Чем отличается жилищный кредит от ипотеки в сбербанке. Разница между жилищным кредитом и ипотекой

По сей день решить вопрос с жильем собственными силами получается не у многих. И для большинства единственным решением проблемы является целевая и возмездная финансовая помощь кредитующих организаций. Она может быть оказана в виде ипотеки, либо банк предложит вам жилищный кредит. Но что это, и в чем отличия двух, казалось бы, схожих понятий, знают далеко не все.

Что такое жилищный кредит: характерные особенности, плюсы и минусы

Давайте определимся, что такое жилищный кредит. Под этим понятием имеется ввиду особая форма кредитования, оказываемая банками, с целью предоставления клиенту возможности купить жилплощадь, сделать ремонт, улучшив условия, провести строительные работы. У жилищного кредита есть свои недостатки и преимущества. Одной из существенных причин популярности продукта является простота оформления.

Условия получения несколько проще, чем у ипотеки, поскольку нет необходимости в обязательной страховке. Но главной особенностью такого кредитования считается обеспечение. Подобное заимствование не ведет к залогу приобретаемой или реконструируемой недвижимости, чего не скажешь об ипотеке. Существенный недостаток заключается в высоких ежемесячных выплатах. Жилищный кредит выдается в соответствии с политикой банка, а у каждой структуры она своя.

Для него характерны более высокие от 12%, но менее длительный срок кредитования (в среднем 5-7 лет). Выдача осуществляется при наличии залога. Также оформление жилищного кредита происходит без уплаты первоначального взноса.

В чем разница между ипотечным кредитом и жилищным

Прочитав вышеизложенную информацию, прослеживается разница между жилищным кредитом и стандартной ипотекой. Основное отличие, как упоминалось ранее, кроется в том, что банк не ограничивает права заемщика на объект. Если особа взяла жилищный кредит на квартиру, она сразу переходит в ее полную собственность. Поэтому человек может распоряжаться ней по-своему усмотрению.

Даже если жилищный займ еще не до конца погашен, нынешний владелец недвижимости имеет право на ее дарение, обмен, аренду и т.д. При ипотечном кредите риски банков выше, в силу этого они берут в залог покупаемый объект, который выступает гарантией того, что банк не потеряет свои деньги. Если заемщик утратит способность исполнять долговые обязательства, кредитор может на законных основаниях конфисковать залоговое имущество и реализовать его, чтобы не понести убытки.

Пока заемщик полностью не возвратит денежные средства, обремененное жилье нельзя будет продавать, менять или дарить. Есть и другие немаловажные отличительные критерии жилищного кредитования. Вместе с первым выделим их в отдельный список:

отсутствие залога недвижимого имущества;
величина кредитных средств. Она как минимум в 2 раза меньше лимита, предоставляемого на ипотеку;
период возврата. Ипотечное кредитование, как правило, совершается на длительный промежуток времени. При жилищном кредите предполагается, что заемщик справится с погашением задолженности быстрее;
стоимость услуги. Оформляя кредит, вы соглашаетесь на внушительные ставки, ипотека же в этом плане более доступна. На сегодняшний день показатели по ней намного приятнее, можно сказать, на рекордно низком уровне - от 6% годовых;
цель использования. Если ипотечный жилищный кредит направлен исключительно на покупку и улучшение условий квартиры/дома, то простой жилищный кредит иногда может распространяться на . Так, например, одними из первых начали выдавать такие ссуды в Сбербанке России.

Где и как взять кредит на улучшение жилищных условий

Кредит для нуждающихся в улучшении жилищных условий являет собой специальную программу поддержки, благодаря которой можно получить определенную сумму денежных средств и сделать ремонт, расширить жилплощадь и т.п. Подобные системы уже внедрены в банки Российской Федерации. Популярные из них:

Программа поддержки .
Система кредитования в .
Программа лояльности в .

В зависимости от величины займа и времени, за которое вы собираетесь отдать долг, необходимо выбрать финансовое учреждение. Их требования и предложения лишь немного отличаются друг от друга. Взять жилищный кредит можно прямо сейчас, однако изначально следует разобраться в данной системе.

Виды кредитов для улучшения жилищных условий

Всего эксперты выделяют три вида подобных ссуд. Это:

субсидирование;
ипотека;
жилищные программы.

Рассмотрим каждый вид подробнее.

Субсидирование

Данный вид выдачи денег представляет собой особое обеспечение со стороны государства. Его могут получить при таких условиях:

общежитие;
арендованные квартиры (на протяжении длительного периода времени);
квартиры коммунального типа (при наличии больных членов семьи);
нарушение санитарных норм;
нарушение минимальной площади, предназначенной на одного человека.

