Как оптимальный проект? Выбор объекта для инвестирования на рынке недвижимости. Методы оценки инвестиций в недвижимость

Оценка инвестиций - это процесс, проведение которого требует от исполнителя определенных навыков и грамотного подхода. Дело в том, что инвестор является заинтересованным в том, чтобы получить максимальную прибыль, имея при этом минимальную степень риска потери вложений. Многие из предпринимателей вкладывают деньги постепенно, оценивая при этом степень надежности и уровень прибыльности. Если сделать опрометчивый шаг, можно просто потерять все деньги.

Оценка инвестиций считается одним из способов управления финансами. Суть ее состоит в том, что специалисты проводят анализ рентабельности данного проекта и его степени риска, а также В рамках проведения анализа учитываются экономические, политические и социальные факторы, а также проверка достоверности составленного бизнес-плана. Данная процедура позволяет достаточно точно определить основные показатели и выявить уровень их эффективности.

Как правило, оценка инвестиций необходима для определения самых выгодных условий кредитования или вложения капитала, а также для поиска инвестора, который поможет реализовать тот или иной проект.

Результатом проведения данной процедуры является составление развернутого отчета, который содержит исчерпывающие ответы по вопросам о степени эффективности вкладываемых средств, а также об уровне рентабельности и прибыльности проекта в целом. Исходя из этих данных, заказчик может решить, имеет ли смысл вообще что-то вкладывать в данный проект, каковы возможные варианты его улучшения и переработки.

В целом, вложения подразделяются на долгосрочные и краткосрочные. Подобная классификация учитывает сроки спонсорской поддержки. Оценка долгосрочных инвестиций занимает продолжительное время, потому что предприниматель должен провести тщательный анализ и диагностирование на начальных этапах зарождения и развития проекта. Подобная процедура поможет просчитать возможные перспективы на ближайшие несколько лет. Если этого не делать, то, скорее всего, инвестор просто откажется оказывать потому что не будет знать плана развития организации.

Существует такое понятие, как оценка эффективности инвестиций. Это система определенных принципов, которые призваны определять эффективность выбора для воплощения в жизнь определенных инвестиционных целей. Существует несколько принципов проведения данной процедуры:

Оценка, которая проводится, исходя из показателей чистого денежного потока.
Приведение к настоящей стоимости суммы и объема вкладываемого капитала.
Выбор дисконтной ставки, который осуществляется во время выполнения 2 пункта.

Дело в том, что если оценка инвестиций проводится грамотно, это является залогом уверенности в том, что решение о денежном вложении принято правильно, а перспективы оценены с максимальной точностью.

Существует несколько методов проведения оценки инвестирования, которые используются специалистами:

Дисконтирование.
Расчет того срока, за который данная инвестиция может окупиться.
Вычисление той которую предполагается получить на весь капитал
Определение эффективности затрат, которые пошли на производство.
Разница между суммами дохода и издержками.
Сравнительный анализ прибыли от вложения денежного капитала.

Точность оценки инвестиции напрямую зависит от степени сложности проекта.

Метод, связанный с дисконтированием, учитывает эффективность инвестиции в конкретный промежуток времени, который должен быть определен заранее. Как правило, данный способ применим для долгосрочных вложений сроком более пяти лет.

Инвестиции в недвижимость, как и другие капиталовложения, делаются с целью извлечения дохода. Чтобы понять, выгодной ли будет сделка, проводится оценка инвестиций в недвижимость . Для получения объективной информации об эффективности вложений, используются различные методы, в совокупности позволяющие определить величину планируемой прибыли и рентабельность инвестиций.

Принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются 2 момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала.

Определение рыночной стоимости недвижимости

При определении стоимости объекта сегодня применяются 3 подхода.

