Главная » Развитие бизнеса

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Сколько процентов нужно для кворума на общем собрании собственников жилья

Общее собрание может проводиться в очной форме, когда собственники помещений присутствуют на собрании в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование

В случаи если общее собрание проводится без совместного присутствия собственников помещений в многоквартирном доме, для выявления воли собственников по тому или иному вопросу используется заочная, письменная форма голосования по поставленным вопросам. Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

При заочной форме общего собрания вопросы повестки должны быть сформированы таким образом, чтобы любой собственник мог выразить свою позицию, ответив однозначно. Например, должны быть приведены варианты решения вопросов.

На такие вопросы, как определение места размещения детской площадки или периодичности вывоза мусора, ответить однозначно невозможно. Они требуют дополнительного обсуждения собственниками. Конкретные варианты их решения и будут впоследствии вынесены на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

Что такое кворум при общем собрании собственников?

Кворум – это минимально необходимое количество голосов собственников, при котором принимаемые на собрании решение считаются правомочными. Законодательное требование о правомочности общего собрания собственников (о кворуме) связано с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Иными словами, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом только тогда в праве принимать решение по вопросам, включенным в повестку дня, когда к моменту его начала соберется такое количество собственников, которое обеспечивает соблюдение указанного требования о кворуме.

При заочной форме необходимо наличие соответствующего количества поступивших письменных решений собственников.

В любом случае при отсутствии кворума решение общего собрания не будут иметь юридической силы!

Как рассчитать голоса, принадлежащие собственнику?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Только зная общую площадь всех жилых и нежилых помещений, принадлежащих всем собственникам в многоквартирном доме, можно рассчитать голоса, принадлежащие каждому из участвующих на собрании собственников, и определить наличие кворума.

К примеру, если общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме равна 1000 кв. м., то доля собственника П., которому принадлежит квартира в этом доме общей площадью 50 кв. м., в процентах равна: (50х100)/ 1000 = 5%, и, если принять 1% общей доли собственности равной 1 голосу, то даны собственник имеет 5 голосов.

Аналогичным образом рассчитывается голоса, принадлежащие другим участвующим в собрании собственникам. Сумма голосов, принадлежащих принимающим участие в собрании собственников, должна быть более половины всех голосов собственников данном доме, поскольку только в этом случаи общее собрание собственников будет считаться правомочным.

Действующее законодательство РФ предусматривает 2 вида кворума:

  • необходимый для признания собрания правомочным в целом (являющийся предметом настоящей статьи);
  • для принятия собранием конкретного решения.

Обратите внимание! Закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон № 14-ФЗ) не предусматривает минимального числа лиц, которые должны принимать участие в любом собрании. При этом согласно п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение расценивается правомочным при присутствии на собрании минимум 50% участников общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО).

В процессе деятельности ООО многие вопросы обсуждаются простым большинством голосов, однако закон № 14-ФЗ устанавливает, что ряд решений должен приниматься иным числом участников (что, соответственно, определяет минимальный кворум собрания), а именно:

  • единогласно, например вопросы реорганизации и ликвидации ООО (подп. 11 п. 2 ст. 33 закона № 14-ФЗ);
  • 2/3 голосов, например вопрос об открытии обособленных подразделений ООО (п. 1 ст. 5 закона № 14-ФЗ);
  • 2/3, если большее количество не предусмотрено уставом ООО (ч. 3 п. 8 ст. 37 закона № 14-ФЗ).

При определении кворума общего собрания участников ООО также следует учитывать, что:

  • принадлежащая ООО доля при голосовании не засчитывается (ст. 24 закона № 14-ФЗ).
  • если иное не установлено соглашением о залоге доли, права участника ООО реализует залогодержатель (п. 2 ст. 358.15 ГК РФ).

Обратите внимание! Если в обществе всего 1 участник, все решения принимаются только им. Когда в ООО только 2 участника, обдающих равным количеством голосов, то решения по всем вопросам они должны принимать единогласно.

