В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим. При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену. Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.
Цена квартиры при ее продаже обычно является предметом договоренности между продавцом и покупателем. Эта договоренность часто основывается на рассмотрении рыночной и кадастровой цен квартиры.
Рыночная цена обычно определяется исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.
Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.
Эта величина используется при уплате , взятии кредитов в государственных банках, платежей по сделкам (продаже, дарении, наследовании).
Если кадастровая цена намного выше рыночной, то собственник может обратиться в суд для того, чтобы оспорить ее величину. При положительном решении суда КЦ может быть приравнена рыночной цене квартиры.
Зачем занижается цена квартиры
Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.
При этом занижение цены квартиры может быть оформлено таким способом:
- в указывается цена, которая меньше фактической цены;
- оставшаяся сумма заносится в договор как цена за неотделимые улучшения ( , ).
При оформлении договора с учетом заниженной стоимости встает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.
Продавец заинтересован, чтобы в этой расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), а покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были зафиксированы в каком-то документе.
Поэтому участники сделки часто составляют 2 расписки – в одной прописана сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другой оставшаяся сумма – как плата за дополнительные услуги.
Риски
Продажа квартиры по заниженной цене может стать причиной неприятностей как для покупателя, так и для продавца.
Для покупателя риск состоит в следующем:
- если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
- если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
- соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.
Значительное уменьшение продавцом стоимости квартиры может вызвать подозрения налоговых органов, которые могут провести проверку.
Если будет признано, что цена квартиры занижена, то налоговые органы могут наложить дополнительную сумму платежей, а продавца привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК).
Живете в разных городах? Это не преграда для развода. Об особенностях расторжения брака при нахождении супругов в разных местах можно узнать в .
Изменения в законодательстве
До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.
Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.
Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за по заниженной цене.
В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).
Пример 1.
Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:
- Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
- Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
- Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.
Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.
Пример 2.
Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.
Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.
Выводы
- Продавец квартиры может ее продавать по любой цене, в том числе ниже ее КЦ.
- Если будет доказано, что занижение продажной цены связано с попыткой продавца сократить на продажу квартиры, то у продавца могут возникнуть неприятности, вплоть до возбуждения уголовного дела за уход от уплаты налогов.
- При продаже квартиры по цене, которая ниже 70% от ее КЦ, продавец должен заплатить налог с дохода, равного 70% от КЦ объекта.
- При продаже квартиры по цене, выше 70% КЦ квартиры, налог платится с договорной цены квартиры.
В рассмотренном примере организация на ОСН занимается покупкой и продажей собственного недвижимого имущества. В 2016 году остаток непроданных жилых домов попал под имущественный налог от кадастровой стоимости. Также в 2016 году были зарегистрированы и получены свидетельства на недостроенные объекты. Дома и недостроенные жилые дома находятся в Калининграде и продаются физлицам, которые не являются взаимозависимыми с организацией. Все дома и недостроенные объекты организация продавала по рыночным ценам, но сейчас налоговый орган заинтересовался кадастровой стоимостью проданных домов и недостроенных объектов. В связи с этим возникли вопросы: должна ли организация платить имущественный налог от кадастровой стоимости на незавершенные объекты? Какие последствия могут быть, если продавать недвижимость по цене меньше, чем кадастровая стоимость?
Дело в том, что гражданское законодательство не ограничивает стороны договора купли-продажи помещения в согласовании любого условия о цене этого договора. Поэтому в случае совершения сделки купли-продажи помещения, находящегося в собственности коммерческой организации, цена продаваемого имущества определяется по соглашению сторон. При этом такая цена может отличаться от рыночной или кадастровой стоимости объекта продажи ( , ). Нормами НК РФ также не установлено ограничение на определение стоимости в договорах купли-продажи недвижимого имущества.
Что касается налога на имущество организаций, то объектами налогообложения по нему признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено , ().
При этом объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, приведены в . Особенности определения их налоговой базы устанавливаются законом субъекта РФ (). Если законом субъекта не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в , то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не облагаются налогом на имущество организаций ( , ).
Вместе с тем на территории Калининградской области налог установлен Законом Калининградской области от 27 ноября 2003 г. № 336 " " (далее – Закон № 336).
В нем, в частности, предусмотрено, что в 2017 году и в последующие годы налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении одного года со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету при вводе жилых домов в эксплуатацию ().
По мнению экспертов, учтенные на балансе объекты незавершенного строительства со степенью готовности 18%, не отвечают признакам жилых домов в понимании ЖК РФ (). При этом ни НК РФ, ни прямо не установлена обязанность исчислять налог в отношении объектов незавершенных строительством.
Последнее обновление Март 2019
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости . В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости .
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре . Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли) .
Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. - 1 млн.))
Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку)) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.
На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра . Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости . Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости . Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья - 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
Стоимость рыночная и кадастровая не является одним и тем же параметром, хотя зачастую они очень похожи. Разница в вычислении такова:
- Рыночная цена формируется на основании глубокой оценки всех параметров, которые могут быть учтены покупателями: состояние жилья, ремонт, местоположение относительно важных объектов инфраструктуры и так далее.
