действия закончится по решению суда. Еще одним основанием прекращения течения срока договора является расторжение договора социального найма жилого помещения нанимателем, закон разрешает указанному лицу отказаться от договора. Если гражданин по каким - либо причинам теряет статус нанимателя, прекращает проживание. Срок договора заканчивается в день освобождения лицом помещения.

Под понятием «прекращение действия договора» подразумевается окончание между участниками правоотношений относительно предмета договора. Гражданин может по своей инициативе и с учетом документально оформленного согласия членов семьи прекратить действие договора.

Также срок действия договора прекращается добровольным соглашением сторон, или решением суда, если наниматель грубо нарушал правила, установленные законом для нанимателей помещений по договору соцнайма.

Безвозмездное предоставление жилища и изменения договора соцнайма

Как уже говорилось, наниматель может вселить в помещение жильцов на безвозмездной основе. Закон регламентирует порядок их проживания. Вселяются жильцы по согласованию с семьей нанимателя и по разрешению наймодателя, для безвозмездного проживания. Срок такого проживания не должен превышать полугода. Если по истечении срока временные жильцы отказываются освободить жилое помещение, они могут быть выселены принудительно, по заявлению нанимателя с указанием такого отказа в судебные инстанции. Особенность данного вида правоотношений именно в безвозмездности проживания граждан и четко определенном сроке разрешенного проживания.

Представитель семьи гражданина, с которым заключен договор соцнайма, имеет право на признание его в качестве нанимателя, если остальные члены семьи не выступают против. Лица, которые живут на территории одной квартиры, но используют ее на основании разных договоров соцнайма, при решении объединиться в семью, правомочны обратиться с заполненным в соответствии с установленными правилами заявлением на заключение единого договора с кем-либо из членов семьи, который распространит свое действие на площади всех занимаемых семьей помещений. Отказ в заключении такого договора наймодателем договора должен иметь обоснование.

Перемена статуса гражданина и право пользования жильем по договору соцнайма

При заключении договора соцнайма помимо других сведений, указывается численный состав семьи нанимателя, имеющий право пользования получаемым помещением. Если позже наниматель решит поселить в помещение других членов семьи, например, при смене своего статуса, он должен получить согласие на вселение всех лиц, определенных договором соцнайма. Это положение не распространяется на несовершеннолетних детей. Они вселяются даже при отказе кого-то из членов семьи нанимателя. Важно отметить, что указанные в договоре соцнайма и проживающие в помещении люди, с прекращением семейных отношений сохраняют право пользования помещением и имеют основания для обращения в суд, если наниматель отказывается предоставлять в пользование помещение.

Сегодняшнее законодательство в области жилищного права предоставляет широкий спектр возможностей тем жильцам, которые имеют квартиру в собственности. А каковы права тех, кто проживает в квартире по договору социального найма?

Законодательная база

Она, в частности, определяет, что в реализации договора социального найма участвуют две стороны. Первая из них - собственник жилья, в лице которого может выступать государство или муниципалитет в зависимости от , соответственно, к государственному или муниципальному жилищному фонду. Вторая сторона такого договора - само лицо или лица, проживающие в квартире на его основании.

Права граждан на основании договора социального найма

При этом право нанимателя жилого помещения на пользование им означает не только право проживать в нем, но и возможность вселять туда иных лиц, в том числе временно, сдавать его в наем и даже осуществлять его обмен. Такой перечень прав нанимателя жилья по договору социального найма установлен пунктом 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ. Однако следует иметь в виду, что реализация всех этих прав должна производиться в установленном законом порядке. В частности, в большинстве случаев одним из условий их реализации является получение согласия наймодателя, то есть собственника жилья, на такие действия.

В случае несоблюдения этого и других условий пользования жилым помещением действия гражданина могут быть признаны незаконными и повлекут за собой применение к нему соответствующих санкций. Так, например, пункт 4 статьи 83 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что при использовании жилого помещения не по назначению его собственник вправе расторгнуть договор социального найма.

Термин «социальный найм» наверняка слышали многие из нас, но мало кто задумывался над его смыслом. Точного и краткого определения у понятия нет. Говоря в общих чертах, найм – это вид договора, целью которого является удовлетворение потребности в жилье нанимателя.

Существует два вида такого рода договоров – коммерческий и социальный. Основное различие заключается в законодательной базе, на которую опираются юристы при составлении договора. Коммерческие наймы регулируются гражданским законодательством, а социальные жилищным кодексом РФ. Остановимся подробнее на последних.

Кто может осуществить найм

Собственником квартир, предоставляемых по социальному найму, является государственный или муниципальный фонд жилья. Согласно условиям, установленным в 60 статье ЖК, собственник обязуется передать квартиру нанимателю, то есть гражданину РФ для бессрочного пользования. Документ (договор) подписывается обеими сторонами.

Обычно от имени собственника действует (подписывает договор) Управление имуществом – орган самоуправления, относящийся к местной администрации.

Нанимателем выступает исключительно гражданин Российской Федерации, относящийся к категории малоимущих, принятый на учёт и признанный нуждающимся в жилье.

Программы социального найма в Москве

Столица – один из немногих регионов, где всё ещё предоставляется бесплатное жильё гражданам, стоящим в очереди на его получение.

Право на получение квартиры имеют две категории очередников:

• люди, вставшие до 1 марта 2005 года – в список входят не малоимущие жители Москвы, поскольку ЖК тогда не требовал признания очередника малообеспеченным;
• и граждане, вставшие на учёт после указанной даты – в списке находятся люди, признанные Управлением социальной защиты, как малоимущие.

Чтобы попасть в очередь на бесплатное жильё, семье необходимо относиться к категории малоимущих. Соответствующая справка выдаётся в Управлении социальной защиты. С этим документом следует обратиться в управление района по месту жительства.

Социальный найм предоставляется исключительно в порядке очерёдности. В первую очередь жильё получают ветераны Второй Мировой войны, дети, оставшиеся сиротами, инвалиды (или больные тяжёлыми хроническими недугами), переселенцы из ветхих домов.

На одного человека полагается 18 кв. метров жилой площади. Но по факту в Москве одному человеку дают однокомнатную квартиру площадью до 36 кв. метров (меньших размеров квартиры такого типа сейчас не строят). Плата составляет до 1,8 рубля за квадратный метр. Передавать по наследству или продавать помещение нельзя. Все перепланировки в квартире производятся только по согласованию с администрацией города.