Порядок созыва собрания участников: уведомление о времени, месте, где проводится заседание, и повестке дня

Перед проведением Общего собрания участников (ОСУ) в форме совместного присутствия участник должен быть заранее извещен о времени, адресе и повестке дня планируемого заседания, а также о последующих изменениях (при их появлении) данных сведений (п. 2 ст. 36 закона № 14-ФЗ). В случае принятия решения без проведения собрания (заочным голосованием) установленные для извещения сроки (1 месяц) не применяются (п. 2 ст. 38 закона № 14-ФЗ).

Корректно указанные в уведомлении сведения влияют на возможность члена общества принять участие в собрании и, соответственно, на легитимность самого собрания ввиду наличия кворума.

Важно! Отсутствие в уведомлении конкретного места проведения собрания участников ООО при условии его проведения по месту нахождения компании не расценивается как принципиальное нарушение процедуры созыва собрания (решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2013 по делу № А40-80210/2013). Однако проведение собрания в ином месте, не предусмотренном уставом или другим внутренним документом ООО, в совокупности с остальными обстоятельствами может считаться нарушением (постановление президиума ВАС РФ от 22.02.2011 № 13456/10 по делу № А33-15463/2009).

Подробнее о месте нахождения ООО рассказывается в статье «Юридический адрес для регистрации ООО (2019 г.)».

По общему правилу участниками рассматриваются только заявленные в повестке дня вопросы. Вместе с тем при присутствии всех участников общества ОСУ может принимать и дополнительные решения, не ограничиваясь повесткой (п. 7 ст. 37 закона № 14-ФЗ).

Важно! Если от имени участника действует его представитель по специальной доверенности, в которой указаны только вопросы повестки дня, собрание не вправе обсуждать и принимать решения по иным темам (постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.08.2011 по делу № А26-8039/2010).

Порядок подтверждения участия в общем собрании: журнал регистрации, удостоверение решения нотариусом

В установленный срок участник или его представитель приходит на собрание и регистрируется. В противном случае он не может принимать участие в ОСУ (п. 2 ст. 37 закона № 14-ФЗ).

Регистрация совершается путем подписи участника (его представителя) в соответствующем журнале регистрации, что впоследствии при оспаривании решения собрания будет подтверждением факта его участия (см., например, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 21.04.2016 по делу № 33-3120/2016).

В определенных случаях решение и состав участников ООО, явившихся на заседание, должны подтверждаться нотариусом в соответствующем свидетельстве (п. 3 ст. 67.1 ГК РФ, письмо ФНП от 01.09.2014 № 2405/03-16-3). При этом нотариус оценивает реальную возможность участников (их представителей) голосовать в рамках имеющихся у них правоспособности и полномочий. Необходимым условием начала и проведения общего собрания участников ООО является наличие кворума по крайней мере по одному из планируемых к обсуждению вопросов (п. 5.4 письма № 2405/03-16-3).

Важно! Отсутствие кворума по всем темам обсуждения влечет отказ нотариуса в удостоверении решения (п. 6.2 письма № 2405/03-16-3). Решение, принятое без кворума и (или) не удостоверенное нотариусом, является ничтожным (ст. 181.5 ГК РФ, п. 107 постановления пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Таким образом, правильное определение кворума выступает в качестве одного из важных условий принятия решений ОСУ ООО. Доказать факт нахождения участника на заседании можно посредством журнала регистрации, а также свидетельства нотариуса о подтверждении решения и состава участников собрания. Отсутствие необходимого для одобрения решения количества участников лишает его юридической силы.

Многоквартирный дом – это сложная организация, которая требует управления. Для того чтобы осуществить управленческую деятельность одного человека мало, потребуется гораздо больше. Они обсуждают актуальные проблемы дома в форме очного собрания. Но это не встречи на лавочке с семечками, а серьезные заседания, которые ко всему прочему фиксируются на официальном уровне, потому к ним надо отнестись ответственно.

