Довольно часто в особенности начинающие предприниматели сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилой фонд. После изменения статуса такая квартира может использоваться для осуществления коммерческой деятельности (в качестве офиса или магазина). Это гораздо выгоднее, нежели строить с нуля капитальное строение или арендовать помещение в дорогих административных центрах. Единственный минус - перевести жилье в нежилое помещение довольно сложно.
Юридические аспекты
Нормативные аспекты законодательных актов Российской Федерации сводятся к одному: жилые помещения можно использовать сугубо по прямому назначению, то есть для проживания. Но отдельно все-таки предусматривается возможность, благодаря которой допускается осуществление работы в собственном жилье.
При этом важно учитывать интересы других жильцов, их права не должны нарушаться. Согласие на изменение статуса жилья со стороны соседей не является обязательным. Однако если есть возможность им заручиться, то сделайте это обязательно - при возникновении спорных ситуаций эта бумага может оказаться весьма кстати.
Для перевода квартиры в нежилой фонд требуется соблюдение следующих юридических норм:
- Квартира должна принадлежать физическому лицу-заявителю на правах собственности. Оформление права собственность на квартиру описано отдельно. Для этого следует иметь документальное подтверждение - договор дарения, завещание или свидетельство о регистрации.
- Недвижимость не должна иметь обременений кредитными и залоговыми отношениями. Сотрудники контролирующих органов особенно внимательно следят, чтобы с жильем не было возможности провернуть какие-либо махинации, то есть оно должно быть "чистым" с юридической точки зрения.
- Перед началом перевода квартиры следует выписаться из нее, поскольку в нежилом помещении никто не может проживать постоянно и даже быть прописанным.
- Не допускается изменение статуса части или только одной комнаты в квартире.
- Если в жилом помещении ранее проводились незаконные перепланировки, то перед подачей документов их необходимо узаконить в установленном порядке.
Осуществлять коммерческую деятельность без изменения статуса жилья можно при соблюдении определенных условий (ст. 17 Жилищного Кодекса РФ):
- Предпринимательство не ухудшает жизнь и не вызывает нареканий со стороны жильцов квартиры, а также соседей по дому.
- Состояние дома неаварийное, а квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.
- Предприниматель зарегистрирован в жилье на законных основаниях.
Однако на практике бизнесмены чаще всего сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилое.
Технические аспекты
Для изменения статуса квартиры к ней, а также к дому, в котором она располагается, предъявляются жесткие требования (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):
- Жилье должно иметь прямой вход с улицы. Если метраж квартиры превышает 100 кв. м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, но имеется такая возможность (например, окна выходят во двор и квартира расположена на первом этаже), то контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса квартиры.
- При расположении жилья выше первого этажа все квартиры, размещенные ниже, также должны быть причислены к разряду нежилых.
- Запрещается переводить квартиры в нежилые, расположенные в аварийных домах или предназначенные под снос.
- Квартира должна быть подключена ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям.
- Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду историко-культурных ценностей.
- Определенные проблемы могут возникнуть, если квартира располагается в здании, нуждающемся в ремонте или стоящем на учете в штабе гражданской обороны либо по делам чрезвычайных обстоятельств.
Все вышеперечисленные требования в одинаковом порядке относятся как к много-, так и одноэтажным строениям.
Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилое
Весь процесс изменения статуса квартиры состоит из сбора и подготовки документов, а также хождения по различным инстанциям. Соблюдая этапность действий, можно ускорить официальную регистрацию изменения статуса жилья.
Подготовка и обращение в Межведомственную комиссию
Сбором необходимых документов вправе заниматься только кто-то из собственников жилья. Другой вариант - оформить и заверить нотариально доверенность, по которой уполномоченное лицо сможет представлять интересы заявителя в различных органах.
На первом этапе следует собрать перечень документов, который впоследствии будет представлен в отделение по управлению имуществом, относящийся к межведомственной комиссии:
- Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление на выдачу доверенности, по которой выдается поэтажный план помещения и экспликация. Доверенность можно получить не ранее, чем через 1 месяц. Для этого Департамент затребует:
- паспорт;
- свидетельство о регистрации собственности;
- договор основания на жилье.
- План помещения, экспликация и технический паспорт . Они выдаются по доверенности в БТИ. Для этого необходимо представить такой же пакет документов, что и в Департамент. Если технический паспорт имеется на руках, то надо обратить внимание на дату его выдачи. Этот документ старше трех лет не принимается, придется получать новую редакцию.
- Справка ДЕЗ. Она выдается в компании-управляющей зданием, в котором находится квартира, претендующая на изменение статуса. Она содержит информацию о том, с какой целью используются другие помещения, расположенные на одном этаже с данным жильем. Для получения этой справки необходимо представить паспорт, документ о принадлежности собственности и договор основания.
