Коммерческая недвижимость представляет собой объекты, которые могут использоваться с целью получения серьезной прибыли. Это помещения для магазинов, торговые центры, здания офисного типа, производственные и промышленные помещения. Приобретение такой недвижимости позволяет получить приоритеты дальнейшего образования пассивного дохода. Именно по этой причине данный вариант недвижимости приобрел просто феноменальные параметры актуальности и востребованности.
Естественно, существуют различные типы недвижимости, которые будут рассмотрены в дальнейшем. От ее местоположения зависит ликвидность финансирования. Прежде, чем осуществлять приобретение таких объектов нужно тщательно проанализировать ситуацию на рынке, а также произвести анализ будущих возможностей. Невзирая на то, что цены на такие объекты устанавливаются невероятно значительные, спрос удерживается на высоком уровне. Развитие частного предпринимательства и бизнеса в целом позволяет получить уверенность в том, что такое имущество станет основой получения прибыли в дальнейшем, так как на аренду всегда будет спрос.
Многие осуществляют долгосрочное вложение приобретая такие объекты с целью их реализации через какой-то промежуток времени. Изучение данных позволяет понять, что стоимость коммерческих объектов все время растет. При этом можно рассчитывать на получение промежуточной прибыли посредством аренды. В настоящий момент очень актуальным стало управление доверительного формата. А это значит, что можно приобрести несколько объектов и предоставить их на управление сторонним компаниям, что будет основой получения прибыли, формирования модификаций, без непосредственного участия собственника.
Конечно же, выбор недвижимости коммерческого типа должен быть продуманным, грамотным и детализированным. Не следует считать, что каждый объект может стать основой получения феноменальной прибыли. Например, торговое помещение на окраине города возможно никогда не станет актуальным, а значит, такие вложения себя не оправдают, и реализовать впоследствии объект будет крайне непросто. А вот производственное помещение, расположенное в таком же месте, может стать основой формирования шикарных возможностей. То есть, помните о том, что не каждый объект изначально способен реализовать все ваши пожелания и планы. Выбор должен быть рациональным, продуманным и адекватным.
Обязательно предварительно изучите виды коммерческих объектов и оцените все нюансы совершения приобретения. Так, вы сможете самостоятельно определить для себя все приоритеты и сделать дальнейшем приобретение, способное предоставить вам массу новых возможностей.
Приобретать такие объекты лучше на основании сотрудничества с агентами по недвижимости. Имея в наличии определенное количество средств, вы можете поставить специалисту задачу поиска объекта в центре города с учетом всех ваших индивидуальных требований. За предоставляемые услуги придется заплатить, но нередко именно такое сотрудничество позволяет найти самые интересные и выгодные предложения.
Что такое коммерческая недвижимость и зачем она нужна?
Изначально к коммерческой недвижимости относят все сооружения, помещения, здания, земельные участки, которые могут быть использованы в деятельности предпринимательского характера.
Они применяются для организации разнообразных торговых залов, офисов, точек питания общественного порядка, гостиниц, промышленных центров. Собственники такой недвижимости могут осуществить процесс организации бизнеса самостоятельно. При этом расходы на организационные моменты будут минимальными, так как не нужно будет осуществлять выплату арендной платы. С другой стороны, можно посредством объектов коммерческого значения получать дополнительную прибыль без личного вмешательства. То есть, можно сдавать помещения в аренду и получать прибыль от деятельности других бизнесменов. Также можно постепенно модернизировать помещение с целью улучшения его привлекательности на рынке. Посредством такой деятельности можно в дальнейшем рассчитывать на сдачу в аренду по более высокой цене. Ну, и наконец, такую недвижимость можно продать по высокой цене через определенный промежуток времени.
Например, можно приобрести помещение по низкой цене с учетом его плохого состояния. Постепенно осуществлять вливания, на основании которых, уровень значимости объекта и его привлекательности для последующей перепродажи увеличится. При этом, продать такой объект можно по цене в разы выше, чем собственник заплатил в момент приобретения.
Отметим, что к коммерческим объектам относятся не только крупные здания и помещения, но еще и ларьки. Они имеют самые значительные аспекты привлекательности для начинающих инвесторов, так как обладают низкими параметрами цены.
