Договор мены недвижимого имущества. Обмен квартирами между родственниками

По договору мены недвижимости стороны договора обмениваются между собой объектами недвижимости или же объект недвижимости меняется на другой товар. Договор мены недвижимости более выгоден сторонам, чем договор купли-продажи, потому что эта сделка является менее затратной, за исключением сложных обменов со сложной системой доплат, когда проще составить договор купли-продажи недвижимости.

Спецификой всех гражданско-правовых договоров, в том числе договора мены, где предметом договора выступает объект недвижимости, является обязательная государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости в Управлении Росреестра. Именно с момента регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимого имущества у продавца и покупателя возникают права собственности на обмененные объекты недвижимости.

Государственная регистрация перехода права собственности по договору мены порождает права и обязанности, которые установлены в договоре мены, составленном в простой письменной форме. Обязательным условием договора мены недвижимости является то, что государственная регистрация перехода права собственности по договору мены осуществляется только после реальной передачи объектов недвижимости сторонам договора. Только тогда в Управлении Росреестра регистрируется переход права собственности на недвижимость. То есть, в числе прочих документов при регистрации перехода права собственности по договору мены, в Управление Росреестра должен быть представлен передаточный акт.

Также при регистрации перехода права собственности по договору мены важно учесть список лиц, которые сохраняют право пользования жильем после перехода права собственности к другому лицу.

Есть еще много особенностей и сложностей, которые возникают при заключении договора мены объектов недвижимости. Правильно совершить все юридически значимые действия при государственной регистрации перехода права собственности по договору мены Вам помогут сотрудники нашей компании.

Наша компания предоставит Вам следующие услуги по государственной регистрации мены недвижимости:

• Юридическая консультация об особенностях регистрации мены недвижимости,
• Правовая экспертиза или юридический анализ документов, предоставленных заказчиком.
• Помощь в оформлении всех документов, необходимых для подачи в Управление Росреестра, сбор всего пакета документов.
• При необходимости помощь в технической инвентаризации объекта недвижимости, и в оформлении технической документации на жилье, которое подлежит обмену.
• Работа с Управлением Росреестра, представление интересов заказчика, сопровождение всего процесса регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимости.
• Иные услуги, связанные с регистрацией перехода права собственности по договору мены.

При государственной регистрации перехода права собственности по договору мены недвижимости необходимо представить следующий пакет документов:

• документ об оплате госпошлины,
• документы, удостоверяющие личности сторон договора, и учредительные документы, если стороной договора являются юридические лица,
• документы, подтверждающие полномочия договорных или законных представителей,
• оригиналы договоров мены по количеству сторон договора, а также 1 экземпляр договора для Управления Росреестра,
• передаточный акт, подтверждающий, что реальный обмен объектами недвижимости уже состоялся,
• в зависимости от сторон договора мены может потребоваться предоставление прочих документов.

Все это Вам поможет собрать сотрудник нашей компании.

Стоимость регистрации перехода права собственности по договору мены квартиры, жилого дома составляет 12 000 руб., по договору мены нежилого строения или помещения, земельного участка – 15 000 руб.

Регистрация перехода права собственности по договору мены в Управлении Росреестра происходит в течение 10 рабочих дней со дня подачи указанных документов.

Если договор мены оформлен нотариально, то срок регистрации перехода права собственности по договору мены осуществляется в течение 3 рабочих дней.

Прежде всего, необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит только договор мены жилой недвижимости . При мене нежилой недвижимости регистрируется только переход права собственности на недвижимость, а сам договор мены не регистрируется.

Государственная регистрация договора мены включает в себя:

Формирование пакета документов для регистрации договора мены;

Помощь при составлении договора мены;

Правовую экспертизу документов на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве);

Непосредственно государственная регистрация договора мены недвижимости;

Юридические консультации по всем вопросам, возникающим в процессе государственной регистрации договора мены.

Договор мены недвижимсти - документ, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны квартиру, нежилое помещение, дом и т.д. в обмен на другую квартиру, нежилое помещение, дом и т.д.

К договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Переход права собственности на нежилую недвижимость (нежилые помещения, часть здания, здание и т.д.) по договору мены и договор мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.

Договор мены достаточно составить в простой письменной форме – обязательного нотариального удостоверения договора не требуется.

Если договор мены не содержит иное, недвижимое имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на его передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусматривает договор мены (ст. 568 ГК РФ).

Право собственности переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусматривает договор мены.

При совершении сделки мены жилой недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

Регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (договоре мены);

При совершении сделки мены коммерческой (нежилой) недвижимости осуществляются следующие регистрационные действия:

Регистрация права собственности сторон, выступающих в качестве покупателей, (выдача Свидетельства о государственной регистрации права собственности).

