Список новых публикаций по теме

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ «Гордон и партнеры»

Прочитайте внимательно основные законодательные акты, используемые при купле-продаже квартир, такие, как Гражданский кодекс Российской Федерации, закон Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости», закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и другие, не основные нормативные документы, вы не найдете термина «этапы сделки купли продажи квартиры».

Это тот случай, когда термин возник и применяется в практике юридического сопровождения сделок с квартирами, но отсутствует какое либо нормативное регулирование этого процесса — совершение сделки купли-продажи квартиры.

Зачем нужно знать этапы сделки купли продажи квартиры

Адвокаты и юристы, профессионально сопровождающие сделки с недвижимостью, делают условную разбивку сделки купли продажи квартиры на последовательные этапы – планируют сделку. Каждый этап сделки функционально отделен от другого, при этом они взаимосвязаны, и обеспечивают достижение цели – надежное и безопасное совершение сделки с недвижимостью. При этом для совершения каждого этапа необходимы конкретные документы.

Каждый этап сделки направлен на решение отдельной задачи и состоит из конкретных действий. Часто результат одного этапа сделки определяет возможность начала следующего. Количество и содержание этапов зависит от схемы сделки и может отличаться для одних и тех же объектов недвижимости. Например, будут существенно отличаться сделки купли продажи квартиры со свободными деньгами и с использованием ипотеки. Существенно отличается альтернативная сделка — когда одновременно продается квартира и покупается другая, и еще сложнее, если дополнительно используется ипотека. В последнем случае покупателю придется предварительно одобряться в банке самому, одобрять квартиру, согласовывать с банком условия договора купли продажа и т.д. Кроме того, скорее всего банк определит место и время совершения сделки. В конечном итоге эти особенности потребуют от продавца предоставления дополнительных документов, и увеличит время выхода на сделку. При свободных деньгах у покупателя таких дополнительных операций не будет.

Не стоит надеяться на юридическую проверку квартиры банком!. Дело в том, что кредит по тому называют ипотечным, что квартира находится в залоге у банка, как обеспечение выплаты тела кредита и процентов. Кроме того, если сделку купли продажи признают недействительной, вы все равно будете обязаны выплатить деньги банку: и тело кредита и проценты.

Так же не стоит надеяться на нотариуса, если сделку купли-продажи удостоверяет нотариус. Проверка юридической чистоты квартиры, нотариусом заканчивается получением выписки из реестра недвижимости (ЕГРН).

То же касается сделок с новостройками, в том числе уступок прав по договорам ДДУ.

Знание этапов совершения сделки купли продажи квартиры, понимания их содержания позволяет уже на этапе первых переговоров планировать сроки покупки квартиры, затраты на подготовку документов, и оценить реальную возможность совершить сделку.

Например:

Вы покупаете квартиру, и есть два предложения. Цены одинаковые. В одном случае квартира расположена похуже, у нее альтернативная сделка (продавец одновременно покупает другую квартиру, и уже подобрал вариант). Во втором случае расположение квартиры лучше, для продажи нужно проходить опеку (собственник несовершеннолетний). Что выбрать?

В приведенном примере существенное отличие – опека. Альтернатива, если она уже подобрана, не так сильно усложнит сделку, как опека. Прогнозировать саму возможность получить согласия опеки, а тем более срок – малоперспективное занятие. В разных районах Москвы требования органов опеки и срок принятие решений значительно отличаются.

Кроме того, невозможно исключить оспаривание данного решения опеки в будущем. А вдруг найдется заинтересованное лицо?

Следовательно, при оценке этих вариантов квартира с опекой худший для покупки вариант, поскольку заведомо трудно прогнозируется по срокам совершения сделки и содержит неустранимую возможность оспаривания сделки в будущем.

Как видно, содержание этапа существенно влияет на общий срок проведения сделки. И конечно, по отношению к продавцу и покупателю значение этих этапов разное.

Этапы сделки купли-продажи квартиры

Простая сделка купли продажи квартиры (не альтернативная), как правило, включает следующие этапы:

1) Переговоры с контрагентом по поводу покупки квартиры

2) Аванс за квартиру

3) Юридическая проверка квартиры

4) Согласование условий сделки купли продажи квартиры

5) Подготовка сделки купли продажи квартиры

6) Совершение сделки купли продажи квартиры

7) Государственная регистрация прав на квартиру

8) Исполнение сделки купли продажи квартиры

9) Завершение сделки купли продажи квартиры

Начинается сделка с удостоверения личности продавца и покупателя

Как установить личность и как проверить паспорт .

Как правило, первый этап любой сделки купли продажи квартиры – внесение аванса .

Для покупателя цель внесения аванса – «затормозить» продажу квартиры и получить достаточное время для проведения юридической проверки квартиры и подготовки к совершению сделки. При этом, заключая договор об авансе необходимо помнить: возможно, аванс придется возвращать, например, если юридическая проверка выявит юридические пороки в истории квартиры. Значит договор об авансе должен быть именно об авансе, а не о задатке. Особенно на это нужно обращать внимание при совершении сделки с крупными агентствами недвижимости. Предлагаемые ими договоры всегда содержат подводные камни и вернуть аванс, если вы не исправили договор, бывает крайне сложно.

Аванс для продавца имеет прямо противоположное значение: на первый взгляд продавцу более выгоден задаток. Поскольку продавец приняв аванс должен снять квартиру с продажи а значит он теряет покупателей, в случае отказа покупателя от покупки задаток компенсирует продавцу потерю времени. Вместе с тем, задаток продавцу квартиры не всегда выгоден. Например, если задаток принят от покупателя с ипотекой, а появился покупатель со свободными деньгами, конечно последний вариант продавцу более выгоден, не требуется собирать дополнительные документы и тратить дополнительное время.

Универсального решения не существует, и каждый раз вид договора об авансе нужно выбирать исходя из решаемых задач.

Второй этап — Юридическая проверка квартиры

Существенный этап любой сделки. Проводится всегда в том или ином объеме. В юридической проверке квартиры заинтересован только покупатель. Результат проверки непосредственно влияет на принятие решения о покупке квартиры. Если обнаружены юридические проблемы, а тем более юридические пороки, покупать такую квартиру не целесообразно. Тогда сделка купли продажи квартиры на этом этапе останавливается, следующий этап — возврат аванса. Возврат аванса возможен, если договор об авансе это позволяет.

Как видно, этапы сделки купли продажи квартиры взаимосвязаны и каждый направлен на решение конкретных задач.

Согласование условий сделки купли продажи квартиры

На этапе переговоров о покупке квартиры, на внесении аванса могут быть оговорены основные условия сделки. В окончательной форме условия сделки закрепляются только в договоре купли продажи. Это логично, поскольку только в процессе подготовки у сторон возникает понимание конкретных показателей условий сделки.

С 2016 г. возникли новые требования, существенно влияющие на условия сделок. Например, сделки с долями квартир совершаются только в нотариальной форме — договор купли-продажи квартиры у двух собственников придется оформлять у нотариуса. Но это не значит, что на юридическом сопровождении удастся сэкономить. Нотариусы не проводят сделки, они только заверяют договор, как сказано выше, проверку юридической чистоты нотариусы не делают, остальные этапы сделки — то же.

Прежде всего необходимо согласовать существенные условия договора, начинаем с цены квартиры. На цену квартиры может повлиять выявление юридических недостатков, например, необходимость покупателю узаконить перепланировки, необходимость погасить выявленную задолженность по квартплате, снятие с регистрации в квартире в судебном порядке и т.д. Могут быть выдвинуты требования банка, при ипотеке, или при военной ипотеке.

По этому детали сделки – форма сделки, вид договора, цена квартиры, порядок сроки и форма оплаты, сроки совершения сделки и срок передачи квартиры, комплектность квартиры, состояние квартиры и т.д. определяются только когда пройдет юридическая проверка квартиры.

Подготовка сделки купли продажи квартиры

Название этапа говорит само за себя. Суть этапа в подготовке сделки. Как сказано с учетом конкретной ситуации каждая сторона должна со вершить конкретные действия, что бы в определенное время совершить сделку.

Этот этап необходим и для нотариальной сделки, поскольку нотариус для удостоверения сделки должен располагать каким-то минимумом документов.

Продавец, как минимум, должен подтвердить свои права собственника и сделкоспособного лица, о чем он получает документы и копии которых передает покупателю. Иногда на квартире установлено обременение (отражается в реестре ЕГРП), и для совершения сделки его необходимо снять. Иногда для совершения сделки из квартиры необходимо выписать проживающих в ней лиц.

Покупатель готовит деньги, и если необходимо оформляет кредит, для чего просит у продавца документы на квартиру, делает оценку квартиры и т.д. В последние несколько лет покупатели покупают квартиры только за счет денег от продажи другой недвижимости. Соответственно, проводится альтернативная сделка. То есть создает условия для одновременного проведения двух и более сделок.

С учетом согласованного способа расчетов выбирают банк и готовят проведение расчетов в наличной или безналичной форме.

Готовится договор купли продажи квартиры.

При необходимости и покупатель и продавец получают дополнительные документы, например, нотариальное согласие супругов на сделку, согласие опеки.

Результат этапа – полная готовность всех сторон сделки совершить сделку купли продажи квартиры в согласованный день.