Любое коммерческое здание - это определенная инвестиция, которая в дальнейшем может принести серьезную прибыль. Посредством такого имущества можно получить различные варианты прибыли:
- Использовать помещение по назначению с учетом индивидуальной организации бизнеса. Такой вариант идеально импонирует собственникам, которые стремятся к активному развитию с минимальными финансовыми вложениями на этапе старта. Наличие собственной недвижимости позволяет существенно сократить расход средств на организационные мероприятия, что позволяет прибыль инвестировать в развитие;
- Сдать помещение в аренду. В данной ситуации прибыль будет пассивной. Тем не менее, собственник должен постоянно осуществлять детализированный контроль за ним, чтобы сохранить помещение в идеальном состоянии. Получаемые средства являются чистой прибылью. В определенных ситуациях договор аренды может включать в себя указание на то, что арендатор обязан будет осуществлять процесс проведения плановых ремонтов и пр.;
- Недвижимость можно усовершенствовать и через время ее продать по более выгодной цене.
Непременно скажем о том, что такая недвижимость облагается специализированным налогом. Существует масса различных схем начисления налогов на объекты такого значения. Чаще всего применяется вариант, который предполагает расчет налога на основании рыночной стоимости объекта. Ставки могут быть плавающими и фиксированными.
Также нужно сказать о том, что в настоящий момент многие инвесторы делают акцент на инвестировании в недвижимость коммерческого типа. В данном случае самостоятельное управление объектами не может быть произведено рационально. В таком случае используется вариант сотрудничества со сторонними компаниями, которые предлагают услуги доверительного управления. По сути, собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые осуществляют все необходимые действия, направленные на получение прибыли от четко определенного объекта.
Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на инвестиционные фонды, акции, ценные бумаги. По сути, такие вложения могут приносить серьезные варианты прибыли, тем не менее, и риски будут весьма серьезными. Вариант с приобретением недвижимости позволяет получить перспективы получения стабильной и весьма значительной прибыли, при этом риски будут минимальными. Чтобы не случилось в финансовой сфере, все равно недвижимость останется вашей, и после стабилизации ситуации ее можно будет реализовать, вернув назад свои средства.
Соответственно, привлекательность недвижимости коммерческого плана, как вида инвестирования очень значительна. Но, инвесторы должны понимать, что не каждый объект в действительности сможет стать основой получения серьезной прибыли. Очень важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать рациональный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.
Виды коммерческой недвижимости
Существует несколько классификаций недвижимости коммерческого типа. Самое главное разделение такое:
- Городская - расположенная в черте города, чаще всего это офисные здания, незначительные промышленные помещения, торговые залы, ларьки и пр.;
- Загородная - недвижимость, которая чаще всего относится к промышленному и производственному значению;
- Российская - расположенная на территории страны;
- Зарубежная - расположена за пределами страны.
Естественно, каждый вид имеет свои определенные преимущества и особенности. Самыми значительными параметрами актуальности пользуется недвижимость зарубежного типа, так как она способна приносить весьма значительную прибыль. Не стоит забывать, что самостоятельное управление таким имуществом в определенной степени затруднено, особенно если собственник проживает в России. Поэтому, без помощи управляющих компаний в таком деле не обойтись.
Классификация по целевому назначению:
Вид 1: Свободного назначения
Это могут быть разнообразные помещения, которые можно использовать под различные цели. Например, помещение может быть оборудовано в виде развлекательного комплекса, кафетерия, ресторана, салона красоты и пр.
К данной же категории относятся все помещения, которые расположены в жилых строениях на первом этапе. Непременно нужно сказать о том, что данная недвижимость является оптимально ликвидной, так как она может быть использована под различный бизнес.