При совершении сделки мены жилой недвижимости в ЕГРП вносится две записи: запись о государственной регистрации договора и запись о государственной регистрации перехода права собственности, а при совершении сделки мены нежилой недвижимости – только запись о государственной регистрации перехода права собственности. При регистрации договора мены жилой недвижимости на самом договоре проставляется штамп о его государственной регистрации, а при регистрации перехода прав по договору мены коммерческой недвижимости на договоре может быть проставлен штамп о регистрации перехода права собственности (и, соответственно, возникновении права) (не надо его путать со штампом о государственной регистрации договора).

Перечень документов,
необходимых для регистрации договора мены недвижимости.

Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему.

Договор обмена квартир является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.

Особенности данного договора

Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.

Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) - это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.

Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.

Сущность договора

Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ .

Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи.

Обязательные реквизиты договора:

1. идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные);
2. детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.);
3. стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон);
4. задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения;
5. размер и условия доплаты (при необходимости);
6. механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки.

Государственная регистрация

Регистрация договора мены квартир - непростая процедура, состоящая из следующих этапов:

• сторонами собирается вся необходимая документация;
• полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
• по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
• правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
• если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).

Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.

Налогообложение сделки

Налоговый кодекс не регламентирует особенностей налогообложения такого вида сделок, однако Гражданский кодекс уточняет, что для подобных договоров применяются такие же правила и нормы, как и для договоров купли-продажи.

В том случае, если владелец квартиры обладал ею более 3-х лет, его освобождают от уплаты НДФЛ. Если срок владения объектом недвижимости меньше 3-х лет, тогда обязанность уплаты налога возникает, но с учетом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Образец договора мены квартиры можно скачать на нашем сайте.

Обмен квартиры по социальному найму

Обмен квартирами между родственниками

Обмен приватизированной квартиры

11.11.2018 - Екатерина Комарова

Я подарила дочери 1/4 своей квартиры в Москве.Теперь хочу вернуть подаренную часть в обмен на трехкомнатную квартиру в московской области. Где оформлять сделку? Что бы все было законно.

05.11.2018 - Вячеслав Холостяков

Здравствуйте хочу обменять свою комнату на дом комната в собственности мение 3 х лет нужно ли нам платить Налог

05.11.2018 - Наталья Медведева

Здравствуйте я хочу обменять свою комнату на дом моя комната меньше 1 миллиона рублей нужно ли мне платить Налог и она в собственности 2 года

01.11.2018 - Лидия Новикова

мы хотим составить договор мены квартирами с использованием материнского капитала, сколько стоит услуга нотариуса при составлении такого договора?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.10.2018 - Мария Ефимова

есть договор мены на квартиру от 1994г Необходимо ли оформить её в рег палате. И как это отразится в дальнейшем при наследовании детьми?

21.10.2018 - Юрий Каганцев

квартира оформлена договором мены в 1997г. два собственника доли в квартире точно не определены договор мены не был зарегистрирован. что необходимо сделать что бы права собственности зарегистрировать в ЕГРП

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.10.2018 - Надежда Фролова

Здравствуйте)В январе 2018 мы с дочерью продали квартиру, которой владели в общей собственности по 1/2, полученную по договору мены по программе ветхое жилье, собственности она была меньше года, продав мы купили две квартиры, как правильно заполнить декларацию?

17.10.2018 - Людмила Егорова

Здравствуйте,скажите пожалуйста,как сделать обмен документов на дома.Я в 2017 году купила дом под материнский капитал,в этом доме живёт сестра моего мужа.А сестра его купила дом мне в этом году.Я хочу сделать обмен документами.Скажите какие нужны для этого документы,и какая будет госпошлина.

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.09.2018 - Степан Высоцкий

Здравстуйте! Я поменяла дом на квартиру три месяца назад. Теперь решила уехать в другой город могу ли я выставить сейчас квартиру на продажу. Или есть определленый срок по которому я не имею право продать своё жилье

27.09.2018 - Валерий Дедик

Хотим обменять квартиру жены на дом моей матери. В квартире прописаны моя жена и двое наших общих детей. В доме прописаны моя мать, брат и я. Куда обратиться и как действовать?

Ответ на вопрос дан по телефону.

27.09.2018 - Максим Гурченков

Хотим совершить обмен квартиры моей жены, на дом моей матери

23.09.2018 - Надежда Суханова

Здравствуйте! Наш дом - деревянный фонд, ветхое жилье - по постановлению администрации города Мегиона изъят из муниципальных нужд (земля и квартиры). В жилищном комитете нам предложили оформить договор мены, но определили большую сумму ежемесячного платежа, хотя мы имеем право на рассрочку до 10 лет (проживаем 18 лет). После нашего заявления о просьбе рассмотреть уменьшение суммы с 53 тыс. до 40тыс. в месяц нам отказали в предоставлении жилья "

Ответ на вопрос дан по телефону.

04.09.2018 - Олег Лагуткин

какие права у бввшего владельца квартиры обменявшего свою квартиру на другую

Ответ на вопрос дан по телефону.

29.08.2018 - Денис Катафьев

спасибо,пока хочу самостоятельно ознакомиться,чтобы вопросы были точнее и по-существу

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.08.2018 - Лидия Тарасова

Здравствуйте! Мы проживаем в частном доме и хотим обменяться на 3-х комнатную квартиру. Без доплаты с любой стороны. Нужно-ли платить налог,если нужно то кому и сколько?

