Зачастую россияне задаются вопросом, каким образом легализовать перепланировку своей жилплощади, своей квартиры. Этот вопрос необходимо согласовывать с государством, в первую очередь для того, чтобы сохранить конструкцию жилого дома, обеспечить безопасность жизней граждан. Следует подробнее разобраться в этой теме: как человеку узаконить свою перепланировку, как сделать это самостоятельно, что можно и что нельзя делать в 2016 году.
Что следует понимать под перепланировкой?
В Бюро технической инвентаризации России содержатся утвержденные технические планы различных квартир, а перепланировка означает внесение изменений в этот план. Вместе с перепланировкой изменяется конфигурация внутренних помещений; по желанию собственника сносятся стены, перегородки, меняются площади помещений, они объединяются и т.д. Подобные действия имеют определенные последствия – любое изменение технического плана следует согласовать с БТИ, то есть узаконить перестройку.
Базовые требования, которые относятся к перепланировке:
- Полная безопасность ее проведения.
- Согласование проводимых изменений с требованиями строительных и других норм, актов и документов.
- Выполняясь в квартире, перепланировка не должна ущемлять права и возможности соседей.
Внимание! Существуют простые и сложные виды преобразований, которые отличаются тем, что простые можно сделать без получения разрешения на перепланировку, а на сложные, наоборот, нужно предварительно полученное в инстанции разрешение.
Чтобы точнее понять, что значит термин «перепланировка», следует первоначально разобраться в том, что ей не является. Следует разделять ее от переоборудования, хотя для него также необходимо получение разрешения, а все изменения вносятся в план.
Переоборудование – это работы по замене (переносу) различного оборудования:
- перенос отопительных радиаторов, газовых колонок;
- прокладка труб различного размера и предназначения, разводки;
- ремонт пола, затрагивающий глубинные слои (связанный с глубинной реконструкцией пола);
- замена плиты с электрической на газовую (и с газовой на электрическую);
- модернизация санузлов: замена оборудования на образцы, которые отличаются по своим параметрам от прежних устройств.
В то же время можно выделить те преобразования, которые не подлежат инвентаризации. Не нужно регистрировать:
- установку новой бытовой техники;
- использование, установку маломощного кондиционера;
- работы по замене верхнего покрытия пола;
- косметический ремонт (отделка) комнат;
- монтаж необъемной мебели встроенного типа.
Особенности незначительной перепланировки
Как указано выше, для узаконивания простых изменений в квартире не нужно получать разрешения. Единственное, что необходимо – для легализации представить в БТИ эскиз плана, на который нанесены планируемые изменения.
Относятся к таким преобразованиям следующие:
- изменение перегородок, снос старых и создание новых. Главное, чтобы эти стены не были несущими. Исключение: разделение жилого и кухонного пространства (требует разрешения);
- создание проходов, проемов в новых стенах (не несущих) и устранение ненужных.
Запрещенные законом преобразования
Данный пункт вызывает вопросы у россиян, что нельзя делать при осуществлении планировки квартиры.
Внимание! Нижеперечисленные изменения запрещены законодательно.
Узаконивание перепланировки: два основных варианта
Возможны два сценария перепланировки:
- легальная;
- самовольная.
Эти два варианта имеют свои различия, ответственность и порядок действий. В первом случае человек первоначально получает разрешение на действия и спокойно проводит изменения в своей квартире. Во втором случае (который встречается достаточно часто) человек сначала производит изменения, а затем предпринимает действия по легализации. Второй случай более проблемный и обыкновенно он случается из-за незнания гражданами строительных правил и технических норм по перепланировке. Ниже рассмотрены оба варианта, порядок действий гражданина в зависимости от ситуации.
Узаконить преобразования в соответствии с законом
Согласно Жилищному кодексу перепланировка выполняется собственником после получения разрешения на нее.
Когда у человека созреет план необходимых изменений, и он поймет, что необходимо переделать в квартире, он отправляется в отдел БТИ вместе со следующими документами:
- личный паспорт собственника;
- документы на право собственности на квартиру;
- заполненное заявление на перепланировку.
