Недвижимость в России, как и в любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учёту, контролю и уплате налогов. Поэтому все вопросы, которые касаются недвижимости, строго регулируются российским законодательством. Это та же продажа нежилого помещения, покупка земельного участка, обмен, аренда квартиры, наследие, дарение, прочие действия.
Для совершения вышеперечисленных действий нужно знать стоимость недвижимости, будь то земельного участка, прочей земли, квартиры, дома. От этой стоимости будет зависеть цена, которую собственник имеет право запросить за своё недвижимое имущество. Также от этого показателя отталкиваются банки перед оформлением кредита, а также судебные решения в спорах о разделении имущества. Более того, важнейшим для государства показателем стоимости недвижимости (участка земли, квартиры, дома) является начисление налога.
При этом важно разделять два основных понятия в оценке недвижимости: саму стоимость – объявленную как сумму, выше которой собственник не может продать объект, и цену – выраженную в денежном значении, которая может быть равна или ниже стоимости.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Суть рыночной стоимости
Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.
Ещё одной важной особенностью рыночной стоимости является тот факт, что она устанавливается без учёта налогов и прочих финансовых затрат на оформление сделки.
Суть кадастровой стоимости
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации.
Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей.
В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли, может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.
Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п.
Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.
И, наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли. Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
* наилучшего и наиболее эффективного использования;
* сравнения продаж;
* распределения;
* выделения;
* разбивки на участки;
* техники остатка для земли;
* капитализации земельной ренты.
Рассмотрим подробнее каждый из этих методов.
Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:
* потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) - основного фактора, определяющего стоимость земли;
* рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);
* правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);
* ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);
* технологической обоснованности проекта;
* финансовой обоснованности проекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
* права собственности;
* условия финансирования;
* условия продажи;
* условия рынка (время продажи);
* месторасположение;
* физические характеристики;
* доступные коммунальные услуги;
* условия зонирования;
* наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).
Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).
Метод выделения. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
* определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
* определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
* определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают:
* расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
* расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
* налоги, страховку, заработную плату ИТР;
* расходы на маркетинг;
* прибыль и накладные расходы подрядчика;
* прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.). Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:
* планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000
* управление 10000
* накладные расходы и прибыль подрядчика 60000
* маркетинг 20000
* налоги и страховка 10000
* прибыль предпринимателя 40000
Итого: 320000
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 000 - 320 000 = 430 000.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,
где 3,1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Техника остатка для земли
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
* стоимость здания;
* чистый операционный доход от всей недвижимости;
* коэффициенты капитализации для земли и зданий.
Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
* определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
* на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
* определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Пример (цифры выражены в усл. ден. ед.).
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 и 10% соответственно.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
500000 х 0,1=50000.
Чистый операционный доход, относящийся к земле:
120000 - 50000=70000.
Стоимость земли:
70 000 / 0,08 = 87 500.
стоимость земельный участок арендатор
Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка
В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.
Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размере разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.
Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, в течение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости. Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во-вторых, в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью.
Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли).
Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.
Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться.
Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.
Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:
С зус -- рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
С зуа -- рыночная стоимость права аренды земельного участка;
С зд -- рыночная стоимость здания;
ДВД -- действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОР бзу -- операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Н зу -- налог на землю;
А зу -- арендная плата за ЗУ;
R -- коэффициент капитализации для объекта недвижимости.
Y -- ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 -- номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.
Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).
Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора. Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:
* -- верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С* кад -- кадастровая стоимость ЗУ;
К н -- ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).
Результаты расчета по зависимости (5) при К н = 1,5% и R = 15% приведены на Рис. 1.
Рис. 1
Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию. Действительно из зависимости (2) при С зуа = 0 следует:
Где А зу0 -- арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.
Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:
Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:
Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:
В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:
Где С* вык_р -- удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С* рев -- удельная стоимость реверсии ЗУ;
С* рвк -- удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Y зу -- ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.
Вам понадобится
- - заявление в ФУЗКК;
- - заявка в независимое агентство;
- - паспорт;
- - правоустанавливающие документы на участок.
Инструкция
Чтобы получить кадастровую стоимость, обратитесь в земельный комитет. Если ваш участок состоит на едином государственном учете, то вы сможете без труда получить справку о кадастровой стоимости и предъявить ее в необходимые инстанции.
