Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко.
Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода.
Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.
А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?
Теоретические основы развода с ипотекой
На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?
Раздел квартиры в ипотечном кредите
Согласно положениям гражданского законодательства (статьи 256 ГК РФ), совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение утверждается семейным законодательством (пункт 1 статьи 33 СК РФ). Хоть квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.
Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными (согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ) – если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.
Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека.
Поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.
Раздел кредитного долга между супругами
Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны.
Развод с ипотекой – практика
В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:
- в залоге у банка находится общая квартира супругов;
- перед банком у супругов имеются долговые обязательства.
Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами — должны осуществляться с согласия банка.
Согласно положениям гражданского законодательства (пункт 1 статьи 391 ГК РФ), перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения). Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.
Почему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.
Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.
Если между супругами заключено соглашение
Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.
- Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
- Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.
Раздел ипотеки с участием суда и банка
Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет — суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно — против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).
В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.
Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги — созаемщики?
После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора .
Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.
Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена — созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:
- Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.
Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть.
Учтите: банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.
Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» — невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.
Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.
Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.
- Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ . В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, — возможен только с согласия банка.
Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.
Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?
Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.
Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.
Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них. Что делать в этом случае?
- продолжать выплачивать кредит;
- найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру можно продать по выгодной цене, а вырученные деньги — разделить;
- продать ипотечную квартиру при согласии банковского учреждения и выплатить кредит;
- обжаловать отказ банка в суде.
Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту. Подробнее об этом – ниже.
Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов
Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.
Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом.
Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.
Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.
Обратите внимание! Избежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.
Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…
Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги
Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».
Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением.
Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.
Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:
- Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
- Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
- В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.
Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.
Другие варианты
Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).
Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.
Раздел ипотеки, если есть ребенок
Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну.
Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.
Важно! Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.
Можно ли не платить по ипотеке после развода?
Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.
Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее — выше.
Как выплачивается ипотека при разводе – разбираем все нюансы разделения долгов между экс-супругами.
Особенности ипотечного имущества
Согласно ст. 34 Семейного законодательства, имущество, приобретенное за годы жизни в официальном браке, считается совместно нажитым. Сюда относят не только недвижимость, но и любые виды доходов, в том числе пенсии , пособия, ценные бумаги. Исключение – только подаренное имущество и драгоценности. Они принадлежат тому, кому предназначались в качестве презента, и при разводе не делятся.
При этом неважно, какую долю внес каждый из супругов в семейное благосостояние. Например, если жена несколько лет не работала, находясь в декретном отпуске, но за это время была куплена недвижимость или автомобиль в кредит, то она также имеет право на долю. То же касается и квартиры в ипотеке – как делить при разводе становится понятно: если она была взята в период официального супружества, то долговые обязательства и полученная в результате закрытия кредита квартира делятся между обоими супругами поровну.
Правила разделения ипотеки
Законодательство определяет, как делится квартира в ипотеке при разводе – по общему правилу в равных долях, если другое не прописано в дополнительных соглашениях. После подписания договора с банком, супруги принимают на себя обозначенные в документе обязательства, в том числе по погашению долга:
в равных долях;
в процентах, относительно дохода каждого.
Банк в меньшей степени интересует изменение жизненной ситуации, главное для него – чтобы платежи поступали своевременно. Поэтому после развода экс-супруги обязаны продолжить выполнение кредитных обязательств. Но что делать, если «старые правила игры» теперь уже не устраивают жену или мужа (или обоих)?
Новые условия
Подписать с банком дополнительное соглашение о разделе совместных обязательств. Потребуется не только согласие обоих супругов, но и подтверждение их платежеспособности. В противном случае банкиры вряд ли пойдут на уступки. И тогда придется делить ипотечное жилье и обязательства по нему через суд.
Выход
Существует возможность выйти из ипотеки после развода. Для этого подписанный договор переоформляется на одного из супругов, в результате чего он становится после погашения долга владельцем жилья, а вышедший супруг полностью освобождается от внесения ежемесячных платежей. Для реализации этого способа необходимо составить специальное соглашение об уплате алиментов , одним из пунктов которого станет раздел ипотечной недвижимости.
