Несмотря на то что обмен жилья между родственниками может проходить в неформальной обстановке, все же существует нормативно-правовая база, которая помогает сделать подобные операции и действия «легальными»и такими, которые отвечают современному законодательству.

Особенности обмена жилья между родственниками

Сегодня большинство людей старается приватизировать квартиры и обмены уже осуществляются на основе договора дарения, или купли продажи. Но обмен между родственниками все – же имеет некоторые преимущества. У нанимателей есть возможность улучшить свои условия, например, переехать в квартиру родителей, которая значительно больше и лучше. Также у нанимателей есть возможность поменяться с родственником, проживающим в другом городе, в связи с учебой, образованием детей, чем также выгоден обмен жилья одной и другой стороне.

Обмен квартирами социального найма

Согласно статье 72 ЖК РФ, родственники имеют право на обмен социальных квартир, находящихся в социальном найме, причем проживать они могут в любом городе, главное, на территории РФ. Для этого в письменном виде, в трех экземплярах составляется договор. Подписывается всеми участниками мены, отражает в себе все права и обязанности физических лиц обеих сторон. Один экземпляр служит в качестве оригинала и передается в местные органы администрации для одобрения и регистрации. Прежние договора найма на квартиры аннулируются, и на основе договора заключается новое соглашение о передаче квартир новым нанимателям на основании обменного договора. В течение 10 дней прежний договор расторгается органами управления и жильцам предоставляется новое соглашение.

Необходимые документы

Квартиронаниматели должны предоставить следующие документы для обмена, а именно:

1. заявление на обмен квартир, взятых по социальному найму
2. паспорта всех заявителей, ксерокопии
3. прежний договор о найме на квартиру
4. ордер, подтверждающий право вселиться в новую квартиру
5. разрешение муниципальных органов о в селении, выписку
6. справку о составе семьи, прописке, в том числе детей, совместно проживающих с нанимателем
7. согласие в письменном виде всех членов семьи с другой стороны, проживающих в квартире, подлежащей обмену
8. согласие в письменном виде органов опеки на обмен, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, а также недееспособные, опекаемые, или усыновленные дети.

Желательно собрать все чеки, квитанции, по оплате коммунальных услуг. Отсутствие задолженности по платежам будет для нанимателей только плюсом, и ускорит процесс обмена.

Обмен приватизированными квартирами

Приватизированные квартиры являются собственностью жильцов. Родственный обмен возможен на основании договора мены, зарегистрированного в реестре, а затем пройденного перерегистрацию в кадастровых органах. Обмен приватизированных квартир по сути дела является договором дарения, который не требует нотариального заверения, а после перерегистрации каждый участник обмена получит новый тех паспорт. Сегодня договор дарения подлежит регистрации, заверить у нотариуса его можно по желанию, но совсем не обязательно.

Пакет документов для обмена квартир

В Центре недвижимости для регистрации данной сделки участники мены должны предоставить следующие документы:

1. паспорта всех участников по обмену жилья, дарителя, получателя жилья в дар
2. свидетельства о браке, рождении детей, подтверждающие родственные отношения
3. договора о праве на собственность на квартиры
4. согласие на дарение, или продажу всех участников сделки, составленное в письменном виде
5. согласие органов опеки на обмен и переезд несовершеннолетних, опекаемых, недееспособных детей
6. выписку из кадастрового реестра о том, что обмениваемые квартиры не находятся в залоге и не имеют обременений
7. план на жилье с БТИ, техпаспорт.

Уплата налогов при обмене жилья

Если приватизированное жилье находится в собственности более трех лет, то налогом оно не облагается. Если 3-летний срок не истек, то собственник должен заплатить 13%-ный налог на недвижимость, полученную в результате мены. Но если стоимость отчуждаемой квартиры не превышает 1000000 рублей, то уплата налогов при обмене жилья не производится. Не взимается она даже в том случае, если обмен произошел совсем недавно.