Однако, в данном случае, чтобы взять деньги на улучшение жилищных условий, необходимо предоставить пакет документов, включая справки о доходах, с работы, больницы, банка и даже санитарные нормы дома.

Единственным недостатком субсидирования является очередь - после подтверждения заявки приходится ожидать годами.

Ипотека

Ипотека на улучшение жилищных условий выдается быстрее и проще. Главными преимуществами ее являются:

сроки выплаты от 3 до 20 лет;
сумма кредита от 60 тысяч до 30-40 миллионов рублей (в отдельных случаях);
выдача в долларах или евро;
гарантия надежности от государства.

Выбирая ипотеку, вы должны быть готовы к коэффициенту процентной ставки свыше 11% годовых.

Жилищные программы

Еще одним пунктом кредитов на реконструкцию объекта являются своеобразные жилищные программы. К ним относят:

субсидии и льготы;
социальный найм;
финансирование местной (региональной) власти;
материнский капитал;
сертификаты на жилье и прочее.

Об этих программах лучше узнавать на региональном уровне, поскольку именно там проводятся тендеры, розыгрыши и прочее.

Что выгоднее, жилищный кредит или ипотечное кредитование

Подытожив, приведем сравнительную таблицу для наглядности отличия ипотеки от жилищного кредита.

Жилищный кредит и ипотека только кажутся близкими понятиями. Прежде чем подписывать вы должны знать, на что соглашаетесь. Если говорить о выгоде, то здесь все неоднозначно. Выбор «жилищный кредит или ипотека» зависит от конкретной ситуации. Когда для строительства/приобретения жилья нет собственных накоплений, чтобы покрыть хотя бы половину стоимости, то целесообразней прибегнуть к ипотечному займу.

По нему проценты ниже, погашать ссуду можно дольше. Но не спешите радоваться небольшой ежемесячной финансовой нагрузке. В результате вы переплатите больше, поскольку есть ряд , страховка, да уже сам срок погашения делает это очевидным. Еще залог недвижимости не дает решить квартирный вопрос, пока перед банком не будут выполнены все обязательства. В случае просрочек и прочих проблем с выплатами долга, «хоромы» заберут.

Оформить ипотеку сложнее, решение по онлайн-заявке принимается дольше. С другой стороны, кому-то как раз подходит . К тому же, жилплощадь вы купите сразу, поскольку приобретаемый объект заимодавцем аккредитован. Жилищный кредит, разумно брать, когда вам не хватает для реализации своих планов 20-30%. С ним переплата будет меньше, т.к. возврат кредитных средств осуществляется быстрее и большими по величине платежами.

И, все-таки, весомым плюсом остается то, что недвижимость неотложно становится собственностью заемщика. Можно чувствовать себя полноправным хозяином. На худой конец, клиент, не справляясь с исполнением условий договора, может продать жилье и вырученные деньги вернуть банку в счет оплаты задолженности.

О повышении ставок на ипотечные кредиты в 2019 году

Приветствуем! Сегодня разберем условия ипотеки в 2019 году. Вы узнаете, какие самые выгодные условия именно для вас есть в различных банках. Сможете сравнить ваши возможности с требованиями ипотечных организаций, а также понять с какими кредитными организациями начинать отношения даже не стоит в вашем случае.

Ипотека на улучшение жилищных условий предполагает, что гражданами приобретается квартира или другая недвижимость с помощью кредитных средств банковской организации, выданных на определенный срок. На весь период кредитования приобретаемый или иной объект, подходящий по стоимости, закладывается в собственность банка – это главные условия получения ипотеки для обеспечения выполнения обязательств заемщиком.

В 2019 году большинство кредитных организаций пересмотрели свою кредитную политику и повысили ставку по жилищным кредитам, чтобы сделать приобретение жилья доступным для граждан. Основные ставки по кредитам снижены как на покупку строящегося, так и готовогожилья.

Ряд банков не делает разницы между приобретаемыми объектами, условия предоставления ипотечного кредита едины как для только построенных, так и для уже готовых квартир в многоквартирных домах. Однако другие кредитные организации, наоборот, снижают процентные ставки именно на приобретение строящегося или только построенного жилья у аккредитованных компаний – продавцов.

Связано это с тем, что скорость покупки квартиры в ипотеку у застройщика гораздо выше, чем на вторичном рынке, ведь заемщик уже имеет конкретный объект кредитования и ему не надо заниматься длительным поиском объекта, как на вторичном рынке.