Затратный – опирается на предположении о том, что ни один инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, которая понадобится на приобретение такого же земельного участка и возведение на нём постройки с аналогичными характеристиками и назначением в обозримом будущем.
Доходный – основывается на принципе ожидания и заключается в том, что типичный инвестор приобретает недвижимость, планируя извлечь из сделки определённую прибыль. Следовательно, стоимость объекта напрямую зависит от его способности генерировать доходы в будущем.
Сравнительный – базируется на принципе замещения. Предполагается, что покупатель готов заплатить за объект сумму, равную тому, сколько стоит другой объект с аналогичными характеристиками. При таком подходе стоимость объекта рассчитывается, опираясь на статистику рыночных цен на объекты-аналоги.

Очевидно, что инвестору для принятия оптимального решения необходимо располагать тремя оценками стоимости. При этом возникает вопрос, как грамотно рассчитать эти величины и сопоставить их значения? По мнению экспертов, для объективной и определения стоимости объекта следует ранжировать показатели, полученные разными способами:

затратный – 42%;
сравнительный – 30%;
доходный – 28%.

Для примера попробуем определить рыночную цену 1-комнатной квартиры, о которой известно, что по затратному методу стоимость равна 1 600 тыс. руб., по сравнительному – 1 850 тыс. руб., доходному – 2 300 тыс. руб.

Следовательно, рыночная цена такого объекта составит: 1600*0,42 + 1850*0,3 + 2300*0,28 = 1 871 тыс. руб.

Оценка эффективности инвестиций

Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта.

Для оценки инвестиций в недвижимость , необходимо составить , в котором ситуация будет смоделирована на несколько лет вперёд. Например, в случае сдачи 1-комнатной квартиры в аренду, надо, исходя из сегодняшних цен, просчитать все доходы и расходы по сделке. В доходной части окажется сумма арендных платежей за период, в расходной – все расходы на содержание объекта и поддержание его в надлежащем состоянии, уплаченные налоги, процентные платежи по кредитам и т. д.

Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования:

Определение стоимости собственного капитала (CAMP);
Определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC);
Кумулятивное построение – распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков.

Расчёт показателей эффективности

В качестве показателей эффективности проекта используются:

NPV – чистый дисконтированный доход. Формула расчёта NPV такова :

По правилам, когда NPV>0, проект признаётся рентабельным и принимается. Положительное значение показывает, что при данной ставке дисконтирования проект обеспечил минимальный доход, равный прибыли от безрисковых альтернативных вложений.

IRR – внутренняя норма прибыли/рентабельности инвестиций. Показатель IRR представляет собой значение ставки дисконтирования, при котором NPV=0. Иначе говоря, это точка самоокупаемости или безубыточности.

DPBP – дисконтированный срок окупаемости инвестиций. Он рассчитывается подобно обычному сроку окупаемости, только для расчёта используется дисконтированный чистый денежный поток. Величина DPBP показывает, когда доходы окупят инвестиции и начнут покрывать текущие затраты.

У любого человека (или предприятия), у которого появились сбережения, возникают мысли о том, как не только сохранить деньги , но и приумножить их. Чтобы увеличить объем денежных средств, существуют инвестиции . Для выбора способа вложения требуется оценка эффективности инвестиций всех видов. Чтобы получить прибыль, любимый метод наших соотечественников — хранить деньги дома, не подходит. Они обесцениваются из-за высокого уровня инфляции.

занимаются финансовые консультанты, различные фонды и банки. Ваши деньги они вкладывают в ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, а также валюту иностранных государств. Реальные инвестиции — это вложение средства в нематериальные и материальные активы различных предприятий. Есть целый ряд разновидностей реального инвестирования средств.

Начальные инвестиции средств при организации предприятия.
Вложение денежных средств собственников компании в основные фонды или оборудование, для того чтобы повысить эффективность производства.
Экстенсивные вклады собственников, которые будут способствовать расширению производства.
Вклады в чужое предприятие, для того чтобы получить прибыль от одного или нескольких конкретных проектов.
Вложение в процессы, связанные с безопасностью и соблюдения различных стандартов и требования производства.
интеллектуальные вклады (в обучение сотрудников).

По сроку вложения все вклады делятся на долгосрочные (3-5 лет), среднесрочные (1-3 года) и краткосрочные (до 12 месяцев).

