5.2. Определение рыночной стоимости АМТС
сравнительным подходом с применением рыночного
метода оценки
5.2.1. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан (отчужден) на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
Одна из сторон сделки не обязана продавать объект оценки, а другая - приобретать его;
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Объект сделки представлен на открытый рынок в форме публичного предложения, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях;
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны ни было;
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
5.2.2. Сравнительный подход основывается на анализе цен предложения и спроса на АМТС, сложившихся в данный момент на первичном или вторичном рынке. Оценка производится путем определения средней цены предложения на АМТС, аналогичные оцениваемому и последующей ее корректировки.
5.2.3. Рыночная стоимость (стоимость покупки) АМТС зависит от различных факторов: потребительских свойств АМТС, наличия в регионе представителя изготовителя, наличия сети технического обслуживания данной марки АМТС, уровня цен на запасные части, на работы по обслуживанию и ремонту АМТС данной марки; престижности марки, конъюнктуры рынка; географического положения и общей экономической ситуации в регионе и т.п.
5.2.4. Расчет стоимости подержанного АМТС на дату оценки в рамках сравнительного подхода при использовании рыночного метода производится по определенной схеме:
5.2.5. Исходная информация для определения рыночной цены АМТС может быть получена экспертом из следующих источников:
Сведения из региональных периодических справочных изданий о ценах на новые и подержанные АМТС;
Данные организаций, реализующих подержанные АМТС;
Тематические сайты сети Internet, отображающие информацию о рынке региона, в котором определяется цена АМТС;
Отчеты о результатах исследования регионального рынка подержанных АМТС, периодически составляемые самим экспертом (экспертами), в которых фиксируются цены, запрашиваемые продавцами (цена предложения) за конкретные АМТС, и приводится краткое описание продаваемых АМТС (марка, модель, дата выпуска, пробег, тип и характеристики двигателя, комплектация, общее техническое состояние).
5.2.6. При оценке АМТС на дату, отличную от даты происшествия, в некоторых случаях необходимо учитывать срок эксплуатации на дату происшествия, а не год выпуска. Например: год выпуска АМТС - 2003, ДТП произошло в 2006 г., оценка производится в 2007 г. В этом случае необходимо оценивать АМТС не 2003 г. выпуска, а 3-летнее АМТС, так как на момент ДТП ему было 3 года, т.е. АМТС 2004 г. выпуска.
5.2.7. Предложения о продаже подержанных АМТС оцениваются экспертом на пригодность для расчета средней стоимости предложения. Оценка пригодности осуществляется в такой последовательности:
А) определяется средняя цена предложения по формуле:
[руб.], (5.1)
Где - цена предложения i-го АМТС, руб.; i - количество предложений, .
При определении приблизительной средней цены предложения недопустимо использование цен на АМТС, заведомо отличающихся по состоянию и комплектации от рассматриваемого (среднего)варианта;
Б) оценивается разброс цен предложения относительно рассчитанного выше среднего значения. Разброс не должен превышать 20%:
В) в случае если отклонение i-го предложения превышает 20%, данное предложение исключается из выборки.
5.2.8. Окончательный расчет средней цены предложения производится с учетом выборки, состоящей из предложений, отклонение которых от приблизительной средней стоимости не превышает 20%, по формуле:
[руб.], (5.3)
Где - цена предложения i-го АМТС, удовлетворяющая условию п. 5.2.7 , руб.; - количество предложений, удовлетворяющих условию п. 5.2.7 , .
5.2.9. Рассчитанная средняя цена предложения является в данном методе исходной ценой . Средняя цена предложения должна быть скорректирована, если при покупке возможен торг, поскольку средняя цена покупки в результате торга, как правило, составляет от средней цены предложения (без корректировки по состоянию, пробегу и комплектности АМТС).
Рыночная оценка – это установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, а именно: услуг, нематериальных благ, имущества, результатов интеллектуальной и профессиональной деятельности, а также информации. Рыночная оценка осуществляется в целях определения актуальной рыночной стоимости для объекта, предназначенного к сбыту или распространению на открытом рынке.