Количество людей для собрания не имеет значения, хотя должна быть инициативная группа, которая будет поднимать самые сложные темы, что беспокоят каждого из жильцов. Кстати, созвать собрание может любой человек, проживающий в доме. И ему не будут иметь права отказать. Единственное, что можно скорректировать – это время и место сбора жильцов. Приходить могут не все, но присутствовать на собрании в интересах каждого из жильцов, чтобы оставаться в курсе происходящего. Единственная форма принятия решения – это голосование. Если побеждает большинство, значит решение принято, если же вопрос поддержало меньшинство людей, то тема снимается с обсуждения.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Что такое ТСЖ

Управлять домом можно по-разному. Чаще всего это делают управляющие компании. Они работают профессионально, качественно, но не бесплатно. Не удивительно, ведь это коммерческая организация. А вот ТСЖ – это товарищество собственников жилья, которые выполняют те же функции, что и коммерческие организации, но делают это в собственных интересах, потому и действуют на совесть. Вот только есть проблема – такие услуги редко бывают качественными, потому что большинство ТСЖ – это сборище аматоров, которые пытаются действовать как профессионалы.

Но в ТСЖ есть:

Каждый владелец жилья имеет полное право повлиять на решение собрания. Но только если его квартира является частью этого дома. Кроме того, жильцы смогут общаться с ЖКХ напрямую без посредников, экономя свои деньги и время. Хотя некоторые услуги разового порядка обходятся дороже, так что только жильцам решать, что для них выгоднее: ТСЖ или управляющие компании.

Виды общих собраний собственников МКД

Собрания собственников квартиры бывают разными. В данном случае мы рассмотрим самую распространенную классификацию, которая разделает рассматриваемые встречи на:

  • Очередные или плановые;
  • Внеочередные.

Очередные собрания можно созывать не реже чем один раз на протяжении года. Но, как правило, его проводят во втором квартале с целью получить отчет о проделанных работах и уточнить планы на следующий коммунальный год.

А вот внеочередное собрание собственников созывается, когда в этом возникает необходимость. по капитальному ремонту и реновации здания проводится чаще всего, так как эта тема является актуальной практически каждый год. Конечно, поднимаются вопросы разного плана. Но тот человек, который созывает собрание, вынужден понимать, что вопрос действительно должен быть серьезным, потому что все расходы, связанные с внеочередным собранием лягут на его плечи.

  • Очное голосование. Оно происходит, когда на собрании присутствуют все заинтересованные лица, а значит могут обсуждать предложения и голосовать за его принятие или отмену;
  • Форма заочного голосования опросным путем, когда заинтересованными лицами заполняется письменная декларация;
  • Очно-заочная форма голосования. В данном случае результаты очного собрания вписываются в специальный документ.

Кроме того, теперь нет надобности использовать все три формы голосования, а достаточно выбрать только одну из списка. Они все достаточно эффективны для решения определенных проблем.

Кворум на общем собрании собственников

Для начала, прежде чем созывать заседание нужно выяснить, что такое кворум. К сожалению, ответ на этот вопрос знают немногие, а без этого будет довольно сложно даже начать управлять многоквартирным домом. Итак, кворумом называют установленное законом или регламентом количество участников собрания. Их число может быть разным в зависимости от того, какой вопрос поднимается и сколько жильцов есть в доме.

Высчитывается кворум от процентного соотношения жильцов и не только. Более подробные инструкции насчет кворума можно уточнить в статье 45 ЖК РФ. В нем указано, что собрания собственников можно считать законным, только если на нем присутствует больше 50% жильцов, проживающих в этом доме.

Люди обладают не совсем одинаковыми правами, а в зависимости от того какой квартирой владеет собственник. Долю каждого владельца можно определить с помощью деления площади комнат, находящихся во владении собственника на сумму общей площади жилых и нежилых помещений в многоэтажном здании согласно данным в техническом паспорте. Именно потому вычисление кворума для принятия решения на собрании собственников настолько важно, ведь без него рассчитать все данные и утвердить правильное решение будет совершенно невозможно.

Но есть условие, согласно которому в техническом паспорте должна быть указана исключительно актуальная информация, касающаяся жилых помещений. А вот территория подвалов, технических этажей или чердаков при расчете кворума учитываться не должна. Потому данные нужно уточнять через Росреест, иначе в перечень могут попасть сведения, которых там не должно быть и все остальные расчеты окажутся неправильными.

Приблизительный расчет кворума выгляди следующим образом:

Получается следующее: 30 / 300 = 0,1. В итоге, каждый жилец имеет долю, составляющую 10%.

