Договор мены квартиры что это такое. Реквизиты и подписи Сторон

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время. Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья. Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

реквизиты сторон;
сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
права и обязанности участников сделки;
ответственность;
условия о доплате (если есть);
способы решения спорных ситуаций;
иные условия.

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры, а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений. В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

один из участников сделки – недееспособное лицо;
сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
условия сделки противоречат законам РФ;
сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.

Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:

Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).

Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:

консультацию по мене или обмену квартиры;
грамотное составление договора;
сопровождение сделки;
помощь в регистрации права собственности.

Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.

Довольно часто в мире недвижимости встречаются сделки по обмену квартир. Казалось бы, обмен и обмен – ничего сложного.

На самом деле замена одной квартиры на другую может называться по-разному – обмен и мена. Хоть эти слова и являются однокоренными, в сделках с жильем они имеют совершенно разные значения.

Мена жилья – сделка, по которой две стороны передают друг другу равноценные на их взгляд объекты, собственниками которых они являются . При этом права на собственность переходят к каждой стороне, подобно сделке купли-продажи.

Обмен жилья – сделка, по которой наниматели жилья, принадлежащего государству, обмениваются квартирами и перезаключают договоры найма.

При этом обязательно должно быть получено согласие наймодателя, и выполнены некоторые обязательные условия

Различия между договорами мены и обмена

Самое основное отличие – при мене жилье обязательно должно быть в собственности. То есть один собственник передает свою квартиру другому по договору, затем сделка регистрируется в Росреестре, и свидетельства о праве собственности переделываются на новых собственников.
При обмене жилье является муниципальным, люди проживают в нем по договору найма. Обмен социального жилья оформляется по-другому – после регистрации сделки в Росреестре наймодатели переоформляют договоры найма на новых жильцов. При этом к новым хозяевам переходит лишь право пользования квартирой, как это было и с предыдущим жильем.
Нельзя обменивать муниципальное жилье на собственное и наоборот.
Обмен и мена регулируются разными законами. Мена жилья относится к сделкам, которые контролирует Гражданский Кодекс (гл. 31), а обмен проводится в соответствии с Жилищным Кодексом (ст. 72).

Особенности договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом в нем обязательно должны быть указаны такие сведения:

данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, прописка);
данные об обмениваемом жилье (название, адрес, площадь, стоимость);
на каких основаниях квартиры принадлежат сторонам (чаще всего номер свидетельства права собственности и договор, по которому квартира была получена);
дополнительно можно указать особенности обеих квартир – на каком этаже расположена, тип дома (панельный, кирпичный и другие),
наличие балкона или подвала, сколько комнат, какое отопление, какая остается встроенная техника и мебель и другие;
отдельным пунктом стоит упомянуть, что квартира не находится под арестом или в залоге, нет никаких обременений;
обязательный пункт – в договоре должен быть список людей, которые имели право на старую квартиру (в новой квартире они должны иметь точно такие же права);
срок, в течение которого стороны должны освободить квартиры и передать друг другу.

Эти пункты включаются в каждый договор мены. Но сделки бывают разными, поэтому существуют некоторые дополнительные условия

Если нужна доплата

Не всегда получается найти равноценные квартиры. В этом случае сторона, жилье которой стоит меньше, должна доплатить второй стороне разницу. При этом доплата может быть не только деньгами. Можно передать также ценные бумаги или какое-то другое имущество .

Все это обязательно указывается в договоре. Иногда людям не хочется платить налог, и они просят не указывать в договоре сумму доплаты. Пишут, что квартиры являются равноценными. Это опасно тем, что после регистрации сделки доплату можно уже не получить.

К тому же, в случае, если разница в стоимости жилья будет слишком явной, этим вопросом обязательно заинтересуются – сначала органы, регистрирующие сделку, а потом и налоговая.

Например, стороны меняют однокомнатную квартиру в старом доме на двухкомнатную в новостройке, да еще и с хорошим ремонтом. В договоре указано, что квартиры равнозначные. Очевидно, что такая сделка может вызвать подозрения, что повлечет за собой разные задержки и неприятности.

