Нежилое помещение определение. Нежилое помещение — Нормативное регулирование

С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.

В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.

Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.

Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика — объект в составе зданий и иных сооружений.

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.

Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме – это самостоятельная единица, имеющая отдельный вход, соответствующая сантехническим требованиям и переведенная согласно требованиям норм гражданского законодательства в статус нежилого.

Признаки нежилого помещения

Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:

• Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
• Все проживающие граждане должны быть выписаны.
• На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
• Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.

Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Так, законодатель запрещает:

• Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
• Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
• Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
• Вести работы после 23 часов.

Кроме того, наравне с собственниками квартир их владельцы обязаны производить установку приборов учета и производить оплату жилищно-коммунальных услуг, а также вносить средства на облагораживание придомовой территории.

Нежилые помещения в многоквартирных домах общего пользования

В рамках многоквартирных домов присутствуют нежилые помещения, предназначенные для общего пользования. К ним относят:

• Подъезды.
• Лестничные марши.
• Лифты и иные технические помещения.
• Колясочные.
• Подвальные и чердачные помещения.
• Хозяйственные помещения.

Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях. Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.

Особенности нежилых зданий

Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.

В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.

1. 
   Виды жилой и нежилой недвижимости.
2. 
   Коммерческая недвижимость. Виды, значение.
3. 
   Общественная недвижимость. Виды, значение.

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.

4. Виды жилой и нежилой недвижимости.
Жилая недвижимость - это совокупность жилых единиц (за­селенных и незаселенных).

Жилая единица (жилье) - это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназ­наченное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом - это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зда­ний. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одно­квартирные.

К жилой недвижимости относятся:

малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум , секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдель­ные помещения находятся в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности, а остальные части находят­ся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

• 
  I тип - место постоянного проживания;
• 
  II тип - загородное жилье, используемое в течение ограни­ченного периода времени;
• 
  III тип - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

• 
  дома с кирпичными стенами;
• 
  панельные дома;
• 
  монолитные дома;
• 
  деревянные дома;
• 
  дома смешанного типа.

Нежилая недвижимость:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

5. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.

Понятие коммерческая недвижимость включает в себя помещения, использующиеся для деловых нужд, такие как офисные и торговые площади, которые составляют­

Офисные помещения. Классифицируют по местоположению, качеству зда­ния (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, на­личие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Гостиницы . Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатаци­онные расходы считаются достаточно рискованным вложением де­нег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных цен­тров.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижи­мость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с норма­ми требуется около 150 парковых мест.

Магазины и торговые комплексы . Как показал опыт круп­ных городов Европы, хорошими условиями для месторасполо­жения многофункциональных торговых центров являют­ся: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непо­средственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная ох­рана и др.).
Промышленная (индустриальная) недвижимость .

На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория С . Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.
В условиях постоянного развития бизнеса в России, постоянно требуются офисные помещения для вновь образующихся компаний. Стабильно работающие фирмы также периодически нуждаются в дополнительных площадях для размещения техники и растущего штата сотрудников.

6. Общественная недвижимость. Виды, значение.

К общественным зданиям и сооружениям относят:

• 
  лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комп­лексы и т. д.);
• 
  учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
• 
  культурно-просветительские (музеи, выставочные комплек­сы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цир­ки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

• 
  специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов не­движимости, экономических субъектов, оперирующих на рын­ке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. 
   Спрос
2. 
   Предложение
3. 
   Цена
4. 
   Менеджмент
5. 
   Маркетинг
6. 
   Инфраструктура
7. 
   Деловые процедуры

Спрос - это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрес­ти по складывающимся ценам за определенный промежуток вре­мени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изме­няется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных фактров - экономических, соци­альных, демографических, природно-климатических.

Предложение - это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определен­ным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижи­мости в совершенных сделках. Стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Менеджмент – регулирование воздействий на объекты недвижимости со стороны субъектов рынка (продавцов, покупателей, профессиональных участников рынка).

Маркетинг – социальный процесс, направленный на удовлетворение нужд и потребностей индивидов и групп посредством создания и предложения объектов недвижимости и обмена ими с другими людьми.

Информационная нфраструктура – важнейший элемент существования любого рынка, в том чис­ле и рынка недвижимого имущества. Она должна содержать достоверные сведения:

• 
  о существующих нормах и правилах работы на рынке;
• 
  о структуре спроса и предложения по различным объектам;
• 
  об уровне и динамике цен.