В этом случае также потребуется согласие банка, который убедится в платежеспособности того, кто полностью перекладывает на свои плечи погашение долга, а также возьмет комиссию за переоформление (в среднем 1% от суммы имеющегося долга).
Важно! Если муж или жена согласны полностью взять на себя обязательства, то «отказнику», скорее всего, придется выплатить ту часть денег, которая была внесена в момент брака, если, конечно, супруг не согласится простить долг .
Продажа
Выясняя, как делится ипотека при разводе, стоит помнить и о третьем варианте – продать жилье и его стоимость поделить между бывшими супругами. Стоит приготовиться к осложнениям, ведь перед продажей придется снять кредитное обременение с квартиры, то есть полностью расплатиться с банком (из личных средств, за счет найденного на недвижимость покупателя, при помощи нового займа).
У данного пути множество трудностей – от невозможности быстро найти хорошего покупателя и потери в деньгах до откровенного мошенничества, на которое нарваться проще из-за спешки и желания поскорее разделаться с неприятным дележом.
Если есть малолетние дети?
Разделение ипотеки при разводе супругов с детьми имеет ряд особенностей. Во-первых, важно защитить интересы ребенка, чтобы в будущем он был обеспечен жильем, поэтому его доля суммируется с долей одного из родителей.
Во-вторых, погашение ипотеки ложится на плечи бывших супругов в равной степени, однако сумма того, с кем остается жить ребенок, может быть уменьшена, если:
выплата алиментов на ребенка не является веским основанием для уменьшения сумм ежемесячного платежа по ипотеке, но сократить размер алиментных выплат можно через суд со ссылкой на ухудшение материального положения (если алименты взимаются по ст.83 СК в твердой денежной сумме);
если супруг погашает ипотеку, то размер алиментов не будет уменьшен, ведь, как известно, алименты рассчитываются на основании заработка, а не заработка за минусом долгов.
Не забудем, что для изменения условий кредитования придется получить согласие банкиров, а на любые операции с недвижимостью при участии малолетних детей – разрешение соцопеки.
Алименты и ипотека – нюансы
Многих волнуют вопросы про алименты и ипотеку после развода.
Если заем был взят до брака (или в гражданском):
Если ипотечный кредит оформлен в период официального супружества, то:
если алименты больше 50% от ипотечного платежа, то ребенок получает разницу;
если меньше, то один из супругов приплачивает для закрытия ипотечного долга тому, кто погашает задолженность.
Ипотека до брака
Как делится ипотека до брака при разводе? Здесь важна конкретика.
Если жилье было полностью оплачено одним из супругов до женитьбы или замужества, то второй супруг не будет иметь на квартиру прав. Она не является совместно нажитым имуществом, поэтому не делится.
Если кредит был оформлен до брака, но выплаты по нему осуществлялись уже после? Платежи вносились из семейного бюджета, который также считается совместным, а, следовательно, и купленная на общие деньги квартиры – совместно нажитой, поэтому схема действий тут такая же, как и при ипотеке в браке.
Размер доли каждого из супругов определяется на основании проводимых выплат и срока участия в погашении задолженности. Например, если муж начал платить банку еще до брака, то ему, скорее всего, суд отдаст большую часть жилплощади.
Как подстраховаться?
Как обезопасить себя при разводе при ипотеке? Лучше всего подумать о страховке еще на этапе заключения брака, включив обязательства по погашению ипотечного займа в брачный договор . Он поможет и остаться полноправным владельцем недвижимости, которая была куплена на заемные деньги до росписи в ЗАГСе.
С учетом того, что в нашей стране по-прежнему такие соглашения не пользуются популярностью, в ближайший месяц-два после официальной регистрации следует:
уведомить финансовое учреждение о смене статуса (вместо холост женат или замужем);
включить в кредитный договор второго супруга в качестве созаемщика или поручителя .
Ипотека и развод – что делать теперь вы знаете. Если же нет уверенности в собственных силах, и вы сомневаетесь, что сможете защитить свои права самостоятельно, рекомендуем найти хорошего юриста по семейному праву.
