Стоит ли вкладывать в недвижимость. Оценка инвестиций в недвижимость

Рыночные отношения включают инвестиции, оценочный показатель этих вкладов показывает значимость недвижимости для получения прибыли. Рассматривая потенциальные источники дохода, ценные бумаги стали неликвидными по сравнению с недвижимостью. Вложить деньги в недвижимость, значит получить в некоторой степени гарантии окупаемости и стабилизировать свой доход. Вариант исключает потерю средств на банковских счетах, что добавляет существенные плюсы вкладам этого типа. В какую направленность инвестировать деньги? Ответ – анализ всех секторов вкладов в недвижимое имущество, включая земельные участки, обеспечит правильный выбор для инвесторов.

Управление коммерческой недвижимостью

Правильно управлять коммерческой недвижимостью поможет четкая стратегия. Это обеспечит для вкладчика новые возможности и перспективы:

• Проведение мониторинга объектов коммерческой недвижимости в этапах их готовности к эксплуатации.
• Сотрудничество с компанией на первой стадии проектирования.

Процедуры создадут условия для корректировки выбора имущества, которое даст положительный результат при инвестировании. Достоинства этого типа получения дохода заключается в привлечении третьих лиц для управления недвижимостью. Если предусмотрены большие объемы, инвестор может поручить регулировку одной компании. Обязанности управляющего органа: поиск арендаторов, учет платежей и проведение текущих ремонтных работ. Еще одним плюсом коммерческой недвижимости выступает отдача прибыли, которая гораздо выше, чем доход от жилого вида имущества.

Важно: при инвестировании в коммерческую недвижимость не стоит забывать о недостатке – большие объемы денежных средств. Этот вид вкладов доступен компаниям и предпринимателям, обладающим хорошим капиталом.

Инвестирование в новостройки

Проекты с недвижимостью широко распространены в России, особенно в Москве. Выгодным показателем рынка здесь выступает низкая стоимость, и предоставление рассрочки на длительные сроки. Минус – вкладывать приходится в строительство, которое находится только в стадии разработки. Эта ситуация дает возможность застройщику изменить условия договоренностей, не исключена встреча с мошенниками, предлагающими низкую стоимость строительства новостроек. Проблема для вкладчика отсутствие прибыли и потеря личных денежных средств. Если вкладывать средства в новостройки, следует учесть:

• Заключение сделок происходит только с проверенными работниками строительства. Производится анализ опыта, репутации застройщика.
• Мониторинг документов по сделке с новостройками включает изучение каждого пункта и условий, которые выдвигает подрядчик. Проекты должны соответствовать нормам и правилам законодательства.
• Привлечение юридических лиц для ознакомления с планами проектов строительства. Это предотвратит возникновение проблемных и негативных ситуаций.

Инвестиции в новостройки имеют ряд преимуществ, состоящих из нескольких блоков:

• Стоимость новостройки после введения в использование увеличивается на 35%. Это привлекает с первой секунды, особенно если вкладчик решил продать недвижимость в будущем.
• Аренда новостройки предусматривает ежемесячный доход, благодаря высокой цене жилья в новостройке.

Вкладывать деньги в квартиры новостроек выгодно, если правильно заключить договор с подрядчиком. Сейчас рынок недвижимости стабилен, поэтому приемлемый вариант – организация проектов в Москве.

Важно: вкладчику следует обозначить финансовый план, и предусмотреть риски, и какую недвижимость выбрать для получения дохода.

Коммерциализация земельных участков

Производить вклады в земельный участок выгодно из-за низкой стоимости. Покупка земельного сектора обусловлена быстрым оформлением. Основные типы сделок:

• Краткосрочные инвестиции включают получение прибыли с участков под строительство.
• Долгосрочные вклады характеризуются получением дохода с земельных участков коммерческой или сельскохозяйственной направленности.

Единственная проблема в управлении вкладами этого типа выступает усиленный контроль со стороны государства.

Сдача в аренду

Проекты строительства не обходятся без арендных отношений. Этот вариант инвестирования является выгодным и наиболее простым для вкладчиков. Критерии:

• Определится с типом проектов (новостройки, квартиры загородом).
• Обозначить территориальность (транспортная развязка, приближенность магазинов к дому).
• Присутствие ремонта.
• Стилевое направление мебели.