Совершение сделки купли продажи квартиры

Согласно Гражданскому кодексу РФ Совершение сделки купли продажи квартиры – это подписание всеми сторонами сделки единого документа. Сделка купли продажи квартиры оформляется договором купли продажи. Купля продажа недвижимости должна быть совершена только в письменной форме, в противном случае эта сделка недействительна (статья 550 Гражданского кодекса РФ). Кроме того к договору купли-продажи недвижимости законом предъявляются специальные требования, без соблюдения которых покупатель не сможет оформить собственность в Росреестре (права не зарегистрируют).

Совершение сделки купли продажи квартиры – подписание договора купли продажи квартиры всеми сторонами договора.

В общем случае в договоре купли продажи квартиры две стороны – продавец и покупатель. Иногда сторон может быть несколько, если на стороне продавца долевая собственность, или покупают несколько покупателей. Договор должны подписать все стороны.

Причем, количество договоров должно быть на один больше, чем участников сделки. Лишний экземпляр остается в регистрационном деле Росреестра.

Договор купли-продажи — это совсем не просто, и скачать его из интернета — не совсем правильный шаг. Почему так важно тщательно подготовить договор купли продажи квартиры? Потому, что с 2013 года этот договор вступает в силу сразу после подписания! Он не требует государственной регистрации, как это было раньше. И допущенные ошибки, в лучшем случае, вы будете оформлять отыскивая вторую сторону когда вам откажут в регистрации прав. В худшем — договор зарегистрируют, и продавца не допустят к банковской ячейке (к счету), из-за ошибок в тексте, или вы не можете в дальнейшем совершить сделку и придется устранять ошибки через суд.

Кроме того, договор — это ваши действия по исполнению договора, а они всегда индивидуальны: порядок расчетов, условия доступа к ячейке, комплектность квартиры, порядок передачи и т.д. Кроме того, есть и более существенные условия, которые не всегда прописывают в договорах в интернете. Главное: Вы сможете что либо требовать от другой стороны только если это записано в договоре. Например, вы вправе требовать передать вам квартиру в конкретный срок, если это записано в договоре. Или отсутствие в квартире лиц, сохраняющих право пожизненного проживания и т.д.

Совсем недавний пример, прибежали за юридической помощью: купили квартиру, договаривались, что оставят встроенную кухню с дорогостоящей техникой, въехали, а техники нет, кондиционеры срезаны, межкомнатные двери сняты, сантехника (встроенная и вписанная по дизайну) заменена на дешевую! Что делать?

Смотрим договор купли-продажи, и понимаем, что доказать что-то будет сложно, поскольку ошибки совершены на всех этапах сделки.

Ответ прост: смотрите ваш договор купли продажи квартиры, что в нем по поводу этой техники написано?

Дело в том, что многое из перечисленного не относится к инженерному оборудованию квартир. И если в договоре купли продажи прямо вы не согласовали вопросы передачи продавцом этого оборудования, он не обязан его передавать.

В этом случае все было еще печальнее: по условиям договора передаточный акт не подписывается, силой передаточного акта обладает сам договор.

Кстати, такими договорами «страдают» нотариусы — они любят вставлять в договор купли-продажи квартир именно такие обороты, которые заведомо не в интересах обеих сторон, и на которые стороны обращают внимание когда возникают проблемы.

Если сделка альтернативная, соответствующие документы одновременно подписываются по второй сделке.

Государственная регистрация прав на квартиру

Можно сказать, это достаточно формальный этап, но от грамотной подготовки и проведения зависит не просто срок государственной регистрации прав на квартиру, но и сама возможность их зарегистрировать.

Дело в том, что с июля 2016 года государственная регистрация права в реестре ЕГРН является единственным доказательством права собственности на недвижимость, сами сделки с 2013 года не подлежат гос регистрации. Если подан не полный или неправильный пакет документов, получите отказ в государственной регистрации, или ее приостановят. Приостановка возможна на месяц. Соответственно, поскольку у всех сделок расчеты привязаны к государственной регистрации права собственности приостановка приведет к невозможности продавца получить деньги, и вообще возникнут проблемы с расчетами.

Например: при самостоятельном проведении сделки купли продажи квартиры регулярно забывают получить и предоставить в Росреестр согласие супругов на сделку.

Без этих согласий на регистрацию документы примут, а при проведении юридической экспертизы приостановят, а затем откажут в государственной регистрации права.

Хорошо, если вы живете по адресу регистрации и вам придет уведомление, на которое вы представите согласия. А если вы его не получите? Например, ваш супруг за границей?

При всей простоте и очевидности, к государственной регистрации прав следует относится так же внимательно и тщательно готовиться, как к другим этапам сделки купли продажи квартиры.

Результат этапа: Получение договора купли продажи квартиры с отметкой Росреестра (штамп) о государственной регистрации права. Выдаются каждому участнику (стороне) договора. На экземпляре продавца должен быть штамп о регистрации прекращения права собственности. У покупателя – права собственности. Покупателю дополнительно выдается выписка из реестра ЕГРН о зарегистрированном праве собственности. По правилам с июля 2016 года свидетельства о праве собственности больше не выдают. Срок действия выписки из ЕГРН – месяц. Но по сути – только на дату выдачи.

Исполнение сделки купли продажи квартиры

Как написано выше сделка купли продажи квартиры, согласно Гражданскому кодексу РФ, это передача права собственности на квартиру за плату. Оформляется сделка договором купли продажи квартиры. А суть сделки – права и обязанности сторон, указанные в договоре. Соответственно, исполнение сделки купли продажи квартиры заключается в совершении сторонами договора предусмотренных в нем действий для передачи права собственности на квартиру от продавца к покупателю, в том числе и фактическая передача квартиры, а так же оплата покупной цены квартиры покупателем.

Кроме того, право собственности на недвижимость возникает у покупателя только в результате внесения соответствующей записи в государственный реестр прав (ЕГРН), а по этому в договорах купли продажи квартиры (и другой недвижимости) обязательно присутствует обязанность всех сторон лично или через представителя подать соответствующее заявление и документы в Росреестр.

В результате добросовестного исполнения сторонами договора купли продажи квартиры предусмотренных в договоре и законом действий каждая сторона должна получить то, на сто она рассчитывала при заключении сделки. Соответственно покупатель – зарегистрированное право собственности на квартиру, а продавец – в оговоренный договором срок полную сумму денег в согласованной форме (наличные или безналичные).

Составными элементами исполнения являются расчеты по сделке и передача квартиры. Способ сроки порядок и форма расчетов определяются в договоре, как и сроки и порядок передачи квартиры.

Соответственно от тщательности подготовки сделки, правильность прописания условий в договоре и взаимная увязка с другими условиями договора позволят устранить много нежелательных юридических проблем.

Например, практически ни кто при совершении сделок через банковскую ячейку не обращает внимания на форму договора аренды ячейки. Между тем, в большинстве договоров банк не отвечает за сохранность денег в ячейке.

Завершение сделки купли продажи квартиры

Передача — приемка квартиры

Передачу квартиры вообще ни кто не воспринимает, как этап сделки купли — продажи. Между тем, это обязательный завершающий этап, которым закрывается сделка. Между тем, согласно закону (а не договору), продавец выполнил свои обязательства, только когда реально передал недвижимость во владение и пользование покупателю.

Понятно, что взять и передать недвижимость невозможно, по этому процесс надлежащей (правильной) передачи недвижимости описан в законе (статья 556 Гражданского кодекса РФ), согласно которой передача недвижимости осуществляется путем ее вручения покупателю с подписанием передаточного акта.

Важно : состояние и комплектность квартиры при ее передаче покупателю должны соответствовать условиям договора.

Соответственно, если при передаче покупатель обнаруживает в квартире отклонения от условий договора – например, срезаны все выключатели, розетки, снята сантехника и т.д., сняты кондиционеры, снят (испорчен) паркет, покупателю необходимо все эти недостатки внести в передаточный акт. Подписывать акт или нет — это вопрос.

Согласно статье 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости не соответствующей условиям договора и подписание передаточного акта, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Покупатель вправе требовать с продавца возмещения убытков в судебном порядке.

Соответственно, если сторона сделки купли продажи квартиры совершает альтернативную сделку, количество юридических и фактических действий удваивается.

Вместе с тем, каждый этап каждой сделки имеет существенное значение для исхода всей сделки в целом, и требует внимания и тщательного подхода.

Надеюсь теперь вы согласитесь:

В сделках с недвижимостью нет мелочей, каждая мелочь требует внимания.

Юрист на сделке

Оформление купли продажи квартиры совсем не простая задача. Каждая сделка купли продажи квартиры — индивидуальна, имеет особенности документов. Для правильного проведения мероприятия необходимо его тщательно подготовить. Как вы видите, это много этапный процесс, по этому необходимо готовить каждый этап купли продажи квартиры.

Юрист на сделке — юридическое сопровождение сделки от переговоров до передачи квартиры. Профессиональная юридическая помощь на всех этапах сделки с квартирой. Адвокат на сделке купли продажи квартиры — осознанная необходимость

08 июня 2017 года

Адвокат Гордон А.Э.

АЦ Гордон и Партнеры

Читайте новые публикации:

Цена Сопровождение сделок недвижимость

• Квартиры (Москва)…………………………………. от 35 000 руб.
• Загородный дом и участок ……………………….. от 50 000 руб.
• Не жилые помещения (офис, машиноместо и т.д.) ………………….. от 50 000 руб.
• Не жилые здания …………………………………………………………. от 80 000 руб.
• Консультации устные …………………………………………………….. от 2 500 руб./30 мин.

