Уровень риска инвестиций в недвижимость определяется. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про инвестиции в недвижимость.

Сегодня вы узнаете:

• Почему инвестировать в недвижимость выгодно;
• Какие бывают виды в недвижимость;
• В какую недвижимость можно и нужно вкладываться;
• Как можно заработать при минимуме вложений.

Инвестиции в недвижимость уже долгое время считаются одним из самых надежных . В сознании людей, недвижимое имущество ассоциируется с надежностью, и неизменным ростом цен. Но так ли это на самом деле? Выгодно ли инвестировать в недвижимость при реалиях сегодняшнего рынка?

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

• Получение имущества для сдачи его в аренду;
• Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к .

Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость;
• Инвестиции в жилую недвижимость;
• Инвестиции в строительство недвижимости;
• Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

• Комнат;
• Квартир;
• Домов;
• И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт : цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:

• Магазины;
• Бары;
• Рестораны;
• Склады;
• Офисы;
• Другие помещения.

Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

Инвестирование в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:

Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.

Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Теперь о каждом пункте чуть более подробно:

Плюсы:

Стабильность . С этим сложно поспорить. Инвестиции в недвижимость – один из самых надежных и стабильных источников дохода. Вне зависимости от времени года, экономической и политической ситуации, жилье и площадки для бизнеса нужны всем и всегда.

Постоянный рост стоимости активов . Характерно по большей части для жилой недвижимости. На большой дистанции недвижимость ведет себя как золото – стабильно и уверенно увеличивается в стоимости.

Пассивный источник дохода . Сдавая в аренду недвижимость, или ожидая подъема цены, инвестор затрачивает минимальное количество усилий.

Минимальные риски . Как следовало из второго пункта, жилье и место для бизнеса нужны всегда, поэтому даже в самые неблагоприятные для экономики времена, будет возможность реализовать недвижимость или сдать её в аренду.

Минусы:

Неликвидный объект инвестиций . Ликвидность – способность объекта быстро превращаться в деньги без потери стоимости. Низкая ликвидность недвижимости означает то, что её сложно продать за её реальную стоимость. Конечно, можно продать квартиру/магазин/любое другое помещение очень быстро, сделав большую скидку, но это лишь говорит о низкой ликвидности и соответственно сложности в реализации.

Долгая окупаемость . Самый весомый минус из всех. Срок окупаемости в 8-10 лет даже для долгосрочного инвестирования это достаточно много. Средний и малый бизнес окупаются в срок от 1 месяца до 2 лет. А финансовые вложения там одинаковые.

Постоянные расходы на содержание . Коммунальные платежи и прочие расходы, если они не лежат на плечах арендатора, ложатся на плечи инвестора. Они существенно сокращают объемы доходов, заставляя дополнительно тратиться.

Владельцу недвижимости придется платить налог на имущество , при сдаче в аренду либо налог на прибыль (если это организация) либо (налог на доходы физических лиц). И после продажи недвижимости тоже нужно будет заплатить налоги, что делает сумму дохода меньше на 13%.

Каждому инвестору решать, что перевесит – стабильность и постоянство, или же низкая ликвидность, доход и окупаемость.

Мы подготовили пять советов начинающим инвесторам:

Совет 1. Нужно заранее определиться с финансовыми возможностями и объектом инвестиций. От этого полностью будет зависеть последующая стратегия, вложения денежных средств, или сроков окупаемости. Инвестор сам должен понимать, сколько у него денег, и на какую недвижимость он может с ними рассчитывать.

Выбрать объект инвестиций – самое сложное, ведь нужно понимать, что каждый вид недвижимости приносит разный доход, разные риски и разные обязательства.

Совет 2. Внимательно изучить рынок недвижимости и найти предложение. Инвестиции – почти постоянный анализ, именно поэтому не нужно бросаться на поиски недвижимости для инвестиций сразу после получения денег. Нужно внимательно изучить предложения, которые люди делают, посмотреть, на что идет спрос, и так далее.

Для этого идеально подойдут локальные и Российские площадки объявлений вроде Авито, на которых одни люди помогут понять, что продается, а другие то, что арендуется. И исходя из этих знаний, нужно будет найти тот объект, который будет обладать не самой высокой ценой и пользоваться достаточным спросом.