- Техническое заключение. Его также можно получить в домоуправляющей компании (ЖСК, ТСЖ и др.). В этом заключении содержатся сведения о техническом состоянии дома.
- Заключение от пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности. Оно выдается Управлением государственного надзора при МЧС только после выезда на квартиру и ее проверки на месте. Чтобы работник МЧС произвел проверку, необходимо подать соответствующее заявление.
- Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Оно выдается СЭС по месту нахождения жилья по той же схеме, что и пожарное заключение: подается заявление, работник выезжает на место с целью проверки, через определенное время заявителю предоставляется итоговый документ.
- Согласие собственников квартир в доме. Мнение учитывается только реальных владельцев жилья, а не прописанных там людей. Чтобы получить согласия в установленном порядке, следует обратиться в управляющую компанию с целью включения интересующего вопроса на следующем заседании собственников. Есть возможность несколько ускорить процесс - провести внеочередное заседание. Только для этого необходимо не позднее чем за 10 дней до желаемой даты собрания уведомить об этом собственников и указать причину заседания. Вопрос об изменении статуса квартиры можно решать в присутствии как минимум половины всех владельцев жилых помещений в доме. Если 2/3 из них согласны на перевод рассматриваемой квартиры в нежилой фонд, то решение считается законно принятым.
- Выписка из домовой книги. Этот документ предоставляется паспортным столом. В выписке указываются сведения обо всех прописанных лицах в квартире (их не должно быть). Следует помнить, что этот документ имеет ограниченный срок действия - всего 2 недели.
- Проект на переустройство жилого помещения. Его можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.
После подготовки всех вышеперечисленных документов собственнику жилья следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление с просьбой перевести жилье в нежилой фонд. Помимо заявления и собранных документов необходимо представить:
- паспорт собственника;
- договор основания;
- документ на право владения недвижимостью;
- доверенность - при необходимости.
Уполномоченная комиссия рассматривает вопрос перевода в течение 45 дней. После вынесения решения в 3-дневный срок о нем извещается заявитель лично или по почте. Наиболее вероятные причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое:
- Непредставление каких-либо документов.
- Неверно составленный проект на переустройство.
- Несоблюдение всех указанных выше юридических и технических условий для перевода.
- Отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и соседей по дому.
Определение стоимости перевода в БТИ
После получения согласия от Межведомственной комиссии необходимо обратиться в БТИ, а конкретно - в отдел приватизации. Туда подаются:
- заявление, составленное по установленной форме;
- паспорта владельцев;
- договор основания и документ о принадлежности собственности;
- протокол, выданный Департаментом;
- поэтажный план, технический паспорт и экспликация;
- при необходимости - доверенность и учредительные документы (если собственником квартиры является субъект хозяйствования).
Комиссия БТИ производит расчет стоимости перевода жилья в нежилое помещение. На этот показатель оказывает влияние множество факторов: удобство месторасположения и эксплуатации, наличие по соседству других компаний, техническое состояние объекта и т. д. Стоимость перевода указывается в протоколе. Ее можно уплатить в любом банке.
Оформление прав собственности в Регистрационной палате
В этот орган предоставляются следующие документы (оригиналы и копии):
- паспорта всех собственников;
- договор основания и свидетельство о праве собственности;
- протоколы, выданные Межведомственной комиссией и БТИ;
- при необходимости - доверенность и учредительные документы компании.
После этого все собственники квартиры должны подписать заявление по указанному в Регистрационной палате образцу и оплатить госпошлину за оформление документов. На данный момент ее размер составляет 1000 рублей. Далее уполномоченное лицо забирает все документы, а взамен их выдает расписку с указанием даты следующего визита. В назначенный день по предъявлении паспорта выдается новое свидетельство. С его получением вы становитесь счастливым обладателем нежилого помещения, которое можно сдавать в аренду гораздо дороже, нежели жилое, или самостоятельно осуществлять там предпринимательскую деятельность.
Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое
Весь процесс перевода жилых помещений в нежилые занимает довольно много времени. В определенных случаях, когда нет желания или возможности заниматься этим вопросом самостоятельно, лучше всего прибегнуть к помощи сотрудников юридических фирм, но за это придется дополнительно заплатить. При осуществлении всей процедуры собственными силами основные расходы будут следующие:
- стоимость перерасчета нежилого помещения, составленного БТИ;
- услуги за подготовку БТИ технического паспорта;
- госпошлина за оформление нового свидетельства;
- нотариальные услуги за заверение документов на квартиру, доверенности и др.;
- стоимость услуг за создание проекта по переустройству или перепланировке квартиры.
Придерживаясь вышеприведенной пошаговой инструкции, вы с наименьшими затратами времени и сил сможете перевести собственность в нежилой фонд.