Рыночная оценка: понятие и сфера применения
Рыночная оценка – это необходимая процедура, которая считается ключевым инструментом в формировании действий, сопряженных с капиталом (в результате сделок купли-продажи). Она помогает избежать рисков приобретения убыточных предприятий либо вложений, которые не окупят риски в период вложения средств.
Оценка предприятия (как комплекса имущества) включает в себя как определение его нынешней доходности, так и составление прогноза предполагаемой доходности в будущие периоды. Немаловажной частью этой оценки являются различные права, осуществляемые в отношении объекта. К подобным правам можно отнести, например, право аренды или пользования.
Если говорить о рыночной оценке недвижимости, то, в случае возникновения имущественных споров, без нее невозможно представить в суде веских обоснований рыночной стоимости объекта. Оценка позволит наиболее точно определить стоимость помещений, в которых проходили сделки купли-продажи, что также будет учитываться при определении общей цены.
В отдельных случаях рыночная оценка - это обязательная процедура.
Объекты рыночной оценки
Существует ряд объектов, относительно которых осуществляется рыночная оценка. Это:
- паи, доли, акции;
- транспортные средства, различное оборудование;
- объекты незавершенного строительства;
- инженерные коммуникации - мосты, теплосети, нефте- и газопроводы;
- объекты промышленной недвижимости - промышленные комплексы, сооружения и здания;
- объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиницы, складские и торговые площади, офисные помещения;
- объекты жилой недвижимости - таунхаусы, коттеджи, загородные дома, квартиры и так далее;
- земельные участки и др.
Рыночная оценка дает возможность эффективно распоряжаться активами предприятия либо иным имуществом. Кроме того, она необходима при проведении следующих операций:
- передача объектов в ;
- оценка арендной платы;
- страхование;
- реорганизация и реструктуризация;
- постановка объектов на баланс предприятия;
- внесение взносов в уставный ;
- определение ущерба собственности вследствие залива, пожара и проч.;
- вступление в ;
- приватизация;
- , включая ипотеку;
- оформление залога;
- выкуп части бизнеса или активов, паев, долей, акций, недвижимости;
- сделки купли-продажи.
Методика проведения рыночной оценки
Методология рыночной оценки включает в себя:
- оценку всех активов предприятия (нематериальные активы, финансовые инвестиции, оборудование, машины, недвижимость);
- оценку эффективности деятельности предприятия (анализ конкурентной среды, изучение перспективы роста бизнеса, доходы - как текущие, так и будущие).
Расчеты производятся при помощи различных методов, составляющих комплексный подход.
Основной метод - это подход сравнительных продаж. Его применяют, когда уже сформирован и на нем практикуются реальные продажи. Расчет стоимости на основе метода сравнительных продаж наиболее характерен для рынка недвижимости (коммерческой/жилой), рынка реализации земли и прочих объектов гражданского оборота. Практика показывает, что рынок сам формирует цены на них. Необходимо лишь проанализировать профильный (к примеру, при оценке продажи двухкомнатной квартиры в определенном районе изучить аналогичные предложения) и вывести приблизительную стоимость реализуемого или приобретаемого объекта. Этот метод основывается на сопоставлении объекта с аналогами, предлагаемыми на рынке.
Затратный подход - это комплекс способов оценки стоимости объекта. Он основан на установлении затрат, нужных для замещения или восстановления объекта. При этом в обязательном порядке учитывается степень износа объекта.
Доходный подход наиболее популярен для осуществления оценки земли и объектов коммерческой недвижимости. Его смысл состоит в том, чтобы определить, какую может в недалеком будущем принести объект. При этом подходе осуществляется анализ эффективного использования и нахождение оптимальных направлений эксплуатации. Доходный подход необходим инвесторам и всем, кто планирует вложить средства в . Рыночная оценка предприятия в совокупности с прогнозом его дальнейшего развития - основа данной процедуры.
Рыночная оценка необходима во многих случаях. Она определяет текущую рыночную стоимость объекта и применяется для изучения отдельных видов стоимости - номинальной, ликвидационной, инвестиционной либо восстановительной.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости , подлежащего реконструкции
Доцент кафедры
"Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ, к. т. н.