Чтобы доказать законность решения собрания собственников надо собрать кворум. Выяснить его можно с помощью так называемого явочного листа. В него вносят личную информацию собственников многоквартирного дома:

  • данные из документов, подтверждающих персону;
  • данные из документов, подтверждающих право на собственность.

Перед началом собрания ТСЖ председатель комиссии собственников должен подсчитать количество присутствующих и убедится что их больше 50%, иначе решение будет незаконным.

Собрание собственников на тему реновации жилья (1)

Для начала давайте раскроем понятие реновации. Это слово появилось не так давно, но уже успело поднять много шума. Оно может обозначать много чего, начиная от обыкновенного ремонта, или даже капитального обновления здания и заканчивая снесением жилья, если оно является слишком ветхим. Правда, в последнем случае потребуется ввести в эксплуатацию новую постройку.

Иногда это необходимая мера, поскольку по стечению определенного времени дома теряют не только свой привлекательный вид, но и безопасность. Потому проводить ремонтные работы – это необходимость. Занимаются этим в рамках собрания собственников, где оговаривают все важнейшие условия, договариваются о финансовой составляющей и выполняют массу других функций.

Но стоит признать, что это слишком дорогое удовольствие, потому случаются ситуации, когда не все жильцы будут согласны с утвержденным на собрании решением. Но нет таких условий, которые понравились бы абсолютно всем. Тем не менее, это не причина подавать в суд, чтобы его оспорить. Например, снизить стоимость работ, поискать новую ремонтную бригаду, разделить работу на несколько этапов и т.п. Требования могут быть самыми разными, и совсем необязательно полностью принимать условия, утвержденные на собрании, ведь вся суть ТСЖ в том, что все жильцы имеют равное право голоса.

Исковое заявление по вопросам собрания ТСЖ

Зачастую люди бывают несогласны с тем, какое решение было принято на собрании, а оспорить его в рамках другого заседания не получилось. Что в таком случае может сделать недовольное лицо или лица? Обратиться в суд с иском. Зачастую вопросы касаются реновации жилья, как одной из самых дорогостоящих услуг. Особенно часто основанием является результат заочного голосования, которое довольно сложно проследить и урегулировать без личного присутствия на заседании. Но именно это позволяет повернуть процесс вспять.

Теперь о том, как правильно составить исковое заявление:


Среди принимающих приложений должны быть документы, точнее их заверенные копии. Это:

  1. Копия искового заявления.
  2. Квитанция о выплаченной госпошлине в суд.
  3. Копия договора купли/продажи, дарения, наследования или т.п.
  4. Копия протокола собрания и подтверждение заочного голосования.
  5. Копия решения насчет реновации здания, которое не устраивает заявителя.
  6. Копия свидетельства о государственной регистрации ТСЖ.
  7. Устав ТСЖ.

Что принципиально важно, как истцом, так и заявителем могут быть исключительно жильцы здания, о котором шла речь в заявлении. Если же одна из сторон заявила, например, не на владельца, а на арендатора жилья, то суд не будет рассматривать данное заявление. Аналогичная ситуация если заявителем является арендатор квартиры.

Другими словами – если жилец не состоит в сообществе, то соответственно, его права попросту не могут быть нарушены принятым решением.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Новая редакция Ст. 45 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к Статье 45 ЖК РФ

1. Правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме впервые установлены в ст. 45 Кодекса. В императивной норме ч. 1 указанной статьи установлена юридическая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить годовое общее собрание. Обратим внимание, что в Кодексе отсутствует правовой механизм, обеспечивающий исполнение собственниками указанной обязанности. Общее собрание не проводится в случаях, указанных в ч. 7 ст. 46 Кодекса.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Отметим, что право любого из собственников помещений в доме инициировать созыв общего собрания никак не связано с размером общей площади принадлежащего ему помещения.

Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.

Как очередное, так и внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем:

а) совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

б) проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (см. ч. 1 ст. 47 Кодекса).

Независимо от того, является собрание очередным или внеочередным, оно обладает полномочиями, установленными в ст. 44 Кодекса (см. также комментарий к указанной статье). В то же время на рассмотрение внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно выносить вопросы, которые принято рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Случаи, когда проводится внеочередное общее собрание собственников помещений, Кодекс не определяет. Следовательно, внеочередное собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.