Выполнение этих требований позволит обеспечить уютные квартиры для последующей сдачи в аренду. Инвестирование денег в аренду квартиры отличается недостатком – контроль над квартирой осуществляет собственник. Нанимать управляющего для арендных отношений просто невыгодно.

Важно: вкладывать средств в аренду квартиры выгодно, если оформить банковский кредит. Это позволит сократить расходы и постепенно выплачивать нужные суммы по платежам. Стоимость аренды проекта формируется за счет месторасположения, транспорта и удаленности магазинов. Клиентов привлекают квартиры в центре города, вкладчику можно сделать акцент на эти типы недвижимых проектов.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вкладывать деньги в зарубежное недвижимое имущество сейчас стало выгодно. Разновидности вкладов: начальные объекты строительства, новостройки, аренда квартиры. Здесь стоит учесть низкий уровень экономики в зарубежных странах, который значительно уступает российскому рынку недвижимости. Прибыль можно получить, если вложить деньги в небольшое строительство за рубежом. Недостатком инвестиции в зарубежные новостройки и квартиры выступает отсутствие четкой стратегии. Подводные камни в оформлении сделок с иностранной недвижимостью невозможно сразу разглядеть.

Важно: капиталовложения в недвижимое имущество за границей могут меняться из-за смены экономической и политической ситуации в стране. Стоит позаботиться о страховочных вариантах, и привлечь специалистов по работе с зарубежной недвижимостью.

Анализ рисков

Инвестиции в недвижимость выгодный вариант, если понимать движение средств на рынке. Сейчас множество проектов, новостроек обладают преимуществом, и получение прибыли для собственника. Поэтому стоит позаботиться о рисках, которые могут возникнуть:

• Изучение цен на недвижимость.
• Оформление страховки на жилье.
• Привлечение юридических лиц для оформления недвижимости.
• Анализ территории, где будет находиться квартира, или новое здание.

Сопоставив риски, и стоимость на жилье, можно увидеть более прибыльную нишу. Если инвестировать в недвижимость, собственнику обеспечен стабильный доход.

Инвестиции в рынок недвижимости в любые времена считались наиболее надежным способом их сохранения. Цены на нее в последнее время только растут. При этом необходимо учитывать, что инвестиции в недвижимость относятся к длительно окупаемому способу вложения денег, но приносят стабильный доход после покрытия расходов на приобретение.

Недвижимость как объект инвестиций

Вложить деньги в недвижимость — хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.

Особенности

Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:

• жилая;
• коммерческая;
• зарубежная.

Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.

Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.

Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.

Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:

1. более низкий , по сравнению с жилым сектором, спрос . Это связано с тем, что количество потенциальных покупателей жилой недвижимости в 4-5 раз превышает спрос на коммерческую;
2. чувствительность к негативным факторам , которая зависит в первую очередь от подъемов и спадов деловой активности, в кризисный период одновременно со спросом снижается и стоимость недвижимости. Данный сектор отличается узкой направленностью, инвестиции в коммерческие объекты перспективны только при наличии благоприятных условий. В докризисные времена вложения в складские и офисные помещения возрастали в разы, приличный доход могло приносить даже небольшое помещение. Сегодня каждый объект нуждается в детальной проверке перед покупкой;
3. соблюдение стратегии инвестирования обеспечивает получение гораздо большего дохода от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано в первую очередь с разницей арендных платежей в несколько раз при одинаковой начальной цене объектов;
4. возможность заключения договора аренды при высокой цене на длительный срок , получение высоких доходов от аренды жилой недвижимости возможно только при сдаче жилья в аренду посуточно;
5. покупка строящейся недвижимости часто связана с рисками , так как строительство может быть прекращено в любой момент, особенно в кризисные времена. Предпочтение рекомендуется отдавать рынку вторичного жилья;
6. коммерческую недвижимость небольшой площади всегда сдать в аренду быстрее и проще , не говоря уже о кризисных временах. Покупка нескольких коммерческих объектов вместо одного снижает риск остаться без арендаторов.

Вложение денег в жилую недвижимость

Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.

Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.

Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.

При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.

С примерами.