В 2017 году закончилась программа государственной поддержки ипотечных сделок, проводимая совместно с ведущими кредитными организациями и предоставляющая выгодные условия по ипотеке, но уже в 2018 году была запущена

Однако ведущие банки уже без государственной поддержки могут гарантировать условия ипотечного кредитования и процентную ставку, соизмеримую с той, которая существовала с поддержкой государства и даже ниже, так как поток ипотечных клиентов возрос, количество сделок гарантирует стабильный доход кредитных организаций.

Развитие инноваций нашло свое отражение и при заключении ипотечных сделок, так Сбербанк предлагает дисконт 0,5% при электронной регистрации сделки. Ипотечный кредит на более выгодных условиях можно оформить как на первичное, так и на вторичное жилье.

Данная процедура займет 2-3 дня и поможет сэкономить время на регистрацию сделки в Россреестре, а также будет выгодна иногородним заемщикам, так как позволит сделать процесс взятия ипотеки удаленным.

Для оформления ипотеки по электронной регистрации после одобрения необходимо обратиться к партнёру банка (застройщику или агентству недвижимости) или в сам Сбербанк.

Финансовые эксперты сходятся во мнении, что отмена программы господдержки ипотеки уже переварена рынком. Банки адаптировались к новым условиям, и предлагают льготные условия покупки квартиры в новостройке в 2019 году.

Как оформляется ипотека

Стандартный порядок ипотечных сделок таков:

Заемщик выбирает удобное ему кредитное предложение и банк;
Выбирается жилье: вторичное или из аккредитованного списка застройщиков;
Подается заявка в банк на рассмотрение возможности кредита;
При одобрении сделки – предоставляется список документов по кредитуемому объекту;
Происходит регистрация сделок в Росреестре, оформление страховки и окончательная выплата банков кредитных средств на приобретение жилья.

Погашение ипотеки

Плановое происходит ежемесячно аннуитетными (равными) или дифференцированными платежами (с постепенным уменьшением суммы). Переплата по второму виду платежей существенно меньше, однако не все банки одобряют такой вариант.

Возможно как частичное, так и полное. Штрафов, ограничений и комиссий не должно быть – это противозаконно. Просрочкой же по внесению ежемесячных платежей свыше 3-6 месяцев можно добиться судебного разбирательства, наложения штрафов, изъятия объекта из собственности заемщика и продажей квартиры с аукциона.

Если вам нужна юридическая поддержка, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме. Быстро поможем решить все спорные моменты с банком.

Программы поддержки от государства

С 2017 года государство больше не обеспечивает снижение кредитной ставки, однако существуют другие льготные условия для получения ипотеки :

С использованием материнского капитала, начисляемого Пенсионным фондом при рождении второго ребенка;
Военная ипотека – для лиц-участников накопительной военной системы;
Ипотека молодая семья – парам, или одиноким родителям при условии их нахождения в списке на улучшение жилищных условий;
Социальная ипотека – для лиц, занимающихся определенной деятельностью (врачей, учителей итд), либо проживающих в определенных условиях (зоне Крайнего севера);
Реструктуризация ипотеки – списание до 30% долга в банках определенным категориям граждан.

В 2019 году была рассмотрена нами ранее. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать на какие льготы от государства вы можете претендовать.

Расчёт и где взять

Самостоятельно рассчитать ипотеку можно прямо у нас на сайте. Используйте наш . Он позволит вам узнать ежемесячный платеж при аннуитете и дифференцированном платеже, какой доход необходим на нужную сумму, сколько вы переплатите, как будет меняться график и переплата при досрочном погашении и при досрочном гашении ипотеки материнским капиталом.

Калькулятор очень функциональный и позволит вам быстро сделать расчет нужного варианта. Из этого поста вы можете взять проценты, а затем подставить их в калькулятор и сравнить какие условия в разных банках в больше подходят.

Также прямо у нас на сайте работает сервис « ». С его помощью можно отправить заявку на ипотеку сразу во все банки и быстро получить решение с партнерским дисконтом по ставке в 1%.

Ждем ваших вопросов и предложений в комментариях. Будем признательны за оценку поста и лайки в социальных сетях.

Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить по ипотеке.

Ипотечные кредиты - один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.

Что такое ипотечное жилищное кредитование?

Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).