Введение
В декабре 1997 года группа оценщиков из 5-ти человек провела оценку объекта недвижимости , представляющего собой расселенный жилой дом, расположенный на улице Марата в непосредственной близости от Невского проспекта и находящийся в аварийном состоянии. Группу возглавлял Озеров Е., в ее состав входили сертифицированные оценщики Кузнецов Д. и Синочкина И., инженер Астахова К., архитектор Калашников А. и системный аналитик аказчик оценки - собственник здания и арендатор земельного участка (аренда на 49 лет), искал пути рационального использования объекта. Проведенная ранее оценка специалистами крупного агентства недвижимости показала, что в существующем состоянии продать объект по сколько-нибудь приемлемой цене маловероятно. Таким образом, получив заказ на оценку объекта недвижимости, оценщики были вынуждены разработать инвестиционный проект и затем оценить рыночную стоимость объекта как составляющую инвестиционного проекта.
В настоящей статье обобщается опыт данной оценки, который может представлять некоторый методический интерес, так как, несмотря на уникальность каждого здания в исторической части Санкт-Петербурга, существует огромное количество объектов, нуждающихся в сохранении, реконструкции и развитии. Можно надеяться, что настоящая работа послужит цели разработки специальной методики оценки объектов недвижимости, расположенных в историческом центре крупных городов и нуждающихся в серьезной реконструкции.
Описание объекта
Местоположение объекта имеет характерные для центра Санкт-Петербурга особенности:
1. Высокая степень транспортной доступности. Близкое расположение 2-х станций метрополитена, Московского вокзала, многих маршрутов наземного городского транспорта. Главной проблемой транспорта является отсутствие парковки для автотранспорта.
2. Наличие развитой инфраструктуры. Большое количество магазинов, кафе и ресторанов, предприятий бытового обслуживания в непосредственной близости от объекта.
3. Ориентация фасадов и внутренних помещений такова, что лучшие помещения имеют ориентацию на достаточно оживленную транспортную магистраль. Главный фасад имеет максимальное количество балконов и лоджий, богатое убранство. Однако организовать комфортное проживание в этих помещениях затруднительно. Если вопросы звукоизоляции и герметичности могут быть решены с помощью современных оконных конструкций, то виброизоляцию обеспечить значительно сложнее, если вообще возможно.
4. Внутренние пространства комплексов (дворы) в их исторически сложившемся виде не соответствуют современным требованием по инсоляции, освещенности и по набору необходимых функций.
5. Как положительный фактор, необходимо отметить высокую степень изолированности комплекса, представляющего собой по сути замкнутое пространство.
Объект как архитектурное произведение характеризуется тем, что является памятником как в прямом смысле (охраняется государством), так и в том смысле, что сочетает высокое качество решений с их несоответствием современным требованиям. Следует отметить, что разрешение этого противоречия представляет собой интересную и сложную задачу для архитекторов. Как сохранить все лучшее и ценное, модернизировав объект и приспособив его к современным условиям? По-видимому, участие профессиональных архитекторов в оценке таких объектов необходимо, как и участие инженеров, о чем будет сказано ниже.
Объект как инженерное сооружение характеризуется, в первую очередь, «тяжелой наследственностью». Объект был построен в середине прошлого века как 3-х этажное здание, а затем достроен на 1-2 этажа без усиления конструкций, что не могло не сказаться на состоянии основания и бутовых ленточных фундаментов . Во время Великой Отечественной войны в здание попала авиационная бомба, что вызвало серьезные разрушения и пожар (капитальный ремонт после войны). Сказалось на техническом состоянии здания строительство в непосредственной близости от него станции метрополитена, низкий уровень технического обслуживания. Тяжелое техническое состояние здания констатировалось двумя техническими экспертизами, проведенными двумя разными организациями в течение одного года. Интересно, что эксперты пришли к очень разным выводам. В одном случае предлагалась разборка металло-деревянных междуэтажных перекрытий и замена их железобетонными. В другом случае эксперты произвели тщательное исследование всех конструкций и разделили их на три группы: требующие косметического ремонта, требующие усиления, требующие замены. Второй подход показался оценщикам более профессиональным и убедительным. Он и был после консультаций с авторами экспертизы положен в основу оценки.