Ответ на вопрос дан по телефону.

10.08.2018 - Максим Тишечкин

Можно ли обменять часть дома на часть квартиры между отцом и детьми? И нужно ли согласие опеки.

Ответ на вопрос дан по телефону.

29.07.2018 - Надежда Титова

ДОБРЫЙ ДЕНЬ,У ОБОИХ СТОРОН ПРИВАТЕЗИРОВАН. КВАРТИРЫ,НОВОСТРОЙ,ОБМЕН БЕЗ ДОПЛАТ. КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ БЕЗ ЛИШНИХ ЗАТРАТ.

28.07.2018 - Максим Ларгин

Если договор мены заключен в браке, имеет ли жена на долю при разводе

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.07.2018 - Денис Катюнин

Обязательно ли заверять у нотариуса договор мены, если в одной из квартир два взрослых собственника?

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.03.2018 - Олег Фазилов

образец договора мены квартиры между дальними родственниками

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.02.2018 - Юрий Маришин

Здравствуйте! Моя сестра хочет обменять квартиру в ской области на ль. Из документов у нее только /Договор мены квартир и Свидетельство о государственной регистрации права/. по какой то причине ей остальные документы не отдают (как она говорит) без ее дочери. что можно предпринять в этой ситуации? : 19:00 - 21:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

11.01.2018 - Константин Гришочков

я поменяла дом на квартиру без доплаты. Нужно ли мне идти в налоговую чтоб заполнить деклорацию?

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.11.2017 - Георгий Климкин

если есть договор обмена собственной квартиры.не обязательно оформлять свидетельство на эту хе квартиру благодарю

Ответ на вопрос дан по телефону.

29.10.2017 - Дарья Крылова

Поменяли квартиру Анапа на Краснодар 29апреля ремонт до сентября не закончен дом 7 этажный нет лифта сын инвалид 2 группы нога не гнется подниматься трудно хотели вернуть свою квартиру назад но они не согласны можно ли по суду вернуть квартиру и что для этого нужно сделать

Ответ на вопрос дан по телефону.

20.10.2017 - Георгий Бритвин

договор мены стоимость услуг нотариуса количество прописанных влияют ли на стоимость сделки

Ответ на вопрос дан по телефону.

20.10.2017 - Людмила Федотова

хочу обменять дом на квартиру сколько это будет стоить денег нет только заплатила налог за тьнаследство десять тысяч

Ответ на вопрос дан по телефону.

20.10.2017 - Сергей Савелюк

Здравствуйте,скажите пожалуйста в чем сложность обмена одной квартиры на другую по договору мены

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.10.2017 - Владимир Курилин

меняю двухкомнатную квартиру на однокомнатную и комнату в общежитии. Как лучше оформить сделку: через договор купли-продажи или договор мены, если такое существует? спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

09.09.2017 - Марина Смирнова

НУЖНО ЛИ УЧАСТИЕ НОТАРИУСА ПРИ СДЕЛКЕ МЕНЫ С АДМИНИСТРАЦИЕЙ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ НО НОВОЕ, ЕСЛИ У ВЕТХОЙ КВАРТИРЫ ДВА СОБСТВЕННИКА. ЕСЛИ НУЖНО, ТО СКОЛЬКО БУДЕТ ДОГОВОРОВ, И, СООТВЕТСТВЕННО, СКОЛЬКО РАЗ ПЛАТИТЬ ПОШЛИНУ? СПАСИБО: 11:00 - 13:00

05.09.2017 - Артем Царюк

Добрый день! Мы обменяли трехкомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Имеем ли мы право на возврат налога?

Ответ на вопрос дан по телефону.

25.08.2017 - Евгений Полуянов

сдаю квартиру государству аварийную в центре получаю новое жильё, должна ли оплачивать у нотариуса договор на квартиру в размере 2000р. и 6500.

Ответ на вопрос дан по телефону.

25.08.2017 - Светлана Максимова

Здравствуйте, меня зовут Елена.

12.08.2017 - Дмитрий Дурындин

хотим поменять дом на квартиру.Какие документы мы должны предоставить натариусу? : 21:00 - 23:00

08.08.2017 - Раиса Ильина

На данный момент 3-х комнатная квартира принадлежит 3 лицам - я дочь и внук.Я купила квартиру и хочу по договору мены отдать ее дочери и внуку. Как это сделать? Внуку 16 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.07.2017 - Владимир Яхонт

Мы хотели поменять дом на квартиру,нашли обмен им наш дом понравился,нам их квартира,составили договор,отдали документы в МФЦ делать документы и через неделю,другая сторона отказывается от обмена,что нам делать,мы потребовали,чтобы они вернули деньги за документы-2500руб,но они отказываются это делать,но ведь они отказались менятся,так что должны вернуть деньги,посоветуйте,что нам делать и если они не вернут деньги за документы мы можем отказаться и стать хозяевами квартиры?