Лучше точно указывать в договоре сумму доплаты

Дополнительно можно предусмотреть санкции на случай, если доплата не будет выплачена вовремя. Например, некоторый процент от всей суммы за каждый день просрочки.

Мена долей в квартире

В этом случае договор составляется как обычно. Вместо данных о квартире указываются сведения о доле в квартире. При этом следует уточнить размер доли.

Важный нюанс – мена приравнивается к купле-продаже, поэтому доля в квартире должна быть сначала предложена остальным собственникам этой квартиры. К договору нужно приложить документ, подтверждающий это. Например, нотариально заверенное согласие других собственников на продажу или мену.

В случае, если такое согласие получить проблематично, можно пойти другим путем. По закону, нужно письменно уведомить остальных собственником о том, что доля продается. В течение месяца они должны сообщить, что хотят воспользоваться своим правом и купить долю. Можно отправить такие уведомления заказным письмом. Если через месяц не будет ответа – копия письма с отметкой о дате получения и будет доказательством того, что все требования закона выполнены.

Если в квартире есть несовершеннолетние

В этом случае дополнительно потребуется согласие органов опеки. Для получения такого согласия придется доказать, что дети переезжают в лучшие условия. Также по договору мены дети должны получить такое же количество метров, каким они владели в старой квартире, или больше.

Лучше указать в отдельным пунктом то, что согласие органов опеки получено. Также указываются реквизиты этого согласия.

Мена квартиры на земельный участок

В этом случае в договоре должны быть обязательно указаны сведения об участке:

кадастровый номер;
площадь участка;
назначение земли, на которой он расположен;
если на участке есть какие-то постройки – указать их.

Также к договору прикладывается чертеж, на котором обозначен нужный участок.

В заключение стоит отметить, что в плане налогов договор мены приравнивается к договору купли-продажи. Это означает, что стороны должны будут отчитаться за свои «проданные» квартиры.

Если старая квартира принадлежала человеку больше 3 лет – декларацию подавать не придется. Если меньше – придется отчитаться.

Я даже и не знала, что сейчас существует обмен или мена жилья. Думала, что можно только купить или продать. Мне кажется, что обмен и мена – это очень удобно для решения семейных дел, когда надо узаконить внутрисемейные распределения жилплощади. Потому что совершать такие действия с чужими людьми наверное очень трудно, потому что трудно найти равноценные варианты обмена.

Здравствуйте, хотелось бы спросить. Может кто нибудь знает. Ситуация следующая: в квартире была сделана незначительная перепланировка, а точнее был убран встроенный шкаф, который есть в плане. Перепланировка ни в каких документах не обозначена. Сейчас стоит вопрос об мене квартир срочно. Необходимо ли нотариально заверить и внести изменения в план? Или возможно совершить мен с не измененными документами, так как вторую сторону перепланировка устраивает?

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой.

К договору мены применяются правила о купле-продаже.

Договор мены жилыми помещениями и другими объектами недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этих договоров, которые подлежат государственной регистрации, влечет их недействительность.

Договор консенсуальный, взаимный, возмездный, направлен на передачу имущества.

Предмет договора - обмениваемые помещения, которые предполагаются равноценными, но по соглашению сторон возможно произведение доплаты одной из сторон.

Особенности договора мены:

1) обмениваемое имущество передается в собственность принимающей стороны;
2) характеризуется встречным предоставлением;
3) если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено - деньги.

Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного пользования. Вместе с тем объектом мены может быть то имущество, которое либо находится у отчуждателя на праве собственности (или хозяйственного ведения), либо будет приобретено им на этом праве у третьего лица, поскольку отчуждатель не сможет передать это имущество в собственность своему контрагенту.

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен. Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения либо право оперативного управления (ч. 1 ст. 299 ГК РФ). Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г.. // Собрание законодательства Российской Федерации - 1994 - № 32 - ст. 3301 Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе и будущие.

Законодательство РФ указывает, что при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По договору мены жилого дома можно передать не только право собственности, но и иное право на земельный участок, например сервитут.