Для большинства россиян приобретение жилья в ипотеку является единственным способом улучшить свои жилищные условия: стоимость квартир в некоторых регионах страны настолько велика, что накопить нужную сумму может стать невозможной задачей.
Однако, при разводе ипотека способна значительно усложнить ситуацию. Как протекает раздел ипотечной квартиры и к чему готовиться, если есть дети?
Правильный раздел ипотечной квартиры при разводе, если есть у вас ребенок или дети
Квартира в ипотеке при разводе подлежит разделу так же, как и любая другая недвижимость, приобретенная во время нахождения пары в браке .
По общему правилу имущество, приобретенное в браке, делится пополам, если нет других условий (например, между супругами заключен брачный договор).
Разделить недвижимость в натуре между супругами возможно лишь в том случае, когда в ней две и более комнаты.
Квартиру с одной комнатой поделить таким образом невозможно, бывшие супруги могут стать лишь совладельцами по ½ доли. В тех случаях, когда в однокомнатной квартире остается один из супругов, другой может рассчитывать на денежную компенсацию в качестве возмещения части стоимости жилья.
В тех случаях, когда у супругов нет спора относительно недвижимости, они могут заключить соглашение, в соответствии с которым обязанности по кредиту переходят к тому из них, кто остается единственным владельцем квартиры.
Следует знать, что если у одного из супругов недостаточно средств для своевременного погашения кредита, то второй останется созаемщиком даже в случае отсутствия притязаний на жилье.
Когда супругам не удается достигнуть согласия, делить нажитое имущество, как и долги, начинает суд.
Если с одним из супругов остается жить ребенок (дети), то суд может выделить ему большую долю жилого помещения. Кредит в такой ситуации также может быть разделен пропорционально присужденным долям. В некоторых случаях (нетрудоспособность, воспитание ребенка с инвалидностью и т. д.) доля участия супруга в ежемесячном платеже может быть уменьшена.
Если родители каким-либо способом использовали средства материнского капитала (например, внесли его в качестве первоначального взноса или погасили часть задолженности по ипотечному кредиту), дети приобретают право на часть приобретенного жилья.
Следовательно, при разводе доля родителя, с которым остаются дети, будет увеличена за счет их долей. При этом долг по кредиту будет поделен между супругами поровну, т. к. и мать, и отец в равной степени обязаны содержать своих детей.
Квартира куплена в ипотеку в браке: что будет при разводе
Жилье, как и другое купленное в браке имущество, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если на бумаге правообладателем значится лишь один из них.
Если квартира куплена за счет заемных средств, взятых одним из супругов, то в большинстве случаев второй из них имеет статус созаемщика, что ведет к их солидарной ответственности перед банком.
Сценарий того, как будет происходить развод с ипотекой и ребенком, зависит от различных факторов, основным из которых являются отношения бывших супругов.
- Когда развод проходит бес длительных судебных разбирательств, бывшие супруги могут продолжать оплачивать ипотеку вместе. Например, мужчина может съехать из однокомнатной квартиры, оставив ее ребенку и бывшей жене, но продолжать оплачивать при этом половину ежемесячного платежа либо всю сумму целиком. Однако подобные разводы – редкость, и дележка имущества и долгов чаще происходит куда драматичнее.
- Бывшие супруги могут заключить между собой соглашение и распределить доли в квартире и суммы, подлежащие уплате с каждого из них. Такое соглашение требует согласования с банком, и, в случае одобрения, кредитная организация «сделает» из одного кредитного договора два. Данный способ очень редко применяется на практике, т. к. банк несет риск повышенный риск невозврата денежных средств и уже не одному кредиту, а по двум.
- Один из супругов вправе добровольно отказаться от своей доли и выйти из ипотечного договора, но, как и предыдущий способ, этот вариант требует согласия банка и убедительных доказательств платежеспособности второго супруга.
- При наличии накоплений разводящаяся пара может погасить долг перед банком, продать квартиру и разделить вырученные средства. Этот способ наиболее легок в реализации, но не всегда у пары имеются накопления в нужном размере.
При недостижении согласия спор о разделе имущества и долгов подлежит разрешению в судебном порядке.