Один из самых надежных способов вложить денежные средства — драгметаллы. , что под этим подразумевается, как подсчитать возможные риски и заработать неплохие деньги.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

За последние несколько лет стоимость купленной россиянами недвижимости за рубежом превысила 10 млрд.долл., в 2017-2018 г. в связи с падением курса рубля планируется падение спроса. Колебания курса повлияли не только на стоимость жилья, но и на его содержание, заметно подорожали авиабилеты и развлечения.

Снижение спроса на зарубежную недвижимости отсутствует у россиян, получающих зарплату в долларах и евро, которые и являются основными потенциальными покупателями. В последнее время наблюдается смена приоритетов: если изначально курортную недвижимость в Черногории, Болгарии, Испании было принято приобретать с целью отдыха, то сейчас она рассматривается в качестве выгодного вложения денег. Это считается отличным вариантом диверсификации активов и защиты от рисков.

Кризисные явления в России всегда сопровождаются ростом спроса на недвижимость во Франции, США, Германии и Англии. Активность российских покупателей была зафиксирована уже в конце 2014 года, 30% из них таким способом спешили защитить свои средства от валютных колебаний.

В южных странах (Испании, Болгарии, Тайланде) чаще всего покупают жилье с целью отдыха.

В целом, в 2017-2018 гг. спрос на доходную недвижимость среди инвесторов будет сохраняться, активность покупателей курортной недвижимости может несколько снизиться.

Оценка инвестиций в недвижимость

Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.

Существует три подхода определения стоимости объекта:

• затратный – 42%;
• доходный – 28%;
• сравнительный – 30%.

При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.

Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.

Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.

Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.

В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?

Несмотря на то, что 2016 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.

Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.

По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.

При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:

• коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
• финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
• при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
• в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.

Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2017-2018 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.

Инвестиции в недвижимость всегда считались среди россиян самым выгодным вложением своих сбережений. И судя по последним опросам квадратные метры продолжают пользоваться популярностью. Почти половина опрошенных считают покупку недвижимости выгодным и надежным вложением. Многих привлекает идея сдачи квартиры в аренду и получения пассивного дохода. Кроме того, квартира растет в цене, ее можно потом продать или оставить в наследство внукам.

В условиях кризиса (который происходил в нашей стране регулярно) люди стремятся вложить деньги в нечто осязаемое, что можно увидеть своими глазами и потрогать.

Лишь не многие знают или понимают, что на самом деле недвижимость — не самый лучший способ вложения своих сбережений, и в него уж точно не стоит вкладывать все свои деньги. Почему? Читайте дальше.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Существуют два основных способа заработать на недвижимости. Первый — купить квартиру на этапе стройки и продать дороже после сдачи дома. И второй — купить квартиру и сдавать ее в аренду.

Первый способ несет в себе основной риск — это банкротство или мошенничество застройщика. Сегодня в России насчитывается несколько десятков тысяч обманутых дольщиков. И зачастую восстановить справедливость и защитить свои права им бывает очень трудно. В 2018 году вступили в силу изменения, которые призваны улучшить защиту дольщиков, но как они будут работать, пока не ясно. Выбор застройщика, дома и прием готовой квартиры имеет такое количество нюансов, что материала хватит на отдельную статью, но сейчас на этом заострять внимание не будем.

Второй способ — сдачу недвижимости в аренду , разберем более подробно. Если вы покупаете квартиру на этапе стройки, то как я уже писал выше, рискуете столкнуться с долгостроем или мошенничеством. Поэтому нужно очень ответственно подходить к выбору застройщика. Избежать этой проблемы можно, купив квартиру на вторичном рынке или в готовом доме, но готовое жилье стоит дороже.

При выборе квартиры есть три главных правила — место, место и еще раз место . Мало кто захочет снимать квартиру в районе без развитой инфраструктуры, без транспорта, метро, магазинов, поликлиник, школ и садиков. Поэтому очень важно выбрать правильное расположение квартиры.

После того как квартира куплена, необходимо сделать ремонт . Хороший и качественный ремонт безусловно привлечет внимание арендаторов и позволит назначить цену аренды чуть выше рыночной. Но такой ремонт дорого обойдется, что снизит рентабельность инвестиций, а неаккуратные арендаторы быстро испортят внешний вид. С другой стороны дешевый ремонт и скудная мебельная обстановка не будут привлекать квартиросъемщиков. В общем, ремонт потребует дополнительных вложений в квартиру и вашего времени.