Вид 2: Для торговли розничного формата
К этой недвижимости относятся все объекты, которые могут иметь определенную привлекательность с позиции развития торговли. Это могут быть бутики, аптеки, киоски, магазины, павильоны и пр. Актуальность объектов остается на весьма высоком уровне, является невероятно привлекательной для инвесторов. Это городской тип, расположение в центральной части города. Самыми актуальными будут те объекты, которые имеют все необходимое оснащение и правильную планировку. Также очень актуальными сегодня стали крупные помещения, созданные для массовой торговли. Суть объектов заключена в том, что различные предприниматели арендуют полезную - торговую площадь. Тем самым организуя серьезные притоки средств для собственника.
Вид 3: Офисные объекты
Развитие бизнеса провоцирует активизацию интереса к недвижимости офисного характера. Именно офис выступает центром управления любого предприятия, компании, организации. Спрос на такие объекты очень значительный. Можно сдавать пустое помещение, которое будет оснащаться арендатором. А можно инвестировать в процесс обустройства определенное количество средств, получив при этом отличное оформление с мебелью, с правильной планировкой и пр. Такие объекты будут очень востребованными, так как арендатору не придется инвестировать средства в обустройство. Собственник же может установить весьма высокие параметры арендной цены.
Вид 4: Недвижимость индустриального типа
Это крупные объекты промышленного назначения - цеха, фабрики, ангары, склады и пр. Данные помещения требуют минимального количества внимания собственника, так как арендатор в дальнейшем будет обустраивать его под собственные нужды. Для получения оптимальной прибыли следует обустроить помещение системами инженерных коммуникаций, сделать его теплым и комфортным. Чаще всего такие объекты располагаются за городом или же на окраине.
Вид 5: Апартаменты
Данный вид объектов также считается коммерческим. Практически во всех городах обустраиваются квартиры, которые сдаются посуточно, почасово, на короткий промежуток времени. Также имеются хостелы, мини-гостиницы и пр. Такой вариант инвестиций очень интересен постоянной и весьма существенной прибылью. Особенно актуальными являются помещения в городах курортной зоны.
Вид 6: Социальная
Это бассейны, разнообразные центры медицинского и оздоровительного формата. Такие помещения являются весьма востребованными и актуальными. Тем не менее, инвестиционная привлекательность их находится на достаточно низком уровне. Чаще всего организаторы бизнеса имеют возможность осуществить приобретение недвижимости для реализации поставленных целей.
Как осуществить приобретение?
Осуществить грамотное приобретение не так просто, как кажется изначально. Предложений существует достаточно значительное количество, но не все они способны в полной мере удовлетворить потребности и пожелания взыскательных клиентов. Поэтому, следует изучить пошаговую инструкцию, посредством которой можно будет выбрать оптимальное предложение по доступной цене:
Шаг 1: Выбор объекта
Подбор объекта осуществляется на основании цели его последующего использования. Помощь профессионалов в данном случае является просто необходимой, так как именно такое сотрудничество поможет вам подобрать тот объект, который будет импонировать по всем своим критериям. Нередко бывают ситуации, когда собственник попадает в неприятности, ему денежные средства нужны срочно, он серьезно снижает цену и обращается в агентство. Агентство сразу же сможет предоставить данный объект вам, что спровоцирует существенные параметры экономии.
Шаг 2: Осмотр
Объект непременно нужно увидеть своими глазами. Нередко в процессе реализации собственник старается скрыть все недостатки, активизируя интерес потенциального клиента исключительно к достоинствам. Нужно оценивать не только сам объект, но также произвести анализ наличия подъездных путей, определить назначение соседних помещений и зданий.
Также нужно оценить состояние самой постройки, год ее строительства, качество инженерных систем. Отметим, что замена инженерных систем потребует весьма серьезных инвестиций, именно по этой причине, в определенных ситуациях, когда системы в плохом состоянии, от приобретения лучше отказаться или же можно на основании данного фактора серьезно снизить конечную стоимость.
Шаг 3: Изучение и анализ документов
Собственник в обязательном порядке должен предоставить пакет документов. Если вы сотрудничаете с агентством по недвижимости, то юридическую сторону сопровождения сделки они берут на себя, что позволяет получить своеобразные гарантии того, что документы являются подлинными, все проверки произведены соответствующими инстанциями. Если вы приобретение осуществляете без участия посредника, то придется все проверочные мероприятия осуществлять самостоятельно. Также нужно будет осуществить процесс проверки наличия долговых обязательств по объекту. Такие действия выполняются непременно. Прежде, чем их производить изучить информацию по проверкам, которая предоставляется в свободном доступе в сети.