- Кадастровая стоимость – это скорее выведенные на основе математических формул усреднённые расценки на недвижимость аналогичной площади и с похожими данными, включая местоположение.
Например, если в одном доме квартиры №3 и №4 имеют одинаковую площадь и остальные параметры, то и цена по ГКН у них будет одинакова. При этом не учитывается, что кв.№3 осталась в неизменном виде со дня сдачи дома, то есть в течение 30 лет, а в кв.№4 недавно был сделан евроремонт.
При продаже недвижимости рассчитывается налог, который бывший владелец должен отчислить в казну. Собственникам это не нравится, и многие стараются занизить стоимость в договоре купли-продажи, чтобы и налог уменьшился тоже. «На руки», разумеется, они получают полную цену.
Понимая это, законодатели придумали учитывать также кадастровую стоимость при расчёте налога. Она принимается во внимание и при ежегодном налоге на недвижимость, но это – отдельная тема.
Таким образом, продать объект ниже кадастровой цены можно – в законодательстве нет никаких ограничений по данному вопросу. Но, если сделка фиктивная, важно оценивать, для чего это делается и стоит ли ввязываться в подобные авантюры.
Тем, у кого третий вариант, лучше сделать всё в рамках законодательства: подать заявление на исправление стоимости в , а затем спокойно продать жильё без переплаты налогов. Подобные ситуации случаются, например, тогда, когда старые дома находятся в одном районе со скоплением элитных новостроек. Из-за общей формулы расчёта цена некоторых квартир оказывается сильно завышенной.
Тем, кто лишь частично осведомлён о налоге, выплачиваемом с продажи недвижимости, нужно знать: его платят не все! 13 % требуется заплатить только в том случае, если со времени покупки прошло 3 года или 5 лет, в зависимости от нюансов ситуации.
Тем, у кого эти сроки давно прошли, не стоит беспокоиться о налоге и снижении кадастровой стоимости ради его уменьшения.
Причины уменьшения цены по ГКН
Желание уменьшить налог и является главной причиной, по которой собственники хотят сделать цену более низкой. На сегодняшний день почти для всех случаев эта выплата требуется, если со дня покупки прошло меньше 5 лет.
При этом ситуации бывают разными:
Какие будут последствия?
Ответ на данный вопрос вытекает из всего вышесказанного. Всё зависит от ситуации, целей и наличия либо отсутствия действий, которые могут расцениваться как уклонение от уплаты налогов.
Закон не запрещает сделки по любой цене. Даже если кто-то решит продать квартиру в 10 раз дешевле рыночных расценок, ему это не запретят. Однако проверят чистоту сделки и начислят налог, как на кадастровую цену.
СПРАВКА! Тем, кому «посчастливится» попасться на этом деянии, придётся нести административную ответственность. А это суд и штраф.
В итоге действие может оказаться совсем невыгодным, к тому же добавится ещё и подпорченная репутация.
Стоит ли продавать недвижимость ниже , зависит от ситуации. По возможности лучше её просто уменьшить.
Если рыночная не соответствует – конечно, нет смысла поднимать расценки и годами ждать покупателя. Но неверные данные в договоре чреваты последствиями. Поэтому, если собственник решается на такое, лучше заранее просчитать все риски и выгоды, а по возможности обратиться к юристу с данным вопросом.
Можно ли продать недвижимость ниже этой величины?
Можно . Вопрос только, насколько нужно. Точнее, что рассчитываете от этого получить.
Снизить налог таким путем все равно не удастся.
До первого дня 2016 года продать можно было без особых последствий. Но в соответствии с нынешними нормами, величина налога никак не может быть ниже отметки в 70 процентов от установленной кадастровой величины.
Именно это введено как обязательная норма в Налоговый кодекс Федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года.
Узнайте о способах определения на нашем сайте. Читайте также о порядке .
Причины
Почему собственников вообще интересует этот вопрос?
Зачастую кадастровая величина оказывается необоснованно завышенной. А значит — выше и налоги, которые придется платить.
Иногда причиной бывают грубые ошибки, например неправильно указаны характеристики здания (пять комнат вместо трех). Есть и другие причины, влияющие на этот показатель.
Дело в том, что оценщики, производя экспертизу, берут за основу многие данные, в том числе и такие, как престижность района, уровень дохода населения, сколько стоят соседние постройки.
Полученные в результате данные заносятся в Росреестр , а значит и в сооружения. При любой сделке с имуществом или обращении за ипотечным кредитом, он является частью обязательного блока документов.
О том, как кадастровую стоимость квартиры, если она , можно узнать на нашем сайте.
Если вы встали перед именно таким вопросом и точно знаете, что снизить ту величину, которая есть в кадастре можно — обратитесь к юристам , хотя бы для консультации. И помните, что от налогов вас даже сниженная цена не спасет, не нужно от них бегать. Отдайте кесарю кесарево — не придется отдавать свое.