Следует полагать, что расходы на подготовку и созыв внеочередного собрания несет его инициатор. При этом Кодекс не содержит запрета на последующее возмещение инициатору внеочередного собрания указанных расходов по решению общего собрания собственников помещений из источников, определенных таким решением.

3. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.

Факт участия в собрании имеет практическое и юридическое значение, поскольку в зависимости от количества участников общего собрания определяется: а) наличие или отсутствие кворума, необходимого для принятия решений (см. ч. 3 ст. 45 Кодекса); б) простое или квалифицированное большинство голосов, поданных за то или иное решение (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Если собственник помещения не участвовал в собрании, то он вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований Кодекса (см. ч. 6 ст. 46 Кодекса).

Кворум, предусмотренный в ч. 3 ст. 45 Кодекса, определяет правомочность как общего собрания, проводимого в форме совместного присутствия, так и общего собрания, проводимого в форме заочного голосования. При этом кворум на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, устанавливается с учетом положений ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в таком собрании считаются собственники помещений в многоквартирном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума, предусмотренного ч. 3 рассматриваемой статьи.

4. В ч. 4 ст. 45 Кодекса императивно установлена обязанность инициатора общего собрания в указанный в данной части срок персонально уведомить о проведении собрания всех собственников помещений в многоквартирном доме. Если решением общего собрания собственников помещений не будет установлен иной способ уведомления (например, передача текстового сообщения по электронной почте, факсу и т.п.), то оно осуществляется путем направления каждому собственнику заказного письма, содержащего информацию, указанную в ч. 5 ст. 45 Кодекса. Указанное сообщение может быть также вручено каждому собственнику лично под расписку или размещено в помещении данного дома, известном и доступном всем собственникам, которое должно быть определено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что рассматриваемые нормы фактически регулируют отношения, связанные с созывом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 45 Кодекса.

5. Содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется по правилам ч. 5 ст. 45 Кодекса. Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.

Другой комментарий к Ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме проводятся ежегодно. Причем и сроки, и порядок их проведения устанавливаются общим собранием. Поэтому на первом же общем собрании целесообразно утвердить их порядок и порядок заочного голосования (ст. 47), а также установить формы сообщений о проведении собрания (ст. 45), протоколов собраний (ст. 46), доверенности на голосование (ст. 48) и т.п.

2. Решения общего собрания оформляются протоколами. Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, и также изменять повестку дня собрания (ст. 46 ЖК РФ).

3. Помимо годовых общих собраний собственников могут созываться внеочередные. Внеочередные собрания созываются по инициативе любого собственника. На инициаторе лежит бремя подготовки собрания (ч. 4 ст. 45).

Согласно ч. 4 комментируемой статьи каждого собственника необходимо известить о созыве общего собрания за 10 дней до дня его проведения заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления; информация об общем собрании может вывешиваться в публичных местах (например, на доске около входа в подъезд) и проч.

Извещение о том, что назначено общее собрание собственников многоквартирного дома, должно содержать:

сведения о лице (инициативной группе), по инициативе которого созывается данное собрание;

‹ Статья 44.1 ЖК РФ. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
  • Вверх

    • Общее собрание членов ТСЖ – это управленческий орган в многоквартирном доме. Согласно ст. 44 ЖК РФ, собрание проводится с целью решения вопросов путем общего голосования собственников. Расскажем в статье, как провести собрание собственников многоквартирного дома и каким оно бывает.

    Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание ТСЖ может быть проведено в следующих формах:

    1. Очное собрание собственников. Проводится при личном общем присутствии владельцев жилых помещений многоквартирного дома. Проводится для обсуждения насущных вопросов и принятия по ним решения путем проведения голосования.
    2. Очно-заочное собрание ТСЖ. В этом случае обсуждение вопросов проводится при личном присутствии, но дальнейшее голосование может осуществляться заочно. Собственники передают свое мнение по текущим вопросам в письменной форме. Решение передается по адресу проведения собрания собственников или иному, установленному совместно.
    3. Заочное собрание ТСЖ. Решение принимается путем голосования в заочной форме. Такой вид также допустим, если очное собрание собственников не имело кворума. Голосование проводится опросным способом. С 01.01.2018 года вводится информационная система ЖКХ для проведения заочного голосования (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе с 01.07.2019 года).