В зависимости от того, кто вкладывает средства, инвестиции делятся на:

государственные – вклады государства в развитие экономики;
частные – вложения юридических и физических лиц;
смешанные – совместные вложения государства и частных предприятий;
иностранные – вклады иностранных предприятий или физических лиц в экономику России;
совместные – вклады отечественных и иностранных инвесторов в совместное предприятие.

По уровню ликвидности инвестиции делятся на:

неликвидные (долгосрочные вклады в ценные бумаги);
низколиквидные (объекты, для реализации которых требуется длительное время);
среднеликвидные (объект можно реализовать за полгода);
высоколиквидные (объект можно реализовать за очень короткий срок).

Основной результат инвестиций – доходность. По этому параметру инвестиционные вклады делятся на:

бездоходные (социальные и экологические проекты);
низкодоходные – прибыль не превышает уровня инфляции;
среднедоходные – доход соответствует среднему показателю на рынке;
высокодоходные – прибыль гораздо выше среднего показателя на рынке.

Инвестиции физических лиц

Домашнее хозяйство, так же, как и предприятие, имеет определенные доходы и расходы . Доходы образуются не только от наемного труда и социальных выплат, но и как результат инвестирования сбережений. Ведь не зря в экономической теории домашние хозяйства относятся к основным поставщикам финансов в экономику государства.

Домохозяйства и отдельные частные лица могут своими сбережениями распорядиться следующим образом.

Поместить на депозиты отечественных и зарубежных банков (практически безрисковый, но низкодоходный вид инвестирования).
Вложить в ПИФы (передать в доверительное управление) – купить пай в виде ценных бумаг, предпочитают те, кто не обладают большим объемом сбережений и не уверены, что смогут правильно оценить ситуацию на рынке.
Передать в фонд банковского управления.
Поместить в негосударственный пенсионный фонд.
Самостоятельно приобрести ценные бумаги успешных предприятий.
Открыть на эти деньги собственное предприятие или вложить средства в чужое.
Использовать возможности венчурного инвестирования (вложить сбережения в уникальный проект)
Приобрести антиквариат, предметы искусства или дорогие редкие монеты.
Заняться Интернет-трейдингом.
Вложить деньги в золото и другие драгоценные металлы.

Недвижимость относится к материальным ценностям, поэтому достаточно хорошо защищена от инфляции. Ее можно использовать многообразно: сдавать в аренду , перепродать. Но это актив с низким уровнем ликвидности и требует больших расходов на приобретение и содержание. Наиболее выгодными считаются вклады в строящуюся жилую недвижимость, так как ее стоимость по ходу строительства повышается. Однако этот вид инвестирования все таки относится к рискованным.

Самые низкие риски при размещении сбережений на банковских депозитах. Если не превышать сумму, на которую распространяется государственное страхование, то они приближаются к нулю. Но и доходность только немного превышает инфляцию. Повысить ее можно, если поместить средства на длительный срок с капитализацией процентов. Если говорить о ПИФах, то при правильном выборе управляющего их доходность выше, чем у депозитов. Однако не стоит забывать, что и риски выше. Уровень доходности зависит от экономической ситуации, стоимости ценных бумаг на рынке, качества работы банковской системы, изменений в налоговом законодательстве.

ОФБУ в какой-то степени схож с ПИФ, но вместо ценной бумаги (пая) выдает сертификат, свидетельствующий о долевом участии. Пай можно продать, сертификат – нет. Хотя возможности для инвестирования у ОФБУ шире, чем у ПИФ, риски тоже выше – возможна потеря стоимости Фонда. Негосударственные пенсионные фонды относятся к самым надежным финансовым институтам. В отличии от государственного фонда, они могут диверсифицировать портфель и сотрудничать с многими управляющими компаниями. Если даже негосударственный фонд ликвидируется, накопления будут переведены а ПФР и инвесторы средства не потеряют. Но высокую доходность от вкладов в негосударственные фонды никто не гарантирует.