Совет 3. По возможности не пользоваться посредниками. Это больше касается инвестиций в жилую недвижимость. Многие люди пользуются услугами риелторов, при поиске объекта для инвестиций. Это в корне неправильный подход. Задача риелтора – продать, ваша задача – приобрести. И здесь возникает конфликт интересов, которого следовало бы избежать.

Полноценный всесторонний анализ рынка недвижимости, сможет дать понимание того, где искать хорошую квартиру.

Совет 4. Необходимо пользоваться услугами юриста. Оформлять договоры лучше всего доверить профессионалу. Ведь даже аренду лучше всего оформить юридически. Да, теряется приличная часть дохода, но при этом, при возникновении какой-либо проверки, можно не бояться неприятных последствий, которые гарантированно возникнут, если контракта и уплаты налогов не окажется.

Также личный юрист потребуется, когда будет заключаться договор со строительной компанией. Он поможет понять благонадежность компании, укажет на спорные моменты и уязвимости в договоре, и поможет защитить ваши права, если вдруг возникнет такая необходимость. Инвестиционная деятельность всегда требует хорошего юриста, который поможет разобраться во всех законодательных тонкостях.

Совет 5. Нужно забыть о мгновенной прибыли. Инвестиции в недвижимость относятся к долгосрочным инвестициям, и поэтому окупаются они достаточно долго. Прибыль от перепродажи можно получить через 2-3 года, но доход от аренды лишь через 6-9. Именно поэтому следует забыть о быстром и легком заработке.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки . В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья . Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве . Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег . Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Этот способ хорош тем, что ежемесячные платежи по ипотеке можно выплачивать на деньги, полученные с аренды. При грамотной покупке и выгодной аренде, можно бесплатно получить в собственность жилье, кредит за которое оплатит арендатор.

Привлечение соинвесторов . В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов . Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Самостоятельно привлечь денежные средства на покупку недвижимости достаточно сложно. Именно поэтому новичкам рекомендуется привлекать партнеров любыми доступными способами. Более опытные инвесторы смогут не только вложить средства, но и направить в нужное русло, помогая и обучая на первых порах. Это гораздо более ценный опыт, даже более важный, нежели получение прибыли.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.

Подводя вывод : Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.

В России в целом операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков:

Страновой риск (политические, правовые и финансовые, включая инфляционный, риск изменения налоговой системы, административного произвола и т.д.);
- риск неликвидности - задержки продажи объекта сверх ожидаемого маркетингового времени;
- риск некомпетентного управления, что отразится на техническом состоянии объекта и его доходности;
- риск возможного изменения соотношения спроса и предложения;
- риски, связанные со строительством (замораживание капиталовложений на период строительства, труднопредсказуемый рост стоимости материалов, использования машин и механизмов и рабочей силы, низкая ликвидность недостроя и др.);
- риск административных ограничений на использование объекта;
- риск аварийности коммунальных сетей из-за их общего неблагополучного состояния;
- экологические риски, включая наводнения и другие стихийные бедствия, а также аварии на АЭС, залповые и прочие сверхнормативные выбросы загрязнений в атмосферу, воду, почву.
Риски, возникающие при инвестировании в объекты недвижимости, можно классифицировать так же, как и риски инвестирования в любой объект

В целом риски, характерные для рынков недвижимости, необходимо прежде всего подразделить на три группы:

1) систематические риски, которые не поддаются диверсификации и указывают на характер связи уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным по рынку капитала уровнем риска;
2) несистематические или управляемые риски, которые поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;
3) случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.
Источниками неуправляемых рисков являются:
низкая ликвидность недвижимости;
- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
- неопределенность в налогообложении;
- конкуренция на рынке капитала и на рынке недвижимости;
- длительность делового цикла;
- демографические тенденции;
- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. Основное деление рисков по источникам возникновения - на систематические и несистематические - представлено на рис. 4.1.

Деление рисков по источникам возникновения

К управляемым риска» на рынке недвижимости относятся микрориски:
- условия арендного договора;
- уровень операционного и финансового левериджа;
- структура инвестированного капитала и его стоимость;
- доля рынка недвижимости определенного типа;
- местоположение недвижимости;

Также риски инвестиций в объекты недвижимости могут быть классифицированы по сферам проявления

Как и любые риски при инвестировании капитала, риски инвести ций в недвижимость могут разделяться по степени ущерба на частич ные, допустимые, критические и катастрофические.
Таким образом, классификация рисков при инвестировании в недвижимость практически аналогична классификации рисков при вложении средств в любой бизнес.