Квартира, превышающая по стоимости установленный уровень, облагается налогом, причем первый миллион в счет не входит, то есть при стоимости жилья в 5000000 рублей, 13 %-му налогу подвержена сумма в 4000000 рублей.

Родственный обмен приватизированного жилья на неприватизированное

Данная сделка чревата длительным процессом, поскольку одна квартира является собственностью, вторая находится в найме. В качестве первого варианта можно приватизировать арендуемую квартиру и тогда уже осуществить обмен на основе договора дарения, или купли продажи. В ином случае можно прописать одного совершеннолетнего члена семьи в квартире по найму, если этому способствуют размеры социальной жилплощади, и выписать его из приватизированной квартиры. Далее новый квартиросъемщик должен заключить с администрацией договор – обмен на неприватизированное жилье. Владелец же приватизированной квартиры может поменять жилье, заключив договор дарения в пользу того родственника, который ранее проживал в неприватизированной квартире.

Обмен квартирами между родственниками

Договор мены квартир

Существует немало способов улучшить свои жилищные условия. Методом, который пользуется наибольшей популярностью, является сделка купли-продажи. Но не стоит забывать, что еще не так давно, до массовой приватизации недвижимости, едва ли не единственной возможностью получения желаемой жилплощади был обмен квартирами. Сейчас, во времена, когда все продается и покупается, этот вариант обмена уже не столь популярен, но все же иногда к нему еще норовят прибегнуть родственники, желающие поменяться своими метрами и оформить такое действие формально.

В нынешнем законодательстве отсутствует такое понятие, как родственный обмен приватизированных квартир, а соответственно, все возможные льготы так же канули в Лету.

Из чего следует, что договор мены, который заключается между родственниками, предполагает наличие таких же прав и обязанностей, как и в случае, если бы стороны по договору родственниками не являлись.

С точки зрения налогообложения, договор обмена приравнивается к договору купли-продажи, об этом нам говорит ст. 567 Гражданского кодекса РФ. Каждая из сторон такой сделки является продавцом той недвижимости, которую передает, и покупателем той, которую в результате получает.

Налог при обмене приватизированной недвижимости

Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ (п.17.1), сделка, связанная с обменом жилья, которое находится в собственности более 3 лет, не подлежит налогообложению . При этом не имеет значения, каким образом квартира перешла в собственность теперешнему владельцу. Если же она принадлежит собственнику менее 3 лет, то налог на доход, полученный от мены, составляет 13% от стоимости меняемой недвижимости. Но законодательством также предусмотрено следующее: если цена на квартиру, которая отчуждается, не превышает 1 000 000 руб., то такая сделка освобождается от налога. Таким образом, даже если вы владеете жильем менее 3 лет, но ее стоимость не более 1 000 000 руб., налог платить не нужно. Вместе с тем, обменивая недвижимость, стоимость которой, к примеру, 5 000 000 руб., размер налога рассчитывается так: 5 000 000 руб. минус 1 000 000 руб. (сумма, которая освобождается от налогообложения) = 4 000 000 руб. — это и есть та разница, из которой будет вычисляться 13 % налога.

Документы, необходимые для оформления сделки

Исходя из того факта, что юридически родственный обмен приравнивается к договору купли-продажи (а нередко и осуществляется посредством последнего), перечень необходимых документов требуется такой же, как и при продаже, а именно:

1. Правоустанавливающий документ — это тот документ, который подтверждает право собственности. Например, договоры купли-продажи, мены, дарения, документы, которые собственники получают, приватизируя квартиру, и т.д.
2. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
3. Кадастровый паспорт на квартиру. Выдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Там же можно получить справку об оценочной стоимости жилья. Она необходима при нотариальном оформлении договора.
4. Документы, получаемые в Едином информационно-расчетном центре: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета. Некоторые ЕИРЦ вместо них выдают «единый жилищный документ» (в маленьких городах вам надлежит обратиться в паспортный стол по месту нахождения имущества).
5. Паспорта участников сделки.
6. Справка о регистрации жильцов в квартире (так называемая форма 9).
7. Свидетельство о браке или расторжении брака.