После этого этапа наступает поиск арендаторов . Квест состоит в том, чтобы найти идеального арендатора, который будет регулярно платить деньги, не съедет через пару месяцев, будет аккуратен, законопослушен и вежлив с соседями. Но найти такого квартиросъемщика получается не всегда и не сразу.

Так же желательно заключить с арендатором договор , в котором прописать все условия и ответственность сторон. Так сказать, договориться на берегу. Это поможет избежать некоторых неприятных споров в будущем.

Сдать квартиру в аренду и забыть об этом не получится. Всегда будут возникать различные вопросы. Периодически нужно контролировать состояние квартиры, что-то подремонтировать, сменить устаревшую мебель, починить технику, сделать косметический ремонт, найти новых съемщиков и так далее.

Не стоит так же забывать, что все кто сдают квартиру, обязаны платить налоги (налог на имущество и на доход от сдачи в аренду), которые будут повышаться. Все это будет отнимать часть вашей прибыли.

Как видно, инвестиции в недвижимость могут быть хлопотным делом. И если вы не хотите оказаться у разбитого корыта, вам потребуется изучить множество вопросов, начиная с выбора района и застройщика, заканчивая поиском арендаторов и обстановкой жилья.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Попробуем оценить выгодность вложений в недвижимость. Сейчас в Москве стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 5-6 млн. рублей. Сдать такую квартиру можно от 30 000 в месяц. В итоге доходность от аренды составит около 5-6% годовых.

Если учесть расходы на ремонт, простои, налоги, то доходность может снизиться до 4%. На рынке Санкт-Петербурга доходность от аренды составляет те же 5-6% по данным портала bn.ru. Причем, последние пять лет она снижается. Самая высокая рентабельность у 1-комнатных квартир, следом идут 2-комнатные и 3-комнатные.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3- комнатные кв. СПб. Источник bn.ru

Рентабельность 4% означает, что инвестиция будет окупать себя 16 лет. В то же время сегодня можно открыть вклад в банке с доходностью 7% годовых.

Вложения в недвижимость становятся выгодны только в случае роста цен и последующей продажи квартиры. А динамика цен зависит от спроса и предложения в конкретном районе/регионе/стране. И если вы выбрали неудачное место или время, то скорее всего вас ждут разочарования. Например, последние 5 лет цены на недвижимость а Москве не растут.

Индекс стоимости жилья irn.ru

По сути недвижимость — это бетонная коробка, которая сама по себе не приносит дохода. Если ее кто-то снимает, она приносит доход. Если место, где она построена, растет и развивается, идет приток населения, растут доходы и спрос, то цена недвижимости тоже будет расти. Если этого нет и не предвидится — это будет плохая инвестиция.

Не многие знают, но фондовый рынок может приносить доходность как минимум не меньше недвижимости. В отличие от последней за акциями стоит бизнес, который зарабатывает деньги трудом.

Ниже на графике показана динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость (цена квадратного метра в Москве + 4% дохода от аренды), и в инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций, 20% гособлигаций и 10% золота.

Недвижимость и фондовый рынок

К концу 2017 года сумма, вложенная в квадратные метры, выросла бы до 856 рублей, а в фондовый рынок до 1076 руб. В реальности доход от недвижимости был бы еще меньше, так как доход от аренды нельзя сразу реинвестировать, его просто не хватит на покупку квартиры.

Основные минусы инвестиций в недвижимость:

Высокий порог входа — для покупки квартиры потребуется несколько миллионов рублей в зависимости от региона. Некоторые думают взять квартиру в ипотеку, а из арендной платы оплачивать кредит. Однако даже сегодняшние низкие ставки по ипотеке будут выше аренды. Чтобы арендная плата перекрывала платеж по кредиту, потребуется большой первоначальный взнос.

Низкая ликвидность — продажа квартиры по рыночной цене обычно занимает несколько месяцев. Если квартира находится в не очень привлекательном районе, эта процедура может растянуться даже на год и более. Чем дороже квартира, тем труднее ее продать. Если деньги нужны срочно, недвижимость придется продавать с дисконтом.