Деление рисков по сферам проявления

Источниками риска в таком направлении реальных инвестиций, как инвестиции в недвижимость, могут быть:
- тип недвижимости;
- изменения соотношения предложения и спроса;
- местоположение (в том числе региональный риск);
- условия арендного договора и предоставления кредитов;
- физическое старение и изнашивание улучшений;
- изменения в законодательном регулировании и изменения условий налогообложения;
инфляция;
- особенности реинвестирования;
- снижение ликвидности.

Риск выбора типа недвижимости для инвестиций означает неверный выбор конкретного типа недвижимости при общей благоприятной ситуации для развития рынка недвижимости. Например, в условиях, когда более высокую ставку доходности могли дать вложения в многофункциональную недвижимость, сделаны реальные вложения капитала в офисную недвижимость. Общенациональное избыточное предложение офисных зданий превратило реальные и номинальные ставки арендной платы в мертвый груз.

Риск изменения соотношения спроса и предложения. Поскольку основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате их взаимодействия создается рынок продавцов или рынок покупателей. Однако на рынке доходной недвижимости есть ряд существенных особенностей, для выяснения которых необходимо в каждый определенный период времени проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Основными факторами, определяющими величину спроса, являются:
- платежеспособность населения;
- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменения в соотношениях между различными слоями населения, то есть процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
- изменения во вкусах и предпочтениях населения - представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;
- условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса обычно ведет к депрессии на рынке.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса более важны, чем параметры предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Если целью анализа является прогнозирование ситуации на рынке недвижимости (например, для расчета возможной цены реализации объекта недвижимости в некоторый период в будущем), необходимо особое внимание уделить анализу факторов предложения, поскольку в долгосрочном периоде объемы предложения высокоэластичны.

Перечислим факторы, определяющие величину предложения:
- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
- объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1) интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья),
2) положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства),
3) текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты,
4) соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости,
5) затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - несколько более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Фирмам, работающим на рынке недвижимости, целесообразно накапливать информацию о динамике уровня вакансий и иметь базу данных. Необходимо учитывать, что уровни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом избыток.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка и перспективами социально-экономического развития региона, которые определяются притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенностью ситуации в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталу, возможностями межэтнических и социально-экономических и вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д.

Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Убытки по арендному кредиту несет владелец, потому что для выселения арендатора и подготовки помещения для нового арендатора требуется время. Этот тип риска чаще всего проявляется для недвижимости с одним-единственным арендатором.

Физический износ и старение улучшений также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень функционального износа, потому что он в большей степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов, и владелец должен либо запрашивать меньшую арендную плату и тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений.

Риск законодательного регулирования и изменения условий налогообложения заключается в том, что решения властей требуют непредвиденных расходов или связаны с повышением налогов на собственность (имущество, недвижимость). Непредвиденные изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.

Риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные, предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось, из-за инфляции. Чем больше срок аренды, тем выше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, связанные с самым большим инфляционным риском из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Он также ниже для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость.

Риск снижения ликвидности . Ликвидность рынка недвижимости по всем типам недвижимости на макроуровне определяется:
- социально-экономической ситуацией в стране, регионе;
- доступностью кредитов, определяемой государственной политикой (если правительство проводит политику «дорогих денег», кредит менее доступен в силу высоких процентных ставок);
- политикой коммерческих банков, сокращающих или расширяющих кредитование под залог недвижимости.
На уровне региона ликвидность недвижимости определяется перспективами развития региона, степенью дифференциации занятости населения, экологией.

При расчете уровня риска, характерного для различных объектов недвижимости, необходимо учитывать, что более высокий уровень риска инвестиций в доходную недвижимость по сравнению с риском инвестиций в финансовые активы определяется особенностями доходной недвижимости, так как требуются значительные капитальные вложения и существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития.