    Собрание собственников многоквартирного дома имеет кворум (т.е. правомочно), если в голосовании приняло участие количество членов ТСЖ или их представителей, общий вес голосов которых составляет не менее 50 %. Это предусмотрено в ч.3 ст.45 ЖК РФ.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    Как правильно провести собрание ТСЖ? Пошаговая инструкция

    Провести собрание собственников многоквартирного дома можно, воспользовавшись нашей поэтапной инструкцией.

    Этап 1. Инициация проведения общего собрания ТСЖ

    Общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме проводится на ежегодной основе. Дата проведения выбирается индивидуально, но собрание должно быть проведено в течение II квартала года, следующего за отчетным. Общим собранием владельцев жилых помещений может быть установлены иные даты проведения. Если принятого голосованием другого периода не было, следует действовать по указаниям ЖК РФ.

    Кроме плановых собраний собственников, могут быть проведены внеочередные встречи. Созвать собрание ТСЖ можно по следующим причинам:

    • если инициатором выступит кто-либо из собственников – ч.2 ст.45 ЖК РФ;
    • если инициатором будет правление ТСЖ (при условии, что оно уже создано) – п.8 ст.148 ЖК РФ;
    • если инициатором выступает управляющая компания – ч.7 ст.45 ЖК РФ.

    Инициировать общее собрание также можно, если собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от всего объема, письменно обратятся в управляющую компанию, ТСЖ, ЖК, ЖСК или в другой потребительский кооператив. Эта возможность предусмотрена в ч.6 ст.45 ЖК РФ.

    Этап 2. Подготовка к проведению собрания собственников

    Этот этап подразумевает подготовку вопросов, которые будут вынесены на всеобщее обсуждение (повестка дня). Также потребуется определиться с формой последующего голосования.

    Если собрание собственников многоквартирного дома будет проводиться в очной или очно-заочной форме, необходимо выбрать место и время для обсуждения текущих вопросов.

    Кроме того, нужно выбрать кандидатов на выполнение функций председателя, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов.

    О проведении общего собрания собственников следует уведомить всех заинтересованных лиц. На этапе подготовки составляется реестр владельцев жилых помещений, бланки протокола, возможные формы решений по вопросам повестки дня.

    Этап 3. Оповещение собственников о проведении собрания

    Уведомить собственников жилья в многоквартирном доме о предстоящем общем собрании следует не позднее, чем за 10 дней до мероприятия. Согласно ч.4 ст.45 ЖК РФ, возможно три способа информирования:

    • уведомление может быть помещено в общедоступном месте;
    • уведомление вручается каждому собственнику лично, при этом фактом, подтверждающим получение информации, является собственноручная подпись;
    • уведомление направляется собственником посредством почты заказным письмом.

    Как правило, способ информирования собственников, устраивающий всех, устанавливается на первом собрании.

    Уведомление о предстоящем собрании собственников должно содержать следующую информацию:

    • об инициаторе общего собрания;
    • форму проведения;
    • дату проведения собрания;
    • адрес места, где будет происходить собрание;
    • перечень вопросов, которые предстоит решить путем общего голосования;
    • порядок ознакомления с информацией;
    • перечень материалов, которые планируется представить на собрании собственников.

    Если собрание собственников жилых помещений будет происходить в форме заочного голосования, необходимо в уведомлении также указать срок, в который прием решений членов будет прекращен. Кроме того, прописывается адрес или иной способ передачи таких решений.


    Этап 4. Порядок проведения собрания собственников

    В зависимости от вида проведения собрания собственников меняется и процедура принятия решения по вопросам повестки дня.

    Если собрание собственников многоквартирного дома проводится в очной форме, для начала необходимо зарегистрировать всех присутствующих на мероприятии. Затем, следует посчитать объем голосов в процентном соотношении. Количество голосов, которым обладает каждый член собрания, прямо пропорционально его доле в общем имуществе в доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ).