Критерии отбора объекта инвестиций

Автор советов — Андрей Зотов - управляющий партнер ADJ Consulting. Что может сподвигнуть инвестора купить долю в вашем бизнесе? Каковы критерии отбора инвестором тех фирм, на развитие которых они намерены выделять средства?

Самые популярные критерии для отбора объекта инвестиций:

инвестор четко понимает бизнес-идею (технологию производства);
прозрачность стратегии и реальность, достижимость поставленных целей;
личность лидера внушает доверие и веру в успех;
логично построенное управление бизнесом, определенность бизнес-процессов;
сотрудники ориентированы на общие цели, цели понятны для них, работники мотивированы;
учет строится таким образом, что результаты за текущий период поддаются логическому объяснению, а видимость перспективы как минимум на несколько лет вперед;
есть несколько продуманных возможностей свернуть бизнес, и как минимум одна выгодна.

Понятно, что есть случаи, когда некоторые критерии не берутся в расчет. Например, неэффективно построенный финансовый учет. Но этот недостаток легко исправить.

Намного больше исследований на тему, какие же критерии достаточны для того, чтобы стать кандидатом на инвестирование. Единого четкого набора таких критериев не существует: и портфельный инвестор подыскивает для себя следующую цель, обращая внимание на некоторую внутреннюю стратегию (компании или фонда, например), которая меняется с течением времени. Но есть около сотни проектов, в которых участвовали специалисты нашей фирмы, вот представлен «короткий список» условий этой достаточности:

лидер проекта, который внушает доверие к своей персоне;
четкая модель бизнеса;
прозрачность финансового состояния организации;
уровень оценки, подходящий для инвестора;
инвестиционные показатели, которые способны заинтересовать.

Не факт, конечно, но если попробовать убрать лишь один из этих критериев и подумать, будут ли у инвестора поводы для приглашения на переговоры об основных пунктах сделки. Нужные критерии успешной сделки обозначаются на первоначальных стадиях – подготовка, сбор исходной информации, знакомство с лидерами. И тут появляется вопрос взаимоприемлемой оценки.

На этом этапе успеху инвестиционной сделки препятствуют и иные обстоятельства: предприниматель и инвестор могут совершенно по-разному воспринимать смысл и результаты предстоящей сделки. Нужно оговориться, что ситуация изначально не равновесна, поскольку инвестор – это профессионал в сфере покупки/продажи долей в бизнесе.

В большинстве инвестиционных фондов трудятся специалисты, которые не только сами успешно привлекали капитал в свои бизнес-проекты, но участвовали в заключении сотен инвестиционных договоров, тогда как предприниматель иногда ищет инвестиции впервые или во второй раз после крайне неприятного первого… Как не обращать внимания на предрассудки? Это несложно: пользуйтесь принципом «предупрежден – значит, вооружен»: попытайтесь понять, что побуждает инвестиционного партнера до начала конкурентных переговоров. Вот самые типичные внутренние барьеры, которые преодолевает сам предприниматель:

нежелание оценивать стоимость бизнеса, трудности в выделении долей;
невозможность тотального контроля проекта;
нежелание показывать свои неудачи, ошибки и недостатки;
страх лишиться части управленческих полномочий, отсутствие опыта работы в коллегиальных органах управления;
много накладных расходов на то, чтобы привлечь капитал и построить взаимоотношения с инвесторами (время-деньги: всё нужно пояснять);
необходимость формулировки и обоснования стратегии, создания убедительной для инвестора документации;
неясность стратегии инвестора (что он задумал?);
необходимость корпоративного управления по мировым стандартам (для чего, мы и так хороши!);
уменьшение прибыльности при прозрачности финансового учета.

Инвестиции юридических лиц

Инвестиции юридических лиц тоже делятся на реальные и портфельные. Реальные инвестиции представляют из себя капиталовложения, для того чтобы создать новые фонды или для воспроизводства уже существующих. Также они чаще всего используются просто для увеличения объема оборотных средств. Портфельные инвестиции образуют прежде всего основной капитал данного предприятия.