Сегодня мы постараемся подробно рассмотреть существующие риски инвестиций в недвижимость. Не смотря на то, что инвестиции в недвижимость, по праву, считаются одним из самых надежным методов капиталовложения, они как и любой другой инвестиционный инструмент подвержены определенным рискам.

Чтобы принесли желаемый результат, следует знать все риски связанные с этим типом капиталовложения и учитывать их в процессе принятия решения о вложении имеющихся денежных средств.

Практически на все риски инвестиций в недвижимость при грамотном подходе можно оказывать влияние. Главное, перед тем как осуществить капиталовложение, трезво оценить все доступные объекты недвижимого имущества, а также определить риски, связанные с их приобретением.

Также при инвестициях в недвижимое имущество следует быть готовым к тому, что расходы на его содержание могут время от времени возрастать, а размер потенциального дохода снижаться. Чтобы диверсифицировать риски, связанные с этим типом капиталовложения, следует вкладывать имеющийся капитал не в один, а в несколько объектов недвижимого имущества.

Риски инвестиции в недвижимость. Основные виды

Основными рисками инвестиций в недвижимость являются:

Вывод

Выше перечислены лишь основные риски инвестиций недвижимости. Пусть вас не пугает этот достаточно внушительный перечень, так как большую часть описанных выше рисков можно легко перекрыть, просто воспользовавшись услугами надежной страховой компании.

В настоящее время существует огромное количество организаций, которые предлагают услуги по страхованию рисков, связанных с инвестициями в недвижимость.

При этом, важно осознавать тот факт, что даже самая надежная страховая организация не сможет вас обезопасить от действий мошенников. По этой причине ни в коем случае не приобретайте недвижимое имущество, если вы не обладаете необходимым опытом и квалификацией.

Не смотря на риски, связанные с инвестициями в недвижимость, этот метод капиталовложений остается одним из самых безопасных. По уровню надежности данный инвестиционный инструмент сравним с банковскими депозитами, но при этом он позволяет рассчитывать на более высокую прибыль.

Помните, что для того чтобы инвестиции в недвижимость были действительно выгодными, вам потребуется определенный опыт или помощь квалифицированных специалистов.

Инструменты, о которых сегодня пойдет речь, ни в коем случае нельзя назвать плохими или мошенническими. Но, как и всегда в вопросах личных финансах, к ним нужно подходить, тщательно изучив их особенности, чтобы потом не столкнуться с неоправдавшимися ожиданиями. Это инвестиционные инструменты, которые стали особенно популярными среди финансовых консультантов в последние годы: зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами зарубежных страховых компаний.

Зарубежная недвижимость – далеко не всегда гарантия успеха

Сегодня довольно часто можно встретить предложения вложиться в рентную недвижимость Германии, США и Великобритании. Если объект подобран качественно, то данная инвестиция окажется весьма привлекательной. Но бывают и иные случаи, о которых стоит знать.

США. Часто можно встретить предложения о рентной недвижимости во Флориде, где, по словам продавцов, можно ожидать прирост в цене на 20-30% и более, плюс рентная доходность описывается как 10% годовых и выше. Но перед инвестициями проверьте следующее:

• Как посчитан ожидаемый прирост цен? Если исходя из цен 2006-начала 2007 года, то это был пик пузыря на рынке недвижимости, когда она оценивалась неадекватно, так что вряд ли можно предполагать возвращение к тем же отметкам. Дополнительно проведите следующую операцию: иностранцам, особенно выходцам из СНГ, часто продают недвижимость по завышенным ценам. Попробуйте отправить описание предлагаемого вам объекта в несколько американских риэлторских компаний и представьтесь, что вы их хотите продать. Какую рыночную цену вам назовут?
• Как посчитана доходность? Включает ли она налог на имущество, налог на доходы, взносы в кондоминимум? Попросите продавца предоставить вам выписку расходов на ремонт (очень часто квартиры арендуются мигрантами, которые что-то ломают в квартире, после чего вам выставляется счет за мелкий ремонт, и за год может быть несколько счетов на 300-500 долл. каждый, что может убить доходность на 3-4% годовых и более.
• Как часто меняется арендатор? Сколько берет управляющая компания за поиск нового? Помните, что гарантий сдачи вашего объекта 12 мес. нет, арендатор может запросто съехать. А если такое происходило в прошлом часто, то и в будущем можно повторяться не реже, в итоге доходность окажется ниже заявленной.
• Включены ли расходы на налогового консультанта и отправку декларации в США? Это может быть более 400 долл. ежегодно, что снижает доходность.