Собственник земельного участка, на котором находится отчуждаемая недвижимость, вправе передать другой стороне договора право собственности либо предоставить право аренды или предусмотренное договором обмена недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Мена жилого дома, находящегося на земельном участке, не принадлежащем стороне договора на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 295 ГК РФ, унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия. Там же.

Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.

Прежнее законодательство предусматривало мену равноценного имущества. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 30.11.2011)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // "Собрание законодательства РФ"-29.01.1996 - N 5 - ст. 410.

«Распространенность на отношения мены общих правил о купле-продаже исключает необходимость подробного рассмотрения положений о субъективном составе и форме данного договора», - указывает В.С. Ем Ем, В.С. Договор мены. Гражданское право / В.С. Ем. - М.: Волтерс-Клувер, 2004. - 2-е изд. - Т. II. - П/т. I. - С. 336..

М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают специальные правила мены:

- презумируется равноценность обмениваемых товаров;
- обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи;
- установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые объекты, если законом или договором не предусмотрено иное». Пискунова, М.Г. Недвижимость: права и сделки / М.Г. Пискунова, Е.А. Киндеева. - М.: Юрайт, 2006. - С. 167.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в Нижнем Новгороде, на жилье в Сарове каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в Нижнем Новгороде и в Сарове.

При оформлении договора мены потребуются следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на квартиру;
2) нотариально заверенный договор мены;
3) все документы, необходимые для любой сделки, связанной с отчуждением недвижимости.

Обмен объектами недвижимости не обязательно должен быть одномоментным. По условиям договора одна из сторон может быть обязана передать жилое помещение ранее, чем другая. В этом случае к исполнению обязанности по передаче товара стороной, для которой договором установлен более поздний срок передачи товара, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569, 328 ГК)

Большинство специалистов по сделкам с недвижимостью рекомендует обращаться для оформления сделки к нотариусам. «Как правило, у практикующих нотариусов существует не только готовая форма договора мены, но и “свой человек” в органах регистрации. А ведь Вам после подписания договора необходимо сдать его в органы госрегистрации вместе с правоустанавливающими документами. В договоре мены придется указать стоимость квартиры и стоимость того имущества, на которое Вы ее меняете. Нотариус возьмет с Вас 1,5% стоимости той квартиры, которая выше оценивается по справке БТИ», - указывает И. Наумова и Я. Михаленко. Они советуют, кроме того, обратить внимание на «маленькую хитрость»: «Мена осуществляется с доплатой, но об этом у нотариуса можно промолчать, а заложив деньги в банковскую ячейку, заключить договор и передать его в органы госрегистрации. Таким образом вы не станете афишировать сумму доплаты перед налоговой инспекцией, а заплатите лишь госпошлину». Наумова, И. Сделки с недвижимостью / И. Наумова, Я. Михаленко. - СПб.: Питер, 2004. - С. 31.

В жизни нередко встречаются ситуации, когда появляется желание сменить место проживания, однако для приобретения нового жилого помещения не всегда хватает денежных средств и времени. В подобном случае необходимо обратить внимание на возможность заключения сделки, сущность которой заключается в обмене недвижимого имущества между собственниками. Для подтверждения передачи прав собственности на новое жилое помещение оформляется договор мены. В настоящей статье можно ознакомиться с правилами составления договора мены жилых помещений, особенностями сделки, а также нюансами регистрации и расторжения соглашения.

Особенности сделки

Договор мены жилых помещений относится к категории гражданско — правовых актов, поэтому сделки, подтверждаемые соответствующим соглашением, регулируются Гражданским кодексом РФ. Основываясь на данном нормативно — правовом акте необходимо определить сущность и специфику указанного соглашения. По договору мены собственники жилых помещений обязуются осуществить обмен недвижимостью согласно условиям, обозначенным в тексте соглашения.

Право собственности в отношении новой недвижимости появляется у каждой из сторон после выполнения обязательств по передаче жилья и регистрации соглашения в уполномоченном учреждении. Стоит помнить, что участники сделки должны совершить обмен жилыми помещениями одновременно или в соответствии с датой, указанной в содержании договора мены.

Важно знать...

При оформлении данного гражданско-правового соглашения, предполагается, что подлежащие обмену объекты недвижимого имущества равны по стоимости. Однако по причине того, что найти аналогичный по цене объект недвижимости крайне сложно, законодательством РФ допускается возможность заключения сделки в отношении неравноценных жилых помещений. В этом случае договор мены будет включать в себя пункт, в котором стороны обязаны прописать размер доплаты и способы компенсации разницы.

Если лица, принимающие участие в сделке, не указали этот нюанс, предметы договора мены считаются равноценными. Из этого следует, что владелец меньшей по стоимости недвижимости лишается права на взыскание доплаты.

В качестве сторон договоренности вправе выступать физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. Главным условием считается необходимость подтверждения того, что участник является полноправным собственником жилого помещения. Обменять приватизированное жилье на неприватизированное невозможно, за исключением того случая, когда жилищные органы дают согласие на оформление прав собственности на второе жилье.

Важно обратить внимание на ситуации, при которых порядок передачи прав собственности на имущество, а также содержание договора мены жилых помещений будет несколько отличаться от стандартной процедуры. Речь идет о двух случаях:

Наличие у жилого помещения более одного собственника обуславливает необходимость получения письменного согласия каждого из них на проведение сделки. При несогласии ранее упомянутых лиц с заключением гражданско — правового акта, инициатор обмена должен обратиться в суд;
Если сделка, связанная с обменом недвижимости, затрагивает интересы лица, не достигшего совершеннолетия, надлежит обратиться в орган опеки и попечительства для согласования условий договора мены и получения письменного согласия.

Отличия соглашения о мене от договора обмена и купли — продажи:

Договор мены считается двусторонней сделкой, поскольку каждый из участников договорных отношений одновременно продает и приобретает жилое помещение. Из этого следует, что в рамках одной сделки совершаются сразу две;
В отличие от договора купли-продажи жилое помещение подлежит обмену только на предмет собственности, а не на денежные средства;
Соглашение об обмене жилыми помещениями применяется только в отношении лиц, проживающих на основании договора социального найма;
Участниками договора мены являются владельцы недвижимости, а сторонами соглашения об обмене выступают наниматели;
Результатом сделки, оформленной по договору мены, станет переход прав собственности на имущественный объект. Обмен имуществом влечет за собой переход прав пользования жилым помещением.

Порядок составления договора мены

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, договор мены жилыми помещениями может быть оформлен в простой письменной форме или напечатан на чистом листе. Данный вариант составления соглашения применяется в том случае, если участвующие в сделке лица отказались от обращения в нотариальную контору. Кроме того, по новым правилам отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении договора мены. Достаточным будет правильное оформление документа и подтверждение написанного посредством подписей сторон.

Если лица, задействованные в обмене жилыми помещениями, договорились о составлении соглашения без участия нотариуса, целесообразно ознакомиться с ключевыми пунктами договора мены. Поскольку отсутствие важного условия или неверное оформление документа влечет за собой недействительность сделки.

Структура и содержание договора мены жилыми помещениями:

Для начала отмечается наименование документа, число и место составления;
Следом уточняются персональные и контактные сведения о сторонах. Если участником сделки является юридическое лицо или государственное учреждение, требуется указать название организации;
Одним из существенных пунктов договора мены является раздел, в котором представлены характерные особенности каждого из жилых помещений. Если обмену подлежат аналогичные предметы недвижимости, уточняется: адрес, общая площадь, передаваемая вместе с жильем мебель и техника, недостатки. Если согласно договору мены владельцы обмениваются, например, движимым и недвижимым имуществом, тогда целесообразно подробно описать каждый из предметов;
Помимо описания предметов соглашения, контрагенты должны обозначить стоимость каждого из обмениваемых жилых помещений. Кроме этой суммы требуется указать разницу в цене жилья, если такая имеется, а также дату, способы и порядок возмещения денежных средств. Отсутствие суммы доплаты в тексте соглашения свидетельствует о том, что объекты равноценные;
Отмечается обязанность сторон, которая выражается в передаче прав собственности на жилое помещение согласно порядку и срокам, оговоренным и прописанным в договоре мены;
Важно подтвердить, что обмениваемая недвижимость не находится в залоге, на нее не наложен арест, отсутствуют обременения или долги;
В целях предупреждения случаев несоблюдения условий сделки, контрагенты имеют право внести в содержание соглашения пункт “Ответственность сторон” и описать меры наказания, которые будут применяться к нарушителю;
Способы и порядок разрешения спорных ситуаций. Помимо этого можно предусмотреть обстоятельства, при наступлении которых участники сделки не будут привлекаться к ответственности (обстоятельства не зависящие от воли сторон);
В конце документа дублируются личные сведения о сторонах сделки, а также ставятся их подписи и печати (если один из контрагентов юридическое лицо или государственное учреждение).

Представленные структура и содержание договора мены жилых помещений являются общепринятыми. В зависимости от особенностей и условий сделки в тексте документа могут быть отмечены дополнительные сведения, регулирующие процедуру передачи прав собственности на объект недвижимости. Важно также помнить, что в отдельных случаях в документе необходимо указать о том, что остальные собственники имущества или органы опеки и попечительства дали согласие на заключение договора мены жилого помещения.

Подлежит ли регистрации?

По закону, государственная регистрация договора мены жилых помещений должна проводиться в обязательном порядке. Также это правило распространяется и на соглашения, по условиям которых обмену подлежит не только недвижимое имущество, но и иные объекты собственности (транспортное средство, ценности).

Порядок регистрации договора мены жилых помещений:

Основываясь на содержание гражданского законодательства, инициировать процедуру государственной регистрации соглашения, участвующие в процессе лица вправе после передачи каждому из контрагентов имущественных объектов. Данное действие подтверждается посредством соответствующего документа — акта приема-передачи;
Подготовка требуемого списка документации, необходимой для передачи прав собственности на жилое помещение от одного владельца другому;
Составление заявления и подача пакета документов в территориальное подразделение Росреестра по месту регистрации жилого помещения. Кроме того, лица, заинтересованные в оформлении прав собственности на имущество, имеют возможность обратиться в МФЦ для получения свидетельства;
Оплата государственной пошлины. Применительно к физическим лицам действует ставка в размере 2 тысяч рублей. Юридические лица обязаны уплатить госпошлину равную 22 тысячам рублей;
Работники уполномоченного учреждения производят проверку поданных документов на соответствие законодательным требованиям;
В случае положительного результата проверки в течение 10 — 30 дней происходит регистрация договора мены. В обратной ситуации инициаторы процедуры получают письменный отказ, в котором указываются основания принятия такого решения;
Результатом регистрации договора мены жилых помещений станет получение свидетельства о праве собственности на имущественный объект.

Чтобы не получить отказ в регистрации договора мены, требуется ответственно отнестись к сбору документов и составлению заявления. Поэтому при оформлении заявления надлежит помнить, что в его содержании обязательно указывается факт получения согласия от остальных собственников жилья и органов опеки и попечительства на подписание договора мены жилыми помещениями.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых обмену подлежат имущественные объекты, расположенные в разных регионах, округах. В этом случае для получения свидетельства о праве собственности, владельцы должны обратиться в разные филиалы Росреестра. В течение 5 дней после обращения лиц в Росреестр, представители государственного учреждения обязаны известить друг друга о получении документов.

После этого поступившие акты проверяются на соответствие законодательным требованиям и выносится решение о продолжении процесса регистрации договора мены или об отказе. В любом из случаев представители отдельных подразделений Росреестра обязаны уведомить друг друга о принятом решении. Если хотя бы один из участников сделки получил отказ в регистрации, процесс будет приостановлен до того момента, пока не будут исправлены недочеты.

Список документов

Для инициирования государственной регистрации договора мены жилых помещений, каждый из контрагентов должен подготовить пакет документов. Перечень документации зависит от того, какие имущественные объекты подлежат обмену.

Перечень документов:

Каждая из сторон договора мены составляет заявление для инициирования процесса регистрации соглашения;
Три копии договора мены;
Квитанция об оплате государственной пошлины;
В зависимости от статуса заявителя подаются: паспорт (для физических лиц), учредительный документ, акт о постановке на учет в налоговой инстанции, выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
Правоустанавливающая документация на жилое помещение;
Кадастровый паспорт жилья;
Передаточный акт, свидетельствующий об обмене недвижимым имуществом;
Доверенность, если в процессе участвует поверенный в делах от имени одного из участников договорных отношений;
Если у жилого помещения имеется несколько владельцев, к списку документов прилагается письменное разрешение каждого из них на заключение сделки;
При участии в сделке несовершеннолетних детей, требуется получить и приложить к пакету документации согласие органов опеки и попечительства на оформление договора мены жилого помещения.

Платится ли налог по договору мены жилых помещений?

По общим правилам лица, которые выступают в качестве сторон договора мены жилых помещений, не освобождаются от уплаты налогового сбора. Это связано с тем, что сущность соответствующего вида сделок заключается в одновременной продаже и приобретении жилья, поэтому каждый из контрагентов является по закону и продавцом, и покупателем.

Особенности взыскания налога по договору мены жилых помещений:

В отношении равноценных по стоимости жилых помещений не взимается налог;
НДФЛ в размере 13 процентов взимается только от дохода лица, полученного в результате продажи меньшей по цене недвижимости (то есть с доплаты);
Владельцы недвижимого имущества, чей имущественный объект находится у них в собственности меньше трех лет, обязаны выплатить налоговой сбор (вне зависимости от основания — договор дарения, наследство);
Собственники, чье имущество принадлежало им более трех лет с момента приобретения прав собственности, при передаче жилого помещения по договору мены располагают правом отказаться от имущественного вычета и уплатить его в счет НДФЛ.

Сделки, объектами которых выступает недвижимость, подлежат особой проверке в государственных органах. Поэтому при указании стоимости объектов, передаваемых по договору мены, или размера доплаты важно обозначить достоверные данные. Сокрытие важной информации влечет за собой привлечение к ответственности.

Как расторгнуть договор мены жилых помещений?

В случае нарушения или ненадлежащего соблюдения условий договора мены жилых помещений одной из сторон, участник, чье интересы были затронуты, располагает возможностью расторгнуть соглашение. Для прекращения договорных отношений между контрагентами, инициатор аннулирования гражданско-правового договора должен обладать существенными основаниями, достоверность которых он может подтвердить.

Основаниями для расторжения договора мены жилых помещений могут быть :

Несвоевременная передача недвижимого имущества от одного собственника другому;
Сокрытие недостатков жилого помещения или важных сведений о недвижимости;
Отказ в выплате дополнительных денежных средств (распространяется на те случаи, когда обмениваемые объекты неравноценные по стоимости);
Нарушение или ненадлежащее соблюдение иных существенных условий сделки.

Вопрос расторжения договора мены жилых помещений может быть урегулирован в досудебном и судебном порядке. В первом случае порядок расторжения сделки будет следующим:

Инициатор прекращения договорных отношений составляет письмо с указанием намерения расторгнуть гражданско-правовой акт и направляет документ второму контрагенту. При оформлении уведомления требуется учитывать необходимость внесения таких сведений, как: личные и контактные данные участников сделки, основание для расторжения договоренности, требования отправителя;
Получатель уведомления обязан ознакомиться с содержанием письменного извещения и направить свой положительный ответ в течение десяти дней с момента получения документа;
Заключительным этапом станет согласование условий расторжения договора мены жилых помещений и оформление соответствующего соглашения;
Данный документ составляется и подписывается сторонами в знак подтверждения того, что оба контрагента готовы к мирному урегулированию спора. Обязательным пунктом соглашения должен стать пункт, в котором участники отмечают отсутствие или наличие взаимных претензий. Если остались нерешенные вопросы, рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования проблемы.

Если получатель письменного уведомления на согласен расторгать договор мены жилых помещений или игнорирует полученное извещение, инициатор прекращения договорных отношений должен обратиться в суд. Подобного рода вопросы входят в компетенцию арбитражного судебного учреждения.

Исковое заявление вместе с пакетом сопутствующей документации предоставляется в указанный орган власти. В содержании иска заявитель должен обозначить: персональные и контактные сведения обоих участников сделки, основания для обращения в суд, требования. Если представители суда после проверки документов и рассмотрения искового заявления о расторжении договора мены жилого помещения приняли иск, назначается судебное заседание.

Процедура мены возникла задолго до . В современном мире, однако, применение договоров такого типа весьма ограничено. Заключение договора мены позволяет существенно сэкономить время в тех случаях, когда намерения двух лиц продать одну вещи и приобрести другую совпадают.

Характеристика

Гражданский кодекс РФ гласит, что мена предполагает добровольную передачу права владения одной вещью в обмен на получение права владения другой вещью. Правам и обязанностям лиц, вступающих в отношения мены, посвящена 31-я глава ГК РФ.

Особо важна статья 567, указывающая на то, что бартер в правовом поле равен купле-продаже , а его участники условно называются продавцами и покупателями . Предполагается, что обмен по умолчанию происходит товарами, обладающими равной стоимостью. Если же в документе будет оговорена неравноценность вещей, то одна сторона обязательно должна доплатить эту разницу.

Выделяют такие главные черты договора мены:

консенсуальность – это значит, что стороны заключают соглашение лишь на основе согласия;
взаимность;
возмездность.

Какие бывают виды договоров мены?

Существует несколько действующих классификаций договоров мены: они отличаются лишь принципом, по которому происходит разделение.

Виды договоров по типу обмениваемых товаров. Физические и юридические лица могут свободно обмениваться:

транспортом;
иными видами движимого имущества;
частными строениями, жилыми или нежилыми;
квартирами, комнатами, находящимися в частной собственности;
.
Можно сделать вывод, что в стороны меняются не просто каким-то товаром, вещью, а, прежде всего, правами собственности на них.

Интересно знать! В некоторых ситуациях можно заключить устный договор мены. Закон позволяет делать это, если стоимость обмениваемых вещей меньше, чем 10 минимальных размеров оплаты труда.

Договоры могут различаться и по типу субъекта. В отношении мены могут вступать;

физические лица;
юридические лица, т. е. различные организации;
юридические и физические лица (такие договоры называют смешанными).

В чем разница между договором мены и куплей-продажей?

Упоминаемая ранее 567 статья говорит о фактическом равенстве мены купле-продаже. Также участники договора для удобства могут быть названы продавцами и покупателями. Но несмотря на такое замечание, не стоит думать, что между этими соглашениями вовсе нет разницы. Основное отличие кроется в том, что при купле-продаже одно лицо передает другому денежные средства. При мене же денежные средства передаются лишь в случае признания товаров неравноценными.

Между кем возможен обмен жилыми помещениями?

Квартирами, домами или другим жилым помещением могут обмениваться лица, обладающие правом собственности на данное жилье. В случае если один из собственников не согласен на обмен, договор не может быть признан состоявшимся.

Обмениваться жилыми помещениями могут также и наниматели в домах государственного жилого фонда. Однако для заключения такой процедуры необходимо получить разрешение других членов семьи. Важно понимать, что в таком случае передается не право собственности, а право пользования.
Сторонами договора выступают не только физические, но и юридические лица (в таком случае передается и часть прав, связанных с хозяйственным ведением). Допускаются смешанные формы договоров.

Прежде всего, договор мены предусматривает равноправие двух сторон – продавца и покупателя. Также стороны имеют и равные обязанности перед законом. Лица, вступающие в договор, должны передать друг другу указанные в договоре товары, обладающие равной стоимостью. К тому же они должны потратить одинаковое количество денежных средств на передачу и получение вещи в собственность.

Если одна из сторон получила товар с браком или иными недостатками, то для другой стороны договора наступает такая же ответственность, которую она бы понесла в аналогичной ситуации в случае купли-продажи.

Если товар, полученный при обмене, изымается у одной из сторон третьим лицом, то она имеет право потребовать у второй стороны возвратить свой товар или возместить понесенные убытки.

Существенным условием договора мены является предмет договора, т. е. вид товаров, которые будут обмениваться. Без указания наименования обмениваемых вещей в документе, договор не может быть признанным официально заключенным.

Обычные и случайные условия

Обычные условия мены оговорены в Гражданском кодексе РФ. Даже без указания их в тексте документа, он будет признанным. К ним можно отнести то, что обмен будет проходить вещами, имеющими одинаковую стоимость. Если же в отдельном случае в договоре будет прописано, что один из товаров дешевле другого, то одна из сторон в таком случае будет обязана оплатить разницу.

Обычные условия предполагают, что обмен будет проходить одновременно в двухстороннем порядке. Однако бывают и исключения. В специально оговоренных случаях одна сторона может передать товар позже. При неисполнении условий договоренности для стороны-нарушителя предусмотрены санкции.

Предмет договора

Предметом договора мены могут быть товары различного типа. При специальном разрешении обмениваться могут и вещи, которые исключили из гражданского обмена. Стороны могут обменивать не только вещи, но и права на имущество (например, правами на жилье).

Стороны договора

Субъектами, заключающими договор, могут выступать собственники вещи или другого товара. Это могут быть не только физические лица, но и юридические: например, муниципальные или государственные предприятия. В таком случае юридическое лицо передает и такие свои права: право на управление и право хозяйственного ведения. Стоит отметить, что юридическое лицо может заключать договор мены как и с другим юридическим лицом, так и с физическим лицом.

Формирование цены

Указание цены в договоре мены не является обязательным, но это необходимо сделать для того, чтобы произвести бухгалтерский учет и избежать проблем с налогообложением.

Оценка стоимости обычно производится двумя способами:

внутренняя оценка – без привлечения третьих лиц на основании бухгалтерского учета, данных о стоимости приобретения, стоимости идентичных предметов и т. д.;
независимая оценка , производящаяся специалистами-оценщиками, руководящимися данными договоров или других исполнительных, судебных актов.

Алгоритм обмена жильем

Процесс обмена выглядит следующим образом:

Необходимо выбрать второго участника договора мены. Если самостоятельно не получается выбрать себе партнера для сделки, то есть вариант обращения в фирму, предоставляющую подобные услуги.
Нужно составить договор мены жилыми помещениями. Если квартиры обладают одинаковой стоимостью, то условия, прописываемые в договоре, сводятся к срокам, когда собственники ступают в новые права. При неравноценном обмене (например, если комната обменивается на квартиру), в договоре указывается компенсация, которую обязуется выплатить одна сторона другой.
Следующий шаг – подготовить стандартный пакет документов: заявление о регистрации права собственности на новое жилье, свидетельства, подтверждающие права владения, договор мены, кадастровые паспорта на квартиры. В случае необходимости могут понадобиться заявления супругов, подтверждающие согласие на обмен, а также если одним из собственников является несовершеннолетние, разрешение органов опеки.
Уплатить государственную пошлину.
Пакет документов нужно предоставить в Управление Российского реестра, который находится возле одной из обмениваемых квартир;
Далее необходимо получить в Управлении свидетельства, подтверждающие новые права собственности.

Важно знать…
Если у Вас нет возможности самостоятельно выполнить этот процесс, Вы можете предоставить такие полномочия другому лицу, согласному оформить соответствующий договор и новые права на жилое помещение. При оформлении нотариальной доверенности на другое лицо ссылайтесь на статьи 185 и 185.1 Гражданского кодекса РФ.

Налогообложение договора мены

Статья 658 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что в случае обмена равноценными товарами, договор мены не подлежит налогообложению .

Если же стороны обмениваются неравноценными товарами и одна сторона выплачивает компенсацию, эта сумма признается доходом и подлежит налогообложению. Налог составляет 5% от разницы стоимости жилья . Чтобы избежать выплаты налога на законных основаниях, сумму компенсации включают в вычет (см. ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Также при оформлении документов стороны обязаны уплатить государственную пошлину. Её размер устанавливается в зависимости от вида и предмета договора.

Как можно обменять жилье на аналогичное?

Договор мены — не единственная возможность оформить сделку по обмену недвижимости. Какие еще существуют схемы? Ответ на видео.