Ипотека до брака, как быть при разводе
Ситуации развода и раздела имущества, когда недвижимость была приобретена в ипотеку одним из супругов еще до официальной регистрации брака, одни из самых легких с правовой точки зрения.
Ипотека до брака приводит к тому, что такая квартира не подлежит какому-либо разделу и ее собственником является то лицо, которое указано в качестве правообладателя в выписке из госреестра недвижимого имущества.
Второй супруг не может претендовать на часть квартиры, однако он вправе рассчитывать на компенсацию! Так происходит потому, что с момента заключения брака деньги, за счет которых в квартире был произведен ремонт, была куплена мебель или погашалось обязательство перед банком, становятся общими, даже если второй супруг не работал ни дня и не имел никакого дохода.
Данный вопрос супруги могут решить самостоятельно, если договорятся о сумме компенсации, однако практика показывает, что при разводе такое редко кому удается. Чаще второму супругу приходится обращаться в суд с заявлением и доказывать там обоснованность своих требований.
Разделить квартиру, купленную в ипотеку до регистрации брака или в гражданском браке, можно лишь в одном случае: сожители решили купить недвижимость, официально являясь созаемщиками, и, следовательно, совладельцами жилья.
Как продать ипотечную квартиру при разводе
Часто разводящиеся супруги предпочитают продать квартиру, погасить с вырученных средств задолженность по ипотечному кредиту и разделить остаток между собой. Такой способ позволяет супругам разъехаться, имея при себе определенную сумму денег и не вынуждая их жить под одной крышей.
Для заключения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, нужно получить одобрение залогодержателя на сделку.
В нашем случае – это банк, который вряд ли охотно согласится на продажу квартиры, т. к. в результате он потеряет часть прибыли в виде взимаемых с заемщика процентов по кредиту.
В-третьих, занимаясь продажей недвижимости, супругам придется часто общаться друг с другом и согласовывать различные вопросы, что может спровоцировать лишние конфликты.
Как разменять ипотечную квартиру при разводе с детьми
После развода разменять ипотечную квартиру в традиционном смысле возможно только одним способом: квартира разменивается со значительной доплатой в вашу пользу, которую можно обратить в счет погашения задолженности перед банком.
Данный способ неудобен тем, что помимо согласия банка вам придется приложить немало усилий для поиска лица, готового вступить в подобную сделку. Обычная продажа ипотечного жилья с последующей покупкой другого оформляется гораздо проще и быстрее, нежели размен.
Как делить ипотеку при разводе через суд
При разводе не только имущество подлежит разделу между супругами, но и долги, в том числе ипотечные. Процесс раздела кредита, выданного на покупку жилья, можно свести к следующим этапам:
- Обратиться в суд с иском о разделе имущества, нажитого в браке. В большинстве случаев кредит распределяется между супругами пропорционально к долям каждого из них: чем больше часть имущества, тем больше размер долга. Срок исковой давности для дел подобной категории составляет три года.
- Получить судебное решение, зарегистрировать свое право собственности в Росреестре и получить выписку.
- Уведомить банк о вынесении судебного решения, направив туда выписку с сопроводительным письмом.
Правом на обращение в суд с иском о разделе имущества и долгов бывших супругов обладает и кредитная организация, выдавшая заемные средства. Такая ситуация может возникнуть, когда лицо, на которое оформлена ипотека, не в состоянии вносить ежемесячный платеж по кредиту, и при этом все еще не произведен раздел имущества и долгов между бывшими супругами.
Необходимо также знать, что требование банка может быть удовлетворено за счет реализации доли, принадлежащей супругу-должнику.
Судебная практика при разводах с ипотекой и детьми
Судебная практика по бракоразводным процессам, в которых суду приходится разрешать и вопросы, касающиеся раздела долгов по ипотеке, содержит большое количество различных примеров.
Несмотря на кажущуюся общность, ситуации могут различаться в мельчайших деталях, из-за чего суды выносят совершенно противоположные решения по, казалось бы, аналогичным делам.