Германия. Довольно активно продвигается покупка недвижимости в ипотеку, а также небольших довольно дешевых квартир. В этом нет ничего страшного, но заранее удостоверьтесь в том, что понимаете риск и проверили чистоплотность риэлтора и управляющей компании:

Ипотека в Германии часто выдается со следующими параметрами: какой-то процент на погашение тела кредита в год (можно выбрать и 1%) и процент по ипотеке. В итоге на конец срока кредита у вас все еще остается задолженность перед банком, и вы либо продлите ипотеку еще на 10 лет и более, либо – гасите долг, либо -продаете недвижимость и гасите долг. Так что желательно покупать объект, уже имея понимание, как вы будете поступать с задолженностью в конце срока, чтобы потом не столкнуться с вопросом на тему того, где взять деньги на погашение долга.

Бывает, что продавец просит вас, как и в РФ, не всю стоимость объекта указать в договоре. Помните, что потом, при продаже, вам придется платить налог с разницы между ценой покупки по договору и ценой, по которой вы продали объект. Заранее продумайте, будете ли продавать его в скором времени и уточните применяемую к вам ставку налога на доходы.

Помните, что никто не гарантирует вам сдачу 12 мес. Если вы берете объект в ипотеку, то в худшем случае должны понимать, что кредит вам придется оплачивать вне зависимости от арендного дохода. Кроме того, непременно уточните все затраты по объекту: все отчисления, все налоги, средние годовые затраты на ремонт, исходя из практики предыдущих владельцев, степень износа дома, а также расходы на налоговиков, чтобы спланировать будущие расходы и риски невыплат по валютной ипотеке.

Бывают нечистоплотные управляющие, которые заявляют купившим небольшие дешевые объекты о необходимости срочного дорогостоящего ремонта. Конечно, такие суммы часто оказываются непосильными владельцу, ему предлагают с большим дисконтом продать объект, в итоге его существенно ниже рынка выкупает аффилированное с управляющей компанией лицо, а потом перепродает по рынку новому владельцу. Прочитайте отзывы в интернете о вашей управляющей компании, а также, по возможности, лично посетите ваш объект перед покупкой с независимым строительным экспертом, который бы оценил ветхость объекта и риски внеплановых ремонтных работ.

Великобритания . Пожалуй, самая неоднозначная страна для инвестиций, но не только из-за Brexit. Здесь весьма часто предлагаются варианты инвестиций в строящиеся объекты с ожидаемой или гарантированной довольно высокой доходностью. При этом первоначальный депозит инвестора в строящиеся объекты застрахован страховой компанией. Но и здесь бывают риски.

Скажем, далеко не все объекты в итоге вообще достраиваются - возьмем для примера нашумевший в сети недострой Wembley Olympic Park в Лондоне. Застройщик обанкротился (хотя, судя по текущим судебным разбирательствам, владелец компании просто вывел все деньги и скрылся), а страховая компания, которая страховала депозиты инвесторов, Northern & Western Insurance Company, оказалась офшорной и также обанкротилась.

Так что при инвестировании в строящиеся объекты изучите, что еще построил застройщик, давно ли он существует, а также изучите, какая страховая компания страхует депозиты, где она зарегистрирована, какой у нее рейтинг надежности, как давно она существует, посмотрите ее отчетность, оцените ее надежность. Аналогичная ситуация по недостроям Docklands, Сrown Place, Leicester. Везде застройщик был из группы компаний Key Homes. Идут суды по данным объектам, но пока шансы невелики. Также идет разбирательство о компенсации клиентам юридических компаний, которые проверяли эти объекты и давали заключение своим клиентам перед покупкой, чтобы клиенты получили компенсацию из-за некомпетентности юристов, но пока суды в процессе, конца не видно.