18.07.2017 - Марина Калинина

ЗДРАВСТВУЙТЕ! СКАЖИТЕ ПО ДОГОВОРУ МЕНЫ НЕ ОФОРМЛЯЮТ КВАРТИРУ ТАК КАК ПЛОЩАДЬ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ 39 КВ А НОВОГО 72КВ, РОССРЕЕСТР ПРИОСТАНОВИЛ ОФОРМЛЕНИЕ ЗАКОННО ЭТО ИЛИ НЕТ?

18.07.2017 - Павел Сергушев

Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) прямо сейчас.

Ответ на вопрос дан по телефону.

06.07.2017 - Елена Морозова

Здравствуйте! скажите пожалуйста могу ли я поменять квартиру на частный дом,которую получила по переселению из ветхого жилья?,но при этом я еще сделала документы на нее,а у нас сделана одна третья

03.07.2017 - Станислав Балмошнов

Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) Сегодня в 11:00 - 12:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.07.2017 - Алла Сергеева

Здравствуйте! после смерти отца я и моя родная сестра являемся собственниками равных долей в наследуемом имуществе - гараж и квартира. Можно ли обменять мою долю в наледстве (1/2 квартиры + 1/на гаража) квартиру сестры? По стоимости обмен равноценный.

22.06.2017 - Андрей Дутиков

Ответ на вопрос дан по телефону.

04.06.2017 - Евдокия Козлова

Добрый вечер! Мать получает квартиру по программе "ветхое жилье",старая квартира была приватизирована. Мать получит договор мены будет ли квартира считаться в собственности.

Ответ на вопрос дан по телефону.

22.05.2017 - Владислав Лилин

Здравствуйте! У моего малолетнего сына (9лет) в собственности 3/4 квартиры в Омске. У его отца (моего мужа) в собственности квартира в С-Петербурге. Как произвести обмен долей в омской квартире, принадлежащих моему сыну на 3/4 доли в квартире С-Петербурга с доплатой 1,5млн.

Ответ на вопрос дан по телефону.

15.05.2017 - Карина Попова

Кто должен оплачивать услуги нотариуса, если при переселении из ветхого жилья оформляют договор мены

Ответ на вопрос дан по телефону.

15.05.2017 - Анна Новикова

Я получила жилье в Сурске по программе аварийного жилья,на данный момент этим жильем занимается прокуратура,администрация предложила выкупить мою квартиру за 9-10тю

Ответ на вопрос дан по телефону.

04.05.2017 - Светлана Богданова

при сносе аварийного жилья трое собственников один несовершеннолетний заключен договор мены с администрацией города совершена сделка регистрации госреестре выданы документы на собственность дальнейшие сделки с этой квартирой нотариальные конторы не пропускают договор признают ничтожным как быть

26.04.2017 - Олег Щукин

Здравствуйте! У меня частный дом по договору мены был.Могу я его сейчас также по договору мены без согласия мужа поменять на другое жилье?

Ответ на вопрос дан по телефону.

16.04.2017 - Виталий Масляков

инвалид 1гр. произвели мен собственной квартиры на муниципальную, в рамках улучшения жилищных условий(сын тоже инвалид1 гр.) Кто должен заниматься оформлением в собственность нового жилья: 11:00 - 13:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

14.04.2017 - Марина Егорова

добрый вечер! я получаю квартиру по программе "ветхого жилья",на данный момент,пока, на руках у меня предварит.договор мены с администрацией. что мне должны выдать взамен этого договора и как оформить квартиру в собственность? : 9:00 - 11:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.04.2017 - Артур Цыперсон

Здравствуйте. Скажите, при договоре мены квартир мы хотим указать стоимость каждой. Эта стоимость впоследствии при возможной продажи менее 5 лет станет суммой затрат на приобретение и уменьшит налогообл. базу. Стоимость, которую мы укажем может быть любой или должна чем-то подтверждаться (кадастровая, договор оценки). Или просто по договоренности сторон "от фонаря"?

13.04.2017 - Иван Грешников

Здравствуйте.Нас переселили из ветхого жилья,Я получила на руки договор мены с администрацией,в котором сказано,что я отдаю старую квартиру взамен новой.При оформлении документов я заплатила госпошлину 2000рублей.Теперь регистрационная палата требует чтобы я заверила договор мены у нотариуса тк в квартире имеет долю моя племянница 1/6.Стоимость этой процедуры 15000рублей.Как можно избежать данной процедуры?Ведь если бы я была единой собственницей,то тогда договор не требует подписи нотариуса.Как такое возможно и можно ли избежать данной процкдуры.Сейчас оформление документов приостановлено.Спасибо.

21.03.2017 - Лариса Матвеева

я меняю дом на квартиру, но прописан брат. как его выписать

Ответ на вопрос дан по телефону.