Перед заключением каких-либо сделок, связанных с недвижимостью, необходимо получить согласие второго супруга, даже если на момент обмена брак уже расторгнут и с момента расторжения не прошло трех лет (в случае если квартира была приобретена во время брака). Оно имеет форму письменного заявления, которое необходимо не только при отчуждении, но и при приобретении недвижимости. Не нужно согласие супруга только при обмене квартиры, которая были приватизирована одним из супругов, получена в дар или по наследству. То же касается супругов, заключивших брачный контракт, если он предусматривает единоличную собственность на недвижимость, которая является предметом сделки.

Обмен квартир между родственниками не предполагает каких- либо послаблений при сборе документов или в процессе регистрации. Родственный обмен квартирами предполагает к сбору документы те же, как и при других видах обмена жилплощади между гражданами.

Мало этого- в последней редакции ЖК РФ словосочетание "родственный обмен" вообще не встречается. Поэтому и пакет документов и расходы практически те же, что и в общем случае.

Условия обмена квартирами указываются в договоре обмена, составляющемся в трёх экземплярах. Договор подписывается обменивающимися лицами и один его экземпляр отдаётся для регистрации. Это основной документ, который удостоверяет передачу всех прав и обязанностей по договору найма другим лицам.

В части 1 статьи 74 ЖК РФ указано- оригинал договора мены передаётся участникам в административные органы для получения одобрения мены. Представители органов власти обязаны расторгнуть старый договор соцнайма и заключить новый в течении до 10 дней.

При этом отказ одобрения мены может быть только в исключительных случаях- они указаны в статье 73 ЖК РФ.

• 1. К нанимателю предъявлен иск о расторжении договора соцнайма
• 2. Право пользования найма оспаривается в суде
• 3. Жильё для обмена признано непригодным для проживания
• 4. Есть решение о сносе или переоборудовании дома
• 5. Есть решение о капитальном ремонте дома
• 6. Из- за обмена в коммунальную квартиру будет вселён человек, страдающий тяжелой формой заболевания (по отдельному перечню)

Документы для обмена квартирами:

1. Заявление на одобрение договора мены квартиры, снятой по социальному найму

2. Копия паспорта
3. Договор соцнайма занимаемой квартиры
4. Ордер на вселение

5. Выписку муниципального органа по разрешении вселения

6. Справку о членах семьи, зарегестрированных в квартире и проживающих с нанимателем

7. Согласие всех членов семьи, зарегистрированных и проживающих в квартире

8. Согласие органов опеки и попечительства. (если в квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).
9. Квитанции об уплате коммунальных платежей (это могут просто потребовать)

Родственный обмен приватизированными квартирами

Когда участники обмена квартирами находятся в родственных отношениях, квартиры можно обменять посредством договоров дарения. В части 18.1 статьи 217 НК РФ указано, что доходы от дарения полностью освобождаются от налогов, если даритель и одаряемый- близкие родственники.

По желанию сторон, договор дарения так же может быть заверен у нотариуса. Пошлина вносится одаряемым в Регистрационный кадастровый орган за собственно перерегистрацию прав собственности на квартиру.

1. Паспорта всех участников сделки и документы, подтверждающие родственные (свидетельства о рождении, свидетельство о браке)
2. Подлинники свидетельств о праве на квартиры
3. Согласие на продажу (дарение квартиры) участников приватизации жилья- когда они указаны, как совладельцы квартиры

4. Согласие органов опеки и попечительства (если в квартире проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия или лица с утраченной дееспособностью).