Шаг 4: Оценка и экспертиза
Обратим ваше внимание на то, что очень важно осуществить процесс оценочной экспертизы, которая непременно должна быть выполнена опытными и знающими специалистами. Во-первых, такая экспертиза потребуется для завершения сделки. Во-вторых, посредством ее наличия будет сформирована возможность определить рациональность названной стоимости. Ну, и конечно же, в конечном итоге вы сможете получить документ, который определяет анализ возможного применения объекта с целью получения оптимальной прибыли.
Шаг 5: Составление договора
Данный момент является очень важным. Процесс заключения договора на приобретение заключается посредством нотариуса. Таким образом, производится дополнительная проверка качества и достоверности документов, осуществляется составление договора с указанием на самые важные аспекты сделки. При этом обе стороны должны присутствовать лично (можно по доверенности) и подписать документ. В случае нарушения условий договора обязательно вступают в силу санкции, которые должны быть прописаны непосредственно в данном документе.
Шаг 6: Проведение оплаты
Обязательное условие - осуществление оплаты в четко установленные сроки и с учетом всех особенностей описанных условий перечисления денежных средств.
После того, как будут осуществлены все действия по оплате, а также передачи имущества в пользование нового собственника, осуществляется процесс регистрации договора и регистрации новых прав собственника. Такие действия производятся на основании всех документов сделки в государственной структуре.
Как сэкономить на покупке коммерческой недвижимости?
Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Такое сотрудничество обеспечивает уникальную возможность быстро найти именно то, что вы искали. Также мы рекомендуем ознакомиться с определенным списком советов, использование которых поможет вам найти и приобрести недвижимость коммерческого плана по доступной цене:
- Просмотрите все варианты, чтобы подобрать лучшее решение для вашего конкретного случая. Помните о том, что объекты, расположенные в центре города будут иметь более высокие параметры цены, нежели варианты в пригороде. Учитывайте данный фактор прежде, чем начинать просмотр вариантов. Также помните о том, что в настоящий момент есть немало вариантов недвижимости незначительной площади. Такие варианты смогут всецело удовлетворить ваши пожелания по доступности ценовой политики;
- Воспользуйтесь возможностью оформить приобретение в ипотеку, особенно если вы собираетесь осуществлять развитие в данной сфере. То есть, если вы нашли уникальный объект по доступной цене, воспользуйтесь возможностью получения кредита. В такой ситуации вы непременно сможете быстро совершить приобретение, даже если вы его не планировали. Нередко бывают такие ситуации, когда реализуется очень хорошая недвижимость по весьма доступным ценам, так как собственнику срочно нужны денежные средства. Вы можете воспользоваться таким демпингом, чтобы получить перспективы выгодного приобретения;
- Предложения от застройщиков - еще один уникальный аспект, который способствует формированию уникальных возможностей. Вы можете с минимальными финансовыми вложениями принять участие в долевом строительстве, впоследствии став собственником новопостроенной коммерческой недвижимости.
Такие несложные советы позволяют в действительности получить перспективы активного развития новых возможностей. Вы можете совершить выгодное приобретение объектов по доступным ценам и в дальнейшем получить перспективы серьезных заработков.
Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?
- В первую очередь следует изучить рынок предложений, чтобы иметь возможность определить цену объекта. После того, как вы определитесь с данным вопросом, можно составить объявление, которое позволит вам привлечь внимание потенциальных клиентов;
- Сдавать в аренду можно самостоятельно, а можно отдать приоритеты данных возможностей агентам по недвижимости. В данном случае поиски оптимальных предложений будут быстрыми, но за предоставленные услуги придется заплатить;
- Есть также вариант доверенного управления. Вы можете подписать договор с компанией, которая будет осуществлять процесс управления именно вашим имуществом с учетом ваших пожеланий. При этом собственник не осуществляет никаких действий, он просто получает прибыль. Доверительное управление предполагает уплату процента от полученной прибыли управляющему;
- Перед тем, как сдавать недвижимость в аренду непременно нужно осуществить процесс анализа ее состояния. Легкий ремонт и модификация - возможность сделать объект более привлекательным и интересным для потенциальных покупателей. Таким образом, вы сможете инвестировать средства в свою недвижимость, и окупаемость такого вложения будет весьма быстрой;
- Учитывайте, что сдавать в аренду такую недвижимость лучше всего по договору, в рамках которого будут прописаны все нюансы и важные моменты, посредством которых будет определена основная цена, а также будут установлены основные особенности выплат и пр. Устный договор в данном случае не является возможным по той причине, что вы не сможете в дальнейшем защитить свои права в судебном процессе.