Какими правовыми актами контролируется ипотечное жилищное кредитование

Порядок оформления и получения ипотеки регулируется » № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Правовой акт раскрывает подробно права и обязанности банковских организаций, условия и требования для оформления кредитного ипотечного договора. Стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Порядок и условия оформления ипотеки регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, залоге недвижимости, праве собственности и титульном владении. Порядок взыскания на объект недвижимости, в случае неисполнения обязательств заемщиком, регулируется нормами ГПК РФ и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Ипотечные программы, условия получения, процентные ставки, погашение

Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:

ипотека для покупки жилья в новостройке;
ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
ипотека для приобретения загородной недвижимости;
ипотека для строительства собственного дома.

Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:

платежеспособность заемщика;
наличие у заемщика постоянного дохода;
подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
страхование приобретаемого объекта недвижимости;
страхование жизни и здоровья заемщика.

Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.

Размер процентных ставок по ипотеке на квартиру зависит от суммы первоначального взноса и срока кредита по ипотеке. Проценты начисляются в соответствии с условиями кредитной программы, так, например, средняя процентная ставка по ипотеке составляет в 2018 году 11-13%, если жилье приобретается в новостройке или на вторичном рынке, чуть выше, если кредит берется на строительство или покупку частного дома. Ипотечный предполагает фиксированную процентную ставку, которая не меняется в течение всего срока ипотеки. Однако, некоторые банковские организации предоставляют ипотечные программы с так называемой «плавающей» процентной ставкой, особенно, если речь идет о займе в иностранной валюте. Ипотечное кредитование предлагает лояльные условия для клиента, например: банковские организации вправе допустить рефинансирование ипотеки и предоставление отсрочки платежа, разрешает воспользоваться услугами ипотечного брокера, а также допускает поиск жилищного объекта для приобретения заемщиком самостоятельно. Срок для погашения ипотеки составляет до 30 лет. Если в ипотеку оформляется приобретение коммерческой недвижимости, в роли заемщика может выступать только юридическое лицо.

Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека

Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки - до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы - возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.

Залоговое обязательство при оформлении ипотеки

Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.

Основной порядок оформления ипотеки

Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:

Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
Выдача кредитных средств заемщику.

Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.

Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:

оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).

Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:

аннуитетными платежами - когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
дифференцированными платежами - когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.

К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.

Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.

Возможен ли налоговый вычет по ипотеке

Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.

Ипотечное жилищное кредитование: плюсы и минусы

Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода - постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке - риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте - нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.

Банки предусматривают рефинансирование валютной ипотеки на основании заявления заемщика.

В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека - это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.

Ипотечное жилищное кредитование - это кредитование населения под залог недвижимости, т. е. кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. При кредитовании под залог недвижимости, как правило, банк принимает в залог кредитуемые объекты недвижимости.

При ипотечном жилищном кредитовании объектами недвижимости являются земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи, коттеджи, расположенные на территории РФ.

Таким образом, ипотечные жилищные кредиты предоставляются коммерческими банками на следующие цели:

· приобретение готовой квартиры или индивидуального дома для постоянного проживания;

· приобретение, строительство с участием кредитных средств банка жилья;

· реконструкцию, ремонт жилой недвижимости;

· приобретение земельного участка под индивидуальную застройку. Особенности ипотечного жилищного кредита:

· обязательность обеспечения кредита залогом, в том числе и той недвижимостью, для покупки которой берется ипотечный кредит;

· длительность срока предоставления кредита (ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 5 до 20-25 лет);

· относительно низкий уровень кредитного риска.

Обязательным условием ипотечного кредитования является заключение между банком и заемщиком договора об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, расходы по которой несет залогодатель. Причем залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Если в договоре об ипотеке или в кредитном договоре, включающем соглашение об ипотеке, указано, что права залогодержателя (т. е. банка) удостоверяются закладной, то нотариусу представляется и закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке.

Закладная является ценной бумагой, которая удостоверяет права ее законного владельца, а именно: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

В РФ ипотечное кредитование применяется как с использованием закладной (около 50%), так и без нее. В основном закладную используют мелкие или средние банки.

Цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В РФ существует три основные схемы предоставления кредита для приобретения жилья. Во-первых, схема кредитования с оформлением договора залога, которая предусмотрена ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает с банком кредитный договор и договор залога жилья на условиях банка. При полном погашении кредита договор залога прекращает свое действие, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк после решения суда погашает сумму кредита путем продажи жилья с публичных торгов либо с согласия залогодателя (не доводя до суда) реализует жилье через риелторскую фирму по цене, сложившейся на рынке.