Особое внимание уделялось состоянию подземной части здания. Консультации с экспертами АОЗТ «Геострой» позволили оценить техническое состояние оснований и фундаментов, разработать проект их усиления с помощью устройства буронабивных свай и оценить необходимые затраты.
Таким образом, все варианты реконструкции объекта подразумевали следующие работы: усиление фундаментов, усиление несущих кирпичных стен, усиление и частичная замена перекрытий и лестниц, полная замена внутренней отделки, заполнения оконных и дверных проемов, кровли , инженерного оборудования, внутренних и наружных сетей.
Важной частью отчета является обзор соответствующего сектора рынка недвижимости. В данном случае обзор составлялся по 3-м секторам: рынок жилья повышенной комфортности, рынок офисных помещений, рынок подземных и наземных гаражей. Общий объем обзора - около 20 страниц. Выводы, содержащиеся в обзоре, использовались в аналитической (расчетной) части отчета об оценке.
Анализ и выбор наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) производился исходя из многофункциональности объекта. В качестве юридически разрешенных, физически осуществимых и финансово целесообразных были отобраны 10 функций, которые в определенном сочетании и составили ННЭИ. Надо отметить, что первоначальный массив возможных функций состоял из 30 функций, среди которых были такие «экзотические», как игорный дом, или ночной клуб . Для оценки взаимного влияния функций была введена 5-ти бальная шкала. Результаты сводились в квадратную матрицу, элементами которой были целые числа Aij. Если функция i максимально способствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=2. Если функция i максимально препятствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=-2. Значения элементов матрицы оценивалось экспертным путем. Отметим, что матрица является несимметричной и то, что главная диагональ не заполняется, так как ее элементы не имеют смысла. Сумма элементов в строках показывает то, насколько данная функция усиливает остальные, а сумма элементов в колонках показывает, насколько данная функция усиливается остальными. На основе этих величин производилось ранжирование функций. Функции, получившие низкий ранг (аутсайдеры), исключались из рассмотрения, после чего составлялась новая матрица. Этот процесс иллюстрирует электронная таблица №1.
Затратный метод оценки имел ряд методических особенностей, некоторые из которых могут оказаться полезными для других оценщиков. Были предприняты попытки оценить стоимость земельного участка тремя способами.
6. проводился расчет чистого операционного дохода;
7. проводился расчет дисконтированных денежных потоков по трем сценариям с вычислением ожидаемого значения стоимости.
Сценарии отличались друг от друга динамикой ставки дисконтирования, динамикой изменения чистого операционного дохода и величиной реверсии. В качестве расчетного периода был выбран квартал, так как время реконструкции по разным вариантам колебалось от 6 до 8 кварталов. Прогноз величины реверсии базировался на следующих соображениях. Как пессимистический рассматривался вариант возврата затрат, то есть величина реверсии принималась равной суммарной величине затрат на реконструкцию с учетом фактора местоположения. В качестве оптимистического варианта принималась величина реверсии как частное от деления чистого операционного дохода последнего года на терминальный коэффициент капитализации. В электронной таблице №2 приведен пример дисконтирования будущих денежных потоков при переменной норме отдачи. Наименее обоснованным элементом доходного метода оказалась ставка дисконтирования и, особенно, прогноз ее изменения. Так оценщики в качестве пессимистического варианта принимали неизменность ставки, а по оптимистическому варианту она должна была уменьшаться на 1,5% ежегодно (прогноз составлялся на срок от 3-х до 8-ми лет. К сожалению, развитие экономической ситуации в 1998 году не подтверждает такой оптимистический взгляд.
 |
Автоматизация оценки осуществлялась с использованием прикладного программного обеспечения , широко распространенного среди профессионалов. Так чертежи (поэтажные планы) по всем вариантам реконструкции выполнялись в среде системы АВТОКАД, что позволило получать многочисленные вариантные проработки с минимальными затратами сил и времени. Для поиска объектов сравнения использовалась база данных информационно-аналитического центра при кафедре "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ. Основным инструментом составления аналитической (расчетной) части отчета служили электронные таблицы «Excel». Все электронные таблицы (около 100 штук) были связаны между собой для обмена данными. В результате удалось не только составить отчет об оценке, но и получить математическую модель стоимости объекта, которая может служить для целей управления развитием объекта.