Следом за этим гражданин посещает отдел архитектуры со следующей документацией:
Также может потребоваться разрешение СанэмидемСтанции, МЧС, Роспотребсоюза и др. Если квартира расположена в здании со статусом архитектурно-исторического памятника, то потребуется дополнительное заключение, что перепланировка не нанесет вреда ценному строению.
Если подает документы не собственник, то это лицо должно иметь нотариально заверенное согласие от собственника жилья на проведение преобразований. На базисе этих документов гражданину разрешаются ремонтные работы.
По итогу нужно вызвать сотрудника БТИ; он перепроверит изменения от перепланировки, сверит реальные показатели с проектными и составит акт выполненных работ. Если действительность совпадает с проектом, гражданину разрешают сохранить изменения, произведенные с планировкой. После этого нужно получить в БТИ обновленный техпаспорт. При себе заявитель должен иметь:
- акт выполненных работ;
- проект (эскиз);
- разрешение на перепланировку.
Потом нужно получить новый , который делается в Кадастровой палате. Под конец следует посетить Росреестр, подтвердить в нем право собственности на измененную жилплощадь.
Легализовать незаконную перепланировку, ответственность
Первоначально следует сказать о том, что незаконное преобразование жилого пространства квартиры грозит сложностями: при обнаружении за него могут назначить серьезный штраф, к тому же нелегализованные изменения помешают в продаже собственности (передаче права собственности). Что нужно делать, чтобы узаконить перепланировку такого рода? Первоначально нужно составить акт, констатировать эти изменения. Для этого приглашается техник из БТИ. В отдел Бюро подаются:
- личный паспорт собственника;
- документ, подтверждающий право собственности;
- заявление на приглашение специалиста;
- техпаспорт квартиры со старым планом.
В СанЭпидемСтанции гражданин должен получить заключение о соответствии необходимым санитарно-эпидемиологическим нормам. В БТИ заказывается новый техпроект на перепланированную квартиру. После в администрации района нужно получить направление в административный суд. Во время судебного процесса собственнику будет необходимо предоставить следующие документы:
- запрос (иск) сохранить произведенные изменения;
- документы права собственности;
- все документы из СЭС и БТИ (заключения, старый и новый технические паспорта);
- прочие документы, исходя из конкретной ситуации.
Если суд выдаст положительное решение, то гражданин заканчивает узаконивание планировки в соответствии с планом, указанном в подразделе выше. Если решение суда окажется отрицательным, то собственник будет обязан в установленный срок устранить все изменения и привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с техпаспортом.
Остается добавить, что в этом случае человек будет вынужден оплачивать штрафы и нести иные расходы для легализации перепланировки. Для физических лиц общая сумма затрат может достигать суммы в 50 000-60 000 рублей. Можно сказать, что в современном российском законодательстве перепланировка в плане получения всех разрешений процесс достаточно трудоемкий, занимающий время и требующий денежных трат.
Совет. В некоторых случаях, когда перепланировка планируется серьезная, рекомендуется обращаться в специализированные агентства, которые позволят выполнить все работы по узакониванию значительно быстрее.
Зачастую россияне не обладают достаточным уровнем юридических знаний для того, чтобы избежать сложностей. Однако при соблюдении требований Жилищного кодекса, перепланировку можно сделать достаточно оперативно.
Статья поможет узнать что такое перепланировка, где взять на нее разрешение и как узаконить уже сделанные изменения.
Большинство многоквартирных домов, построенных в прошлом веке, не отличаются уникальными планировками. Скорее их можно назвать типовыми - маленькая кухня, тесная прихожая, стандартные комнаты. Не все хотят жить в подобных условиях, поэтому и решаются на перепланировку. В этой статье мы расскажем о том, как узаконить перепланировку в 2019 году, зачем нужно ее согласование и что недопустимо в процессе изменения конфигурации квартиры.
Схема статьи:
Что такое перепланировка квартиры?
- Коротко о важном.
Необходимые документы, проект квартиры.
- Узаконивание произведенной планировки.
- Перепланировка в не приватизированном помещении.
Что такое перепланировка?
Перепланировка - это изменение конфигурации жилья, требующее внесения корректировок в технический паспорт.
Среди россиян распространено заблуждение, которое гласит о том, что со своей квартирой можно делать что угодно, не ставя в известность кого бы то ни было о происходящих в ней изменениях.