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.
Сочетание бесконечного многообразия физических характери­стик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества раз­личных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к воз­никновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необхо­димо учитывать при совершении операций:

• 
  локализация рынка , поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внеш­ней окружающей среды;
• 
  открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;
• 
  владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные выплаты, сравнительно крупные инвес­тиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки;
• 
  спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, сколько их местона­хождением;
• 
  низкая эластичность предложения , так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир;
• 
  товары-объекты недвижимости могут быть определены пра­вами третьих лиц в разных комбинациях;
• 
  сравнительно высокая степень государственного регулирова­ния рынка законодательными нормами и зонироване терри­торий;
• 
  товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
• 
  относительно небольшое число участников рынка;
• 
  большая изменяемость спроса по регионам, районам и мик­рорайонам

ЧТО ТАКОЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ? П.В. МАКЕЕВ

В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты регулирования нежилых помещений. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, иных нормативных правовых актов, подходов различных ученых-юристов, на основе которого формулируется дефиниция нежилого помещения.

Ключевые слова: юриспруденция, право, помещение, нежилое, признаки, дефиниция, недвижимость, изолированность, предназначенность, пригодность.

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом следует отметить, что указанное понятие для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст. ст. 277, 278, 279), ЖК РСФСР 1983 года (ст. ст. 4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 42) Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.
В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер. Тем не менее в литературе отмечается, что этого явно не достаточно. Как справедливо замечает В.В. Чубаров, «отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем» «Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, — пишет К.И. Скловский, — приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу»
О необходимости закрепления на законодательном уровне определения понятия нежилого помещения в целях решения вопроса о том, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения нежилых помещений со вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, указывали И. Паланкоев и Т.Ю. Комарова

Несмотря на несовершенство законодательства по вопросу нормативного закрепления определения понятия нежилого помещения, данный пробел с избытком восполняется в научной литературе. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком». Г. Певницкий, Е.А. Чефранова понимают под нежилым помещением изолированное помещение в строении, не предназначенное для проживания гражданЮ. Скворцов предлагает по аналогии с определением понятия жилого помещения в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК формулировать понятие нежилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении Ю.В. Харитонова рассматривает нежилые помещения: во-первых, как помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям автор относит любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое

Как видно из данных дефиниций, нежилое помещение определяется и как выделенная часть в здании и сооружении (помещение), и как понятие, объединяющее помещение и здание. При этом в определениях как указываются недвижимый характер и изолированность нежилого помещения, так и не указываются данные признаки. Предназначенность нежилого помещения также рассматривается неоднозначно: предназначенность не для постоянного проживания граждан и предназначенность не для проживания.
Учитывая, что в литературе определение понятия нежилого помещения мыслится по-разному, рассмотрим его более подробно.
Прежде всего возникает вопрос о том, как следует понимать нежилое помещение: как выделенную часть в здании или как универсальное обобщающее понятие, включающее и здание, и помещения в нем?
В науке ряд авторов рассматривают нежилое помещение в узком смысле, понимая под ним выделенную часть в здании, подчеркивая при этом, что нежилое помещение и нежилое здание не равнозначны <11>. В обоснование данной позиции приводятся извлечения из нормативных правовых актов различного уровня: согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений; в соответствии со ст. 2 Закона города Москвы от 3 июля 2002 года N 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы» к объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы и расположенным как на территории, так и за пределами территории города Москвы, относятся: 1) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; 2) нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду

Другие авторы понимают под нежилым помещением как здание в целом, так и его часть (как нежилое здание, так и его изолированные составляющие, т.е. нежилые помещения и их части) <13>. Основывается данная позиция также на нормативных правовых актах: согласно трактовке п. 1 распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 года N 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения» <14> нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные; в соответствии с п. 1.2 Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 года N 689, под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения или их части, не используемые для проживания граждан