Виды реальных инвестиций

Вклады в материальные активы: земельные участки, имущественные комплексы (сооружения, здания), новое строительство, модернизацию, реконструкцию, оборудование, машины, вычислительную технику, транспортные средства.
Вклады в нематериальные активы: лицензии, авторские права, технологии, патенты, товарные знаки, программное обеспечение, права на пользование землей и другими ресурсами, исследования, маркетинг, обучение персонала, социальные программы.

К портфельным инвестициям предприятия относятся: вклады в ценные бумаги (облигации, акции, паи), целевые банковские депозиты, долговые права.

Кроме того, инвестиции делятся на начальные и реинвестиции, активные (на расширение) и пассивные (поддержание процесса производства).Принципы выбора вида вклада для предприятия практически не отличаются от принципов выбора частного лица – требуется получить доход при минимальном уровне риска. Чтобы достичь поставленной цели, применяются два способа: тщательный выбор финансовых инструментов и диверсификация (распределение денежных средств между различными видами активов).

При выборе финансовых инструментов обязательно соблюдаются два правила: гарантированный, но не очень большой доход можно получить практически без риска, а при росте доходности неизменно повышается риск. Важно достичь оптимального соотношения в комбинации «доходность-риск». Для любого предприятия вопросы, связанные с инвестированием, имеют огромное значение. Поэтому формируются долгосрочные цели, определяются самые оптимальные способы их достижения, а также способы их коррекции, в том случае если изменятся внешние экономические обстоятельства. На крупном предприятии разрабатывается общая стратегия (для всего предприятия) и отдельные стратегии для каждой хозяйственной единицы.

Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», принято понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Частным случаем вложения инвестиций являются инвестиции в объекты недвижимости. В свою очередь объекты недвижимости также могут быть классифицированы в применении к возможности вложения в них средств. Классификация объектов недвижимости представлена на Рисунке №1:

Рис.

В соответствии с данной классификацией, инвестиции в объекты недвижимости также могут быть разделены по типу недвижимости. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

В случае совершения типичной сделки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. Рыночная стоимость отражает объективную рыночную ситуацию, она формируется путем взаимоотношения объемов спроса и предложения, то есть конечный покупатель не может повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, так как она продиктована рынком.

В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения дополнительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение дополнительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта -- в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя. То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора).

Прежде чем приступать к оценке инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие данные любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры:

1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования.

Таким образом, основной и единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

На основании мониторинга рынка недвижимости инвестор, для которого определяется инвестиционная стоимость, формирует основные требования к объекту недвижимости.

Инвестор составляет предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы:

· описание будущего объекта;
· описание производимых товаров и услуг;
· анализ рынка и план маркетинга;
· план производства;
· организационный план;
· оценка рисков;
· финансовый план;

Бизнес-план инвестиционного проекта, по сути, представляет наиболее эффективное использование объекта недвижимости, основанное на индивидуальных требованиях инвестора, то есть это такой вариант использования объекта недвижимости, который дает максимальную инвестиционную стоимость для инвестора с учетом всех его пожеланий.

На основании такого бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик, формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, количество и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. Именно эти требования и составляют основу будущей инвестиционной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования. Индивидуальные требования инвестора формируются, как правило, из-за:

· Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
· Различия в определении уровня риска и факторов риска;
· Требуемой ставки доходности;
· Различия в степени прогнозируемости;
· Различия в уровне финансовых издержек;
· Различия в налоговом статусе;
· Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

Такие отличия в используемой информации обусловлены тем, что оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока.

Кроме основных индивидуальных требований инвестора при определении инвестиционной стоимости особое внимание следует уделить факторам, которые оказывают непосредственное влияние на оценку инвестиционной стоимости.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе классификации, представленной на Рисунке №2:

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на Рис. №3.

Сформулированные на основе бизнес-плана и проектной и технической документации требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.