В цены не входит цена получения необходимых для проверки документов, государственных пошлин и сборов, расходы на оформление доверенностей и иные расходы.

Цена указана для одной сделки — покупка или продажа при наличии юридического сопровождения у контрагента и без ипотеки, без опеки и без осложнений состояния здоровья участников сделки. Стоимость услуг при альтернативных сделках (продажа + покупка) определяется индивидуально с учетом сложности объекта, наличия юридического сопровождения у контрагентов, наличия ипотеки и других обстоятельств.

Оформить куплю-продажу квартиры можно тремя способами: самостоятельно, через нотариуса или с помощью агентства. Первый способ – наиболее рискованный. Однако каждый из них предполагает заключение договора и его обязательную регистрацию в Росреестре.

Процесс продажи квартиры происходит поэтапно. При этом каждый этап имеет свои особенности и нюансы.

Купля-продажа квартиры подразумевает под собой урегулированную процедуру, при которой одна сторона обязуется передать другой стороне за денежную плату жилое помещение в постоянное владение и пользование.

Покупка осуществляется путем заключения сделки по следующей схеме:

1. поиск квартиры, проверка ее юридической «чистоты» (отсутствие обременения);
2. обсуждение условий, заключение предварительного договора;
3. внесение аванса (по договоренности);
4. подготовка документов;
5. заключение основного договора;
6. регистрация права собственности в Росреестре новым владельцем;
7. подписание акта приема-передачи, внесение оплаты.

При этом оформить куплю продажу квартиры можно тремя способами:

• самостоятельно;
• у нотариуса;
• в агентстве.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление – это заключение сделки купли-продажи между двумя физическими лицами без участия риэлтора или агентства недвижимости. Оно предполагает:

• оформление договора в простой письменной форме;
• отсутствие регистрации правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) у нотариуса;
• самостоятельная подача всех необходимых документов в Росреестр.

С данной схемой продажи связаны риски: не всегда обычные граждане могут правильно составить договор и соблюсти все правовые нюансы. Для осуществления грамотной сделки необходимы юридические знания и осведомлённость в процессе продажи квартиры. Их отсутствие может стать причиной признания договора недействительным.

Таблица 1. Расходы при самостоятельном оформлении сделки купли-продажи

Примечание. Цены, указанные в таблице, – приблизительные. Они могут незначительно отличаться от существующих.

У нотариуса

Предполагает заключение договора с его последующим нотариальным заверением. Такой документ становится юридически значимым и несет под собой правовую основу. Кроме того, нотариус:

• несет ответственность за правильность составления договора;
• проконсультирует о необходимых для заключения сделки документов;
• расскажет о рисках и нюансах купли-продажи.

Стоимость оформления договора у нотариуса:

1. один процент от суммы сделки (если стоимость квартиры до 1 000 000 рублей);
2. десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки (если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона).

В агентстве

Продажа недвижимости с помощью агентств – наиболее распространенная. Более 80% граждан использует данную схему продажи. Такая тенденция связана с юридической защищенностью и гарантией законности сделки.

Как правило, агентство берет всю подготовку на себя, оказывая помощь в оформлении необходимых документов. При этом риэлтор:

• занимается поиском подходящей квартиры;
• договаривается с собственником жилья;
• оговаривает условия с продавцом, основанные на пожеланиях клиента;
• составляет договор;
• предоставляет инструкцию о правильном заполнении документов;
• присутствует на всех этапах проведения сделки;
• совершает иные действия, имеющие правовую природу при продаже квартиры.

Минус – высокая цена за услуги агентства. В среднем она составляет от двух до пяти процентов от стоимости жилья.

Варианты проведения сделки

Вариантов проведения сделки может быть несколько. Как правило, это купля-продажа:

• квартиры;
• доли;
• осуществляемая между родственниками.

Купля-продажа квартиры

Купля-продажа квартиры – наиболее распространенный вариант (в сравнении с продажей ее доли и комнаты). Особенности:

1. Количество владельцев. Иногда продающая сторона выступает не в одном лице – собственников жилья может быть несколько. Каждый из них должен дать свое согласие на продажу квартиры. При этом собственники лично подписывают договор в присутствии всех участников сделки.
2. Обременение жилья. Его наличие лучше проверить до подписания договора.
3. Несовершеннолетние дети. – процедура сложная. Это связано с получением разрешения на проведение сделки у контролирующего органа опеки и попечительства.
4. Налогообложение. Налогом облагается недвижимость, находящаяся в собственности менее пяти лет (менее трех лет при дарении, приватизации, договоре пожизненного содержания с иждивением).

Помимо этого, купить квартиру можно:

• на рынке вторичной недвижимости;
• в новостройке;
• в строящемся здании.

В каждом из этих случаев оформление договора является неотъемлемой частью заключения сделки. Однако важно учитывать, что в новостройке заведомо отсутствует обременение жилья, а это значит, что рисков при покупке существенно меньше.

Если квартира не новая, существует вероятность приобретения жилья «с прицепом». Поэтому правильно купить квартиру на вторичном рынке можно только при условии тщательной проверки всех документов.

Купля-продажа доли в квартире

Продажа доли в квартире встречается не так часто. На рынке недвижимости они продаются меньше всего. Это связано с низким спросом и отсутствием большого количества предложений.

Многие не рискуют покупать долю, ведь в таком случае новому владельцу придется делить жилую площадь с чужими людьми. Поэтому чаще всего долю продают родственникам или знакомым.

Помимо этого, отчуждение доли имеет особенность: перед продажей собственник квартиры обязан предложить выкупить долю другим собственникам, преимущественное право выкупа которых регламентируется гражданским кодексом. При этом:

• Предложение оформляется в письменном виде. Регистрация у нотариуса не обязательна, но в некоторых случаях она может послужить весомым правовым подспорьем. Кроме этого, отправлять документ лучше по почте с уведомлением о вручении и описью содержимого.
• В случае отказа или отсутствия ответа в течение месяца владелец доли имеет право на ее продажу третьим лицам.

Купля-продажа между родственниками

Купля-продажа квартиры между родственниками – редкость. Чаще всего отчуждение происходит путем дарения или составления завещания.

Однако если граждане решаются на совершение такой сделки, следует учитывать следующие нюансы:

1. Необходимость уплаты налога от стоимости жилья (если квартира в собственности менее пяти лет и стоит больше 1 млн рублей). Многие идут на хитрость и указывают сумму значительно ниже ее реальной стоимости. Однако налоговый орган ведет контроль по совершению сделок. Если указанная сумма будет ниже рыночной и явно заниженной, налог увеличат, а также обязуют выплатить пени.

Примечание. При этом налоговый вычет получить не удастся, так как в статье 220 Налогового Кодекса указано, что для его получения покупатель не должен являться родственником продавца.

1. Раздел имущества . Если квартира приобреталась гражданином, находящимся в браке, купленное жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно, при разводе оно будет поделено между супругами.
2. Формальность совершения сделки. Часто жилье между родственниками продается по договору купли-продажи без фактической передачи денег, а одна из сторон продолжает жить в квартире по договоренности. Но стоит помнить, что если новый владелец решит выселить родственника, он сможет сделать это беспрепятственно, закон будет на его стороне.

Сроки

При продаже квартиры сроки реализации договора обговариваются сторонами. Промежуток между подписанием предварительного договора и основного может быть разным. Контрагенты самостоятельно устанавливают его длительность.

Однако при регистрации права собственности новый владелец квартиры должен знать, что государственный орган определяет свои сроки на проведение процедуры. Ее длительность составляет:

• в Росреестре – десять дней;
• в Многофункциональном Центре – до семи дней.

Требования к содержанию договора

Существенными условиями договора купли-продажи являются его предмет и цена квартиры. Это значит, что без указания этих сведений договор будет считаться незаключенным.

В качестве предмета рассматривается жилое помещение – его площадь, параметры, расположение. Цена указывается реальная, та, за которую оно будет продано. Не допускается преднамеренное уменьшение или завышение стоимости, если фактически квартира будет продана по цене ниже, чем в договоре.

Примечание. Договор заключается в простой письменной форме. Он должен содержать права и обязанности сторон, а также условия заключения сделки.

В договоре также указывают:

• личные персональные данные сторон (ФИО, их прописка, дата рождения, паспортные данные);
• подробное описание объекта (площадь, расположение, этажность и т. д.);
• стоимость жилья;
• отсутствие обременений, арестов;
• наличие перепланировки и ее оформление.

Помимо этого, следует уделить внимание пункту о зарегистрированных в квартире лицах. При их наличии покупатель должен решить, готов ли он купить квартиру с обременением.

Документ актуален на 2017 год.

Необходимые документы

Документы, необходимые для заключения сделки, подготавливает каждая из сторон. Некоторые из них требуют нотариального заверения.

Документы для продавца

Таблица 2. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые продавцом

Документы для покупателя

Таблица 3. Документы для оформления купли-продажи, предоставляемые покупателем

Куда подаются документы

Не все покупатели знают, где оформить договор купли-продажи квартиры и куда подавать документы. Его можно зарегистрировать в:

• Росреестре;
• Многофункциональном центре.

Это обязательный этап, без которого переход прав собственности будет невозможен.