В целом большое значение для рассмотрения дела судом имеют следующие факторы:
- наличие общих детей (в том числе усыновленных);
- определение постоянного места жительства детей после развода;
- уровень доходов каждого из супругов;
- позиция кредитной организации.
Так, Лазаревским районным судом г. Сочи было вынесено решение по иску об исключении бывшего супруга из числа заемщиков по договору ипотеки. Истица в иске указала, что квартира была приобретена ею и ответчиком в период, когда они находились в браке, при этом супруги выступали созаемщиками.
После расторжения брака бывший супруг решил отказаться от своей доли в пользу истицы и их общего несовершеннолетнего ребенка, оформив свое волеизъявление в письменной форме (заверенной нотариально распиской).
Помимо расписки, истица в подтверждение своих требований представила суду платежные документы, подтверждающие, что она на протяжении четырех лет единолично вносит необходимые суммы в счет погашения кредита.
Суд посчитал возможным при таких обстоятельствах исключить ответчика из состава должников по ипотечному кредиту и разделить общие долги бывших супругов.
В то же время, Первомайский суд г. Омска отказал истице в удовлетворении аналогичных требований в связи с позицией кредитной организации (ипотечный кредит был взят супругами в Сбербанке).
Представитель банка пояснил, что доход матери составляет 29 тыс. рублей, в то время как ежемесячный платеж по ипотеке равен 24 тыс. рублей. Пока супруги находились в браке, указанная сумма составляла около 40% от их общего дохода. Если же бывшая супруга получит во владение всю квартиру, то на ежемесячный платеж будет уходить почти вся ее зарплата, что запрещено банковскими правилами кредитования.
Рассмотрим еще один пример из судебной практики: кредит на покупку жилья был получен одним из супругов еще до регистрации брака и погашался исключительно из личных средств заемщика. После вступления в брак заемщик продолжил вносить платежи по кредиту из собственной зарплаты, т. к. супруга изначально не была трудоустроена, а впоследствии не могла выйти на работу в связи с рождением ребенка.
Рассматривая указанное дело, суд решил, что бывшая жена имеет право на половину всех уплаченных по кредиту средств с момента регистрации брака: супруг хотя и вносил суммы со своей зарплаты, но эти деньги уже были общим, семейным бюджетом.
Развод с женой, если есть и дети и не выплаченная ипотека , по умолчанию не может быть простым! Суд же обязательно защитит интересы бывшей жены и детей, даже если муж работал ночами на благо семьи, а супруга только тратила заработанное.
Воспитание ребенка (детей) и ведение хозяйства – это уважительная причина, по которой супруг или супруга могут не работать, поэтому отсудить часть имущества по этому поводу просто невозможно.
Каждый случай развода и раздела имущества и долгов, проходящий через суд, уникален, и к чему приведет то или иное дело, заранее предсказать невозможно. Поэтому обращение юристу будет очень хорошим решением!
Можно ли избежать судебных тяжб и неожиданных решений по делам такого рода?
Да, есть два способа: постараться жить долго и счастливо либо заключить брачный контракт, который может быть составлен и подписан супругами как до, так и после свадьбы. В нем можно утвердить наиболее выгодный для всех способ дележа имущества после развода, что позволяет защитить свои интересы заранее.
Бракоразводный процесс всегда связан с юридическими проблемами, которые касаются раздела совместно нажитого имущества.
Если данное имущество было приобретено еще и в ипотеку, ситуация заметно усложняется .
Иногда раздел ипотечных обязательств отнимает много сил и времени. Именно поэтому перед тем, как отправиться в ЗАГС для расторжения брака, следует изучить все нюансы этих обязательств.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Раздел квартиры в ипотеке через суд: какие нужны документы?
Зачастую бывшие супруги не могут прийти к элементарному согласию по поводу выплат.
В таком случае, им следует обратиться к юристам и в соответствующие судебные инстанции . Чтобы подтвердить свои права на ипотечную квартиру, необходимо предоставить целый спектр документов.
Итак, какие же бумаги понадобятся, чтобы разделить ипотеку?
- Все документы от банка на недвижимость .
- Копии и оригиналы документов, подтверждающих личность бывших супругов.