5. Выписка кадастровых органов о регистрации на квартиру
6. Техпаспорт на квартиру

Обмен приватизированной квартиры на не приватизированную между родственниками

Придётся приватизировать вторую квартиру и тогда уже провести обмен или дарение. Можно так же в квартире социального найма прописать одного из родственников (если позволяют нормы площади). После этого придётся произвести смену основного квартиросъемщика- новому жильцу нужно заключить договор социальной ренты с административными органами.

Замена владельца собственной (приватизированной) квартиры может быть проведена договором дарения.

Договор мены

Договор мены предполагает, что оба участника сделки обладают равноценным имуществом и способны одновременно зачесть стоимость своего имущества за стоимость другого. Несмотря на то, что по видимым признакам мена не является коммерческой сделкой, существует ряд сходных черт с договором купли-продажи (). Моментом передачи собственности по такому договору становится дата, когда жилье было фактически передано во владение лиц. Подобное применение понятия мены исходит из трактовки , которая также делает оговорку, что в рамках договора могут быть установлены и иные условия.

На практике встретить действительно равноценный обмен квартиры между близкими родственниками в 2017 году практически нереально – квартиры хоть незначительно, но отличаются в стоимостном выражении. Для исправления данной ситуации, стороны прибегают к доплатам или иным формам отражения завышенной стоимости (например, трехкомнатная квартира может быть обменена на несколько однокомнатных). В любом случае, важнейшим критерием документа является наличие встречного обязательства, указанного в договоре и исполняемого без наличия каких-либо условий, различных с теми, которые указаны в документе.

Требования к договору мены между родственниками

Основное требование к договору мены выражено в рамках , определяющих письменную форму заключения документа, если цена сделки составляет более 10 000 рублей . Таким образом, любая мена недвижимости осуществляется путем совместного написания сторонами документа, включающего следующие элементы:

• Наименование документа, указывающее на предмет сделки.
• Определение сторон, включающее персональные данные.
• Права и обязанности при совершении сделки, а также ответственность за их нарушение.
• Описание объектов недвижимости, которые являются предметом сделки, в частности полный адрес, позволяющий однозначно идентифицировать жилье.
• Условия передачи, включающие в себя порядок , комплектность (например, наличие мебели), а также обстоятельства оформления свидетельства о собственности.
• Наличие или отсутствие компенсации при различной стоимости объектов. В таких случаях может указываться как полная стоимость каждого из них, так и просто указан размер компенсации .

Договор, заключенный с целью обмена недвижимости, в силу наличия признаков купли-продажи, не будет требовать обязательной государственной регистрации. Стороны, заключившие соглашение, обязаны лишь обратиться в отделение Росреестра с целью регистрации перехода прав собственности. Нотариальное заверение, часто применяемое при обмене, практически игнорируется, когда договор заключается между близкими людьми. Куда более «неприятным» требованием, проистекающим из правового режима договора, является обращение в налоговую с целью последующего налогообложения .

Порядок обмена квартиры между родственниками

Для осуществления обмена квартирами, стороны должны не только на словах условиться о порядке передачи жилья, но и зафиксировать сделку в рамках многочисленных документов и процедур. Основные этапы обмена:

1. Провести оценку жилья, в том числе «на глаз». Данная процедура даст возможность оценить необходимость доплаты.
2. Провести подготовку квартиры к продаже, в частности убрать обременения , погасить действующие задолженности .
3. В случае отсутствия получить технический паспорт в БТИ .
4. Заключить договор мены квартир , содержание которого отражает порядок проведения процедуры;
5. Передать жилье по акту приема-передачи.
6. Подать в Росреестр заявление, экземпляр договора и перечень документов для проведения государственной регистрации. Подача производится синхронно, равно как и получение готовой выписки.
7. Оформить новый паспорт БТИ .
8. Обратиться в налоговую с заявлением и документами.
9. Переоформить расчетно-кассовые счета, записи в и управляющей компании.