Что необходимо проверить перед заключением сделки

Перед заключением сделки купли-продажи необходима проверка:

• продавца;
• подлинности документов;
• наличия обременения квартиры.

Проверка собственников квартиры и продавца

Перед оформлением сделки важным шагом является проверка продавца недвижимости. Для этого необходимо:

1. Посмотреть паспорт продавца, убедиться в его подлинности.
2. Узнать о количестве собственников квартиры, а также об основании ее приобретения. Указанные сведения предоставляются в Росреестре.

Примечание. Если квартира перешла продавцу по наследству – следует узнать у нотариуса о наличии иных наследников.

1. Если собственник квартиры и продавец - разные лица, необходимо проверить наличие доверенности, дающей право последнему на отчуждение квартиры. При этом она должна быть нотариально заверена.

Подлинность документов

Подлинность документов – ключевой момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры. Подделанные и недействительные бумаги могут стать причиной незаконной сделки, что в последствии приведет к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Особое внимание стоит обратить на достоверность таких документов, как:

• договор, на основании которого продавец получил право собственности (договор дарения, купли-продажи, мены, наследования и т. д.);
• справки, подтверждающие отсутствие обременения жилья (список лиц, прописанных в квартире);
• договор ипотеки (если жилье куплено по ипотечному кредитованию);
• паспорт продавца.

Подделка этих документов будет означать, что квартиру пытаются продать незаконным способом.

Наличие обременения квартиры

Обременение – это наложенное ограничение на квартиру, которое существует вне зависимости от смены владельца. Такое жилье сложно продать. Поэтому многие продавцы идут на ухищрения, умалчивая о его наличии.

Примечание. Сведения о наличии обременения указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Таблица 4. Виды обременения жилья

Порядок оформления сделки

Процедура покупки квартиры проходит пошагово:

1. Заключение договора и его регистрация.
2. Передача квартиры.
3. Оплата.

Заключение договора

Заключение договора – важный этап при проведении сделки. Перед его подписанием обговариваются все существенные условия, влияющие на порядок и стоимость отчуждения квартиры.

На начальном этапе продавец и покупатель составляют предварительный договор, в котором они согласуют условия о дате продаже и ее сумме. Этот документ является своего рода «бронированием» приобретаемой квартиры, выражающим намерение сторон заключить соглашение.

После этого продавец занимается подготовкой документов, составляется текст основного договора. К этой процедуре стоит относиться крайне внимательно. Любые ошибки и неточности в договоре могут иметь правовые последствия в будущем. Особенно это касается пункта о стоимости жилья.

Примечание . Многие продавцы идут на хитрость и настаивают на указании меньшей цены в договоре. Аргументом служит нежелание продавца платить налог. Однако на такие условия соглашаться не стоит – в случае расторжения договора пострадавшей стороной окажется покупатель. При судебном разбирательстве доказать, что он заплатил больше, будет сложно. Вероятнее всего ему вернут сумму, указанную в договоре.

После составления договора стороны занимаются его подписанием. При этом в момент визирования должны присутствовать все участники сделки.

Передача квартиры

Передача квартиры осуществляется путем подписания передаточного акта. Фактически оно означает отсутствие претензий со стороны покупателя к состоянию квартиры, а также подтверждает факт передачи ключей и документов на приобретенное жилье.

Передаточный акт:

1. Составляется в простом письменном виде.
2. Заполняется в свободной форме.
3. Не требует нотариального заверения.
4. Содержит сведения о состоянии жилья, его адресе, а также дату составления, личные данные сторон и их подписи.

Примечание . Подписывать передаточный акт следует после регистрации права собственности на квартиру. Это даст гарантию, что документы зарегистрированы и не вернулись на доработку.

Передача денег

После подписания договора и передаточного акта, а также регистрации в Росреестре проводится заключительный этап – оплата.

Рассчитываться за квартиру можно одним из способов:

• банковская ячейка;
• безналичный расчет;
• счет в банке.

Первый способ – самый популярный. Оплата совершается законно и безопасно.

Примечание . При расчете следует взять расписку от продавца о получении им денежных средств. Документ составляется в свободной форме и является подтверждением оплаты.

Государственная регистрация перехода прав на квартиру

Регистрация перехода прав собственности на квартиру является обязательной составляющей сделок при отчуждении жилья. При ее отсутствии продажа будет считаться неосуществленной, а покупатель не станет фактическим владельцем квартиры. Но не все знают, где оформлять договор.

Для процедуры регистрации необходимо подать документы в Росреестр или Многофункциональный центр. Но при этом оформление купли-продажи квартиры в МФЦ происходит быстрее – в течение нескольких дней.

Документы

Таблица 5. Документы, необходимые для регистрации права собственности

В каких случаях может быть отказано

Причины отказа могут быть самыми разными. Как правило, это непредставление одного из необходимых документов.

Таблица 6. Частые причины отказа регистрации права собственности в Росреестре

Нюансы

Сделка купли-продажи имеет свои нюансы, которые следует учитывать при ее заключении.

Возможные риски при покупке квартиры

Основной риск – заключение сделки с мошенником. В этом случае единственное решение – судебное разбирательство. Однако не всегда обманутым покупателям удается защитить свои права через суд. Поэтому следует учитывать возможные риски:

1. Нарушение прав несовершеннолетних . Перед сделкой необходимо убедиться, что в квартире не зарегистрированы дети до 18 лет. Особенно, если они остались без попечения родителей.
2. Нарушение прав бывших супругов . Если квартира приобреталась супругами в браке, но была приватизирована в пользу одного из них, второй супруг имеет право на проживание даже после продажи. В связи с этим возникает риск приобрести жилье с «постоянным жильцом».
3. Нарушение прав зарегистрированных граждан . Обременение в виде лиц, прописанных в квартире и имеющих право постоянного проживания (отказавшиеся от приватизации, проживающие по договору ренты или завещательного отказа и т. д.).
4. Признание продавца недееспособным . Если продавец будет признан недееспособным в судебном порядке, сделка купли-продажи может будет недействительна.
5. Наличие наследников . Если квартира принадлежала продавцу на основании наследования, существует вероятность, что на нее могут претендовать и иные лица.
6. Обман со стороны продавца . Случаи с мошенничеством – не редкость. Перед подписанием договора следует тщательно проверить все документы.

На что стоит обратить внимание

Сделка проходит максимально просто и безопасно, если перед ее заключением обратить внимание на:

1. Удостоверение личности продавца . На сайте МВД можно проверить его подлинность.
2. Достоверность указанного адреса. Иногда продавцы показывают покупателям совсем не ту квартиру, которую они продают. Расположение жилья должно совпадать с адресом, указанным в выписке Росреестра.
3. Соответствие данных из выписки ЕГРН с правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, дарения и т. д.). Сведения в этих документах не должны отличаться.
4. Наличие задолженностей. В приобретаемой квартире они должны отсутствовать.
5. Количество сделок по продаже. Если собственники жилья менялись слишком часто, это может свидетельствовать о «проблемной» квартире, которую стремятся продать вскоре после покупки.
6. Подлинность доверенности. Если сделка заключается по доверенности от имени продавца, перед ее заключением следует проверить документ у нотариуса.
7. Низкую стоимость квартиры. Как правило, чересчур заниженные цены небезосновательны. Доверять таким «выгодным» предложениям не стоит.

Новые правила продажи квартиры

Законодательство в сфере недвижимости не стоит на месте. С каждым годом принимают все больше законов, направленных на урегулирование процесса продажи жилья.

За последние пару лет появились новые правила:

1. Обязательное заверение договора у нотариуса при продаже доли в квартире. До этого времени процедура осуществлялась по желанию сторон.
2. Нотариально заверять необходимо также документы при разделе имущества в браке (брачный договор, соглашение и т. д.).
3. С 1 января 2016 года налог в размере 13% взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет. Исключение составляют некоторые из оснований приобретения жилья, такие как: дарение, наследование, приватизация, договор пожизненного содержания с иждивением.
4. Две процедуры (постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности) теперь можно провести одновременно. Срок - 10 дней.
5. Единственный случай отказа в приеме документов - если не установлена личность заявителя. Но если пакет документов не полный, регистрацию приостановят или откажут.

Плюсы

Плюсов у нововведений больше, нежели минусов. Законодатель стремится максимально урегулировать процедуру продажи жилья путем ужесточения требований к документам. Они должны быть не только подлинными, но и оформленными в соответствии с установленными нормами. Многие из них подлежат нотариальному заверению.

Благодаря этому сделки стали более юридически «чистыми», а у мошенников все меньше шансов продать жилье незаконным способом.

Помимо этого, большое внимание уделяется сделкам с несовершеннолетними детьми. Государство защищает права детей с удвоенной силой, что является несомненным плюсом.

Минусы

Как и прежде, основным минусом является налогообложение при продаже жилья. Именно это условие порождает множество фиктивных и незаконно оформленных сделок. Ситуация ухудшилась после того, как в январе 2016 года срок владения имуществом, при котором оно облагается налогом, был увеличен до пяти лет. Эти изменения коснулись договора купли-продажи и не вызвали одобрения со стороны граждан.

Как правильно купить квартиру 2017

Этапы покупки квартиры

Юридическая проверка квартиры 2017

Почему вам откажут в регистрации прав на квартиру

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Что делать, если нужно купить квартиру?