- Свидетельство о разводе , подтверждающее новый статус заемщиков.
- Выписка из банка , свидетельствующая о степени погашения ипотечного кредита.
Это основные документы, которые понадобятся бывшим супругам. Обычно раздел ипотечных долгов происходит поровну , если у двух сторон нет никаких обстоятельств, меняющих судебное решение.
Так, например, при наличии у пары ребенка решение суда касательно раздела долгов может измениться.
Если между супругами был составлен брачный договор, соответствующее решение судебных инстанций принимается с учетом пунктов брачного договора, касающихся ипотечных долгов.
Судебная практика: определение долей имущества
Как правило, в , раздел ипотечных долгов происходит вместе с определением доли имущества для каждого собственника.
Как делится недвижимость при разводе? Обычно, квартира или дом делятся пополам.
Если же у пары есть ребенок, то основной опекун получает дополнительную долю недвижимости (то есть, 2/3 или более в зависимости от количества детей).
Также возможен вариант, при котором один из собственников полностью откажется от доли в недвижимости за определенную материальную компенсацию . Размер такой компенсации и нюансы отказа от квартирной доли также можно определить в судебном порядке.
Основные сложности, возникающие при разделе квартиры
Конечно, вопросы раздела совместно нажитого имущества часто занимают умы тех, кто решил развестись.
В том случае, если квартира супругов еще и взята в ипотеку , а обязательства перед банком не погашены до конца, ситуация дополнительно усложняется.
Какие же основные проблемы могут возникнуть в такой ситуации?
- Один из супругов откажется выплачивать свою долю по ипотеке , в результате чего кредитные обязательства лягут только на одного собственника.
- Банк не согласится на продажу ипотечной квартиры , что заставит супругов даже после развода совершать выплаты за недвижимость.
- Из-за неурядиц и проблем бракоразводного процесса пара не будет выплачивать взносы по ипотеке, а банк, в свою очередь, заберет недвижимость за долги .
- Составленный договор о совместных выплатах за квартиру окажется юридически недействительным .
Сложностей может быть очень много, и выход из них один - обращаться в суд и отстаивать свои права .
В том случае, если будущие супруги не уверены, что смогут прожить вместе до конца дней, им следует заключить обоюдно выгодный брачный договор , в котором отметятся все нюансы раздела совместно нажитого имущества. Такой договор заметно упростит процесс раздела ипотечных обязательств.
Случается, происходит то, что в народе называют: не сошлись характерами, и тогда супруги разводятся. Если без совместного имущества или ребёнка осуществить это достаточно просто, то как развестись с ипотекой – сложная тема, волнующая тех, кто твёрдо решил подать заявление о разводе.
Взяли ипотеку и развелись, какие трудности ждут
Ипотеку возможно считать одним из самых выгодных вариантов для решения молодой семьёй жилищной проблемы. В случае, если нет возможности единовременно оплатить полную стоимость дома или квартиры, заем такого рода позволит молодожёнам начать жить комфортно и самостоятельно. Оформляя ипотечный договор, и муж, и жена надеются на долгое и счастливое совместное проживание, что вполне объяснимо – недавно поженившись, никто не думает о возможности развестись в ближайшее время.
Разделить материнский капитал на ребенка
К сожалению, не всем, даже официально зарегистрированным, парам предстоит совместно провести и в горе, и радости всю жизнь. Некоторые супруги, даже имея общих детей, не могут понять, как найти подход друг к другу и мирно пережить кризисы жизни в браке. После того, как оба члена семьи решат: разводимся! – при известных обстоятельствах могут возникнуть определённые формальные трудности.
Например, как развестись с мужем, если есть ипотека? Что нужно предпринять, чтобы расторгнуть брак с женой и ребёнком? На это отыскать ответ гораздо проще, нежели кажется в самом начале процесса. Главный фактор, учитываемый при бракоразводном процессе с подобными обстоятельствами – наличие не двух сторон – мужа и женщины, но и третьей – как организации-кредитора, если семья взяла кредит и собирается распадаться.
Квартира в собственности банка
В самом начале оформления процедуры развода с ипотекой, необходимо обратиться в банк, где ранее оформлялись ипотечные документы.