Положительный эффект «тотальной» автоматизации оценки проявился в следующем:
1. Все аналитические материалы (расчеты) сохранены, предоставлены заказчику, тщательно изучены и проверены. Это делает процесс оценки и его результат более объективным.
2. Удалось сгенерировать и проанализировать достаточно большое количество вариантов и сценариев инвестиций, что позволило сделать более обоснованные выводы. Производился анализ чувствительности промежуточных и окончательных результатов к важнейшим параметрам, что позволило выявить наиболее важные и существенные из них
3. В процессе выполнения расчетов использовался математический аппарат в виде формул, стандартных функций «Excel» и его графических возможностей.
4. Поиск и исправление логических и арифметических ошибок в этом случае производится легче и быстрее.
5. Отчет был выполнен за короткое время (15 дней) и при этом достаточно привлекательно оформлен.
6. По результатам обобщения и анализа результатов расчетов по 3-м методам удалось построить график нарастания стоимости объекта в процессе реконструкции (6 кварталов), который может, в частности, использоваться для обоснования залога для получения кредита.
Выводы
1. Подавляющее большинство зданий, расположенных в историческом центре Санкт-Петербурга, нуждаются в серьезной реконструкции. Оценка таких объектов (определение рыночной или инвестиционной стоимости) неизбежно приводит к необходимости разработки и оценки инвестиционного проекта.
2. Разработка инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией, требует участие квалифицированных архитекторов и инженеров в качестве оценщиков или привлекаемых экспертов.
3. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо производить с учетом возможности многофункционального использования объекта. Выбор предпочтительной комбинации функций может осуществляться с помощью алгоритма, приведенного в настоящей статье.
4. Необходимо анализировать различные варианты инвестирования, отличающиеся размером инвестиций, сроками реконструкции и будущими доходами.
5. В связи с неопределенностью исходных данных рекомендуется активно использовать анализ чувствительности и метод сценариев. Особо следует обратить внимание на динамику процесса, то есть на то, как важнейшие параметры (денежные потоки и нормы отдачи) изменяются во времени.
6. В качестве расчетного периода при дисконтировании рекомендуется использовать квартал или месяц. Электронные таблицы позволяют в наглядной форме реализовать общий случай дисконтирования (переменные потоки и переменная норма).
7. Реализация всех расчетов в среде связанных электронных таблиц позволяет повысить качество и обоснованность оценки, сократить сроки и количество ошибок.
8. Наиболее «узкими местами» методики оценки, применяемой оценщиками являются:
· оценка фактора местоположения для зон исторической застройки;
· калькулирование издержек, связанных с ремонтом и реконструкцией, с учетом рыночных реалий;
· анализ данных о продажах в условиях ограниченного объема информации и невысокой ее достоверности;
· обоснование и прогноз ставок дисконтирования, прогноз развития рынка с целью предсказания динамики изменения доходов и стоимости.
Выделяют три метода оценки рыночной стоимости недвижимости:
- - Метод сравнения
- - Затратный метод
- - Метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Сравнительный анализ продаж проводится в следующей последовательности (рис. 2)
Рисунок 2. Алгоритм сравнительного подхода к оценке недвижимости
Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
- -состав передаваемых прав собственности;
- -условия финансирования сделки купли-продажи;
- -условия продажи;
- -время продажи;
- -месторасположение;
- -физические характеристики;
- -экономические характеристики;
- -характер использования;
- -компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке. Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
Сравнительный подход имеет следующие недостатки:
Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами - тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.
Зависимость от стабильности рынка.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.
Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:
Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются и не используются для получения дохода.
Статистически обоснован.
Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.
Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.