10.03.2017 - Екатерина Крылова

Здравствуйте, ! Год назад я обменял свою квартиру на меньшую с доплатой от второй стороны по договору мены квартир. В собственности моя квартира (двухкомнатная) была менее 3 лет. Я покупал квартиру за р. (эта же сумма указана в договоре мены). Меньшая квартира (однокомнатная) была ранее приватизирована и оценена второй стороной в р. Я получил разницу в р. Все эти цифры указаны в договоре мены. По сути прибыли я не получил, а получил только разницу от стоимости квартир. Недавно пришло письмо из налоговой с требованием подачи налоговой декларации на эту тему. Я отправился в нашу налоговую, а там сказали, что мне придётся заплатить налог (около 17000 р.). Я психанул и ушел "по английски"! Разве я должен что-то ещё платить, ведь обмен на меньшую площадь был не ради наживы, а не от хорошей жизни?! Растолкуйте пожалуйста сей казус!

Ответ на вопрос дан по телефону.

09.03.2017 - Алексей Каталин

здравствуйте.мы бы хотели обменять свою двушку на трешку.какой договор нужно составить?купли-продажи?и как в этом договоре обозначить несовершеннолетнего ребенка который является собственником в полной доле? : 15:00 - 17:00

07.03.2017 - Игорь Пахарев

Добрый день! Можно ли составить договор мены на 1/8 квартиры, являющейся обязательной долей в наследстве на 1/2 долю земельного участка в садовом кооперативе?

Ответ на вопрос дан по телефону.

28.02.2017 - Мария Ершова

Здравствуйте, наше жилье признали ветхим, взамен дают другую квартиру, у нас двухкомнатная, дают тоже двухкомнатную, нас два взрослых собственника, хотели бы поменяться на две однокомнатные с нашей доплатой. Такое возможно?

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.02.2017 - Виктор Юрьевский

Иван, добрый день. Хочу обменяться комнатами с соседкой.

Ответ на вопрос дан по телефону.

17.02.2017 - Клавдия Алексеева

Здравствуйте! Я с Украины.Можно задать вопрос по мене квартир

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.02.2017 - Инна Соболева

Добрый день. Разьясните, пожалуйста важное условие договора мены - сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой.

06.02.2017 - Виталий Максимушкин

Нудно разменять социальное жилье, поскольку некоторые члены семьи не хотят приватизировать. Как это сделать?

Ответ на вопрос дан по телефону.

05.02.2017 - Павел Шагалов

в течение какого времени вы позвоните,я не поняла Венера

05.02.2017 - Анна Баранова

24,12,2013 я поменяла частный дом на квартиру,без доплат.Через три месяца я эту квартиру продала,купила другую.В данное время хозяйка дома частного подала на меня в суд указав причину что как будто бы я оставила ей собаку свою,что как будто она обнаружила,что нет центрального водоснабжения,что какой то мусор я ей оставила.Требует возместить моральный ущерб 100тыс рублей и отменить договор мены.На каком основании у ней приняли заявление?И может ли суд принять положительное решение в ее пользу?

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.02.2017 - Анна Жукова

Вообще когда правльно заключать договор мены? Когда квартира уже построена и сдана в эксплуатацию или когда она строится?

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.02.2017 - Яков Могилевский

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.02.2017 - Николай Низовских

При расселении аварийного жилья я свою сдаю администрации, а она мне выделяет квартиру, которая еще в эксплуатации и дом не сдан, мне дали подписать договор мены. Верно ли это?

Ответ на вопрос дан по телефону.

20.01.2017 - Виталий Ковшаров

мне нужен договор мены квартир как правильно его составить?

Ответ на вопрос дан по телефону.

28.12.2016 - Елена Киселева

Здравствуйте, хотела найти перечень документов необходимых для регистрации договора мены квартиры(переселение из ветхого жилья)

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.12.2016 - Георгий Бибикин

Здравствуйте. Производим мену равнозначных квартир. Обязательно ли прибегать к помощи нотариуса? В одной квартире один взрослый собственник в другой два взрослых собственника. Спасибо Время когда перезвонить: 21:00 - 23:00

20.12.2016 - Лариса Ильина

Купила квартиру в строящемся доме, в долевое, все было отлично. После сдачи, съездила посмотреть оказалось что квартира не та. Можно ли сделать договор мены квартиры на другую. Дом уже введен в эксплуатацию, документы отдали в БТИ для получения кад.паспорта

13.12.2016 - Алена Новикова

получил квартиру по обмену ветхого жилья. С меня требуют нотариально оформленного согласия жены. Но квартиру я покупал до брака и являюсь единственным собственником. должны ли мы с супругой оформлять согласие?

11.12.2016 - Юлия Беляева

Можно ли сделать договор мены, если 1 квартира в собственности, а другая по ДДУ?

10.12.2016 - Вадим Белогорцев

хотим обменять жилье с доплатой

Ответ на вопрос дан по телефону.

21.11.2016 - Даниил Краснорепов

Здравствуйте,у нас договор мены межгород,могу ли я зарегистрировать квартиру находящуюся в одном городе в другом городе.