Рыночный риск — вопреки общему мнению «недвижимость всегда растет», цены на квадратные метры могут стремительно падать. График цен выше является ярким тому подтверждением.

Помимо цены самого объекта, стоимость аренды тоже может падать. Например, за последние 5 лет на рынке Санкт-Петербурга стоимость аренды 1-комн. квартиры (около 20 000 рублей) не выросла (то есть даже не покрыла инфляцию).

Изменение арендной платы 1,2,3- комнатные кв. Источник bn.ru

Риск простоя — старые квартиранты съехали, а пока найдешь новых, пройдет какое-то время. Поэтому периодически квартира будет простаивать без дохода. Иногда это может затянуться на несколько месяцев. Сейчас рынок недвижимости — рынок арендатора, и те владельцы, кто не готов идти на уступки, терпят убытки.

Сергею 48 лет, в прошлом он совладелец семи кафе и ресторанов в Москве. Все доходы с середины нулевых вкладывал в недвижимость. Считает, что совершил большую ошибку ().

Необходимость управления — купив квартиру, необходимо заниматься поиском и отбором арендаторов, решением других различных вопросов (периодический ремонт, замена бытовой техники или мебели и т.д.). Это потребует вашего личного времени и дополнительных расходов.

Форс-мажор — не дай бог, если в квартире произойдет пожар или потоп. Чтобы восстановить квартиру и возместить ущерб соседям, придется потратить уйму денег и времени. Чтобы как-то защититься, нужно покупать страховку, то есть нести дополнительные расходы.

Диверсификация — если у вас всего одна квартира, и с ней что-то случится, ваш доход сильно упадет. Эту проблему можно решить, купив несколько квартир (например, десять) в разных домах и районах города. Тогда проблемы с одной квартирой не сильно ударят по доходу. Но для покупки нескольких квартир требуется очень большой капитал.

На фондовом рынке можно очень легко и просто диверсифицировать свой портфель с помощью инвестиционных фондов, которые состоят из множества ценных бумаг, и это не потребует большой суммы.

Комиссии — если совершать сделки и управлять своей квартирой вы будете не сами, а с помощью риэлтора, вам нужно будет ему платить. Стоимость услуг варьируется от 2% до 5% от суммы сделки. Комиссии брокера на фондовом рынке составляют десятые-сотые доли процента.

Трудность реинвестирования — дивиденды и купоны по ценным бумагам гораздо проще реинвестировать, так как порог входа в ценные бумаги совсем небольшой. Арендный доход от недвижимости реинвестировать не получится, так как его хватит только на несколько квадратных метров.

Налоги — для того, чтобы не платить налог с продажи недвижимости, она должна находится в собственности не менее 5 лет. Для акций этот срок составляет 3 года.

Налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры, ограничен 2 млн. рублей и величиной вашего официального дохода. Налоговый вычет на доход, полученный на , не ограничен ни суммой, ни вашими доходами.

Еще с квартиры каждый год нужно платить имущественный налог, который будет рассчитываться из более высокой кадастровой стоимости. По ценным бумагам такой налог не платится.

Несмотря на свою популярность, инвестиции в недвижимость имеют множество рисков и недостатков. Вопреки общему мнению, это не такой уж простой и надежный способ вложения. Это низколиквидный актив с высоким порогом входа и высокими трудовыми затратами. Поэтому вкладывать в нее все свои сбережения явно не стоит. Инвестиционный портфель на фондовом рынке способен приносить очень хорошую доходность, при этом ваши трудозатраты будут несравнимо меньше.

Сравнение недвижимости и фондового рынка

Тем не менее, полностью отказываться от инвестирования в недвижимость не стоит. Вполне допустимо, чтобы этот актив занимал какую-то долю в вашем инвестиционном портфеле, но не более 20%. Покупка квартиры — не единственный вариант. О более простых и выгодных вариантах инвестирования в недвижимость я напишу в следующей статье.

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Все мы знаем, что последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. Но даже в сложные времена хочется найти нечто стабильное, куда можно инвестировать без опаски. В этой статье мы рассмотрим все возможности и секреты про инвестиции в недвижимость в 2018 году.