Помимо Росреестра, зарегистрировать мену можно в многофункциональном центре либо через портал государственных услуг. Срок регистрации прав может варьироваться в зависимости от региона – 10-30 дней . Следует отметить, что действующая редакция Жилищного кодекса не делает различий между обменом с посторонними лицами или родственниками – различия проявляются в налоговом и гражданском законодательстве. Порядок, устанавливающий, как произвести обмен квартирами между родственниками , в ходе судебных заседаний вовсе копируется с аналогичной купли-продажи.

Список документов

Для передачи квартиры от одного родственника другому, необходимо обладать следующими (на этапах от заключения документа, до подачи сведений в налоговую инспекцию):

1. Заявление каждой из сторон сделки (при одновременной подаче), в рамках которого указывается приобретатель недвижимого имущества и ссылка на договор мены.
2. Паспорта сторон.
3. Заключенный договор , в котором определен объект сделки и стороны.
4. Ранее выданные правоустанавливающие документы, удостоверяющие законность сделки. К таковым могут быть отнесены бумаги, свидетельствующие о прежних сделках, передаче при или .
5. , ранее полученный в БТИ .
6. Документы, удостоверяющие согласие третьих лиц, имеющих право голоса. В таковые может быть включено согласие супруга либо заключение органа опеки, удостоверяющее, что права несовершеннолетнего не будут нарушены.
7. Выписка из государственного реестра, которая дает характеристику статуса и обременений жилья;
8. Две (поскольку мена подразумевает две записи в рамках одного договора) квитанции об оплате госпошлины.

Частные случаи

Обе квартиры неприватизированные

Важная особенность между меной и куплей-продажей проявляется именно тогда, когда речь заходит о социальном найме. Продать чужое (государственное) имущество невозможно, а обменять – вполне. Граждане России, проживающие в квартире на основании социального найма, имеют право менять квартиры на аналогичные, причем в различных городах.

Для проведения обмена необходимо:

1. Заключить договор об обмене.
2. Подать заявление в муниципалитет, приложив экземпляр договора.
3. Получив в десятидневный срок ответ, зарегистрировать проживание. Регистрация производится на основе ордера, выданного муниципалитетом.

Подобный порядок регламентирован и применим ко всем сделкам в настоящем времени.

Одна квартира приватизирована, а другая нет

Наиболее очевидным вариантом в таком случае будет первоначальное проведение приватизации . Для этого подается заявление в органы местного самоуправления, уведомляющие также об отсутствии ранее приватизированного жилья.

Если по каким-либо причинам провести ее невозможно, а также в семье с приватизированной квартирой есть несовершеннолетний, передача возможна посредством вселения ребенка в неприватизированную квартиру с последующим заключением договора социального найма . Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: . Вторая квартира передается при помощи или . Отказать ребенку органы власти не могут, но, несмотря на простоту способа, всегда существует риск обмана.

Обмен долями, в том числе в разных квартирах

Обмен долей квартиры между родственниками производится аналогичным способом, кроме случаев, когда доли находятся в разных квартирах, в которых проживают иные собственники. Для проведения процедуры необходимо уведомить их, а также получить согласие. Если согласие не получено, обмен возможен только через суд.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Елизавета. Если договор мены во всем приравнивается к договору купли-продажи, то как быть с налогами? Необходимо платить даже если меняются мать с сыном?

Ответ : Здравствуйте, Елизавета. Действительно, налоговое законодательство вовсе обходит мену стороной, а в соответствии со статьей 567 ГК РФ мена и купля-продажа эквивалентны, применяется налог 13% за весь полученный доход. При этом действуют все налоговые вычеты, если лица ранее их не использовали.

Чтобы не платить налоги, следует:

• Либо меняться квартирами, которые пробыли в собственности более трех лет;
• Либо меняться при помощи договора дарения, который освобождает родственников от подоходного налога.

Минус дарения очевиден в случае возникновения судебных споров – при мене владение квартир вернется к статус-кво, а в случае дарения необходимо доказывать отсутствие законности в каждой сделке.