Финансовая организация предоставит и подробно объяснит бывшим мужу и жене, если они взяли заем, разнообразные варианты раздела как кредитных выплат, так и самого имущества.
Однако банк, вероятнее всего, выдвинет перечень разрешений проблем, наиболее выгодный самому кредитору. Поэтому, возможно, супругам, решившим разводиться, придётся искать иные пути выхода из ситуации.
Во время подписания бумаг о квартире в займе непосредственным заёмщиком выступает один из супругов, например, муж. В это время второй – жена – . В случае, если люди взяли кредит и разводятся, кредитную ответственность перед банком вынуждены нести оба гражданина.
Как супругам поделить кредит
Если супруги, имеющие ребёнка, взяли кредит и разводятся, существует несколько вариантов, как провести раздел ипотечного займа между бывшими мужем и женой. Самый простой из них – поделить каждый месячный платёж и поровну взять долю ответственности. При этом, в итоге, оба бывших супруга – как муж, так и жена, решившие развестись – имеют одинаковые права на оплачиваемую долю собственности.
Супруги, готовящиеся разводиться, редко приемлют подобный вариант – ведь тогда, при отсутствии других вариантов жилья, бывшим жене и супругу, которые взяли ипотеку, придётся жить совместно. В ином случае, одно из лиц, бесповоротно решивших: разводимся, может прекратить выплачивать обязательства своей части по объективным причинам. Например, в силу переезда супруга в другое место проживания и отказа от выплаты.
Отказ мужа/жены от выплаты ипотеки
Ещё одной причиной невыплаты доли могут оказаться финансовые проблемы супругов с ребёнком, которые взяли заем и развелись. Невозможность какое-то время, иногда – длительное, погашать заем.
Специально отказавшись от погашения, муж и супруга могут спровоцировать кредитора передать недвижимость для продажи. Ведь при случае, когда месячная оплата не осуществляется, банк не станет разбираться, кто из супругов решил развестись, остался с ребёнком и не платит за квартиру в ипотеке, а выставит дом или квартиру на аукцион.
При этом, в одной из двух первых ситуаций, тот, кто продолжает ответственно выплачивать собственную долю и – одновременно – часть мужа или супруги и ребёнка, вправе рассчитывать на явные преимущества ввиду большей внесённой суммы.
Продать ипотечную квартиру и погасить долги
В практике бракоразводных отношений, если муж и жена взяли кредит и желают добровольно развестись, имеет место ещё одна ситуация – бывший супруг досрочно погашает свою сумму. Но в таком случае ему воспользоваться недвижимостью возможно лишь во время окончательного совместного погашения оставшейся стоимости. Происходит это из-за того, что имущество всё же находится у банка до уплаты его полной цены.
Думаете, как развестись с мужем или женой, если ипотека будет съедать львиную долю вашего дохода, когда выплаты целиком и полностью лягут на ваши плечи? Продавайте ипотечную квартиру. Вначале перечитайте свой кредитный договор и уточните в банке, имеете ли вы на это право. Возможно после развода вы сможете претендовать на в ипотечном вопросе.
Очередной возможный вариант распрощаться с совместным ипотечным обязательством после решения: разводимся – отказаться одному из лиц от права на оплачиваемое имущество и, соответственно, от своей доли в нём. Тогда ответственность за выплату полностью ложится на другого экс-супруга. Это – наиболее популярное решение проблемы.
Что советуют специалисты в случае, когда супруги взяли ипотеку и в скором времени развелись:
Заключение
Как развестись с ипотекой – волнует многих, решивших не делить кредитованную квартиру со своей женой или мужем. Первое действие – обращение к банку-кредитору. Затем – выбор наиболее приемлемого варианта для обоих бывших супругов, планирующих оформить развод: поделить поровну месячные выплаты, досрочно выплатить одну из долей, отказаться от имущества, продать квартиру или дом. Стоит помнить, что в случае, когда в семье есть несовершеннолетний ребёнок, в общей квартире остаётся родитель, проживающий с ним, а второй – должен покинуть жилплощадь.