    Если кворум есть, можно начать обсуждение запланированных вопросов. Для этого изначально потребуется выбрать председателя и секретаря собрания собственников, а также определить членов комиссии по подсчету голосов.

    В процессе проведения собрания запрещается менять перечень вопросов, включенных в повестку дня, и принимать решения по проблемам, не предусмотренным этим перечнем (ч.2 ст.46 ЖК РФ).

    При заочном принятии решений по насущным вопросам собственники должны передать свое мнение по адресу, указанному в уведомлении. Также важно учесть указанный срок, в который осуществляется прием решений (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

    При очно-заочной форме проведения собрания собственников участники мероприятия лично обсуждают вопросы повестки дня. После этого члены собрания должны передать свое решение на бланке для голосования в установленный срок. Место или адрес передачи решения также указывается в уведомлении о собрании (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

    Решение по вопросам повестки дня принимается большинством собственников. Однако есть и исключения. В некоторых случаях решение принимается, только если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа. К таким ситуациям можно отнести:

    • решение о реконструкции многоквартирного дома;
    • о строительстве хозяйственных построек;
    • о границах использования земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому;
    • о пользовании общим имуществом собственников иными лицами.


    Какой бы ни была форма проведения собрания, необходимо указать в решении собственника следующую информацию:

    • сведения о собственнике или его представителе, который участвовал в голосовании;
    • данные документа, подтверждающего право собственности лица, участвовавшего в собрании и голосовании, на квартиру в доме;
    • решение по всем вопросам, указанным в повестке дня.

    Этап 5. Оформление результатов голосования собственников

    Согласно п.2 Требований, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр), протокол собрания собственников должен быть составлен не позже чем через 10 дней после проведения мероприятия.

    В протоколе содержаться следующие сведения:

    • наименование документа и его регистрационный номер;
    • дата составления протокола;
    • дата и место проведения собрания собственников;
    • заголовок к содержанию протокола;
    • содержательную часть протокола;
    • перечень вопросов повестки дня;
    • наличие кворума;
    • количество голосов по каждому вопросу повестки;
    • адрес, по которому протокол будет храниться;
    • перечень приложений, если они есть.

    Протокол общего собрания собственников в обязательном порядке подписывается председателем, секретарем и членами комиссии по подсчету голосов.

    Инициатор собрания обязан представить копии решений и протокола в управляющую компанию, правление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной потребительский кооператив. Это необходимо сделать в десятидневный срок после проведения собрания собственников многоквартирного дома.

    Управляющая компания или иная организация в течение пяти дней направляет вышеуказанные бумаги в орган государственного жилищного надзора. Там копии документов хранятся три года.

    Стоит иметь в виду, что если в орган государственного жилищного надзора поступит два и более протокола общего собрания за три месяца, которые содержат одни и те же вопросы повестки дня, то будет направлена комиссия для проведения внеплановой проверки. Цель такой проверки – выявить факт соблюдения требований законодательства в отношении порядка организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников жилья.


    Этап 6. Оповещение собственников о принятых решениях

    О результатах голосования необходимо сообщить всем собственникам жилых помещений. Это делает инициатор проведения собрания. Срок оповещения – не позднее, чем через 10 дней после принятия решений по вопросам повестки дня.

    Оповещение должно быть размещено в месте, доступном всем собственникам жилых помещений.

    Стоит сказать, что даже если собственник не принимал участия в общем собрании, он обязан подчиниться принятому решению. Это предусмотрено ч.5 ст.46 ЖК РФ.

    Собственник, который не принимал участия в голосовании или был против принятого решения, может обжаловать его в судебном порядке. Для этого потребуется доказать, что этим решением были нарушены его законные права и интересы или решение принято с нарушениями требований ЖК РФ. Обжаловать решение можно в срок, не позднее полугода с момента, когда собственник узнал об итогах голосования.

    Суд учтет все обстоятельства дела и может оставить решение в силе, если голос собственника не мог бы повлиять на решение, допущенные нарушения не критичны или принятое решение не повлекло за собой причинения ущерба собственнику. В любом случае, прежде чем обращаться в суд, рекомендуем проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.