Пример по обмену квартиры между родственниками

Два брата, один из которых был гражданином России, а другой – Азербайджана, решили обменяться своими квартирами. Обратившись за консультацией к риелтору, они обнаружили, что при любом стечении обстоятельств россиянин заплатит 13% налогов, а азербайджанец – 30% , поскольку не является налоговым резидентом ().

При этом, братья не доверяли друг другу настолько, чтобы провести дарение, которое не облагается налогом, даже если братья живут в другой стране. В данном случае Налоговый кодекс допускает установление статуса резидента после 183 дней проживания в России, чем и воспользовались стороны, заплатив каждый по 13% с учетом вычета в 1000000 рублей .

В 72 статье ЖК РФ определено право нанимателя квартир на обмен. На основании ч. 5 ст. 72 ЖК РФ участники квартирного обмен, могут осуществлять обмен квартир между двумя, тремя более нанимателями, которые проживают и в одно и том же или в различных городах и посёлках.

Договор обмена квартирами состоит из 3 экземпляров (два- у обменивающихся сторон и один- у владельца жилья- муниципалитета для его регистрации). Он является главным удостоверяющим сделку обмена юридическим документом- в нём закрепляются все права и обязанности сторон.

Фактически на основании ч. 5 ст. 74 ЖК РФ прежние договора найма квартир аннулируются и наймодатель заключает с нанимателями новые договора социального найма. Местные органы расторгают старые договора и заключают новые в течение 10 дней.

Как оформляется родственный обмен квартирами (приватизированными)

Когда происходит обмен квартирами, находящимися в собственности физических лиц, заключается договор обмена квартир с его последующей регистрацией в органах Реестра. После этого квартиры перерегистрируются в кадастровых органах.

При этом законодатель не предусмотрел обязательного нотариального удостоверения таких договоров. Новым владельцам после завершения всех юридических процедур выдается новые документы на обмененные квартиры.

Если обмен квартир происходит не между родственниками, это в большинстве случаев позволяет одному из участников обмена получить доплату- квартиры очень редко бывают абсолютно одинаковы по стоимости. При этом придётся заплатить налог- ведь Налоговый кодекс не предусматривает безналоговую сделку, если обмен жилья происходит не между родственниками.

На основании деньги, полученные от реализации недвижимости, которая находилась в собственности менее трёх лет- это прибыль и она должна облагаться налогом.

Если же меняющиеся квартирами- родственники, квартиры можно обменять по договору дарения. В этом случае налог не платится вообще. другу, то квартиры можно обменять через договора дарения. В определено, что если дарение производится в отношении родственника, налог не платится.

Документы для оформления дарения квартиры

1. Паспорта дарополучателя и дарителя
2. Документы, подтверждающие степень родства
3. Документы на квартиру (видетельства о праве собственности)
4. Согласие на продажу (дарение) всех принимавших участие в приватизации жилья (совладельцев)
5. Согласие опеки (если в квартире прописаны недееспособные или частично дееспособные граждане)
6. Выписка с подтверждением отсутствия обременений
7. Техпаспорта квартир с планом квартир

Обмен не приватизированной на приватизированную квартиру между родственниками

Сделки такого характера в законодательном поле России не предусмотрены- ведь фактически одной из сторон является арендодатель (муниципалитет). Поэтому придётся пройти такую двухходовую комбинацию:

• Приватизировать квартиру соцнайма , а затем уже совершать обмен квартир или оформлять договора дарения.
• В квартире соцнайма прописать одного из членов семьи (дееспособного, совершеннолетнего). После этого подписать на него договор социальной аренды (сделать его ответственным квартиросъёмщиком). А вторую квартиру- приватизированную теперь можно просто подарить.

Вообще- обмен квартир между родственниками- наиболее безопасная сделка среди всех. Трудно представить, чтобы мать могла таким хитрым образом выбросить из квартиры дочь или бабушка- внуков. Поэтому главное здесь- не торопясь собрать необходимые документы и провести обмен.