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.11.2016 - Виктор Маркин

Здравствуйте! У нас была мена жилья. Снесли старый микрорайон, нам взамен дал равноценную квартиру в новом микрорайоне. Три года с момента получения новой квартиры еще не прошло. Хотим продать квартиру. Налог на продажу 13 процентов на меня будет распространяться. Спасибо.

09.11.2016 - Иван Шишуков

Добрый день, подскажите пожалуйста в какую реест палату нужно сдавать документы на обмен квартиры,если разные города

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.11.2016 - Николай Пеструхин

при переселении из ветхого аварийного жилья по договору мены мне принадлежит 1/3 доли а собственника других 2/3 установить не могут, договор мены со мной подписан на 1/3 доли но ключи от квартиру не выдают

Ответ на вопрос дан по телефону.

25.10.2016 - Людмила Смирнова

Здравствуйте! Мне нужен договор мены квартир (не благоустроенная,3-х комнатная, 57м2 , на однушку 29м2 , благоустроенную. Как составить и где потом заверять?

Ответ на вопрос дан по телефону.

22.10.2016 - Зинаида Коновалова

Добрый вечер! Купила квартиру используя средства материнского капитала, после сделала обязательство на оформление долей, сейчас хочу оформить на доли членам семьи- обязательно ли через нотариуса составлять соглашение либо договор дарения, нотариальное удостоверение обязательно? Спасибо заранее.

Ответ на вопрос дан по телефону.

20.10.2016 - Федор Тюряков

Ответ на вопрос дан по телефону.

20.10.2016 - Егор Бурцов

Здравствуйте, ! Ситуация такая. По причине возраста и здоровья решили поменять квартиру на 5 этаже на квартиру на 2 этаже.желающие нашлись, договорились "ключ в ключ", т.е. без всяких доплат. Это Договор мены? Какие нас ожидают расходы при совершении обмена (налоговая, пошлины и т.п.)

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.10.2016 - Елена Дмитриева

Купила квартиру в строящемся доме, на картинках все было отлично. Скоро сдача, съездила посмотреть стройку, оказалось что прямо перед балконом ЛЕП.С другой стороны крыша паркинга. Позвонила в офис, сказали ничем помочь не могут. Вот такой обман.Подскажите, можно ли презаключить договор на другую, ан

13.10.2016 - Олеся Громова

добрый день, скажите пожалуйста, мы продаем квартиру у нас договор мены1997 года, покупатели хотят воспользоваться материнским сертификатом с помощью кооператива, это возможно? спасибо

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.09.2016 - Даниил Борищенко

по программе ветхое жилье мы получаем новую квартиру и делаем договор мены, в старой квартире у меня 1/3 доля с моими несовершеннолетними детьми правда ли то что нотариус возьмет большой процент за оформление этих документов

31.08.2016 - Ксения Смирнова

обрый вечер, хочу продать квартиру полученную от государства по договору предоставления жилого помещения взамен изымаемого не пригодного для жилья. Срок владения менее трех лет. В вышеуказанном договоре прописана стоимость изымаемой квартиры 850 000 т.р., так же прописана стоимость предоставленной кв

Ответ на вопрос дан по телефону.

29.08.2016 - Андрей Часовников

какие документы необходимы при договоре мены квартиры?

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2016 - Дмитрий Марев

Хочу обменять жилье в Ростовской обл. на жилье в Казахстане. Возможно ли это?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.08.2016 - Ирина Федотова

Здравствуйте. Нужно ли заверять договор мены квартиры у нотариуса?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.08.2016 - Ольга Григорьева

Доброго времени суток!Можно ли заключить единый договор дарения от двух собственников квартиры одному одаряемому?Или всё-таки необходимо заключение двух договоров,с каждым собственником?Заранее,спасибо!

03.08.2016 - Роман Язев

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, возможно ли поменяться квартирами между Россией и Казахстаном?

Ответ на вопрос дан по телефону.

25.07.2016 - Оксана Ефимова

Маме-инвалиду была положена обязательная доля в наследстве, но она не успела вступить в наследство и умерла. Переходит ли право на ее долю ее детям?

Ответ на вопрос дан по телефону.

23.07.2016 - Сергей Сахар

Здравствуйте! Хотела уточнить государственная регистрация договора мены где находится в спб ского р она

22.07.2016 - Юрий Флорин

перезвоните.жду ответ..обмен новостройки на дом.Квартира приватезирована.

20.07.2016 - Людмила Герасимова

Добрый день, каким договор лучше оформить ситуацию, когда племяннику купили квартиру новостройку. дом достроился и теперь нужно чтобы он отказался от доли в квартире бабушки и дедушки взамен на новую квартиру большей площади. Племянник несовршенолетний.

14.07.2016 - Наталия Маркова

Является ли закон о мене квартир между родственниками в силе?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности . После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

По субъективному признаку принято деление сделок:

• между физическими лицами,
• юридическими,
• смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.

Ограничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

1. предмет договора;
2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

• взаимный (в договоре участвуют две стороны);
• возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
• консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен . Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:

С древних времен известен такой способ заключения сделок как обмен. В 2018 году российское законодательство также предусматривает возможность поменять принадлежащий одному владельцу объект недвижимости на дом или квартиру, находящуюся в собственности другого, в качестве подтверждения заключив договор мены.