Кадастровая стоимость участка определяется из среднего коэффициента стоимости в вашем регионе, умноженной на площадь земельного участка. При этом учитываются многие параметры. Цены на недвижимость в вашем населенном пункте, принадлежность земли, вид разрешенного использования, предполагаемая польза от использования.
Кадастровую стоимость рассчитывает экономический отдел Федерального Управления по единому учету земли, кадастра и картографии. На основании оценки составляется акт, подписываемый всеми членами оценочной комиссии. Из данного документа вы можете получать справку о кадастровой цене. Сведения о стоимости ежегодно подают в районную налоговую инспекцию, и на их основании вам начисляется ежегодный земельный налог.
Банковские структуры выдают кредиты под залог имущества только на основании учета кадастровой стоимости. Справки о рыночной цене и оценочную стоимость независимых экспертных агентств они не принимают.
Также участка учитывается при описи и изъятии имущества, при передаче в собственность земельного участка, который был оформлен по договору аренды.
Если вам необходимо оценить земельный участок для других целей, например для продажи, то вы можете совсем не проводить оценку и назвать покупателям вашу цену, за которую вы планируете продать земельный участок или обратиться в независимое экспертное агентство, имеющее лицензию на осуществления деятельности по оценке недвижимости на территории РФ.
Вам проведут независимую оценку и выдадут документ, подтверждающий оценочную стоимость земельного участка.
Источники:
- как определить стоимость участка
Оценка стоимости земли необходима в разных случаях: продажа, кредит под залог земельного участка , определение стоимости аренды и т.д. Конечно, можно обратиться к профессионалам, но для начала стоит попытаться оценить участок самостоятельно, чтобы знать, на что рассчитывать и избежать обмана.
Вам понадобится
- Компьютер с доступом в интернет.
Инструкция
Для начала вам необходимо стоимость в данном районе. Это легко сделать, посмотрев предложения о продажах на различных -площадках. Внимательно посмотрите все доступные объявления, чтобы составить представление о стоимости земли . Особенно обращайте внимание на предложении от различных агентств, так как в таком случае земля оценивалась профессионалами, в то время как предложения напрямую от собственника могут быть завышены или занижены. С другой стороны, если стоимость примерно одинакова во всех предложениях, то, ценовой порядок на в данном районе сформировался и этими цифрами можно уверенно пользоваться.
При оценке стоимости земли весьма важны параметры участка . Его размер и форма. Слишком маленький или слишком большой участок сложнее продать, так как это специфическое предложение, и вам, возможно, придется демпинговать, чтобы не упустить клиента. Форма участка тоже важна. В идеале он должен быть квадратной формы или в виде не сильно вытянутого прямоугольника. Неровные стороны или излишняя вытянутость участка менее удобны и снижают его стоимость . Если у вас именно такая ситуация, то посмотрите, на
Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.
Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.
Что это такое?
Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой .
Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.
Законодательство устанавливает необходимость определения в следующих случаях:
- при ;
- в случае передачи надела ;
- при ипотеке физлиц;
- в случае продажи объекта;
- при оставлении объекта в роли залога;
- при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
- при заключении брачного договора;
- при изъятии имущества;
- при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.
Соотношение с кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.
Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.
Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от . Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.
Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.
Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.
Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:
- цена зависит от полезности участка;
- расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
- стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
- цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
- рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
- стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.
Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:
- для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
- для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
- для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.
Законодательная база
Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с .
Также к делу имеет отношение , которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.
Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.
При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.
Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.
Основные методы
Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.
Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.
Затратный
Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.
Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.
Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:
- ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
- З ‒ затраты для бизнесмена.
Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.
Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.
Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.
Доходный
Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.
Например:
- в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
- в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
- в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.
В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.
Метод сравнения продаж.
Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.
Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:
- ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
- ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.
Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.
Необходимые документы
Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.
В общем случае потребуются следующие бумаги:
- технический и для объекта недвижимости;
- паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
- прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.
Могут потребоваться и дополнительные документы.
Отчет
Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.
Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией.
Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.
Сколько стоит процедура?
Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.
Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:
- осмотр объекта оценщиком;
- расходы на транспорт;
- вознаграждение специалисту;
- оплата иных трат.