Даже если объект достроен, а у вас в документах прописана гарантированная рента, - это еще ничего не значит. Посмотрите на объекты: отели Needham, Hever, а также на камеры хранения Storage Pods Pride Park. Needham вообще год реконструировался, а не сдавался, по Hever управляющая компания просто заявила, что не может выйти на гарантированную ренту, как и по камерам хранения. И инвесторы, которые брали валютную ипотеку под покупку данных объектов, оказались в ситуации, когда арендного дохода, на который они рассчитывали, попросту нет. Поэтому я лично рекомендую своим клиентам не брать ипотеку при инвестировании в строящиеся объекты, да и вообще для инвестиций с целью рентного дохода выбирать уже сдаваемые объекты, по которым можно запросить договоры аренды и проверить, как давно они сдаются.

По некоторым объектам, взять те же Needham, Hever, прописан также гарантированный выкуп управляющей компанией, но в итоге она отказалась это удовлетворять, в связи с чем по обоим объектам идут юридические разбирательства. Не надейтесь, что обратный выкуп будет выполнен 100%. Также, еще раз, непременно изучите информацию по управляющей компании: как давно она существует, много ли объектов в управлении какого качества? Каково ее финансовое состояние? Можно ли ей доверять, либо она вообще создана только под один объект, без какой-либо истории?

Бывает, что юристы, которые выступают, согласно британского права, со стороны покупателя и со стороны продавца, могут вообще не довести до конца сделку купли-продажи. Так, ряд инвесторов в Needham оказались в ситуации, когда их объект на них вообще не оформлен. Так что непременно проверяйте документы на права собственности.

Когда комиссии играют ключевую роль

Полностью поддерживаю диверсификацию, как валютную, так и страновую, если это соответствует финансовым целям. Ряд частных инвесторов, у которых имеется 500 и менее долларов в месяц, думают, как ею распорядиться, но при этом не особенно доверяют российскому фондовому рынку. В итоге они могут обратить взор на зарубежные продукты unit-linked с регулярными взносами: это полис зарубежной страховой компании, предполагающий инвестиции раз в месяц-квартал-полгода-год в течение срока, как правило, от 5-10 лет. Минимальный взнос зависит от компании, но я встречала варианты от $100 в месяц. От этой суммы можно инвестировать в полис, а внутри полиса данный взнос распределяется в выбранные финансовые инструменты. В итоге инвестор, имея не слишком крупную сумму, получает доступ к иностранным инвестициям, всего от $100 в месяц.

Этот продукт абсолютно законный, но им нужно правильно пользоваться, в частности:

• Уточнить, в какие инвестиционные инструменты вы можете вложить ваш регулярный взнос: чаще всего, это сильно ограниченный ассортимент взаимных фондов. Ознакомьтесь с этим списком: достаточен ли он, чтобы вы могли менять стратегию, если будет необходимость? Также уточните, есть ли у них комиссии за вход и выход, т.к. они снижают доходность.
• Внимательно уточните все комиссии в рамках полиса: чаще всего, это комиссия ежегодная за полис около 1,5% от портфеля, плюс административный сбор первые несколько лет тоже по 1,5% в год, плюс дополнительный сборы, которые в совокупности могут превысить 3-4% от портфеля, т.е. на 3-4% снизить годовую доходность. Ряд страховых компаний предлагает бонусы: если вы инвестируете свыше определенной суммы в год, то к вашему взносу прибавляется 1-5%. А если вы инвестируете свыше 10 лет, то вам выплачивается бонус за лояльность около 5% от взносов, и далее – каждые 5 лет. Эти бонусы способны практически свести на нет комиссии, но только при правильном подборе срока полиса и размера взноса. Если же срок будет небольшим, как и взнос, то есть риск, что комиссии съедят всю вашу прибыль, особенно если вы – консервативный инвестор.
• Данный вид инвестиций имеет риски валютной ипотеки: если ваш основной доход -рублевый, то вы можете столкнуться с тем, что при существенном росте курса ваши взносы станут для вас неподъемными. И вам придется либо их снижать (и тогда есть риск уменьшить бонусы, которые покрывают комиссии), либо взять каникулы (обычно около года) и не платить взносы, но по ом придется все возобновить. Либо же – закрыть программу, но при досрочном изъятии вы, как и в случае накопительного страхования жизни, получите выкупную сумму, существенно меньше, чем сумма взносов.
• Досрочно изъять из такого полиса, как правило, можно около 50%. Так что не рассматривайте данный инструмент как полностью ликвидный.