При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Затратный метод - подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формулам (1) или (2):
Цн = ПСВ - И + Цз, (1)
Цн = ПСЗ - И + Цз, (2)
где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И - стоимость износа оцениваемого имущества;
Цз - стоимость участка земли.
Причем под полной себестоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:
определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;
определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;
определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.
Имеет затратный метод и свои недостатки:
Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
Проблематичность оценки земельных участков в России.
Преимущества у затратного подхода следующие:
Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:
Технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;
Оценка незавершенного строительства;
Оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к.они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
Оценка объектов на малоактивных рынках;
Оценка для целей страхования и налогообложения;
Если имеется недостаток информации для использования других подходов.
Оценка недвижимости затратным методом проходит в следующей последовательности:
Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;
Определение полной стоимости воспроизводства или замещения;
Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
Определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;
Расчет стоимости недвижимости;
Общая оценка имущества путем суммирования.
Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости и соответствующие им методы представлены на рисунке 3.
Рисунок 3. Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости
В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения. Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.
Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
проектно-изыскательские работы;
оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
расходы на финансирование за счет кредита;
страхование всех рисков;
налоговые платежи в течение строительства и др.
На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный - представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешний - представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:
Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:
- -метод рыночной выборки;
- -метод срока службы;
- -метод разбивки.
В методе рыночной выборки используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.
Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж или метода срока службы и предполагает следующие этапы:
- -расчет физического износа здания;
- -расчет внешнего старения;
Определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
Существует пять основных способов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают:
- -расчет стоимости восстановления;
- -расчет отношения возраста и срока службы;
- -расчет функционального старения;
- -анализ парных продаж;
- -метод капитализации арендных убытков.
Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физический износ, так и устранимое функциональное старение.
Расчет отношения возраста и срока службы используется для определения устранимого и неустранимого физического износа, как для коротко, так и для долго живущих элементов.
Расчет функционального старения может использоваться для всех видов функционального износа.
Метод парных продаж и метода капитализации арендных убытков может применяться для расчета неустранимого функционального старения, а также для расчета внешнего старения.
Анализ затрат как способ расчета имеет определенные преимущества, с точки зрения управления недвижимостью: он позволяет управляющей компании более точно оценить уровень износа и размеры страхования, поскольку от обоих этих факторов зависит размер чистого дохода.
Рисунок 4. Алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость должна принести. К наиболее сложным и проблемным вопросам методологии сравнительного подхода относится определение ставки дисконта, ассоциируемой с риском данных инвестиций в недвижимость. Основные этапы реализации доходного подхода представлены на рисунке 4.
Затраты на доведение объекта до варианта наиболее эффективного использования
Капитализация дохода - это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал.
В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости:
с использованием коэффициента капитализации
ставки дисконта.
Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года.
Обычно это первый прогнозный год. Расчет стоимости производится по формуле (3):
К=Кt/(1+n) (3)
К - текущая стоимость (т.е. стоимость в настоящее время), руб.
Кt - доход, ожидаемый к концу t года (t=1 год), руб.;
n - ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка), доли единицы.
Величина (1/1+n) представляет собой коэффициент капитализации, или коэффициент дисконта.
Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставляемых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидаемой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация отдачей).
Ставка дисконта используется для построения модели дисконтированных денежных потоков. При этом к текущей стоимости приводятся периодические доходы каждого прогнозного года, а также гипотетическая выручка от продажи,
Модель дисконтированных денежных потоков имеет вид по формуле (4)
где К - текущая стоимость руб.;
Кt - доход, ожидаемый к концу t года, руб.;
n - ставка дисконта, доли единицы;
t - фактор времени (число лет);
1,2,3...- порядковый номер года.
Доходный подход имеет следующие недостатки:
Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.
Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.
Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.
Преимущества доходного метода:
Данный подход преимущественен при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.
Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.
Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Метод капитализации дохода также требует широкого изучения рынка. Исследование и анализ данных для этого метода проводятся на фоне связи спроса и предложения, дающей информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях. Уровень дохода, необходимого для привлечения инвестиции, есть функция риска, внутренне присущего недвижимости.