Получить консультацию адвоката по недвижимости.

Лучше — получить юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Почему у адвоката?

Адвокат не заинтересован вам что-либо продать или купить, адвокат по недвижимости сопровождает сделки с недвижимостью и ведет споры по недвижимости в суде. Адвокат знает последние тренды судебной практики, и подскажет, как проверить недвижимость перед сделкой, как безопасно провести сделку и расчеты. Как лучше оформить документы.

А при выявлении темных пятен в недвижимости, адвокат сообщит о них клиенту, ведь решение о совершении сделки принимает клиент.

В департамент недвижимости нашего адвокатского центра обратился клиент. Женщина звонила по рекомендации и просила провести юридическую проверку квартиры, которую она выбрала в ближайшем Подмосковье и за которую уже внесла аванс. Квартира-новостройка просторная, светлая с хорошей планировкой и удобной транспортной доступностью. Продавало квартиру известное Московское агентство недвижимости.

В последний момент перед сделкой коллега покупательницы настояла, что бы та самостоятельно не совершала покупку, и рекомендовала обратиться в наш адвокатский центр.

Квартира, загородный дом и любая другая недвижимость, это две составляющие – строение (проект, планировка, размещение здания, размещение квартиры в здании, материалы, соседи и т.д.), и документы на недвижимость.

Значение имеют обе составляющие, и к изучению каждой необходимо подходить с должным вниманием. Интернет создает у покупателей иллюзию уверенности в достаточности собственных знаний и возможностей, что бы купить недвижимость не привлекая специалистов. В отношении выбора квартиры с этим можно согласиться.

Остальные этапы сделки требуют юридических знаний и опыта. Разберемся в них.

Как правильно купить квартиру?

Не имеет значение, самостоятельно вы покупаете квартиру, через частного риэлтора или обратились в юридическую фирму или агентство недвижимости. Главное — знать, как правильно купить квартиру. Купля продажа квартиры, загородного дома или другой недвижимости всегда проходит по определенным правилам. Прежде всего, это проявление должной осмотрительности и осторожности. В случаях покупки квартиры без риэлтора излишняя осторожность особенно не повредит.

Конечно, самым правильным для покупателя квартиры будет обратиться к специалисту — риэлтору. Он проведет покупку «под ключ», от выбора и оценки вариантов с потребительской точки зрения, и заканчивая государственной регистрацией права собственности покупателя на квартиру и передачи квартиры. Юридическую проверку квартиры должен делать квалифицированный юрист, он же должен сопровождать подготовку сделки и желательно ее проведение. При подготовке сделки покупки квартиры учитываются особенности конкретной ситуации: договор купли-продажи готовится с соответствующими особенностями, истребуются дополнительные документы на сделку, учитываются особенности расчетов, проводятся подготовительные мероприятия. Всегда возникают юридические вопросы непосредственно на сделке, которые может прояснить юрист.

Некоторые покупатели обращаются для совершения сделок к нотариусам и считают, что это полностью защищает и гарантирует их интересы. Наша многолетняя практика свидетельствует об обратном. Систематически нотариусы не проводят полной юридической проверки квартир. Нотариальные сделки успешно оспариваются в суде, поскольку предшествующие сделки имели юридические пороки или не были выявлены какие-то существенные обстоятельства.

Как в любом деле качественные услуги и хороший специалист стоят дорого. Но экономия при покупке квартиры может обернуться для покупателя потерей денег.

По нашему мнению можно экономить при продаже квартиры или другой недвижимости. Здесь у продавца риски существенно ниже, только получить полную сумму денег. Даже в случае расторжения сделки судом продавцу вернут квартиру. А покупатель останется с судебным решением вместо денег. При покупке квартиры, все наоборот, наибольший риск несет именно покупатель.

Как покупателю правильно купить квартиру и сэкономить на риэлторе?

Ответ очевиден: оказать себе часть риэлторских услуг самостоятельно.

На чем можно экономить при покупке квартиры, какую работу риэлтора можно сделать самостоятельно?

Этапы покупки квартиры

1) Подбор квартиры. Выбор квартиры для покупки исходя по потребностям покупателя: район, улица, дом, транспортная доступность, тип дома, количество комнат, площадь и т.д. Изучение рекламных материалов (печатные, интернет сайты, расклейка объявлений и т.д.), просмотры отобранных вариантов, первичное знакомство с продавцами, первичное ознакомление с правоустанавливающими документами на квартиру.

2) Внесение аванса за выбранную квартиру .

3) Юридическая проверка квартиры . (Проверка юридической чистоты)

4) Подготовка сделки покупки квартиры .

5) Совершение сделки купли-продажи квартиры .

6) Государственная регистрация прав на квартиру .

7) Передача квартиры .

Подбор квартиры — самый трудоемкий этап. Он отнимает самый большой объем времени при покупке квартиры. Поиск вариантов квартир по интернет базам и другим источникам, сопоставление вариантов, прозвоны, просмотры. В то же время при наличии достаточного времени внимания и усердия покупатель в состоянии полностью самостоятельно провести этот этап.

Внесение аванса — важный и ответственный этап покупки квартиры. Он взаимосвязан с последующими этапами — проверкой юридической чистоты и подготовкой к проведению сделки. При должной подготовке покупатель может выполнить этот этап самостоятельно, особенно, если предварительно проконсультируется у риэлтора или юриста. Более подробно о внесении аванса можете прочитать ниже.

Последующие этапы — это чистая технология процесса покупки квартиры, которые покупатель может провести сам, особенно если покупателю уже доводилось покупать или продавать недвижимость. Но лучше доверить их проведение специалисту. Каждое мероприятие в рамках этих этапов имеет значение для последующего этапа и обеспечивает гарантии для покупателя, которые юридически не возможно прописать или затруднительно исполнить.

Юридическая проверка квартиры — рубеж принятия решения о покупке квартиры. Провести проверку юридической чистоты квартиры можно располагая системными знаниями в различных отраслях права и практикой. Необходимыми навыками обладает не каждый юрист, по этому, не рекомендуем делать проверку самостоятельно. Привлекайте специалиста в области того вида недвижимости, которую вы покупаете. Юриста сопровождающего покупку квартир, покупку загородных домов и участков, или не жилой недвижимости. Особенную сложность имеет покупка загородных домов, земельных участков.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры» . Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!

Документы при покупке квартиры 2017

Юридическая чистота квартиры в 2017

Как проводить юридическую проверку квартиры с января 2017

Юридическая проверка или проверка юридической чистоты квартиры — это проверка документов. Даже если покупатель доверил покупку квартиры специалистам, покупателю нужно иметь общее представление как проводят юридическую проверку при покупке недвижимости. И конечно, необходимо получить результат юридической проверки квартиры — отчет или заключение, с выводами юристов по недвижимости.

Документы при покупке квартиры 2017 — документы на квартиру и документы самого продавца.

Цель юридической проверки:

1) установить законность распоряжения продавцом выбранной вами недвижимости,

2) соответствие недвижимости учетным данным,

3) законность всех предыдущих сделок с этой недвижимостью.

Законность распоряжения недвижимостью продавцом означает, имеет ли право продавец продать данную конкретную недвижимость и получить за нее деньги, а так же может ли продавец заключать сделки — обладает ли он дееспособностью.

Необходимые обстоятельства устанавливаем изучив правовое положение квартиры и его сопоставлением с документами продавца и с другими документами.

С января 2017 для юридической проверки квартиры заказываем в Росреестре выписки по квартире из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Напомним, с января 2017 года реестр ЕГРН включает сведения о правах на недвижимость и графическое описание — сведения кадастра недвижимости.

Необходимы выписки о правообладателях квартиры, об отсутствии арестов и запретов, о переходах права собственности на квартиру. Выписки можно заказывать через Многофункциональные центры, срок изготовления около 2-х недель.

Документы при покупке квартиры 2017 включают: документы о правах на квартиру, документы технического учета квартиры, документы кадастрового учета квартиры, документы продавца, и другие документы.

Обязательные для ознакомления документы на квартиру:

1) Свидетельство о праве собственности (если квартира куплена продавцом до 15 июля 2016 года)

2) Документы основания возникновения права собственности

3) Кадастровый паспорт на квартиру

4) Технический паспорт на квартиру

Документы продавца — паспорт, если продавец юридическое лицо — документы на юридическое лицо.

Другие документы — документы, необходимость которых выявляется по ходу проверки для подтверждения сведений в документах на квартиру или документов продавца. Например, выписка из реестра прав на недвижимость, выписка из домовой книги, свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении и т.д.

По окончании юридической проверки у покупателя квартиры на руках должны быть отчет юриста по квартире и комплект документов, подтверждающих выводы юристов — выписки из ЕГРН, копии договоров, свидетельства о праве собственности, копия паспорта продавца и другие документы. Они могут понадобиться на случай спора.

Юридическая поверка квартиры в 2017

Пока готовятся выписки из ЕГРН изучаем документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на квартиру и другие доступные нам документы. Эти документы нам обязан предоставить продавец. Начинаем с ознакомления со свидетельством о праве собственности и указанных в нем документов.

Ранее (до июля 2016 года) у продавца на руках должны быть документы, указанные в графе свидетельства «документы-основания», или «правоустанавливающие документы». С 15 июля 2016 г. свидетельства о праве собственности не выдаются, по этому, до получения выписки из ЕГРН знакомимся с документами предоставленными продавцом.