Стоит заметить, что излишняя уверенность в своих действиях может обернуться не только последствиями в виде штрафа, но и более трагичными обстоятельствами. Нередки случаи, когда в результате снесения части несущей стены происходили обрушения, приводящие к серьезным травмам и даже жертвам.
Простая и сложная перепланировка. В чем разница?
Перепланировка квартир бывает простой и сложной.
Первый вариант предполагает проведение работ без затрагивания несущих стен. Такие действия не приводят к значительным изменениям конфигурации квартиры.
Простая перепланировка в 2019 году может включать такие работы, как:
- Перенос сантехники в рамках предназначенных для этого помещений.
- Демонтаж не несущих перегородок.
- Устройство проемов в не несущих стенах.
- Установка перегородок.
- Перестановка плит (электрических и газовых).
Такие виды работ, выполненные с соблюдением техники безопасности, как правило, не наносят вред целостности конструкции здания. В таком случае можно поступить следующим образом - после проведения работ на копии технического паспорта отметить внесенные изменения, затем вместе с заявлением подать этот документ в МФЦ. Через некоторое время к вам придет сотрудник жилищной инспекции и сверит внесенные изменения с указанными вами в плане.
Второй вариант заключается в изменении конфигурации помещения, смене функциональных особенностей и вмешательстве в несущие конструкции.
Сложная перепланировка квартиры включает:
- Частичный снос несущих стен.
- Перенос кухни.
- Расширение площади жилья.
- Объединение помещений.
- Перенос коммуникаций.
- Обустройство дополнительных ванных комнат.
- Устройство проемов в несущих стенах.
- Демонтаж подоконного блока.
- Изменение внешнего вида здания.
Такой вариант довольно часто требует разработки проектной документации с привлечением специалистов. Согласовать перепланировку можно как самостоятельно, так и при помощи посреднических фирм. Во втором случае придется заплатить немалую сумму. По данным нескольких компаний, она может варьироваться от 50 до 150 тысяч рублей.
Коротко о важном
В данном пункте мы дадим краткие ответы на самые распространенные вопросы, возникающие у граждан нашей страны, в рамках темы «Перепланировка помещений».
Вопрос 1: Можно ли сделать перепланировку в не приватизированной квартире?
Ответ: Внесение изменений в конструкцию возможно при наличии разрешительных документов. Более подробно о процессе перепланировки в не приватизированном жилье мы расскажем во второй половине статьи.
Вопрос 2: В каком порядке нужно оформлять перепланировку - до ее совершения или после?
Ответ: Если вносимые изменения относятся к простым (о них мы рассказывали в предыдущем пункте), то можно оформить процедуру по окончанию работ. Если же планируется перепланировка с изменениями в несущих конструкциях и прочими сложными вмешательствами, то необходимо предварительное согласование.
Вопрос 3: У квартиры несколько собственников и один из них противится внесению каких-либо изменений в конструкцию жилого помещения. Можно ли произвести перепланировку без его участия?
Ответ: Не стоит начинать ремонт, пока не все собственники с ним согласны. В противном случае, ждите судебных разбирательств.
Вопрос 4: Какие виды перепланировки в хрущевках наиболее популярны?
Ответ: Довольно часто россияне осуществляют именно перепланировку хрущевок. Фото таких проектов можно найти в интернете. Как правило, изменения касаются объединения туалета и ванной, присоединения лоджии к комнате, переноса кухни.
Вопрос 5: Если квартира расположена на верхнем этаже, можно ли присоединить чердак?
Ответ: Если жители дома подпишут согласие на проведение подобных работ, то можно. Само собой, данную процедуру нужно проводить в законном порядке.
Вопрос 6: Возведение тамбурной двери в подъезде может быть отнесено к планировке?
Ответ: Так как указанные действия будут производиться вне жилого помещения, то узаконить их нельзя. Соответственно и перепланировкой это не назовешь. Кстати, установить тамбурные двери можно только заручившись согласием общего собрания жильцов.
Зачем нужно узаконивать перепланировку?
Планируя проведение работ, не забудьте узаконить перепланировку квартиры. Как уже было сказано выше, несмотря на вмешательство в конструкцию только в рамках своей квартиры, подобные действия могут навредить и вашим соседям. К тому же, разрушение несущей стены может стоить жизни не только вам, но и всем домочадцам.