И в завершение – зарубежная рентная недвижимость и программы unit-linked с регулярными взносами – абсолютно адекватные и вполне достойные варианты инвестиций, но со своими особенностями, о которых надо знать, чтобы правильно выбрать подходящий вам вариант.

Запуск AKTIVO пришелся на кризисное время. Рынок недвижимости падал, инвесторы «залегли на дно». Если бы мы не анализировали досконально каждый из возможных рисков и не думали о том, как заставить их работать на себя, нам, наверное, стоило бы подождать с проектом или вовсе от него отказаться. Тем не менее, мы рискнули, и можем с уверенностью сказать, что проект себя оправдывает.

В целом, наши методы работы с рисками стандартны, а вот подход к объекту максимально детализирован. Прежде всего, риски анализируются специалистами AKTIVO, каждым в своей компетенции, а затем на экспертном совете, в который входят топ-менеджеры и основатели компании. На совете мы рисуем «деревья». Ну, условные «деревья», конечно. Просто моделируем ситуацию, графически отражая степень риска. Модель должна просчитать варианты и ответить на вопросы: что будет, если данный риск оправдается? А если ответим на угрозу определенными действиями? А существует ли другое решение? А что произойдет в случае определенного подхода к проблеме? И каждое из возможных решений и его последствий – это многочисленные ветви нашего «дерева» рисков. Иногда вследствие такого весьма занудного процесса, деревья получаются весьма ветвистые. В большинстве случаев выявленный в результате анализа риск – он же и предотвращенный.

1. Инвестиционные риски

Самые опасные для нас риски – это, конечно, инвестиционные. AKTIVO –краудфандинговая компания, которая работает на рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. И главный риск для нас – приобрести объект, который не даст уровень нужной доходности или же вообще окажется убыточным для инвесторов.

Например, в кризис владельцы коммерческой недвижимости, выставляющие объект на продажу, «разгоняют» его доходность. То есть незадолго до планируемой сделки арендаторам повышается плата. Арендатор не доволен, но его просят потерпеть, пока не сменится собственник. А новому собственнику приходится идти на уступки, так как арендная ставка выше рынка сегодня не устраивает никого. В результате доходность объекта оказывается в разы ниже запланированной (я не говорю уже об издержках за простой объекта, если с него уйдет арендатор). Такого рода риск можно выявить, проверив историю договорных отношений собственника и арендатора. А ликвидировать риск можно просто пересчитав завышенные ставки на справедливые для данного объекта.

Как показала практика, при продаже коммерческой недвижимости собственники стараются не обсуждать ни налог на землю, ни на имущество. А неправильный расчет экономики объекта – это тоже риск снижения доходности. Налоги - это существенные затраты. И налогообложение объекта со временем может возрасти. Уже порядка 10-15% всех собственников помещений в Москве выплачивают налог на землю исходя из ее кадастровой стоимости, и число таких объектов с каждым годом увеличивается. Из года в год растет и процент уплачиваемого налога с кадастровой стоимости. Разница же в сумме налога от стоимости БТИ и от кадастровой подчас бывает очень существенной. А это риск значительного снижения доходности. Такие риски мы должны просчитывать с самого начала и учитывать при расчете доходов с объекта.

2. Административные риски

Безусловно, для любого бизнеса в России важно учитывать и административные риски. Но именно рынок недвижимости в этом отношении сейчас очень показателен. Пример – всем известный снос зданий в Москве вокруг станций метро.

Работать с административными рисками, конечно же, непросто. Нужно постоянно анализировать все законопроекты, попадающие в Думу в отношении недвижимости, постоянно следить за судебной практикой и решениями московской мэрии. Важно понимать, к чему идет дело: ведь тот же снос зданий вокруг метро – это история не одной достопамятной ночи. Московские суды еще за год или два до «ночи длинных ковшей» были завалены делами о сносе этих объектов. Мэрия Москвы недвусмысленно давала понять, что хочет освободить территорию. Другой вопрос в том, что на многие ларьки, павильоны, на легко возводимые конструкции у метро у владельцев были на руках и право собственности, и решения судов. Кстати, именно из-за наличия судебных разбирательств мы в свое время отказались от покупки «Пирамиды» на Тверской (хотя внимательно к ней присматривались).