Одновременно требуем у продавца копию его паспорта. Внимание! Для проверки нам необходимы копии всех страниц паспорта продавца.

Если продавец юридическое лицо, нам необходимы соответствующие документы юридического лица: свидетельство о регистрации юр лица, свидетельство о постановке юр лица в налоговом органе, учредительный договор, протокол №1 о создании юр лица, устав юр лица. Так же потребуются другие документы, сначала заказывает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц. Заказать можно в налоговой инспекции. Для работы оперативно можем получить информацию о юр лице на сайте ФНС России.

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Содержание. Как читать

Свидетельства о праве собственности до 15 июля 2016 года изготавливались на листе формата А4 — альбомный лист. С 15 июля свидетельства не выдают, но выдают выписки из Едигого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором содержатся аналогичные свидетельству сведения.

В свидетельстве обязательно указывается кто является собственником указанной в нем недвижимости и на основании какого правоустанавливающего документа.

На первом этапе юридической поверки важно определить, кто собственник квартиры, и на основании какого правоустанавливающего документа. Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на недвижимость называют правоустанавливающим.

Продавец квартиры должен быть собственником продаваемой недвижимости по свидетельству о праве собственности. А продаваемая квартира, должна быть указана в свидетельстве в качестве объекта права собственности. Не редкость, когда квартиры продают представители. В таких случаях у продавца должна быть нотариально удостоверенная доверенность от собственника,в которой указаны все полномочия представителя. Важно, что бы в доверенности были прямо написаны полномочия по установлению цены, заключению договора купли-продажи и его условий, подписания договора, подачи документов на государственную регистрацию права собственности, на получение денег за проданную квартиру и т.д.

Ознакомившись со свидетельством о собственности на квартиру сразу требуем у продавца указанные в свидетельстве правоустанавливающие документы. Знакомимся со всеми полученными документами, и обращаем внимание, если какой-то документ отсутствует. В случае утраты правоустанавливающего документа (договора купли-продажи) дубликат можно получить в Росреестре. Но отсутствие документа потребует дополнительной проверки.

В документах на квартиру должна прослеживаться очевидная взаимосвязь. Свидетельство и правоустанавливающий документ должны соответствовать друг другу по параметрам: собственник, параметры квартиры (адрес, кадастровый номер, технические характеристики квартиры в правоустанавливающем документе и в свидетельстве), кадастровый номер, даты оформления, номера государственной регистрации и т.д.

Перед юридической проверкой обязательно изучаем подлинники всех документов и сличаем их с копиями. На подлинниках не должно быть помарок, подчисток и т.д., необходимо установить наличие печатей, штампов, регистрационных номеров и других реквизитов.

Дальнейшая юридическая проверка проводится на основании полученных и сверенных с подлинниками копий документов.

Пример Юридической проверки квартиры нашей клиентки

В описанной выше ситуации с обращением покупательницы квартиры в новостройке нам было предоставлено свидетельство о праве собственности на квартиру, копия паспорта продавца, соглашение об уступке прав по договору долевого участия, акт приема-передачи по договору долевого участия в строительстве.

Сведения свидетельства сразу вызвали вопросы: в качестве правоустанавливающего документа было указано «Соглашение об уступке прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, Акт приема-передачи по договору долевого участия».

Дело в том, что основанием возникновения права собственности на новую (построенную) недвижимость являются документы на ее создание. Таким документом является договор долевого участия в строительстве . Порядок заключения таких договоров, требования к их содержанию закреплены в законе о долевом строительстве жилья №214-ФЗ.

При наличии договора долевого участия именно этот договор должен быть указан в свидетельстве о праве собственности в качестве правоустанавливающего документа. Имевшая место уступка права по соглашению об уступке только подтверждает замену стороны (дольщика) в договоре долевого участия и не прекращает действие самого договора долевого участия. И это логично: по закону 214-ФЗ по договору о долевом строительстве застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать квартиру дольщику. При уступке один дольщик уступает свои права другому в этом договоре. Но новый дольщик, как и первоначальный, ждет передачи ему построенной квартиры.

При проведении проверки мы понимали, что сами по себе упоминания в названиях договора, соглашения терминов «долевое строительство» не имеют значения. Значение имеет суть (текст) договора, те права и обязанности сторон договора которые были согласованы при его подписании. Мы неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в названии договора долевое участие, а по сути — предвари тельный договор. Для выяснения этих обстоятельств нам нужен был договор долевого участия в строительстве,к который указан в свидетельстве.

По нашему требованию продавец не смог предоставить договор долевого участия, сославшись на его отсутствие.

Между тем, в тексте соглашения об уступке прав по договору долевого участия мы четко видели, что это соглашение подлежало государственной регистрации, после которой нашему продавцу обязаны были передать комплект документов: зарегистрированное соглашение об уступке прав по договору долевого участия, договор долевого участия в строительстве (прошедший госрегистрацию), акт между прежним дольщиком и застройщиком об исполнении прежним дольщиков обязательств перед застройщиком по оплате по договору, платежные документы прежнего дольщика.

Получалось, у продавца отсутствует не просто один договор, а система документов.

Из перечисленных документов продавец нам смог передать только соглашение об уступке прав. Где остальные документы, продавец пояснить не смог, но предоставил передаточный акт, который он подписал при получении квартиры от застройщика.

Ознакомление с передаточным актом преподнесло сюрприз: оказалось, что в соглашение об уступке, в передаточном акте и в настоящее время у продавца три разные паспорта.

Первичная проверка сведений о паспортах продавца выявили, что паспорт, по которому заполнялось соглашение об уступке прав, находится в розыске, остальные – нет.

Покупатель пояснил выявленные обстоятельства с паспортами неоднократными хищениями у него паспортов. Ну что ж, бывает, с таким мы сталкиваемся. Забегая вперед скажу, что в этом случае нас ждал еще один сюрприз.

В создавшейся ситуации перед нами встала необходимость проверки дополнительных документов, и мы запросили у продавца платежные документы по оплате покупки квартиры.

Нам предоставили несколько платежных поручений, несколько корешков к приходным кассовым ордерам. Нас ожидало открытие: в первом же платежном поручении дата платежа свидетельствовала о его проведении за полтора года до заключения соглашения об уступке, и за год до заключения договора долевого участия в строительстве.

Дальше больше, в графе назначение платежа название и дата договора основания платежа не соответствовали соглашению об уступке прав. Вместо этого был указан «предварительный договор ….». Сумма платежа в платежном поручении была на 30% меньше суммы по соглашению об уступки прав.

Обладая опытом сопровождения продаж и покупок новостроек мы предположили, что возможно у продавца были приобретены несколько квартир, и платежные документы относятся к иной квартире, а по этой квартире документы или утрачены, или эта квартира не оплачена и возможны судебные иски от застройщика и перспектива судебного расторжения договора с нашей клиенткой.

У нас возникла необходимость проверки получения оплаты за эту квартиру у застройщика.

Нужно отметить, что к этому времени мы установили, что сам застройщик к этому времени был реорганизован, и права по этому объекту перешли к новой организации. Нам удалось получить информацию, и она нас не обрадовала: по интересующей нас квартире у застройщика числилась задолженность в сумме 70% стоимости по соглашению об уступке права. В той сумме, которая указана в предъявленной продавцом платежке.

Это оказалось новостью не только для нас, но и для крупного московского агентства недвижимости, которое располагается в самом центре Москвы.

Сама по себе такая ситуация для покупки квартиры или другой недвижимости не безвыходна, если она выявлена заблаговременно. Мы неоднократно помогали покупателям купить квартиры в подобных ситуациях, но не в данном случае.

Продавец объяснил сведения о неоплате квартиры ошибкой, юридической схемой застройщика, наличием предварительного договора с застройщиком, который у него забрал застройщик. В действительности, задолженностей нет, что подтверждает передаточный акт при передаче квартиры.

Однако, эти объяснения оказались не совсем точными.

Нам удалось установить, что в производстве районного суда по месту жительства продавца находилось дело о разделе имущества супругов, в котором участвовал наш продавец.

Здесь нужно сделать отступление. Крупные агентства недвижимости при продаже недвижимости так организуют работу, что покупатель не имеет возможности общаться с продавцом, и встречается с ним только на сделке купли-продажи. Объем информации о продавце, о продаваемой квартире зависит от добросовестности сотрудника агентства и передается покупателю не в полном объеме. Полной информацией и тем более документами сотрудники конечно не располагают.

Наша практика взаимодействия с крупными агентствами недвижимости на Московском рынке в большинстве случаев показывает отсутствие у них заинтересованности в проверке продаваемой ими недвижимости, и оставление проверки на усмотрение покупателя.

Покупая квартиру у крупного известного агентства недвижимости не успокаивайтесь и не расслабляйтесь, помните, все риски несет покупатель, тем более, что продавцом по договору выступает собственник квартиры а не агентство.

У нас не вызывало удивление не осведомленность Московского агентства о наличии судебного спора о разделе супружеского имущества с участием их клиента – продавца квартиры, и не осведомленность, что продаваемая нашему клиенту квартира была приобретена продавцом в браке.

При проведении юридической проверки квартиры мы установили не достоверность сведений о семейном положении продавца, в паспорте отсутствовала соответствующая отметка ЗАГСа.