Кроме опасности для жизни, не согласованные в законном порядке действия могут значительно подпортить жизнь в плане оформления каких-либо действий с квартирой.
Последствия перепланировки без согласования
Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, внесение изменений в конструкцию жилого помещения подлежит согласованию с территориальной жилищной инспекцией.
Согласно Кодекса об административных правонарушениях, за проведение самовольной перепланировки помещения установлен штраф размером от 2 до 2,5 тысяч рублей. В довесок к штрафу собственник получит предписание с требованием вернуть помещение в изначальный вид.
Возможные последствия перепланировки квартиры, произведенной без согласования:
- Штраф и предписание с требованием приведения квартиры в первоначальный вид. При неисполнении собственность может быть продана с торгов, а полученные средства направятся на возвращение помещению изначального состояния.
- Если квартира не приватизированная, то аналогично предыдущему пункту, в результате незаконной перепланировки нарушителю выпишут штраф и предписание. Следующий шаг - выселение.
- При наследовании жилья, нотариус имеет право отказать в выдаче свидетельства о наследстве, если в правоустанавливающих документах содержатся сведения отличные от техпаспорта БТИ.
- Затруднится процедура приватизации, так как прежде, чем передать жилье из муниципальной собственности потребуется узаконить все изменения, которые были произведены.
- Невозможность покупки такого жилья .
- Если жилье было , то банк может потребовать немедленного погашения задолженности, мотивируя это возникшими изменениями в площади объекта залога.
Таким образом, если проведение планировки незаконно, придется ответить за свои действия.
Какие действия недопустимы в процессе перепланировки?
Существует перечень действий, совершать которые нельзя ни при каких условиях. К ним относятся:
- Снесение несущей стены дома.
- Увеличение площади балкона и лоджии за счет жилого пространства. Исключение составляет устройство арки.
- Избавление кухни от окна.
- Объединение кухни и жилой комнаты при наличии установленной газовой плиты.
- Увеличение площади кухни и санузла более чем 25% от площади жилого пространства.
- Перенесение санузла в пространство над жилыми помещениями соседей снизу.
Как узаконить еще не сделанную перепланировку?
Для того, чтобы узаконить планировку до того, как она будет произведена, нужно:
- Собрать все необходимые документы на квартиру (полный список смотрите в следующем разделе статьи)
- Отнести пакет документов в отдел архитектуры.
- Приложить к документам эскиз или проект.
- В течение месяца заявка будет рассматриваться, после чего комиссией будет принято решение: согласие или отказ на проведение перепланировки.
- После одобрения эскиза можно приступать к работе.
- По истечению всех ремонтных работ, нужно пригласить работника инспекции. Он осмотрит помещения и подтвердит, что все действия произведены согласно разрешению.
- Далее следует отправиться в БТИ и получить новый технический паспорт.
Необходимые документы
Для того чтобы самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, необходимо подготовить базовый пакет документов:
- Справку из БТИ.
- Паспорт на квартиру.
- Выписку из домовой книги.
- Согласие ДЭЗ или ТСО.
- Разрешение от Роспотребнадзора.
- Согласие пожарной службы.
- Техническое заключение о проведении перепланировки жилых помещений.
- Договор о проведении наблюдения за перепланировкой со стороны технадзора.
- Эскиз или проект перепланировки квартиры.
- Письменное согласие жильцов дома.
Самый безобидный, на первый взгляд, пункт под номером десять может здорово подпортить жизнь и нервы жителям, которые желают произвести перепланировку в квартире. Довольно часто несогласные соседи попросту вымогают деньги. И это не самый плохой вариант. Гораздо сложнее, если в дело включаются крайне принципиальные граждане.
Узаконивание произведенной перепланировки
Если случилось так, что перепланировка была проведена, но вовремя не узаконена, придется озаботиться данным вопросом по ее результатам. Для этого вам предстоит пройти несколько этапов:
- Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства.
- Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза.
- Получение разрешения или отказа.
- В случае отказа, участие в судебном разбирательстве и получение решения суда.
Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства
Обращаясь в эти организации, возьмите с собой следующие документы:
- Технический паспорт.