В случае, если требования инвестора совпадают с основными характеристиками объекта недвижимости, оценке подлежит рыночная стоимость, которая будет равна инвестиционная стоимости. Эти стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Рис. №3 Формирование инвестиционной стоимости

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения строительных работ (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций.

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения строительных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования. Поэтому, оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение.

В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта, выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщиком делается вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и, как следствие этого, о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.

В случае, если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат по их осуществлению.

Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам по приведению характеристик оцениваемого объекта недвижимости в соответствие требованиям инвестиционного проекта, а также на результатах сопоставления этих данных с общим сроком реализации проекта и возможными внешними по отношению к проекту ограничениями (например, правового характера), производится выбор варианта (вариантов) оцениваемого набора прав участников проекта по отношению к объекту недвижимости. В случае выявления на втором этапе данного алгоритма соответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям инвестиционного проекта указанный выбор производится сразу же.

С учетом выбранного варианта оцениваемого набора прав инвесторов по отношению к объекту недвижимости производится разработка корректировок к бизнес-плану инвестиционного проекта при условии использования в инвестиционном проекте именно данной недвижимости, рассчитываются величины дополнительных материальных и прочих затрат, возникающих вследствие использования именно данного объекта с данным набором прав на него и не учтенных в первичном бизнес-плане. Это могут быть и дополнительные транспортные издержки, связанные с не совсем удобным месторасположением недвижимости, и дополнительные эксплуатационные затраты, обусловленные, например, излишними размерами объекта недвижимости, и другие подобные затраты. Здесь же учитывается возможное появление, так называемых, возвратных сумм, связанных, например, с доходами от реализации после демонтажа ранее находившегося в здании оборудования и т.п.

Для определения инвестиционной стоимости особую роль играет данные финансовой и бухгалтерской отчетности инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них. На основе данных по предполагаемым инвесторам проекта оценщиком производится расчет средневзвешенной цены капитала, инвестированного в проект.

Итак, исходя из планируемой величины потока доходов от инвестиционного проекта оценщиком с учетом цены капитала, инвестированного в проект и влияния фактора времени, производится расчет инвестиционной стоимости оцениваемого набора прав по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости.

Таким образом, для определения инвестиционной стоимости оценщику необходимо проанализировать следующую информацию:

· предварительный бизнес-план инвестиционного проекта;
· проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;
· финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта.

На основании рассмотренной методики определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, можно сделать вывод, что основное направление практического применения видится в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости в виде инвестиционного проекта по его строительству. При определении инвестиционной стоимости проект рассматривается как генератор потоков будущих доходов от использования объекта. Поэтому для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости. Под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны. В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора). Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях, неправомерно, в первую очередь, по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее в данном случае на основе сравнительного подхода.

При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект. Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительном подходе.

Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.

Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании в проект строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта. Для инвесторов основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности инвестиционных проектов, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций. Одной из главных составляющих процесса анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами:

· во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора;
· во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы.

· динамические методы, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, то есть учитывающие различную ценность денег во времени;
· статические методы, не учитывающие разную ценность денег во времени.

Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков).

Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора основана на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие:

· чистая текущая стоимость (net present value) - NPV ;
· индекс рентабельности инвестиции (profitability index) - PI ;
· внутренняя ставка доходности (internal rate of return) - IRR ;
· дисконтированный срок окупаемости инвестиции (discounted payback period) - DPP .

К статическим методам относятся: простой срок окупаемости PBP (payback period); простая ставка дохода ARR (accounting rate of return).

Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы. Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (NPV ). Доходность недвижимости зависит от вида функционального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта. Близким понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Данные стоимости отличаются от введенного понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;
2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;
3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании;
4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);
5. Определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;
6. Определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);
7. Проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.

С целью получения прибыли в дальнейшем. Анализ как можно большего числа объектов полезен, так как позволяет инвестору применить диверсификацию для снижения риска потери накоплений.