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя даже если метеорит упадет на дом (в таком случае поможет государство). А вот немного заработать — можно запросто! Ведь рано или поздно, недвижимость всегда растет в цене.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся коммерческая и инфраструктурная недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху». Купить можно было только деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: особенности

Война санкций, начатая в прошлом году, принесла свои плоды. Рубль продолжает оставаться на дне, стагнация в экономике прогрессирует. В свете слабой национальной валюты, цены на недвижимость тоже пошли вниз.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение нескольких кварталов к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 19 тыс. руб. в месяц.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие 2-3 квартала начнется рост. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость очень быстро восстанавливаются, а затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Есть несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

1. Коммерческая . К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Магазин, парикмахерская или цех — все это объекты коммерческой недвижимости.
2. Инфраструктурная . В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
3. Жилая . Собственно, это все объекты, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не все. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

1. Воздушные, морские суда и космические объекты . Интересно, можно ли взять в ипотеку ракету? 😀

Жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено постоянным спросом и хорошей . Кроме того, жилая недвижимость, как правило, дешевле чем заслуживающая внимания коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2018 году: все секреты

В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две. Первая возможность — это покупка для перепродажи , вторая — для сдачи в аренду . Но все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект и сдаете его до тех пор пока не решили его продать. Особенностей при этом совсем не много:

Отмечу, что средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются. Налоги и коммунальные платежи при этом в расчет не приняты.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легких денег за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы после продажи — надо владеть недвижимостью минимум три года. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика и некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Новостройки . Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты . На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Тут все зависит от жильцов и от района. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода.

Еще пара минусов новостроек — это возможные проявления строительного брака и повсеместный шум электро-перфораторов. Пишу эти строки и сам понимаю, что новостройки — это посредственный вариант для инвестиций 😉 .

Вторичное жилье . Этот вариант не подходит тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

• Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
• Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
• Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Иностранная недвижимость . Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — это один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонде.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях .

Желаю всем прибыльных инвестиций!

23.10.2015 28.12.2017

Если эта статья Вам понравилась - сделайте доброе дело

У большинства возникнет вопрос почему не вложить собственные деньги в бизнес? .
В реалиях российской экономики вкладывать собственные деньги можно только в собственное дело, а становиться инвестором для развития чьего либо бизнеса чрезвычайно рискованно потому, что вернуть вложенные деньги из прогоревшего бизнеса практические невозможно.

Второй вариант - вложить деньги в собственный бизнес актуален, но не представляется возможным, так как работать на основном месте работы и «подымать» собственное дело вещи не совместимые.

Давайте перейдем к вариантам, когда у вас есть денежные средства , которые вы хотели бы вложить, и недостаток времени на то, чтобы контролировать инвестированные средства.

Внести денежные средства на расчетный счет в коммерческий банк.
Учитывая темпы российской инфляции, вложенные денежные средства на расчетный счет банка позволят снизить темп обесценивания денег, но никак не приумножить. Банки которые предлагаю высокий процент по вкладам могут не выполнить своих обязательств. Всю сумму вложенных денежных средств вы конечно не потеряете, так как банковские организации, которые могут принимать вклады физических лиц входят в систему страхования вкладов, но у них тоже есть ограничения по сумме выплат. Вам выплатят гарантированную сумму и процент от суммы превышающей гарантированную. К тому же вам надо будет контролировать финансовое состояние банка и не исключен ли банк из системы страхования вкладов.

Вложить денежные средства в ценные бумаги.
Шаг разумный, но все высоко рейтинговые ценные бумаги имеет низкую доходность. Даже покупая ценные бумаги «топовых» российских компаний вы на следующий год можете обнаружить, что ваши ценные бумаги потеряли в цене, следовательно вы потеряли денежные средства .
Заработать на ценных бумагах конечно можно, если отслеживает конъюнктуру рынка и следить за политической ситуацией в стране и мире. Что бы вникнуть во все тонкости вам потребуется много времени, а контролировать рейтинг ценных бумаг вам нужно будет на ежедневной основе.

Вложить деньги в недвижимость самый выгодный способ инвестирования , так ли это?
Что приходит на ум большинству россиян купить квартиру и сдавать ее а аренду. Насколько это выгодно нам поможет понять окупаемость недвижимости. Окупаемость рассчитывается следующим образом - стоимость приобретаемой недвижимости надо поделить на сумму совокупного ежегодного дохода. Хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель значительно выше, то финансовое инвестирование денежных средств в эту недвижимость невыгодно.