- Поэтажный план.
- Экспликацию (пояснение к проекту или эскизу или отдельной их части).
В полученных до перепланировки документах следует отметить все изменения, которые были произведены.
Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза
Справится с изготовлением эскиза можно самостоятельно. Для этого нужно всего лишь взять поэтажный план и отметить на нем красным цветом внесенные изменения.
Создание проекта отличается сложностью. Его изготовлением занимаются специалисты, имеющие допуск к подобным работам. После того, как проект будет создан, его следует зарегистрировать и согласовать в Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и органах пожарного надзора.
Дальнейшие действия могут быть различными для каждого отдельного случая. Зависят они от метода узаконивания внесенных изменений.
Если указанный процесс производится в административном порядке, то подготовленный пакет документов нужно предоставить в компетентные органы.
Перечень необходимых документов:
- Заявление о проведении перепланировки.
- Разрешение собственников на внесение изменений в конструкцию жилья в письменном виде.
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации, выписка из домовой книги).
- Технический паспорт.
- Поэтажный план.
- Экспликация.
- Проект.
- Договор с организацией, которой будет производиться внесение изменений в конструкцию помещения.
- Техническое заключение о допустимости планируемых работ.
Получение разрешения или отказа
На получение разрешающего документа или отказа понадобится месяц.
Если легализация проводится в судебном порядке, то рекомендуется заранее подготовить заявление и следующие документы:
- Иск о сохранении объекта в измененном состоянии.
- Документы на право собственности.
- Документы, выданные БТИ.
- Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
- Проект перепланировки квартиры или эскиз.
- Договор с проектирующей организацией.
- Заключение Роспотребнадзора, СЭС и органов пожарного надзора.
Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда
В процессе разбирательства нужно доказать, что:
- Внесение изменений в конструкцию было произведено по всем нормам.
- Ущемления прав и интересов лиц, которые зарегистрированы в указанной квартире не произошло.
- Лицо, которое выполняло реконструкцию предприняло все возможные действия по узакониванию произведенных изменений.
Решение суда можно будет получить в течение месяца. После чего его нужно отнести в БТИ для внесения изменений в технические документы.
Судом может быть вынесено решение о незаконности перепланировки в следующих случаях:
- Подсобная площадь квартиры увеличилась, но смена ее функционального значения не была произведена.
- Усложнился проход к инженерным коммуникациям и механизму их отключения.
- Прочность конструкции ухудшилась.
- Повысилась нагрузка на конструкцию в результате замены легких перегородок на тяжелые.
Перепланировка в не приватизированном помещении
Основным условием законности перепланировки является наличие разрешительных документов, а также отсутствие нарушений норм (строительных и санитарных).
Список документов, необходимых для согласования перепланировки не приватизированного помещения практически идентичен списку, который необходим для узаконивания квартиры, находящейся в собственности.
Основной список документов для согласования перепланировки неприватизированной квартиры:
- Технический паспорт. Получить его можно в БТИ.
- Копия лицевого счета.
- Копия договора социального найма.
- Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
- Согласие собственника на перепланировку.
- Если будет затрагиваться газовое оборудование - справка Мосгаза.
- Эскиз или проект.
Что выбрать: эскиз или проект квартиры?
Для самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры необходимо предоставить эскиз или проект.
Эскиз используется в случае, когда перепланировка не отличается сложностью, а назначения комнат не изменяются. Юридическое оформление для этого не требуется. Для подготовки эскиза используются зеленый и красный цвета. Первым выделяется то, то будет возведено, а красным - то, что будет изменено.
В эскизе отмечается:
- Замена окон.
- Изменения перегородки санузла.
- Монтаж не несущих стен.
- Устройство новых проемов.
Проект квартиры подготавливается, если:
- Изменения будут касаться несущих стен.
- Назначение помещений изменится.
- Будут изменены слои пола.
- Газовая плита будет заменена электрической.
- Будут устанавливаться сантехнические коммуникации.
- Будут установлены тяжелые перегородки.
В любом случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию жилья, лучше предварительно согласовать свои действия с уполномоченными органами. Таким образом, в дальнейшем, Вам удастся избежать многочисленных проблем и препятствий.