Критерии выбора объекта вложений

Инвестору следует анализировать объекты по следующим критериям:

1. Безопасность . Инвестору необходимо понимать, что ни один из объектов инвестирования не характеризуется 100%-ной безопасностью, однако, есть направления вложений, которые отличаются повышенным уровнем надежности – в их числе инвестиции в драгоценные металлы, акции и крупных компаний, а также вложения в недвижимость.

2. . Часть вложений инвестора должна быть высоколиквидной, даже если из-за этого он будет вынужден терять в процентах. Поэтому не рекомендуется вкладывать все деньги в драгоценные металлы: конвертация, например, золотого слитка в может занять до нескольких дней, так как банк имеет право затребовать экспертизу.

3. Доходность . Как правило, доходность объекта инвестирования прямо пропорциональна риску утраты капиталовложений. Наиболее доходными считаются сделки на валютном рынке.

4. . – это минус вложений в недвижимость, так как данный объект инвестирования является единственным налогооблагаемым. Операции на валютном рынке или с драгоценными металлами не регулируются налоговыми органами.

Основные объекты инвестирования

Инвесторы могут выбирать между следующими объектами инвестирования:

- Минимальный риск . Акции крупных компаний (особенно зарубежных) постоянно растут в цене.

- Высокая доходность , которая значительно превосходит инфляцию.

- Возможность начать с минимальных инвестиций и наращивать инвестиционный в дальнейшем.

Есть и минус, который заключается в необходимости постоянно платить комиссию брокеру.

Инвестиции в облигации представляют собой нечто средней между вложением в акции и внесением денег на банковский депозит. Держатель облигации гарантированно получит процент даже при досрочной продаже ценной бумаги. Кроме того, облигации часто продаются ниже номинала, что предоставляет инвесторам дополнительные возможности для получения дохода.

Инвестирование в облигации считается консервативным (то есть менее прибыльным, но и менее рискованным), тогда как инвестирование в акции – агрессивным.

Преимущества инвестирования в недвижимость заключаются в следующем:

Недвижимость – это самый надежный , который в 99% случаев дает возможность получать стабильный доход даже во времена экономических кризисов.

В долгосрочной перспективе стоимость недвижимости всегда растет.

При оформлении недвижимости в кредит инвестор получает право на прибыль, появляющуюся как следствие падения курса валюты, в которой кредит оформлялся.

Есть и минусы:

Необходимость уплачивать налог – об этом говорилось ранее.

Цена на недвижимость зависит от властей, которые в качестве инструмента регулирования используют, например, налоговые ставки.

Эксперты считают, что настоящая стоимость недвижимости завышена. По прогнозам ожидается резкое падение цен.

3. Драгметаллы . Наибольшей популярностью пользуются золото и серебро. Вкладывать в золото выгодно по ряду причин: во-первых, золото - это стабильный актив, который при любых формах правления в стране и на любом континенте сохраняет свою стоимость (чем не могут похвастаться, например, валюты), во-вторых, золото – «неприхотливый» актив, не требующий ухода, обслуживания и больших площадей для хранения (достаточно банковской ячейки, которой обходится в символическую сумму).

Второй по популярности драгметалл – серебро. Инвестировать в него стоит по двум причинам:

- Серебро - редкий металл . По сравнению с золотом, которое никуда не исчезает, темпы расходования серебра впечатляют - ежегодно тратятся 95% всего добываемого объема.

- Запасов серебра мало . По прогнозам экспертов, мировые запасы серебра окажутся израсходованными через 10 лет, что может иметь катастрофические последствия для мировой экономики.

Одной из наиболее современных форм доверительного управления считаются ПАММ-счета – своеобразные пулы, куда управляющий «складывает» деньги инвесторов для дальнейших спекуляций. В зависимости от стратегии, которой придерживается управляющий, прибыльность ПАММ-счета составляет от 30 до 200% годовых.

5. Произведения искусства . Под произведениями искусства подразумеваются в первую очередь картины. Извлечь прибыль из торговли картинами сложнее, чем положить деньги в банк и ждать процентов, однако, в случае удачной сделки прибыль будет существенной: некоторые картины растут в стоимости на 500% за год.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш