Не секрет, что управление коттеджными поселками – выгодный бизнес, которым застройщик занимается после продажи участков в поселке. Территории общего пользования застройщик часто оформляет в свою собственность, собственность своей управляющей компании, или в собственность подконтрольной застройщику некоммерческой организации.
Плата за эксплуатационные расходы в таких поселках часто непрозрачная и завышенная. В качестве метода расправы с несогласными используется запрет на въезд на территорию поселка личного автотранспорта, автомобилей гостей и машин, предназначенных для обслуживания участка (откачка септиков, топливозаправщики).
Обращения в правоохранительные органы помогают мало. Можно ли с этим бороться? Можно!
Способ первый
На основании ст. 274 ГК РФ собственник участка вправе требовать от собственника дорог в коттеджном поселке установления сервитута, то есть права ограниченного пользования земельным участком. Сервитут устанавливается для прохода, проезда транспорта и других нужд.
Если собственник участка обоснует, что нет другого способа попасть на свой участок, то суд может установить сервитут и обязать собственника дорог в коттеджном поселке (ответчика) не препятствовать проходу истца и проезду автотранспорта.
Сервитут по умолчанию платный. Плата за пользование дорогой рассчитывается в каждом случае индивидуально. Но если удастся добиться установления платного сервитута, то в будущем при спорах относительно содержания «общего» имущества (которое на самом деле находится в собственности УК) можно будет показывать решение суда и говорить, что свою плату за содержание по крайней мере дороги вы уже платите. Это решение очень поможет в спорах о размере эксплуатационных платежей с УК в суде .
Сервитут подлежит государственной регистрации. Неисполнение условий сервитута может являться основанием для нового иска в суд об обязании ответчика не препятствовать проезду транспорта к участку. И только после этого в дело смогут вступить судебные приставы.
Установление сервитута и последующее исполнение его условий – длинный путь. Возможно, поэтому суды предпочитают отказывать в удовлетворении таких исков. Пример удовлетворения такого иска – решение Сысертского районного суда Свердловской области от 26.09.2016 по делу № 2-1339/2016.
Способ второй
Согласно 304 ст. ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
На основании указанной статьи можно обратиться в суд с иском о нечинении препятствий в проходе и проезде к своему земельному участку. В качестве ответчиков нужно указать как собственника дороги, так и (если есть) частную охранную организацию, которая физически препятствует проезду.
С положительным решением по такому иску можно сразу идти к приставам. На мой взгляд, ст. 304 ГК РФ является общей по отношению к ст. 274 ГК РФ, и применяться должны нормы о сервитуте.
Но исполнить решение по ст. 304 ГК РФ проще и, возможно, поэтому суды эти иски, как правило, удовлетворяют. В качестве примера можно привести апелляционное определение Мособлсуда от 21.02.2013 по делу № 33-4123/2012.
Отсутствие договора на пользование общим имуществом не является основанием для отказа в удовлетворении требования. Этот вывод содержится в апелляционном определении Пензенского областного суда от 19.01.2016 по делу № 33-147/2016.
При определенных условиях даже наличие решения общего собрания ДНП об ограничении въезда автотранспорта неплательщика на территорию поселка не является основанием для препятствования въезду (решение Чеховского городского суда Московской области от 01.02.2017 по делу № 2-32/2017).
Истец должен доказать, что ответчик препятствует въезду, в противном случае в иске будет отказано (решение Дмитровского городского суда от 27.05.2016 по делу № 2-2310/2016).
Благоустройство коттеджного посёлка - это завершающий штрих, позволяющий подчеркнуть, что это место комфортного проживания успешных людей, а не обычная дачная улица. Удалённость от загазованного центра города и невысокая плотность расположения зданий при малоэтажном строительстве открывают широкие возможности для этого.
В первую очередь, производится подключение коттеджей к централизованным коммунальным системам. Запускаются системы водоснабжения и канализации, подаётся электропитание.
Когда коммунальное жизнеобеспечение полностью готово, проектируются транспортная и пешеходная сети коттеджного посёлка. Организуется водоотводная дренажная система, производится подготовка дорожного полотна, разворотных площадок и автостоянок, их асфальтирование. Пешеходные дорожки и тротуары также асфальтируются, покрываются дорожной плиткой или отсыпаются мелким щебнем и песком, а также разграничиваются бордюрным камнем. Огораживаются спортивные и детские площадки, их поверхность получает натуральное или современное искусственное покрытие.
Большое значение для гармоничного восприятия коттеджного посёлка имеет грамотно построенная озеленительная система. Она включает парки, аллеи, сады, газоны и клумбы. Одновременно с формированием почвенного слоя организуются системы затенения и полива, подготавливаются будущие искусственные пруды и другие водоёмы, монтируются фонтаны, беседки, скамейки, урны. На завершающем этапе озеленения высаживаются саженцы деревьев и кустов, цветы и газонная трава. Широкое распространение получил в последние годы ландшафтный дизайн, который способен преобразить любую территорию, превратив её в миниатюрную экосистему.
Система уличного освещения проектируется с учётом охвата всех автомобильных подъездных путей, пешеходной зоны и мест отдыха. Отдельные фонари должны быть расположены рядом со зданиями общественного назначения. Дополнительно может быть организована подсветка деревьев, газонов, архитектурных объектов, декоративных малых форм, водоёмов.
Компания "Мосдорстрой" имеет большой опыт в благоустройстве коттеджных посёлков и отдельных придомовых участков. Квалифицированные специалисты качественно произведут абсолютно все необходимые работы, начиная с создания проекта и заканчивая финальной уборкой территории.
Фотогалерея
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
Рубрика 23
фото. 1-12 | ||
Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).
«Пусть они позаботятся»
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными. Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе. Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.
И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
Доля дорожная
Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.
Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке. Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?
Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц. По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничивать
и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.
В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее. То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте. Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.
В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.
Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.
Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.
Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.
Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.
Проверка документов
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории. На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно. Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит-рий Майоров.
При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.
В . Но поскольку проблема использования общих дорог самая распространённая среди всех, касающихся общего имущества, и имеет свои нюансы, мы решили разобрать её отдельно. А именно, тот, к сожалению, не редкий случай, когда после окончания строительства коттеджного посёлка оказывается, что земельный участок, занятый внутренними проездами, остаётся в собственности застройщика или какого-то другого лица. Как быть в такой ситуации?
Прежде всего нужно установить, насколько законно дороги оказались в собственности застройщика. В договоре, в соответствии с которым каждым земельный участок и дом, должно быть указано, за счёт каких средств будут построены дороги и иные объекты общей инфраструктуры и какие права на эти объекты получит покупатель. Если для строительства посёлка изначально создавалось , и его члены, покупатели земельных участков, платили целевые взносы, за счёт которых осуществлялся выкуп общих земельных участков и строительство дорог, можно требовать признания права собственности ДНП на земельные участки, занятые дорогами, в .
Если в договоре о приобретении собственности на занятые дорогами земельные участки ничего не говорится, но есть условие о том, что дороги создаются за счёт целевых взносов членов ДНП, получается, что сами дороги являются собственностью ДНП. Поскольку дороги (дорожное покрытие) созданы в соответствии с законодательством и находится на чужом земельном участке, собственник такого участка обязан заключить с собственником имущества, то есть ДНП, договор аренды или предоставить участок для выкупа.
Если же в цену договора входила только стоимость индивидуального земельного участка и коттеджа, и ДНП в посёлке не создано, то будет считаться, что дороги застройщик построил на свои средства, и они являются его собственностью. В этом случае необходимо получить план коттеджного посёлка, который должен быть согласован с местной администрацией, и на котором должны быть указаны дороги общего пользования. Поскольку эти дороги планировались изначально и покупатели приобретали коттеджи с учётом того, что к ним будет предоставлен проезд, можно требовать установления сервитута – права прохода и проезда к участку. Причём обращаться в суд должен каждый собственник в отдельности, либо всё-таки придётся собрать и создать ДНП для представления общих интересов.
Следует учесть, что все перечисленные пути решения проблемы являются довольно трудоёмкими и могут занимать год, полтора и даже больше. В этот период придётся каким-либо образом договариваться об использовании дорог с собственником, который может диктовать любые правила на своё усмотрение. В сети Интернет можно найти немало историй о том, как нанятый застройщиком ЧОП перекрывал дороги, устанавливал шлагбаумы и пропускал автомобили жителей посёлка только за плату.
Единственный способ избежать этих неприятностей - это проверка , внимательное и перед покупкой, для чего мы рекомендуем обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах загородной недвижимости и сопровождения деятельности коттеджных посёлков. Стоимость услуг по юридической экспертизе документов будет в любом случае несоизмеримо меньше убытков, которые могут возникнуть при наступлении вышеописанных последствий, а также