Проверить достоверность этих сведений крайне сложно. Применяемая нами технология проверки юридической чистоты позволила установить наличие судебного спора с участием продавца и наличие у продавца супруга. Для покупки квартиры более важно другое: нашей проверкой установлен факт приобретения квартиры в браке, то есть квартира в нашем случае, фактически, находилась в долевой собственности.

К этому времени поступила выписка из ЕГРП.

Сведения выписок с уже имеющимися у нас документами совпали, и подтвердили права продавца на квартиру и порядок ее приобретения.

Вместе с тем, выписки не выявили установленной нами фактически долевой собственности бывших супругов на квартиру и не полной уплаты продавцом за квартиру при ее покупке (по договору долевого участия).

Что нам позволила сделать проверка в данном случае:

1) установить наличие судебного спора с участием продавца, который мог касаться самой квартиры и привести к оспариванию прав нашей клиентки на купленную квартиру

2) Установить наличие фактического сособственника на квартиру.

В ходе дальнейшее взаимодействие с агентством и непосредственно с собственником было установлено, что оплата за квартиру все же была совершена полностью и вовремя. Подтверждающие документы находились у бывшего супруга продавца.

Будучи в браке супруги приобрели две квартиры на имя одного супруга. При разводе и разделе имущества, на фоне конфликтных отношений, у каждого из супругов оказалась часть документов. Платежные документы по другой квартире были переданы продавцом в агентство.

В ходе процесса раздела супружеского имущества судом рассматривался вопрос о разделе продаваемой квартиры. Сейчас не имеет значения по какой причине на спорную квартиру не был наложен арест или запрет, но факт, что отсутствовали препятствия для совершения сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Чем опасна для покупателя совместная собственность супругов на квартиру, на загородный дом, на участок или другое имущество

Как правило, супруги совместную собственность на имущество не регистрируют и в ЕГРП подобные сведения отсутствуют.

В случае расторжения брака спор между бывшими супругами по имуществу может не возникать, но это не означает, что он не возникнет в будущем. Такие споры могут возникать через несколько лет после расторжения брака. Бывший супруг вправе обратиться в суд с требованием о разделе супружеского имущества в течение трех лет с даты когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Вам повезло, если в регистрационном деле на покупаемую квартиру присутствует согласие супруга на приобретение квартиры, которую вы покупаете. В этом случае регистрирующий орган (Росреестр) при госрегистрации перехода права собственности на квартиру на ваше имя потребует от продавца нотариальное согласие супруга, даже бывшего, на продажу этой квартиры. Без такого согласия, в госрегистрации права собственности будет отказано.

Если вам «повезет» и ваши права на такую квартиру буду зарегистрированы, то по иску бывшего супруга ваша сделка купли-продажи квартиры будет расторгнута и регистрация права собственности признана недействительной.

Суды удовлетворяют подобные требования бывших супругов в подавляющем большинстве случаев.

В проигрыше окажется именно покупатель: по решению суда квартиру вернут продавцу, и с него в пользу покупателя взыщут деньги за квартиру. Только при этом, вернуть квартиру продавцу не составит труда, но реально возвращать деньги покупателю придется годами.

Проверка квартиры нашей клиентки. Продолжение

В ситуации с квартирой нашей клиенткой, никаких следов совместной собственности на покупаемую квартиру в регистрационном деле не было. Покупке квартиры ничего не препятствовало. А параллельно уже шел судебный спор о разделе супружеского имущества, в том числе суд рассматривал требование раздела этой квартиры. Абсолютно реальна была перспектива вышеописанных прелестей предстоящего судебного расторжения покупки квартиры и возврата ее продавцу.

Повторюсь, если с оплатой продавцом за квартиру ситуация прояснилась и требовала урегулирования с застройщиком, то требование раздела квартиры бывшим супругом мог снять только бывший супруг и это становилось основным вопросом по квартире. Кроме того, снятие этих вопросов не относится к проведению сделки, не входит в обычный пакет услуг.

Решение о дальнейших движениях по подготовке к покупке квартиры должен принять покупатель. По нашему мнению, сделку возможно было провести без отрицательных для покупателя юридических последствий при надлежащем оформлении взаимоотношений продавца с бывшим супругом, оформлении соответствующих документов и требовало дополнительного времени, поскольку возникала необходимость оформления соответствующих документов в суде.

О чем мы и сообщили нашей клиентке. Ей предстояло принять решение о покупке этой квартиры с учетом выявленных юридических обстоятельств.

Одновременно началось давление со стороны агентства недвижимости. Прежде чем обратиться к нам наша клиентка-покупатель внесла аванс агентству за квартиру в сумме 200 000 руб. Теперь, агентство давало понять, что с квартирой все в порядке, документы вы видели до внесения аванса, или вы выходите на сделку или аванс агентство не вернет.

Аванс за квартиру. Зачем вносить. Как вернут.

Юридическая проверка квартиры и аванс за квартиру взаимосвязаны. Их можно рассматривать как этапы покупки квартиры или подготовка покупки квартиры.

Осмотрительный покупатель квартиры, загородного дома или другой недвижимости проверяет квартиру до покупки. Проверка квартиры требует времени и соответствующих материальных затрат. За время проверки квартира может быть продана и затраты на юридическую проверку пропадут.

Что бы получить в свое распоряжение необходимое для проверки время покупатель вносит за квартиру некую денежную сумму и продавец обязуется не продавать квартиру в течение согласованного сторонами срока и предоставлять необходимые документы.

Если юридическая проверка дает положительный для покупателя результат, в обусловленный срок совершается сделка купли-продажи квартиры.

На этапе внесения аванса возникает много вопросов, которые имеют значение для покупки квартиры, и они должны быть согласованы сторонами сделки до внесения аванса.

Один из вопросов – условия возврата аванса. При каких условиях осуществляется возврат, как оформляется, в какой сумме и т.д.

За многолетнюю практику сопровождения покупки квартир, покупки машиномест и тем более загородных домов с участками, элитных коттеджей в поселках, мы убедились, внесение аванса и согласование его условий совсем не простой этап покупки квартиры.

Крупные брендовые агентства недвижимости предлагают для подписания такие формы договоров на аванс, что даже нашим адвокатам по недвижимости требуется время, что бы увидеть в них все подводные камни. Крючки видны сразу.

Учитывая, что на изучение авансового договора время дается при его подписании – минуты, десятки минут, гражданин не располагающий соответствующей подготовкой, и даже юрист, не специализирующийся в вопросах недвижимости будет подписывать договор вслепую, не представляя себе всех последствий.

Вносить исправления в свои договоры агентства недвижимость категорически отказываются. Или такое подписывайте, или никакое.

Такие договоры, с юридической точки зрения, как правило, составлены грамотно и не в пользу покупателя. Вернуть деньги по такому договору покупатель не сможет даже в суде.

В описанной выше ситуации с покупкой квартиры нашей клиенткой договор был именно такой, верченый. Возврат денег за аванс он предусматривал только в случае наличия бесспорных доказательств перспективы возможности оспаривания права собственности покупателя, причем, подтвержденных документально.

Без ложной скромности, для нашей клиентки это не было препятствием. Благодаря проведенной нами проверке, мы документально установили обстоятельства, с которыми можно было в суде оспаривать права собственности нашей клиентки в случае покупки квартиры.

Кроме того, взаимодействие с агентством недвижимости в ходе юридической проверки квартиры создало у его юридической службы понимание, что наша клиентка пользуется профессиональной юридической помощью, и мы сможем защитить ее интересы.

Но мы решили купить квартиру, предварительно урегулировав выявленные недостатки. В этом случае это было возможно, но потребовало дополнительных мероприятий.

В отдельных случаях юридические пороки содержат реальные риски оспаривания права собственности покупателя и покупатели отказываются от покупки квартиры.

Правильная покупка квартиры

В случае отсутствия существенных юридических пороков квартиры осмотрительный покупатель может переходить к подготовке сделки: согласование с продавцом условий договора купли-продажи квартиры, порядка и места заключения договора, порядка расчетов, государственной регистрации права собственности и передачи квартиры.

Рекомендуем достигнутые договоренности по порядку и условиям проведения сделки купли-продажи квартиры оформлять письменно, например, в форме протокола, подписанного покупателем и продавцом. Случается, в какие-то моменты продавец становится забывчивым, и выдвигает новые требования, или забывает достигнутые условия.

Согласованные условия стороны реализуют при заключении договора.

Возвращаясь к юридической проверке квартиры или проверке юридической чистоты

На примере сопровождения покупки квартиры нашей реальной клиентки выше показано, что юридическая проверка включает проверку всех доступных документов по квартире, по продавцу, и, как правило, членов семьи продавца. Доступность для анализа большого количества документов, повышает вероятность выявления в них несоответствий, разночтений, что способствует установлению юридических проблем (пороков) и нарушениях при приобретении квартиры продавцом. Юридические пороки квартир, загородных домов, участков являются основанием для судебного оспаривания права собственности покупателя квартиры.

В примере мы изучали документы на новостройку. Новостройка, как объект проверки, считается не сложным объектом, здесь всего лишь первый собственник и однократное возникновение права собственности.

Во вторичном жилье, как правило, квартира имеет уже историю переходов прав собственности: сначала приватизация, затем неоднократные купли-продажи. Ошибки и пороки здесь возможны на каждой сделке. Покупатели считают, что если квартира после приватизации, то это гарантирует безопасность сделок. У нас другое мнение. Такую квартиру целесообразно так же проверять, как любую другую квартиру вторичного рынка.