Во-вторых, схема кредитования с оформлением договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлторской фирмы. Эта схема является наиболее реалистичной по отзыву специалистов банков. Банк выдает кредит риэлторской фирме на основании заключения с ней кредитного договора. Риэлторская фирма за счет этого кредита приобретает жилье по договору куплипродажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье. Риэлторская фирма за счет средств клиента возвращает банку кредит и причитающиеся за него проценты. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем - договор купли-продажи, и клиент становится собственником жилья. Если клиент не возвратит кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и за счет этих средств и возвращает кредит банку.

По этой схеме может иметь место второй вариант, когда банк выдает кредит не риэлторской фирме, а непосредственно клиенту - физическому лицу с заключением кредитного договора. При этом одновременно заключается договор куплипродажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, которая выступает залогодателем по договору залога в обеспечение кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты за него самому банку. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, затем договор купли-продажи и клиент заемщика становится собственником жилья.

В-третьих, схема ипотечного кредитования, разработанная ЦБ РФ, через выпуск банками ипотечных облигаций. Физическое лицо - заемщик получает в банке ипотечный кредит и закладывает в обеспечение кредита недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает ипотечные облигации, которые продаются на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигаций средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д. Заемщик погашает кредит банку, а банк погашает соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. Ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмитента не включаются в конкурсную массу, а недвижимость передается в собственность инвесторов (обладателей облигаций) либо ее собственнику при полном погашении облигаций.

В зависимости от объекта кредитования, своей кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк сам определяет технологию ипотечного кредитования.

При многовариантности различных элементов организации процесса ипотечного жилищного кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита.

Первый этап - предварительное рассмотрение заявки на кредит и беседа с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает ему заполнить детальное заявление, которое, по существу, можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. При положительном решении вопроса о выдаче заемщику кредита кредитный работник информирует его о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Конкретно банку должны быть представлены заемщиком следующие документы;

· заявление-анкета;

· паспорта заемщика (созаемщиков), поручителей;

· документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика (ссудозаемщиков) и поручителей за последние, например, шесть месяцев;

· специальные документы в зависимости от цели кредита. Например, при оформлении кредита на приобретение объекта недвижимости: документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли-продажи; договор купли-продажи и т. п.); свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости; документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).

Второй этап - определение потенциальной возможности заемщика вернуть кредит и оценка степени его обеспечения.

На третьем этапе принимается решение о выдаче ипотечного жилищного кредита. Кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе оценки кредитоспособности заемщика и обеспечительных обязательств, изучает их, после чего принимает решение о выдаче кредита или об отказе в его предоставлении. При положительном решении кредитным комитетом вопроса о выдаче кредита кредитный инспектор составляет для клиента примерную смету расходов, связанных оформлением ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам, расходы по оценке залога, нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи и за регистрацию договора о залоге, страхование предмета залога и страхование жизни залогодателя и др.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком договор для получения ипотечного жилищного кредита. В кредитном договоре указываются: сумма кредита и размер банковского процента за кредит; порядок и сроки его выдачи; порядок и сроки его погашения, описание обеспечения и его стоимостная оценка, предусматриваемая в договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

При определении суммы кредита, подлежащего выдаче, банки используют различные методики. Как правило, сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика (созаемщиков), но она должна составлять не более 70-90% стоимости объекта недвижимости.

Пятый этап - выдача кредита, его сопровождение и контроль за исполнением кредитного договора, а именно: контроль за целевым использованием кредита, за соблюдением сроков возврата кредита и начисленных процентов.

За 2006 г. рынок ипотечного кредитования вырос более чем на $8 млрд и достиг по итогам 2006 г. $12,4 млрд, что составляет 1,3% ВВП. Этот рост был обеспечен в основном средними банками.

Например, в 2006 г. «Москоммерцбанк» выдал ипотечных кредитов на сумму около $600 млн, что позволило ему увеличить свою долю на рынке с 0,1% в 2005 г. до 4,8% в 2006 г. и занять по объему кредитного портфеля третье место, уступив только Сбербанку РФ и «Внешторгбанку». Появление новых банков на рынке ипотечного кредитования вызвано их активной стратегией, суть которой заключается в усилении контактов с риэлторскими агентствами. На рынке ипотечного кредитования основную роль в привлечении клиентов играют не процентные ставки и сроки предоставления кредитов, а нерыночные способы привлечения клиентов через риэлторские агентства. Риэлторы сотрудничают со средними банками в связи с отсутствием с их стороны отказов на предоставление заемщику банковских ссуд. По мере роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам коммерческие банки будут отказываться от агрессивной стратегии и учитывать объективные условия рынка ипотечного кредитования.