По сути, никаких сложностей с арендой коммерческой недвижимости не возникнет, тем не менее, вы должны изначально расписать план своих действий, чтобы подобрать оптимальные предложения с максимальными параметрами стоимости.
В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.
Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.
В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая. Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены. Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.
Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.
Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках
Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.
Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.
Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.
Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.
Стоимость помещений под магазины
Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.
Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.
Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.
На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.
Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже
Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.
Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.
Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.
Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.
Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.
Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.
По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.
Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.
Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.
Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.
Коммерческая недвижимость - это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение. Стремительно развивающиеся и растущие мегаполисы, в том числе и Москва, имеют высокий спрос на объекты такого типа. Рынок коммерческой недвижимости увеличивается ежегодно. Трудно найти строящийся дом или коттеджный поселок, где по проекту отсутствовали бы такие объекты.
с коммерческой недвижимости
Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.
С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.
Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.
Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.
Коммерческая недвижимость - это возможность получения именно пассивного дохода.
Как заработать на коммерческой недвижимости
На коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь приобретением и дальнейшей реализацией объектов. Но это связано с определенными рисками.
Такой вид деятельности лучше не осуществлять во время кризиса и нестабильности. Вместо получения прибыли можно получить одни убытки. Кроме того, для быстрой продажи коммерческой недвижимости необходима широкая и активная реклама.
Второй распространенный способ заработка - использование коммерческой недвижимости. Можно приобрести дом или здание, открыть в нем магазин и получать стабильный доход. Или сдавать недвижимость в аренду, что будет являться пассивным доходом и связано с меньшими хлопотами. Сумма прибыли напрямую зависит от размера объекта: чем он больше, тем выше доход.
При продаже недвижимости нужно оформлять и подписывать документы. Сдача объекта в аренду это не предусматривает.
На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость - это объекты, при покупке которых необходимо учитывать некоторые особенности:
- Юридическая чистота. Перед приобретением объекта в обязательном порядке необходимо проверить наличие ограничений.
- Объективность заявленной цены. недвижимости нужно проводить постоянно, поскольку колебание цен может сказаться на стоимости в момент оформления сделки.
- Наличие полного пакета документов. Также проверка отсутствия задолженностей по платежам будет нелишней.
- Где расположена коммерческая недвижимость. Москва изобилует многоэтажными офисными центрами, которые предназначены для ведения бизнеса. Однако плата за аренду объекта, расположенного в центре, в несколько раз больше, чем аналогичного, находящегося в пригороде. Центральная часть города и развитая инфраструктура увеличат в несколько раз
- Площадь помещения. При покупке требует больше затрат, но при сдаче в аренду приносит больше дохода.
- Наличие парковки и удобных подъездов, складских и прочих помещений. Актуально для объектов, приобретаемых под магазины или офисы.
Случаются ситуации, когда реализуется объект коммерческой недвижимости, земельный участок которого не соответствует целевому назначению такого объекта. К примеру, торговые помещения расположены на землях промышленного значения.
В этом случае планируемый срок на оформление документов увеличится, поскольку необходимо изменить целевое назначение участка, а только тогда оформлять право собственности.
Объекты коммерческой недвижимости.
К ним относятся:
- офисные кабинеты и целые здания;
- складские помещения;
- гостиницы и дома отдыха;
- магазины, бутики, торговые центры;
- гаражи, СТО, автомойки;
- кафе, рестораны и так далее.