Оформление сделки, связанной с приобретением жилища в собственность, требует особой внимательности со стороны покупателя и обязательной проверки. В роли объекта может выступать квартира, дом и другое помещение, которое стоит на учете в качестве недвижимого имущества. В ходе любой сделки, связанной с отчуждением имущества, осуществляется передача права собственности от продавца к покупателю и дальнейшая его регистрация в Росреестре.

В данной статье читатели смогут ознакомиться с пошаговой инструкцией по проведению купли-продажи квартиры в 2019 году. Дополнительно будет приведен перечень необходимой документации и нюансы, которые следует учитывать во время проведения сделки.

Право собственности на недвижимое имущество может возникнуть только в том случае, если сделка по отчуждению объекта. Основанием для регистрации становится договор купли-продажи, заключенный между сторонами по всем правилам. После подписания документ передается на регистрацию в Росреестр.

Как определить бюджет сделки?

На начальной стадии потенциальный покупатель должен принять решение о приобретении недвижимости и определиться с максимально возможной стоимостью жилья. Данный этап очень важен, поскольку стоимость жилья в России постоянно меняется, и, решив приобрести одну квартиру, гражданин может не рассчитать собственные финансовые возможности.

Как вариант, можно рассмотреть привлечение заемных средств или дохода с продажи другого движимого или недвижимого имущества. Чтобы исключить различные сложности и проблемы, стоит заранее решить для себя, какую сумму можно потратить или взять в кредит.

Как провести сделку – самостоятельно или через риелтора?

Традиционно покупатель может выбрать один из двух возможных вариантов приобретения квартиры. Такая же возможность есть у продавца. Достаточно обратиться в риэлтерскую компанию, чтобы получить необходимую услугу, однако необходимо учитывать, что такие услуги потребуют дополнительных финансовых расходов.

Самостоятельная продажа или покупка недвижимости – это более рискованное мероприятие, поскольку высока опасность столкнуться с мошенниками. Кроме того, от сторон потребуется выполнить немало обязательных действий, связанных с подготовкой документации и посещением различных инстанций.

Проверка объекта сделки на предмет обременений

Обременением называется ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества и запрещающее проведение с ним различных правовых операций. Речь идет о финансовых и имущественных претензиях третьих лиц к владельцу квартиры, которые возникают в результате ранее взятых обязательств.

К обременениям могут быть отнесены следующие моменты:

1. Квартира является залоговым имуществом.
2. Жилище находится в аренде у третьего лица или имеется договор ренты с пожизненным иждивением.
3. На жилплощадь наложен арест.
4. В отношении имущества идет судебное разбирательство.

При наличии таких ограничений жилплощадь нельзя передавать другому лицу в рамках сделки купли-продажи. Чтобы проверить наличие ограничений, заранее необходимо обратиться в Росреестр и получить выписку, где будет указано наличие или отсутствие обременения. Сделки купли-продажи квартиры с обременением не запрещены законом, однако лучше избежать такой ситуации.

Подготовка документов и оформление договора купли-продажи

Чтобы зафиксировать все договоренности, которых достигли участники соглашения в отношении будущей сделки, подписывается договор купли-продажи. В документе должны присутствовать следующие данные:

• личные данные участников сделки, включая паспортные данные;
• объект сделки и его полное описание;
• наличие (отсутствие) обременений на жилище;
• порядок расчетов и передачи денежных средств.

Готовое соглашение составляется в трех экземплярах и в дальнейшем подлежит госрегистрации. В свою очередь, окончательная передачи жилья покупателю выполняется после подписания передаточного акта. Вся информация, изложенная в соглашении, должна быть подкреплена специальными бумагами:

• паспорта участников сделки;
• правовые документы на жилище;
• техническая документация на квартиру;
• выписки из ЕГРН;
• выписка с лицевого счета квартиры.

Могут потребоваться и другие документы, если собственником является несовершеннолетний ребенок или частью квартиры владеет второй супруг. Регистрация сделки в Росреестре – это заключительный этап регистрации сделки, после которого процедура купли-продажи считается завершенной.

Заключение

Сделка по реализации или приобретению квартиры требует к себе немало внимания и нуждается в тщательной проверке. Процедура включает в себя несколько этапов, по завершении которых покупатель может пользоваться жилищем по праву собственности. Важно соблюдать все необходимые требования при составлении договора купли-продажи и проверять сделку перед подписанием соглашения.

Процедура продажи квартиры считается непростым правовым процессом. Он требует подготовки всех необходимых документов, грамотного оформления договора купли-продажи.

Чтобы не оказаться без жилой площади и денег, многие подстраховываются, обратившись к услугам агентств недвижимости. Их услуги требует дополнительных расходов, но вселяет некоторую уверенность в чистоте сделки, а также подборе покупателя. Ведь здесь необходимо оговорить не только стоимость самой квартиры, но и какие расходы понесут обе стороны по оформлению сделки, договориться, как они будут распределены.

В настоящее время, согласно статьи 558 Гражданского кодекса и внесенным в нее Законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ поправок, при продаже квартиры или ее частей не требуется регистрировать договор купли-продажи. Но предоставлять его в регистрирующий орган стороны сделки обязаны для того, чтобы оформить переход права собственности.

Документы

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Отметим еще раз, что правильное оформление сделки требует внимательности и некоторых подготовительных процедур. Найти покупателя – лишь часть дела, основную часть займет подготовка к сделке и посещение ряда инстанций с целью получения всех документов. Разберем порядок сделки.

Шаг 1 . Подборка документов, указанных в пункте ранее.

Шаг 2 . Обращаемся в управляющую компанию для получения лицевого счета. Получить их можно, предъявив паспорт всех жильцов. Эти документы подтверждают факт того, что в квартире на данный момент никто не прописан, то есть она готова для продажи.

Шаг 3 . Покупатель должен быть уверен, что вместе с приобретаемой квартирой не возьмет на себя неоплаченные счета за коммунальные услуги (если сторонами сделки не оговорена продажа с долгами). Поэтому продавцу нужно обратиться в свои организации, которые обслуживают квартиру за получением справки о том, что долги отсутствуют.

Шаг 4 . Если продаваемая квартира или ее доля приобреталась в собственность в период зарегистрированного брака, понадобится согласие супруга, заверенное нотариально. Стоимость бланка приблизительно от 1000 рублей.

Получаемая жилая площадь по договорам дарения, приватизации или на праве наследования, не требует согласия супруга.

Если в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получение согласия на продажу от органов опеки. Срок получения ответа на запрос может составлять не более месяца .

Шаг 5 . Чтобы вместе с квартирой не получить головную боль в виде обременений и арестов, нужно получить выписку из Единого реестра сделок с недвижимостью. Это проверка жилья на «чистоту» сделки. Выписку можно заказать в многофункциональном центре или отделении Росреестра. Срок на предоставление ответа составляет три рабочих дня .

Шаг 6 . После того, как на руках окажутся все необходимые документы и справки, время приступать к составлению договора купли-продажи. Существуют типовые формы договоров, которыми можно воспользоваться, можно убрать некоторые пункты или добавить. Но есть несколько обязательных реквизитов, которые следует указать:

• название объекта недвижимости с указанием адреса и площади помещения, согласно официальным документам,
• стоимость, за которую продавец передает квартиру покупателю,
• паспортные данные и иные реквизиты сторон.

В договоре также должен быть указан способ передачи денег от покупателя к продавцу. Средства могут быть переданы одним из нескольких способов:

• наличными,
• на расчетный счет продавца,
• банковским аккредитивом,
• через банковскую ячейку,
• банком по ипотеке.

Составить этот документ можно самостоятельно или обратиться к услугам юриста. В случае обращения в юридическую палату вы будете полностью уверены, что права ни одной из сторон не будут ущемлены и документ будет составлен максимально правильно. Договор распечатывается в трех экземплярах и подписывается сторонами в простой форме без нотариального удостоверения.

Шаг 7 . Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ, предоставив все экземпляры договора купли-продажи, документы, а также квитанцию об уплате госпошлины.

Размер ее составляет 2000 рублей. Стоит заметить, что при подаче документов через портал государственных услуг gosuslugi.ru и уплате там госпошлины размер ее будет снижен на 30% .

Уточним также, что документ, подтверждающий уплату пошлины, предоставлять не обязательно, но в течение 5 дней информация о поступлении этих средств должна отразиться в информационной системе государственных платежей. Иначе документы не будут рассмотрены и вернутся сторонам сделки.

Подать документы можно также через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности, или по почте. При подаче документов на государственную регистрацию вам обязаны выдать расписку в их получении . Срок на обработку документов составляет 10 рабочих дней.

Шаг 8 . Заключительным этапом оформления сделки продажи квартиры является получение документов из Росреестра. В подтверждение того, что право собственности перешло к покупателю, можно запросить выписку из ЕГРН.

После регистрации права на недвижимость покупатель приобретает не только квартиру, но и налоговое бремя. Налоговый орган получает информацию о смене владельца из Росреестра, то есть специально идти туда и заявлять нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что процесс продажи квартиры сопряжен с юридическими деталями, которые обязательно нужно учитывать для успешной и законной сделки. Не стоит забывать и о возможных дополнительных расходах и возможно оговорить их не только на словах, но и указать в договоре.