Вложения денежных средств с точки зрения инвестиций в загородную недвижимость мы рассматривать не будем, т. к. рынок еще не вышел на уровень докризисных цен. На содержание загородной недвижимости нужно выделять значительные средства, а сдача в аренду возможно только в летний период и на новогодние праздники, что не гарантирует стабильный доход.

Давайте рассчитаем насколько выгодно инвестировать в жилую недвижимости .
Сразу же возникает ряд вопросов. Квартиру покупать в новостройке или на вторичном рынке , какой тип дома выбрать (панельный, сталинский, монолит), сколько комнат должно быть?
Если вы планируете в дальнейшем проживать в данной квартире - выбирайте квартиру, которая вам больше всего нравиться. Если вы планируете заработать надо подойти к этому вопросу с финансовой точки зрения.

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке .

Стоимость квартиры в новостройке в Москве стоит значительных денежных вложений, так что логичный выбор купить квартиру в нескольких километрах от МКАД.
Например: стоимость двухкомнатной квартиры в панельной новостройке площадью 54 кв.м. в 7 км. от МКАД в поселке Московский составит порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 30 000 рублей в месяц. Окупаемость составит 6,5 млн. руб. / 30 000 руб. / 12 мес. = 18 лет.
На самом деле срок окупаемости недвижимости будет еще больше т. к. вам необходимо оплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду, вкладывать деньги в косметический ремонт и учитывать время простоя квартиры между сменой арендаторов.

Какой тип дома выбрать панельный, сталинский или монолитный на вторичном рынке.

Например покупка квартиры в Академическом районе Москвы:
- стоимость 3-х комнатной квартиры в монолитном доме площадью 70 кв.м. будет составлять порядка 15 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи 3-х квартиры в аренду составит 60 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости будет составлять 20 лет, но требует учитывать чем больше площадь квартиры тем больше средств нужно вкладывать в ремонт недвижимости и простой квартиры между сменой арендаторов, который может доходить до 3 месяцев;
- стоимость 2-х комнатной квартиры в сталинском доме площадью 56 кв.м. будет составлять порядка 12 млн. рублей. составит 55 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости составит порядка 18 лет. Простой квартиры между сменой арендаторов будет меньше.
- стоимость 1-й комнатной квартиры в панельном доме площадью 30 кв.м. будет составлять порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 35 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости составит порядка 15 лет. Минимальные затраты на косметический ремонт и простой недвижимости менее 2-х недель.

Если подытожить вышеизложенное наиболее финансово выгодным вложением будет покупка 1 комнатной квартиры в панельном доме, несмотря на эстетическую непривлекательность данного вида недвижимости.

Давайте рассчитаем окупаемость коммерческой недвижимости .

Коммерческая недвижимость делится на торговую и офисную недвижимость .
Торговая недвижимость наиболее инвестиционно привлекательная, но ее стоимость очень дорога для большинства людей, а простой между сменой арендаторов может составлять до 9 месяцев (в этот срок входит время, которое каждый последующий арендатор затрачивает на ремонт помещения под специфику своего бизнеса).

Давайте рассчитаем окупаемость офисной недвижимости .
Офис в новом бизнес центре за пределами ТТК (третьего транспортного кольца) площадью 100 кв.м. будет стоить порядка 18 млн. руб. Ежемесячный доход от сдачи офиса в аренду составит 125 000 рублей в месяц. Окупаемость офисной недвижимости составит 12 лет.

Офисная недвижимость самая привлекательной с точки зрения инвестирования . Стоимость квадратного метра немного дороже чем в жилой недвижимости , а окупаемость значительно быстрее. Затраты на ремонт квартиры и покупку мебели ложатся на собственника, в то время как офисные помещения сдаются без мебели и требуют легкого косметического ремонта, который в большинстве случаев производится арендатором самостоятельно. Единственное, что надо учитывать при покупке офисной недвижимости территориальное расположение офиса, т. к. некоторые районы Москвы изобилуют предложения по аренде, а в других спрос превышает предложения.