От некапитальных строений Москву расчищают уже не первый год. Но многие бизнесмены решались на приобретение небольших строений у метро. Все дело в сроках окупаемости. Для небольших помещений в людном месте они могут быть очень быстрыми. Если такие бизнесмены уложились в срок, окупили объекты и остались в плюсе, значит, правильно рассчитали риски. Мы же в таких вопросах крайне консервативны и предпочитаем долгосрочные, но более безопасные вложения.

В московской истории настораживает то, что свидетельство о собственности на здание и решение судов не стали защитой от сноса.

Поэтому, в связи с подобным риском, в свою работу на рынке недвижимости нужно вносить коррективы, что мы и сделали. Мы внимательно изучаем историю объекта, начиная с котлована. Совершая сделку по покупке здания, построенного позже 90-го года, необходимо проверить, было ли оформлено разрешение на его строительство. Нужно понимать, что в 90-е годы многие московские девелоперы возводили объекты там, где это коммерчески выгодно, не ожидая согласований, а документы на строительство получали уже постфактум.

3. Юридические риски

С покупкой недвижимости связаны и юридические риски. К таковым можно отнести, к примеру, ненадлежащее оформление прав собственности предыдущим хозяином помещения. Если «проглядеть» этот риск, вложенных в объект денег можно просто лишиться. Предположим, собственник продает объект, некогда выделенный из структуры госучреждения. Если предыдущая сделка прошла законно – это одна ситуация; если нет, то приобретение объекта несет в себе риски. Доказывать в суде, что ты приобрел объект законно и ничего не знаешь о предыдущих сделках, как правило, бывает бессмысленно.

В отношении инвестиционных, юридических и административных рисков важнейшим способом их выявления становится опыт других игроков рынка. Нет, промышленным шпионажем мы не занимаемся. Тем не менее, важным источником информации являются различные мероприятия – конференции, семинары и другие площадки, где собираются лидеры отрасли. И, безусловно, важно отслеживать судебную практику, связанную с коммерческой недвижимостью.

4. Финансовые риски

Есть у бизнеса в России и такие риски, управлять которыми, мы, казалось бы, никак не можем. На дворе кризис, и риски макроэкономические нам никак не подвластны. Покупать коммерческую недвижимость надо как раз в кризис, «на дне». Мыльный пузырь московских цен сдулся, и сроки окупаемости объектов стали весьма интересны для вложений, снизившись с 16-17 лет до 7-10 лет. А вот активных инвесторов, готовых вкладывать в недвижимость свои сбережения, на рынке стало меньше. Грубо говоря, если деньги уже в валюте, не все их готовы менять сейчас.

Что делать, если на рынке есть подходящий объект, его надо брать, а пул инвесторов только формируется и на это нужно время? Риск упущенной выгоды в такой ситуации весьма актуален. Ведь качественный доходный объект, несмотря ни какой кризис, интересен рынку. Его купит кто-то другой.

Такого рода риск мы заставили работать на себя. Предложили такую схему работы, которая превращает риск в преимущество. И вот как мы это сделали. Согласно стандартной схеме работы, инвесторы, желающие приобрети здание, становятся пайщиками ЗПИФа, после чего фонд выкупает помещение. Однако, в случае с одним из наших последних объектов торговой недвижимости (весьма и весьма ликвидным), мы должны были действовать очень быстро и максимально ускорить формирование ЗПИФа. Мы предложили собственнику здания стать участником нашего фонда. Внесение объекта в капитал ЗПИФа оказалось выгодно продавцу, так как, по мере продажи долей, он продолжает получать и арендный доход, то есть в период сделки получает дополнительную прибыль сверх той, по которой продает объект нашим инвесторам. Это стало выгодно также новым инвесторам, они покупают пай, уже обеспеченный активом, и начинают получать прибыль с собственной доли в объекте сразу по мере вхождения в проект, не дожидаясь окончания формирования фонда. Эффект не заставил себя ждать, такая схема работы вызвала интерес у инвесторов.

В целом, в теории работы с рисками все, казалось бы, несложно. Здесь важно не упустить детали. Поэтому и время на оценку и анализ рисков не стоит экономить.

Пусть ваше «дерево рисков» будет «ветвистым и раскидистым», но только на бумаге!