Усиление конкуренции коммерческих банков на рынке недвижимости определяет условия взаимоотношений с потенциальными клиентами и со стороны крупных банков. Например, «Райфайзенбанк» (Австрия) предложил своим заемщикам ипотеку без первоначального взноса. Среди иностранных банков, развивающих в России розничные услуги, «Райфайзенбанк» стал первым, кто предоставил такие условия кредитования покупки (строительства) жилья. До настоящего времени ипотечный кредит без первоначального взноса выдавали только российские банки, среди которых такие, как «ВТБ-24» и «Банк Москвы».

На российском рынке ипотечного кредитования с 2006 г. некоторые коммерческие банки (например, «Альфа-Банк») стали осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее гражданам другими коммерческими банками. Эти коммерческие банки переоформляют гражданам ипотечные кредиты на новые сроки и под более низкие процентные ставки, чем было предусмотрено кредитным договором с первым банком-кредитором. В отдельных случаях банк, занимающийся рефинансированием, может предоставить заемщику новый кредит на сумму превышающую остаток задолженности по ранее полученному кредиту, а также поменять валюту кредитного договора по ипотечному кредиту.

Рефинансирование ипотечного кредита позволяет заемщику снизить объем платежей по возврату кредита. Например, при сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке в 3% экономия заемщика за 10 лет может составить до $10 тыс.

По данным Ассоциации банков Северо-Западного региона, основными клиентами на рынке ипотечного кредитования являются лица с высшим образованием, в возрасте от 25 до 37 лет, имеющие ежемесячный доход от $1500 до $2500 и совокупный семейный доход на уровне S2100-$4000. Это свидетельствует о том, что клиентами ипотечного кредитования, как правило, являются обеспеченные люди, имеющие не одну квартиру в собственности.

В последние годы на рынке ипотечного кредитования стала формироваться и категория заемщиков со средним уровнем доходов. Приобретая жилье в кредит, эта социальная группа населения ориентируется на то, что экономическая ситуация в стране останется стабильной, что обеспечит рост их доходов, а соответственно, и погашение банковских ссуд.

Иногда обзавестись жильем получается, только обратившись за помощью к банку. Средства там могут быть предоставлены разными способами. Рассмотрим этот вопрос и выясним, чем отличается жилищный кредит от ипотеки.

Определение

Жилищный кредит – это сделка, не предполагающая обязательного взятия банком под залог объекта недвижимости.

Ипотека – вид кредитования, когда приобретаемое жилье остается во владении финансирующей организации до погашения долга клиентом.

Сравнение

Критериев, по которым расходятся две обсуждаемые операции, довольно много. Важное отличие жилищного кредита от ипотеки заключается в том, что именно является гарантией возврата денег банку в каждом случае и становится ли заемщик полноправным владельцем недвижимости.

Жилищный кредит возможен, как правило, только с привлечением поручителей. При этом залог имущества может не требоваться, а приобретаемая квартира (дом) полностью переходит в собственность заемщика. Банк здесь не имеет прав на эти квадратные метры. В случае неуплаты долга он может действовать разными способами, никак не касаясь самого жилья.

Между тем человек, получивший такую недвижимость, вправе беспрепятственно совершать с ней любые операции, например обмен или дарение. В критической ситуации гражданин может на собственных условиях продать эту квартиру и рассчитаться с кредитной организацией.

Тем временем ипотека оформляется лишь с условием, что в случае задолженности банк забирает жилье для его реализации и возврата таким образом своих денег. Заемщик на всем протяжении выплат может использовать квартиру как крышу над головой. Но полностью распоряжаться подобной недвижимостью он не имеет права, ведь это помещение является залогом.

Рассмотрим, в чем разница между жилищным кредитом и ипотекой относительно сроков выплат и размера ежемесячных взносов. Так, в первом варианте дается несколько лет, в среднем семь, на возврат денег. При этом каждый платеж является весьма внушительным. Ипотека же оформляется на срок вплоть до трех десятков лет. А раз в месяц здесь нужно будет отдавать меньшую сумму.

Однако стоит учесть, что общая переплата в последнем случае будет существенней. Кроме того, к обязательным ипотечным взносам прибавляется еще и сумма по страхованию заложенной недвижимости. Но для многих является плюсом то, что в этом варианте банк предоставляет средства в большем количестве, чем при оформлении жилищного кредита.