Тот, кто считает, что коммерческая недвижимость - это исключительно нежилое помещение, не прав. Жилое помещение также можно отнести к коммерческой, если собственник его приобрел и сдает в аренду.
Торги как способ приобретения коммерческой недвижимости
Не секрет, что рыночная стоимость коммерческой недвижимости не ограничивается десятками миллионов рублей.
Тот, кто осознает все преимущества заработка от коммерческой недвижимости, но не имеет таких средств, ищет альтернативные способы ее приобретения.
Особой популярностью для покупки коммерческой недвижимости в последнее время стали торги по банкротству.
Очень часто объекты коммерческой недвижимости выставляются с торгов, цены на них минимальные. Публичное предложение делает их стоимость с каждым разом все ниже. Есть прецеденты, когда объекты уходили «с молотка» за 5 тысяч рублей. Уникальность продаж коммерческой недвижимости посредством торгов состоит в том, что по истечении времени стоимость лота снижается на совершенно законных основаниях. Можно дождаться наиболее приемлемой цены и тогда купить понравившийся объект.
Это настоящий для тех, кто принял решение заниматься коммерческой недвижимостью, но стеснен в средствах.
Есть один минус: не стоит надеяться, что объект, приобретенный с торгов дешево, сразу станет приносить доход с пяти- или шестизначными цифрами.
Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос? Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом? Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?
Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами – Денис Кудерин.
Тема нашей сегодняшней публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.
На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.
1. Что такое коммерческая недвижимость?
Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.
– это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.
Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.
К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.
Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.
Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.
Потому нежилое здание или помещение можно:
- купить;
- продать;
- сдать в аренду;
- передать по наследству;
- подарить;
- использовать в качестве залога при получении кредита;
- внести в уставный фонд юридического лица.
Шаг 2. Осматриваем помещение
Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.
Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.
Шаг 3. Проводим анализ документов
Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.
Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.
Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости
Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.
Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи
Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.
Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.
Шаг 6. Производим оплату
Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.
Шаг 7.
После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.
Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».
На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.
Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика
Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.
Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.
Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости
На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.
Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.
6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц
Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.
Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.
Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины , сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.
Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость - земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.
Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство - инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.
Литература
- Евгений Ардемасов «Офисная коммерческая недвижимость России. Информационно-аналитический справочник.»
Ссылки
- Порядок регистрации права собственности на недвижимость
Wikimedia Foundation . 2010 .
Смотреть что такое "Коммерческая недвижимость" в других словарях:
Коммерческая недвижимость - (commercial real estate) — недвижимость, предназначенная для коммерческого использования — напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. (Дефиниция МСО) … Экономико-математический словарь
коммерческая недвижимость - Недвижимость, предназначенная для коммерческого использования напр., под магазины оптовой и розничной торговли, офисы, рестораны, гостиницы. (Дефиниция МСО) Тематики экономика EN commercial real estate … Справочник технического переводчика
Недвижимость - (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание - это вид имущества,… … Энциклопедия инвестора
коммерческая собственность - Объекты недвижимой собственности, приносящие доход, например: офисные здания, рестораны, торговые центры, отели, промышленные парки (территории, где размещаются или будут размешены промышленные предприятия), складские помещения и оптовые базы,… … Финансово-инвестиционный толковый словарь
Основная статья: Коммерческая недвижимость Торговая недвижимость – разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации мест розничной и мелкооптовой продажи товаров и услуг. Содержание 1 Некоторые термины 1.1 Магазин … Википедия
Жилая недвижимость - (residential property) недвижимость, большая часть (в США, по крайней мере 80%) доходов от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. Мотели и гостиницы не относятся к жилой недвижимости. Из этого следует, что… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
У этого термина существуют и другие значения, см. Липецк (значения). Город Липецк … Википедия
Девелопер - (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора
У этого термина существуют и другие значения, см. Тверь (значения). Город Тверь … Википедия
Тип Публичная компания Расположение … Википедия
Книги
- Правовые основы ритейла в России , Бычков Александр Игоревич. Розничная торговля занимает важнейшее место в российской экономике, поскольку эта сфера позволяет удовлетворить повседневный спрос широких слоев населения в различной продукции, создать…