Нужно ли идти до конца (вплоть до подачи иска в суд), если ваши права были нарушены?

Да Нет

Суть договора

Договором мены признается письменный контракт, заключенный владельцами недвижимости. Результатом подобной сделки, согласно 567 статье ГК РФ, фактически является обмен имущественными правами, а также получения специального свидетельства на недвижимость, ранее принадлежащую другой стороне соглашения.

Обычно под подобным соглашением подразумевается чистый обмен, без участия денежных средств и дополнительного имущества.

Однако если объекты, выступающие в качестве предмета контракта, неравнозначны по себестоимости, в документ могут включаться и иные условия, сопровождающие сделку:

• обмен одной большой квартиры на несколько маленьких;
• внесение дополнительной платы владельцем более дешевого жилого помещения;
• дополнение основного объекта мены другим имуществом. Например, для уравновешивания стоимости предметов договора, можно вместе с маленькой квартирой отдать дополнительно автомобиль, чтобы получить большее помещения без доплаты.

При заключении соглашения о бартере принадлежащее каждой из сторон имущество подлежит отчуждению. По сути, сделка практически идентична той, которая производится по договору купли-продажи.

Существенным отличием является лишь практически полное отсутствие денежной стороны вопроса, исключая небольшие суммы доплаты, компенсирующие разницу в стоимости.

Основные моменты договора мены квартиры

Соглашению об обмене недвижимости присущи особые черты:

1. При заключении договора действуют те же правила, что и при покупке-продаже квартиры. Исключением являются случаи, когда подобные условия противоречат сути конкретной сделки.
2. После выполнения условий соглашения, в соответствии с положениями 570 статьи ГК РФ, право собственности на указанное имущество переходит к новым владельцам одновременно. Однако полученную недвижимость нужно зарегистрировать в государственном реестре.
3. В договоре прописывается цена каждого из объектов. Если она не указана, квартиры принято считать равнозначными.
4. Расходы, сопровождающие сделку, ложатся на плечи стороны, которая предложила бартер.
5. Сроки передачи объектов недвижимости могут отличаться. В этом случае в действие вступает 328 статья ГК РФ, регулирующая порядок исполнения встречных обязательств.

Главным условиям обретения сделки юридической значимости является внесение существенных условий. При соглашении об обмене к ним относят:

• Описание квартир, с указанием технических характеристик помещений, а также их цены;
• Список третьих лиц, которые имеют право пользоваться жильем после осуществления обмена. Если таковых нет, об этом указывается в отдельном пункте.

Основным условием вступления в силу документа является полное согласие сторон по каждому вопросу. Только при достижении полного консенсуса сделка будет считаться совершенной.

Плюсы и минусы

Заключение подобного соглашения при обмене квартирами, позволяет сторонам пользоваться некоторыми преимуществами:

1. Договор защищает права участников. Бумага принимается к рассмотрению в суде при возникновении конфликтов, которые невозможно урегулировать мирным путем.
2. Если уже состоявшийся обмен признан недействительным, сторонам возвращаются принадлежавшие им ранее жилые помещения.
3. Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.
4. Сокращаются расходы, связанные с переводом денег, так как подобные операции чаще всего отсутствуют.

Но у подобной сделки, как, в сущности, и у любой другой, имеются минусы. Однако их не так уж много:

1. Долгий поиск подходящего для обмена варианта. Если среди знакомых и родственников нет желающих поменяться квартирами, или никто из них не владеет помещением, обладающим нужными конфигурациями, то второго участника сделки придется искать значительное количество времени.
2. Оценка имущества зачастую производится субъективно, стороны пренебрегают привлечением независимого эксперта к оценке помещений. В дальнейшем подобное халатное отношение зачастую приводит к расторжению договора.

Могут также возникнуть определенные конфликты с налоговыми органами, особенно если имущество, подлежащее обмену, определенно не является равнозначным, а факт доплаты в соглашении не отражен.

Стороны договора

В 31 главе ГК РФ, регулирующей отношения по договору мены, отсутствуют явные ограничения круга лиц, которые могут являться сторонами сделки. Поэтому по общим правилам законными участниками сделки признаются:

• физические лица;
• государство;
• организации;
• субъекты РФ;
• муниципальные образования.

Единственным спорным моментом является участие государства в бартере.

Так как распоряжаться имуществом могут только непосредственные владельцы, участниками могут быть только они. Однако в исключительных случаях право на распоряжение может быть передано третьим лицам, при оформлении на них доверенности.

Каждая сторона выступает одновременно в качестве покупателя и продавца, так как и принимает и реализует недвижимость.

Форма договора мены квартиры

Контракт об обмене недвижимостью может быть заключено исключительно в письменной форме. Заверять его в нотариальной конторе не обязательно, однако поход к специалисту можно совершить при наличии желания у сторон.