Учитывая нормативную правовую основу названных позиций, полагаем, что каждая из них верна по-своему. Однако следует отметить, что в настоящее время идет процесс формирования в законодательстве универсальных обобщающих понятий. В качестве одного из примеров следует назвать понятие жилого помещения, определение которого предусмотрено в ЖК РФ. Другим примером, о котором нельзя не сказать, является используемое в ЖК РФ понятие нежилого помещения. Исходя из того, что нежилое помещение в рамках главы 3 ЖК РФ является результатом перевода из жилых помещений, видами которых являются как жилой дом (здание), так и квартира, комнаты (помещения), логичным представляется вывод о том, что нежилое помещение, переведенное из жилого, в ЖК РФ рассматривается как понятие, объединяющее как здание, так и помещения, и в этом смысле используется ЖК РФ в качестве универсального обобщающего понятия. Более того, принимая во внимание объяснение разработчиков концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе о необходимости включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим есть все основания, как законодательные (ЖК РФ и другие нормативные правовые акты), так и концептуальные, для того, чтобы говорить о нежилом помещении по аналогии с понятием и видами жилых помещений как об универсальном обобщающем понятии, включающем в качестве видов нежилые здания, нежилые помещения в здании и их части.
Исходя из того, что в литературе в целях получения представления о правовом режиме нежилого помещения предлагается рассматривать его по аналогии с жилым полагаем, что данный подход может быть использован и в целях формулирования определения понятия нежилого помещения (по аналогии с определением жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Следуя аналогии, представляется логичным вначале рассмотреть признаки нежилого помещения, а затем на их основе сформулировать определение названного понятия.
Без сомнения первый признак нежилого помещения — недвижимый характер. Однако при изучении Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ)нетрудно заметить, что ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Вместе с тем ГК РФ в п. 1 ст. 130 допускает возможность отнесения к недвижимости федеральным законом и иных объектов, не предусмотренных Кодексом. Такая возможность была реализована Федеральным законом N 122-ФЗ, включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости (ст. 1).
При этом следует отметить, что отнесение Федеральным законом N 122-ФЗ нежилых помещений к числу недвижимости послужило поводом для высказываний о нежилом помещении (в виде нежилого помещения в здании) как о недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе

Безусловно, нежилое помещение названо недвижимостью законом. Однако можем ли мы по этой причине говорить об отсутствии у названного объекта прав прочной связи с землей? Разве возможно переместить нежилое помещение в здании без несоразмерного ущерба его назначению?
Полагаем, что на указанные вопросы следует ответить отрицательно. На прочную (неразрывную) связь нежилого помещения с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здание) и невозможность его перемещения без ущерба назначению указывали В.В. Чубаров и А.В. Ерш, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, С.П. Гришаев

И действительно, рассматривая нежилые помещения в здании в качестве неразрывно с ним связанных составных частей, на что указывает и судебная практика прочная связь с земельным участком таких частей, равно как и невозможность их перемещения без ущерба назначению, более чем очевидна. По этой причине нет оснований не признавать нежилые помещения в здании недвижимостью „по природе“.
Относительно нежилых помещений в виде нежилых зданий важно сказать, что вопрос о них как о недвижимых вещах „по природе“ или в силу прямого указания в законе казалось бы определенно решен. Тем не менее следует отметить, что по действующему законодательству к зданиям относятся не только недвижимые вещи, но и движимые, к примеру мобильные здания (контейнерные, сборно-разборные: бытовка, вагон и т.д.) Считаем, что отношения по поводу их использования не могут регулироваться законодательством о недвижимом имуществе.

В связи с этим полагаем, что в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на недвижимый характер таких помещений.
К следующему признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На данный признак как на необходимый признак нежилого помещения указывали В.А. Алексеев и Т.Ю. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды <24>. При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решен (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещениято в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашел своего разъяснения в высшей судебной инстанции.
Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т.е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.
Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 года N Ф04-6380/2006 (26943-А46-38) <26> по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана ½ нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2000 года N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2 <27> суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.
идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как „часть помещения“, если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане»

На основании изложенного считаем, что под частью нежилого помещения как предмета договора аренды, названной в п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, следует понимать лишь изолированную часть нежилого помещения или, другими словами, комнату (комнаты) на что в том числе указывает и приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденное Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 года N 268 <30>. Кроме того, сама формулировка п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ о том, что к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, не позволяет говорить о неизолированной части помещения (не имеющей границ площади) как о предмете договора аренды, поскольку согласно ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»орган кадастрового учета откажет в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении, соответственно не выдаст и кадастровый паспорт. Отсутствие кадастрового паспорта сделает невозможным процесс индивидуализации объекта недвижимости и создаст препятствие на пути к заключению договора.
Представляется, что в целях недопущения неоднозначного понимания нежилого помещения, его части и, соответственно, спорных ситуаций на практике признак изолированности должен присутствовать в определении понятия нежилого помещения.
Наряду с недвижимым характером и изолированностью, ряд авторов справедливо называют в качестве признака нежилого помещения также предназначенность. Причем предназначенность нежилого помещения рассматривается в литературе в двух вариантах: предназначенность для производственных, административных, торговых, социальных, образовательных, культурных и других и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан <33>. Кроме того, встречаются также случаи, когда авторы объединяют оба варианта, к примеру предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан

Важно отметить, что предназначенность нежилого помещения в первом варианте имеет существенный недостаток. Учитывая, что перечень целей деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, не является закрытым, о чем свидетельствуют слова «и других целей», к другим целям могут относиться в том числе и жилые, что не позволяет отграничить нежилое помещение от жилого.
Вместе с тем следует сказать, что данный перечень и не может быть закрытым, т.е. иметь указания на все цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, поскольку, принимая во внимание довольно широкий перечень назначений нежилых объектов, применяемых при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительстваотражение всех целей в определении понятия нежилого помещения усложнит его. Кроме того, в случае появления нового вида деятельности, который не будет предусмотрен в «закрытом» определении нежилого помещения, отношения с объектом, предназначенным для нового вида деятельности, не смогут быть урегулированы правилами и нормами, регламентирующими отношения с нежилым помещением, что будет являться существенным недостатком нежилого помещения во втором варианте. Безусловно, сама формулировка «не для проживания (постоянно проживания)» правильная. Однако она не позволяет судить о назначении нежилых помещений. Хотя назначение существует у каждого нежилого помещения, и в зависимости от назначения к ним так же, как и к жилым помещениям, предъявляются определенные требования строительных, санитарных и иных правил и норм

Устранение указанных недостатков видится в объединении предназначенности нежилого помещения в двух вариантах. Данное объединение с одной стороны позволит назвать основные цели деятельности, для которых предназначается нежилое помещение, а с другой — за счет слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» позволит отграничить нежилое помещение от жилого.
Рассматривая приведенный перечень целей (предназначенность в первом варианте), нельзя не отметить, что торговые, социальные, образовательные, культурные, медицинские, лечебно-санаторные исходя из действующих строительных норм и правил <37> можно объединить в одну цель — общественную. В связи с этим к предназначению нежилого помещения следует отнести: производственные, административные, общественные и иные цели.
Относительно ограничения перечня целей в виде слов «кроме целей проживания (постоянного проживания) граждан» необходимо сказать, что данная формулировка требует корректировки. Учитывая, что в определении понятия жилого помещения п. 2 ст. 15 ЖК РФ речь идет только о постоянном проживании граждан, ограничение должно иметь указание только на постоянное проживание граждан. В противном случае под нежилые помещения не подпадут такие объекты, как строения и помещения для временного проживания: гостиницы, мотели, санатории, пансионаты, дома отдыха, учреждения туризма, круглогодичные лагеря для детей и юношества, спальные корпуса интернатов и т.д., что по строительным нормам и правилам относится к общественным зданиям, т.е. нежилым Выпадение данных объектов из сферы регулирования нежилых помещений недопустимо.
Кроме предназначенности в литературе отмечается также такой признак нежилого помещения, как пригодность. Так, например, С.П. Гришаев указывает на пригодность нежилого помещения для определенного использования Пригодность как критерий разграничения нежилого и жилого помещения называет В.В. Чубаров <40>. И.А. Емелькина, И.Д. Кузьмина говорят о соответствии нежилого помещения строительным, техническим и противопожарным нормам, что практически означает его пригодность для определенных целей.
Полагаем, что пригодность нежилого помещения или соответствие его строительным, техническим, противопожарным и иным нормам как признак должны присутствовать в определении нежилого помещения по следующим причинам:
— во-первых, при вводе построенного объекта капитального строительства (нежилого помещения) в эксплуатацию производится проверка на соответствие его требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, т.е. проверяются те характеристики объекта, которые изначально закладывались в проектной документации, подготовленной с соблюдением указанных правил и норм. Другими словами проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением или, что то же самое, устанавливается пригодность объекта для определенной в проектной документации цели. В том случае, если объект не соответствует требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм, вопрос о признании объекта нежилым положительно решен не будет, поскольку введенное в эксплуатацию нежилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для определенной цели
— во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный, учет пригодность или непригодность для определенной цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определенной цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается. Если устранить нарушения невозможно путем проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий), то возможны два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведет к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан) (ст. 222 ГК РФ), что приведет к утрате правового режима нежилого помещения.
Представляется, что предназначенность в качестве единственного признака нежилого помещения не позволяет отразить всей специфики данного объекта, когда нежилое помещение как объект капитального строительства будучи непригодным для определенной цели не может быть введено в эксплуатацию, а введенное, в случае установления непригодности для определенной цели, не может эксплуатироваться и требует либо изменения цели использования (изменение в объекте с сохранением общего правового режима), либо снос (утрата правового режима).
Очевидно, что предназначенность и пригодность для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, являются единым признаком нежилого помещения.
Таким образом, установив, что нежилое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие, и рассмотрев основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), предлагается сформулировать определение таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Справка! Согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 г. №943 , существует разделение всех помещений на два типа: нежилые и жилые.

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали .

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .