Сбербанк ипотека с материнским капиталом в качестве первоначального взноса — погашение жилищного займа мат капиталом. Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом: нюансы и законы

В свое время ставки по ипотечным займам поднялись до максимума, ныне же они показывают совсем другое. А именно рекорды минимума. Это сразу же вывело ипотеку на первые места в рейтинге наиболее популярных банковских программ.

Простая статистика показывает, что раз идет снижение ставок по кредиту, соответственно, снижаются ставки и по его рефинансированию.

Те, кто использовал для погашения ипотечного кредита возможности материнского капитала, интересуются, а возможно ли перекредитовать такой заем после использования материнского капитала. А также многих интересует использование маткапитала после рефинансирования ссуды.

Итак, воспользоваться государственной помощью могут следующие лица:

• Женщины, родившие (усыновившие) второго (или последующего) ребенка в срок с 1 января 2007 года по нынешнее время. Но только при условии, что они не воспользовались сертификатом ранее.
• Мужчина, если он является единственным родителем (усыновителем) ребенка за тот же отчетный период, что указан выше. И при тех же условиях – то есть ранее не воспользовался госсубсидией.
• Сертификатом могут воспользоваться и сами дети, если родители умерли. Это право дается старшему ребенку в семье, но только при условии его несовершеннолетия. Также такое право дается детям до 23 лет при условии их заочного обучения.

На что можно потратить средства капитала

Согласно последним изменениям в законодательстве, выделяемые государством средства можно потратить на следующие цели:

• Приобретение в собственность жилья на первичном или вторичном рынке. Также можно купить частный дом.
• На постройку жилья.
• Улучшение имеющихся жилищных условий.
• Женщина может увеличить накопительную часть своей будущей пенсии.
• Средства можно потратить на адаптацию и социализацию детей-инвалидов.
• На последующее обучение детей.

Законодательство также предусмотрело некоторые запреты на использование средств сертификата в непредусмотренных целях:

• Имеется ограничение по возрасту дитя. Пока ему не исполнится три года, капитал нельзя использовать. Исключение только одно – им гасится часть ипотеки.
• Сертификат нельзя обналичить. В редких случаях дозволяется обналичить лишь 25 тысяч из всей суммы.
• Капиталом нельзя погасить долги по другим кредитам.
• Недвижимость на капитал можно приобрести только внутри страны.
• Приобрести можно только целую часть недвижимости – всю квартиру или отдельную комнату. Нельзя приобретать долю в жилье.

Перекредитовавание ипотеки при использованном капитале

Возможно ли это? Рассмотрим более подробно.

На первый взгляд, данная процедура принесет выгоду всем сторонам. Старый банк закрывает кредит, клиент получает новую ипотечную ссуду по существенно низким ставкам. А новый банк получает нового клиента и, вполне возможно, постоянного.

На деле же банки нередко отказываются от такой сделки. В чем скрывается подвох, почему кредитные организации не дают свое согласие?

Все дело в условиях использования капитала, если родители его использовали для погашения ипотеки, то по закону они обязаны выделить детям долю в жилье после того, как кредит будет погашен. И банки, беря в залог такое жилье, весьма рискуют. Ведь если заемщик будет недобросовестно выполнять свои обязательства, говоря проще, не будет платить, то банк по закону ничего не сможет сделать с залоговым имуществом по причине того, что в нем прописаны несовершеннолетние жильцы. Тем более что по закону дети за долги родителей не отвечают. Многие недобросовестные клиенты этим положением закона пользуются.

Неужели выхода нет? Почему нет, имеется. Законодательство дает полгода родителям после погашения займа на выделение детям положенных им долей. И специалисты рекомендуют использовать данный срок для оформления рефинансирования, пока малыши не вступили в свои законные права. На такую процедуру в основном идут крупные учреждения – Сбербанк, ВТБ24 и др.

Использование маткапитала после рефинансирования

Нередко случается так, что граждане используют положенный им капитал только после того, как прошли перекредитование. Хотя задача кажется более простой по сравнению с вышеописываемой ситуацией, но здесь также имеются свои тонкости.

Основное требование – это оформить ипотеку до того, как у семьи появилось право на использование маткапитала. Если же они взяли ссуду после, то тут только два выхода:

• Заплатить маткапиталом за первый кредит и не использовать рефинансирование.
• Перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях. Но положенный сертификат придется использовать в других разрешенных целях.

Из всего вышеуказанного следует простой вывод – использовать маткапитал после рефинансирования для погашения нового кредита нельзя.

Что еще

Порадовавшись возможности рефинансирования ипотеки с материнским капиталом, не стоит забывать, что данная процедура не бесплатна – клиенту необходимо оплатить банковские комиссии, переоценку имущества. Поэтому необходимо крепко подумать, а нужна ли вам эта процедура.

Если вы еще не воспользовались положенным сертификатом, а сумма основного долга по ипотеке практически перекрывается суммой капитала, то лучше использовать его, чем идти на рефинансирование ссуды.

Вообще специалисты советуют соглашаться на перекредитацию только в одном случае – основная сумма долга довольно существенная. В этом случае величина экономии перекрывает сумму капитала. То есть вы получите возможность сохранить гораздо больше, чем имели.

Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.

Хорошая вещь материнский капитал! Использовал его на погашение ипотечного кредита - и создал себе проблемы на ровном месте.

Ситуация:
Есть заемщик. У него остаток долга по кредиту, допустим, 4 миллиона рублей.
Процентная ставка - 15 процентов годовых.

Казалось бы: можно рефинансировать кредит, и платить новому банку по ставке 11% годовых, что на 4 процентных пункта ниже, чем у заемщика сейчас.

То есть разница получается 4 процентных пункта, что при кредите в 4 миллиона рублей, дает экономию за год - 160 тысяч.
То есть вот так вот: снизил процентную ставку рефинансировал, и не доплатил банку 160 тысяч: сохранил для семейного бюджета.

Но заемщик будет пользоваться кредитом не один год, а, допустим, лет десять.

Подставим данные кредитный калькулятор, учитывая что проценты начисляются на остаток долга, и вычисляется по формуле аннуитетных платежей.

Итак: четыре миллиона, 15% годовых.

Смотрим, сколько человек за 10 лет заплатит банку.

А заплатит он банку - 3744000, и даже немножко больше: это только в виде процентов.

Если процентная ставка будет 11% годовых, то при том же остатке долга, заемщик заплатит 2612000.

То есть рефинансирование позволит сэкономить такому заемщику более полутора миллиона рублей за 10 лет пользование кредитом, что в общем-то неплохо.

Но заемщик использовал материнский капитал на погашение части долга, аж целых 453000 рублей: именно такой размер материнского капитала в 2017 году.
Использовал заемщик - и всё: и новый банк не готов рефинансировать его кредит.
Ну а прежний банк не готов рефинансировать кредит и подавно.

Ну потому, что для прежнего банка заемщик это источник дохода. Заемщик платит проценты по кредиту и, соответственно, чем выше процентная ставка - тем больше денег получит банк. Чем меньше процентная ставка - тем меньше денег получит банк.

И, когда заемщик приходит в свой собственный банк, и говорит: «А снизьте-ка мне процентную ставочку, пожалуйста», - то в банке понимают, что заемщик просто предлагает уменьшить прибыль банка. А банку это не нужно.

И поэтому свой собственный банк отказывается рефинансировать кредит своих заемщиков, а новому банку заёмщик не нужен.
Почему?
Потому что он использовал материнский капитал.
А значит, в соответствии с правилами, он должен наделить детей собственностью в той квартире, на которую материнский капитал и был использован.

И как только в квартире появляется доля ребенка (несовершеннолетнего ребенка) то что получается? Что банк должен принять квартиру в залог, в которой есть доля несовершеннолетних детей. А такая квартира в залоге банку не нужна.
Почему?
Потому что дети не обязаны платить по обязательствам своих родителей. И, следовательно, если в квартире будет хоть какая-то доля принадлежать несовершеннолетним детям, значит, если заемщик не будет платить - банк не сможет наложить взыскание на всю квартиру целиком. Он не сможет продать эту квартиру чтобы компенсировать свои убытки.
Часть квартиры, за минусом детской доли - да, пожалуйста.
Но доля квартиры стоит значительно меньше, чем целая квартира, пусть даже это доля почти равна целой квартире. Но это - доля.

И поэтому, такая квартира, где есть доля несовершеннолетних детей, новому банку не нужна.
И поэтому он отказывается от рефинансирования кредита, он отказывается от такого заемщика.

И вынужден наш заемщик платить по ипотечному кредиту по повышенной процентной ставке.

Хотя мог бы сэкономить полтора миллиона рублей, и, если бы не использовал материнский капитал, и не потратил бы на погашение кредита 453000 рублей.

Нет, я не призываю не пользоваться материнским капиталом, ни в коем разе! Всё-таки это деньги, и их нужно использовать.
Только нужно подумать: а когда лучше всего использовать эти деньги?

Вот смотрите: если бы заемщик сперва рефинансировал кредит, а уже на погашение нового кредита использовал материнский капитал - было бы всё совсем иначе. В этом случае, он не должен был бы наделять детей собственностью, в то время, пока квартира находится в залоге нового банка.
Новый банк принял бы эту квартиру в залог, и, соответственно, рефинансировал бы кредит заемщика. И заемщик мог бы получить кредит по более низкой процентной ставке, и платить по более низкой процентной ставке.
И в нашем примере, сэкономил бы себе полтора миллиона рублей.

Но он уже воспользовался материнским капиталом. Зря.

Так вот, дорогие мои, прежде чем пользоваться материнским капиталом, зайдите на консультацию к риэлторам, ну либо к тем людям, кто в этом разбирается. И выстройте стратегию: что вы собираетесь делать со своей недвижимостью в перспективе лет на 10.

И тогда уже будет понятно, когда, и на покупку какой квартиры, и на погашение какого кредита лучше всего, выгоднее всего, использовать материнский капитал. Когда материнский капитал станет для вас помощью в решении жилищного вопроса, а не навредит.

Спасибо за внимание.
С вами был я, Дмитрий Овсянников, и проект «сайт об ипотеке по-русски»

Если у вас есть вопросы по ипотеке недвижимости - задавайте их подписывайтесь на наш видеоканал, ну и ставьте «лайки».

Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012-2014 годах. Кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.

Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.

Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз. Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования. Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», - рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование - около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», - говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.

Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальные взнос, а срок кредитования максимальным

«Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным. Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», - говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.

Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5-11%.

«В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», - подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Чужой кредит ближе к телу

По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал. По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика. Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», - поясняет он.

Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.

«Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», - рассказали в пресс-службе банка.

Задача Сбербанка - предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит. На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке. Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.

«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2-3 раза», - прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || ).push({});

Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления

«Процедура эта сложная»

Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.

«Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, - говорит Антон Павлов. - По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».

«Следует понимать, что рефинансирование - это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему. И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически. Рефинансирование - продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», - указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», - обещают в банке.

Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории. «Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе. И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», - указали в Абсолют Банке.

В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.

Коварный материнский капитал

Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала. По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество. «Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться. Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», - поясняет Ксения Степанова.

Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей. Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика. Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», - говорит эксперт.

Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.

Кому поможет «рефинанс»

Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку. «Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%. И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», - советует эксперт.

Самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК - 9,5-10%, ВТБ 24 - 10%, «Открытие» - 10,25%, Райффайзенбанк - 10,5%, Газпромбанк - 10,25-10,5%, «Российский Капитал» - 10,5-11% и Сбербанк - 10,9-11,65%. «Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Если ставки продолжат снижаться прежними темпами - примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, - то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8-1 процентный пункт», - прогнозирует эксперт.

Читайте так же по теме:

Майнинг ферма сколько можно заработать 2017 Греф: «превращение» дебетовых карт в овердрафтные — фейк

Ипотечный кредит всегда подразумевает наличие залоговой недвижимости.Такая форма кредитования физических лиц является достаточно длительной и не всегда выгодна для заёмщика. В то же время банки ревностно относятся к таким клиентам и стараются всеми силами их удержать либо переманить у конкурентов.

В связи со снижением ключевой ставки ипотека 2019 года стала намного привлекательнее для населения.

На фоне новых договорных условий старые имущественные займы заметно подорожали. В связи с таким явлением заёмщики с целью снижения стоимости кредита и получения финансовой выгоды стали задумываться о рефинансировании ипотеки.

Заём, оформленный с использованием материнского капитала, имеет свои особенности и ограничения. Поэтому при возникновении желания переоформить такую действующую ипотеку могут возникнуть определённые препятствия.

Рефинансирование кредитов по своей сути представляет собой оформление нового займа для погашения старых. При имущественном перекредитовании собственность, находящаяся в залоге, проходит повторную переоценку и переходит к правопреемнику долга. Такую процедуру нельзя отнести к простому перезаимствованию, так как её целью является получение финансовой выгоды как заёмщиком, так и кредитором.

В обмен на снижение процентной ставки и улучшение кредитных условий банк получает возможность на протяжении нескольких лет получать определённую прибыль.

Нестабильность курса валют также является поводом для того, чтобы провести рефинансирование ипотеки, имеющей долларовый эквивалент. Валютные займы в последнее время стали непосильной ношей для семейного бюджета. Возросший курс доллара привёл к тому, что остаточная сумма долга возросла в разы.

Покупка квартиры в ипотеку подразумевает оформление недвижимости в виде залога.

Однако в некоторых случаях возникает необходимость вывода собственности из-под обременения. Перевод кредита в другой банк даёт физическому лицу такую возможность. Обеспечить сумму остаточного долга можно эквивалентным залогом меньшей стоимости.

Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита

Использование материнского капитала при ипотечном кредитовании является достаточно распространённым явлением. Такая возможность регламентирована законодательством (ФЗ -256 от 29.12.06 г.).Согласно этому документу применить сертификат можно по следующим направлениям:

1. Использовать средства в счёт погашения ранее полученного долга;
2. Внести капитал в виде первоначального взноса по кредиту.

В скором времени может также появиться возможность погашения ежемесячных платежей по займу для родителей, находящихся в отпуске по уходу за ребёнком.

Многие банки стараются избегать рефинансирования ипотеки с материнским капиталом. Это происходит по причине того, что после переоформления стороннего долга, если это не произошло раньше, имущественный залог должен быть разделён на доли, которые положены несовершеннолетним детям.

Если при оформлении первичной ипотеки материнский сертификат не использовался, то его можно внести в счёт погашения остаточного долга после рефинансирования.Однако и тут могут быть свои трудности.

При использовании капитала в ипотечном кредитовании необходимо соблюдать определённые условия. Покупка квартиры должна осуществляться в долевой собственности.

А именно, недвижимость делится между всеми несовершеннолетними детьми и их родителями. Довольно часто такую процедуру невозможно провести по причине того, что имущество находится в залоге.

В этом случае родители обязаны подписать нотариальное обязательство о том, что после вывода залога из-под обременения имущественные доли будут распределены в соответствии с законодательством.

Внесение материнского капитала до рефинансирования займа

Ипотека без первоначального взноса практически невозможна, поэтому при оформлении займа с целью снижения нагрузки семьям было разрешено использование материнского капитала. Однако при этом приобретаемая собственность должна быть разделена на доли между несовершеннолетними детьми.

При снятии обременения в результате рефинансирования займа обязательство по распределению долей исполняется в течение шести месяцев.

В результате такая обязанность приводит к определённым трудностям:

1. При невыполнении обязательств по возврату займа банк не сможет забрать такую недвижимость в виде финансового обеспечения.
2. Кредиторы избегают брать в залог имущество, которое находится в долевой собственности, особенно если речь идёт о несовершеннолетних детях. При нарушении кредитных обязательств такие граждане нести полноценную финансовую ответственность не смогут.

Анализируя вышеизложенную информацию можно сделать вывод о том, что недвижимость, приобретённая с использованием материнского капитала, практически не может быть продана, а значит не подходит под понятие залогового обеспечения.

Использование сертификата после рефинансирования

Нередко семьи используют материнский капитал после проведения процедуры рефинансирования. Это может происходить по той причине, когда на момент оформления первичной ипотеки право на получение сертификата попросту отсутствовало. Однако и в этом случае заёмщик может столкнуться с некоторыми препятствиями.

Дело в том, что рефинансирование кредитов других банков приводит к изменению цели заимствования. Полученные денежные средства направляются на погашение обязательств стороннего банка.

В свою очередь, использование материнского капитала разрешено на приобретение имущества в долевую собственность. Видимое противоречие является непреодолимым барьером для проведения такой операции.

Однако возможность использования государственного сертификата всё-таки есть. Закон о материнском капитале разрешает направлять средства на погашение остаточного долга по ипотеке, а также закрывать заём после рефинансирования, но с одной оговоркой. Обязательство по ипотечному займу или рефинансируемому кредиту должно возникнуть до появления права на получение материнского капитала. Проще говоря, до рождения второго или третьего ребёнка.

Какой вариант выбрать

При желании рефинансировать кредит с использованием государственного сертификата заёмщику придётся выбрать один из двух вариантов:

1. Переоформить ипотечный кредит без использования материнского капитала;
2. Разместить сертификат в виде первоначального взноса, но при этом навсегда отказаться от возможности рефинансирования задолженности.

Второй вариант с точки зрения финансовой выгоды является наиболее предпочтительным. Внесение первоначального взноса значительно снижает сумму, на которую начисляются процентные платежи. Поэтому такая процедура может хорошо повлиять на стоимость всего кредита.

Если сумма займа достаточно велика по сравнению с материнским капиталом, то в этом случае внесение первоначального взноса не окажет существенного влияния на семейный бюджет. В такой ситуации правильнее было бы дождаться снижения ставки рефинансирования и провести перекредитование.

Для того чтобы рассчитать финансовую выгоду от использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, нужно провести правильный экономический анализ. При этом можно использовать калькулятор ипотеки либо обратиться в кредитный отдел выбранного банка.

Сообщение о намерении использовать материнский капитал направляется в пенсионный фонд РФ. Кроме этого, туда предоставляются следующие документы:

Удостоверение личности;
Копия договора первичной ипотеки;
Договор на рефинансирование действующего займа.

Стоит отметить, что в договоре на перекредитование должен быть обязательно указан вид целевого назначения выдаваемых денежных средств. Именно этот документ является основанием для использования государственного сертификата.

Евгений Маляр

# Рефинансирование

Как использовать материнский капитал для рефинансирования

Использование материнского капитала для рефинансирования никак не ограничено, так как в 2018 году рефинансирование юридически приравняли к первичному кредитованию.

Навигация по статье

• Применение материнского капитала: возможные направления
• Насущность рефинансирования ипотеки
• Новые правила рефинансирования ипотеки
• Если материнский капитал уже использован
• Может ли материнский капитал помешать рефинансированию

Материнский капитал, предоставляемый в соответствии с действующим законодательством РФ семьям с двумя и более детьми, является эффективным инструментом государственной помощи. Граждане многих стран могут позавидовать такой поддержке.

Однако есть некоторые моменты и особенности правовых норм, препятствующие его использованию для рефинансирования ипотеки. На них и юридических новшествах, касающихся использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, будет заострено внимание в данной статье.

Применение материнского капитала: возможные направления

Средства, выделяемые государством после рождения второго ребенка и следующих детей, называются материнским капиталом. На настоящий момент его сумма составляет 453 тысячи рублей. Этими средствами семья имеет право оплачивать различные нужды, в частности:

• обучать на них ребенка в вузе;
• лечить, если ему присвоена группа инвалидности;
• использовать в качестве взноса матери в пенсионный фонд;
• строить частный дом;
• покупать новое жилье;
• направлять на улучшение жилищных условий.

Последние три из перечисленных вариантов использования сертификата на материнский капитал напрямую касаются важнейшей проблемы, стоящий перед большинством многодетных семей.

Федеральный закон 256-ФЗ (т. н. закон о материнском капитале - на самом деле название длиннее и сложнее) в пункте 6 статьи 10 четко регламентирует целевую направленность помощи государства. Материнским капиталом можно погасить первоначальный взнос при получении ипотеки и основной долг, если кредит уже взят на момент рождения ребенка. Есть также возможность распределить средства между обеими этими направлениями.

Предложение разрешить семьям оплачивать из этого источника регулярные ежемесячные погашения рассматривалось министерствами строительства и труда РФ в 2017 году, однако пока в силе остается существующий порядок, предусматривающий только единоразовые платежи.

Итак, с первичным ипотечным кредитованием все ясно. Можно внести начальный взнос и (или) погасить часть «тела» кредита. Сложности вызывает рефинансирование ипотеки с материнским капиталом.

Насущность рефинансирования ипотеки

Программы кредитования для молодых семей с детьми, как правило, предусматривают льготные условия. Однако обстановка на рынке банковских услуг скоротечна, и нередко появляются привлекательные предложения, обещающие меньшие проценты. Естественным можно признать стремление заемщика снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Задача эта может решаться двумя основными способами:

• Получение лучших условий в банке, выдавшем действующий ипотечный кредит.
• Рефинансирование, то есть перевод займа на другое финучреждение, гасящее остаточную первичную задолженность.

Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.

Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.

Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.

Означает ли это, что рефинансирование при подобных обстоятельствах невозможно? Нет. При определенных юридических обстоятельствах банк согласиться на перекредитование:

1. Право на использование сертификата возникло после того, как оформлено рефинансирование. Это правило уже практически можно не учитывать, так как 15 июня 2018 года вышло Постановление Правительства РФ № 631, уравнявшее рефинансирование ипотеки с первичным кредитованием (подробно о нем несколько позже).
2. Договор о перекредитовании содержит пункт, указывающий цель операции: выплата ипотечного займа. Если это будет обычное рефинансирование, то к нему невозможно применить положения ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей…» (Закона о материнском капитале).
3. Стороной кредитного соглашения с рефинансирующим банком является один из супругов.

При этом количество ипотечных договоров, заключенных с применением мат. капитала, ограничено только остатком средств. Иными словами, их может быть сколько угодно, лишь бы хватило денег.

Важна также последовательность действий:

1. Производится перекредитование ипотеки в новом банке. Старый долг закрывается.
2. Оформляется перевод сертификата на материнский капитал в пользу нового кредитора.
3. Полученная от государства субсидия вносится в счет погашения рефинансированной задолженности.
4. Ребенку выделяется его доля приобретенного жилья (не позже, чем через шесть месяцев после снятия обременения с залога).

В результате достигается поставленная цель: задолженность перекредитована, ставка рефинансирования уменьшена, маткапитал успешно использован.

Новые правила рефинансирования ипотеки

С 2018 года заемщики, желающие рефинансировать ипотеку, могут это сделать, используя мат. капитал независимо от того, когда родился их второй или последующий ребенок. Ранее это имело большое значение. Нужно было так подгадать момент подачи заявки, чтобы перекредитование произошло до получения права на сертификат.

Постановлением Правительства РФ № 631 от 31.05.18 юридически нивелируется разница между рефинансированием и первичным кредитованием. Материнский капитал разрешается использовать для погашения перекредитования задолженности по ипотеке, в том числе и после рождения второго ребенка.

Если материнский капитал уже использован

Проблема рефинансирования с учетом уже использованного при первичном кредитовании материнского капитала представляется проблематичной. Причина та же: коммерческие банки не могут брать в залог имущество (в данном случае - объект недвижимости), если его невозможно реализовать в случае непогашения задолженности. Часть прав собственности, выделяемая детям, защищена действующим законодательством.

Исключение составляют некоторые крупнейшие банки (Сбербанк, Райффайзенбанк) при условии внесения изменения в нотариальное обязательство перед Пенсионным Фондом. В данном документе заемщик гарантирует выделение доли приобретаемого имущества в пользу детей после выплаты ипотеки. Это сделать полагается в течение полугода после снятия обременения.

Причины отказа могут быть названы и другие:

• Несоответствие первичного кредитора требованиям, установленным для банков, работающих с привлечением материнского капитала.
• Утрата заемщиками родительских прав по решению суда и другие юридические основания, исключающие возможность пользования материнским капиталом.
• Наличие неудовлетворительной кредитной истории.
• Превышение требуемой суммы остатка материнского капитала.

Эти основания для отклонения заявки перечислены в п. 8 256-ФЗ, и если они есть, то обжаловать решение невозможно.

Может ли материнский капитал помешать рефинансированию

Во всех случаях, не подпадающих под признаки, исключающие использование материнского капитала, его применение при рефинансировании возможно.

В случае немотивированного отказа Пенсионного фонда рекомендуется получить ответ в письменном виде. Как правило, в документе содержится ссылка на «Правила использования материнского капитала» пункт 3. Упомянутое Постановление Правительства РФ № 631 может служить основанием для обжалования решения об отказе в судебном порядке.

Заемщику следует самому решать, насколько целесообразно рефинансирование. При больших остаточных суммах и сроках могут складываться ситуации, когда выгодно отказаться от права пользования материнским капиталом или найти ему более выгодное применение.