Соглашение мены предусматривает и устную форму. Отказ от оформления письменного договора возможен в следующих случаях:

• стоимость договора – меньше 10 МРОТ;
• передача объектов производится единовременно, право собственности наступает в один и тот же момент.

Однако передача квартир подобным образом не производится, так как противоречит правилам оформления соглашения о купле продаже, являющимся приоритетными:

Образец договора

В соглашении должны быть в обязательном порядке прописаны существенные условия сделки, без которых она будет признана ничтожной. Нужно также внести и дополнительные пункты, которые всесторонне описывают сделку:

• сведения об участниках;
• место заключения соглашения;
• дата передачи имущества;
• обстоятельства, способные повлиять на ход обмена.

Чтобы учесть все нюансы и обезопасить собственные права, следует обратиться к юристу, который поможет составить документ. Однако можно воспользоваться и универсальными шаблонами, скачанными из Интернета. Их всего два: образец для равноценного обмена или неравноценной сделки.

Типичные ошибки при составлении и заключении договора

Любые неточности в заполнении документа могут привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. Наиболее часто отмечаются следующие ошибки при составлении договора:

• предоставление неполной информации о предметах обмена;
• отсутствие ссылки на документы, подтверждающие право собственности или доверенность, выданную владельцем недвижимости при участии в сделке доверенного лица;
• оценка стоимости производится в иностранной валюте;
• не сформирован порядок расчета между участниками;
• не указан способ внесения дополнительных платежей при неравноценном обмене, либо отсутствуют реквизиты сторон;
• не установлен срок действия соглашения;
• отсутствует пункт, содержащий условия расторжения соглашения.

Отдельно также выделяется размер неустойки, выплачиваемой в случае нарушения условий сделки. Об этом часто забывают стороны соглашения, составляющие документ без помощи юриста.

Регистрация договора мены квартиры

Чтобы сделка обрела юридическую силу, ее необходимо зарегистрировать в органах гос. учета. Для этого потребуется предоставить ряд бумаг:

1. Заявление участника сделки об обмене недвижимости.
2. Договор мены.
3. Техническая документация на квартиры, в том числе паспорта кадастра.
4. Документ, подтверждающий право на владение жилым помещением.

В некоторых случаях могут потребоваться и иные бумаги, например, согласие органов опеки при регистрации в квартире несовершеннолетнего, или согласие супруга участника обмена.

Регистрация совершается органами Росреестра. Гражданин обращается в отделение организации по месту жительства.

Договор мены недвижимости достаточно часто встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости. По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи – в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако, в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег (по договору купли-продажи), является обмениваемая недвижимость. В некоторых случаях, в договоре мены так же могут фигурировать деньги – в том случае, если обмениваемые квартиры не равнозначны по своей стоимости и одна из сторон должна доплатить другой определенную сумму, чтобы обмен был равноценным. Рассмотрим более подробно существенные моменты, касающиеся договора мены.

Понятие договора мены недвижимости. Стороны договора, основные положения

В законе (ст.567 ГК РФ) дается общее определение договора мены. Это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применительно к договору мены недвижимости, можно уточнить, что по данному договору передается недвижимое имущество. Как уже упоминалось выше, в случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте. И хотя этот договор, исходя из его сути, должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, на практике, чаще встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, поскольку найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно. Договор мены недвижимости по экономическому содержанию и правовой характеристике во многом схож с договором купли-продажи, и поэтому в общих правилах подчиняется нормам о купле-продаже. Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Поскольку в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам. Так, в договоре необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и прочие параметры. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок. Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок. Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).

В связи с тем, что равноценной обмениваемая недвижимость может быть крайне редко, законодательно установлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) представляемая противоположной стороной. Однако, такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.

Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие. В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.

Несколько слов хотелось бы сказать о сторонах данного договора. В договоре мены покупатель и продавец как бы совмещены в одном лице: каждая из сторон сделки признается и продавцом недвижимости, которую она обязуется продать, и одновременно покупателем другой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Следовательно, каждая сторона данного договора одновременно наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это одно из отличительных качеств договора мены недвижимости. Кроме того, хотелось бы заметить, что законодательством не установлены специальные названия для каждой из сторон этого договора.

Так же следует знать, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, прежде всего, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.

В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества. И, кроме того, как и в случае с куплей-продажей, нужно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт сторонам следует подписывать непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Равно как и в случаях с куплей-продажей, для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Так же, если обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Существенным условием договора мены квартиры (жилого дома) является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.

Форма договора мены, необходимые документы

Поскольку к договору мены недвижимости применяются правила договора купли-продажи, то договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях сложных договоров, о которых говорилось выше.

Кроме того, так же как и договор купли-продажи недвижимости, договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости – необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости. Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно – государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.

Для регистрации в органы УФРС подаются следующие документы:

Непосредственно сам договор мены, подписанный сторонами;

Правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);

Техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);

Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

Заявления собственников;

Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);

Нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

Справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Говоря о налогообложении, в связи с заключением договора мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Что Вы думаете по поводу статьи «Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!