Во многих домах имеются помещения, не предназначенные для проживания в них людей, а имеющие другое предназначение. Это и торговые, и складские, реже производственные площади, объекты социального назначения. Естественно, что собственник помещений может использовать их по прямому назначению, а может и просто произвести необходимый ремонт и проживать в них.
Сам по себе факт проживания на этих площадях будет незаконным, поскольку по своей категории они относятся к нежилому фонду.
Не получится совершить никаких регистрационных действий (прописка в нежилом помещении, временная регистрация) или действий, связанных с отчуждением собственности (продажа, дарение и других).
Для того чтобы стать полноправным, и главное законным собственником такого жилья необходимо перевести его из нежилого фонда в жилой. Любые вопросы такого перевода решаются на уровне органов местной власти.
Действующее законодательство (в основном Жилищный Кодекс) накладывает определённые ограничения на изменение статуса фонда жилья. Существуют помещения, которым не удастся присвоить статус жилых ни при каких обстоятельствах.
Однако часть нежилого фонда можно перевести в жилой при выполнении следующих требований.
В России все чаще возникает потребность в присвоении нового жилого статуса своей недвижимости. В основном это торговые, складские или дачные помещения. Данный процесс возможен, при соблюдении следующих требований:
- Правом собственника должен владеть только один человек, без обременения прав третьими лицами (например действующий ипотечный договор, аренда и т.п).
- Помещение должно отвечать нормам, предъявляемым к жилым помещениям.
Если по каким-либо причинам недвижимое имущество имеет несоответствия, их надо устранить и только потом приступать к оформлению документов. В статье рассмотрим 5 основных этапов на пути к заветной цели.
Как нежилое помещение перевести в жилое – проект
Согласно требованиям, изложенными в Жилищном Кодексе РФ, жилой объект должен:
- Иметь оконные и дверные проемы – быть изолированным.
- Подходить для постоянного проживания – иметь капитальные стены, крепкий фундамент (для дач), электричество, отопление, водоснабжение и канализацию.
- Соответствовать гигиеническим, пожарным и техническим нормам.
Если для соблюдения этих требований, требуется перепланировка или капитальное переустройство, нужно заранее подготовить проект. Документ разрешается создавать самостоятельно, но лучше обратиться за исполнением работы к соответствующему специалисту. Если при проведении работ, планируется затрагивание общего имущества (например установка своего парадного входа в квартирном доме), дополнительно к проекту, нужно приложить единогласное одобрение от всех жильцов в форме протокола, составленным на всеобщем собрании ст.40 ч.2 ЖК РФ
Как нежилое помещение перевести в жилое – документы
Процесс переоформления завершается получением новых документов в Росреестре. К право подтверждающим документам, нужно приложить акт, с заключением комиссии о присвоении нового статуса. Для его получения, нужно обратиться в уполномоченный административный орган. Как правило, этими вопросами занимаются Департамент городского имущества, либо МФЦ. Для рассмотрения вашего объекта нужно подготовить следующую документацию:
- Заявление, с просьбой о переводе нежилой недвижимости в жилое.
- Оригинал и копия паспорта правообладателя.
- Право подтверждающие документы на собственность – оригинал свидетельства или копия, заверенная нотариусом.
- Если планируется перепланировка – нужно предоставить подготовленный проект.
- Заключение проверки от инспекторов СЭС, жилищных служб и пожарной безопасности.
- Если владельцем выступает несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение от органов опеки, свидетельство о рождении и свидетельство о месте регистрации.
В зависимости от региональных законов, могут потребоваться дополнительные сведения – поэтажный план в виде графика – схемы с точной технической характеристикой, выписка из тех паспорта, выписка из ЕГРН.
Как нежилое помещение перевести в жилое – сдача документов
После сдачи документов в уполномоченный орган, вам должны выдать расписку, с перечнем принятых документов. Согласно закону, сроки ожидания итогового решения, не должны превышать 45 календарных дней. При обращении в МФЦ, период может увеличиться на 7-10 рабочих дней.
После заседания жилищной комиссии, заявителя должны пригласить за получением акта заказным извещением, либо звонком. Если вам ответили отказом – смело обращайтесь в суд. Подать судебный иск можно не позднее трех месяцев, с момента получения отрицательного ответа.
Как нежилое помещение перевести в жилое – получение акта
Когда перевод согласован, собственник должен выполнить ремонт помещения, согласно представленному проекту. После этого, нужно обратиться в БТИ и пригласить приемную комиссию, для проведения планового осмотра. В течение 10 дней, сотрудники должны подготовить новый акт, который будет являться подтверждением того, что все работы выполнены и жилье готово к приобретению жилого статуса.
Как нежилое помещение перевести в жилое – получение новых документов
С полученным актом нужно вновь обратиться в БТИ и оформить новый технический паспорт и поэтажный план дома. Процедура перевода заканчивается получением свидетельства с присвоенным жилым статусом в МФЦ, либо Росреестре.
