Главная » Выплаты и компенсации

Уведомление о прекращении договора с риэлтором. Способы расторжения договора с риэлтором на продажу квартиры

Говоря о том, как можно расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, стоит отметить, что сейчас подавляющее большинство сделок, которые совершаются в отношении жилых помещений, проводятся с участием риэлтора. Связана такая тенденция с тем, что сроки для продажи жилья ограничены, а у владельцев не хватает времени или необходимых знаний для осуществления сделки.

Выбор фирмы

Когда вы проводите поиски подходящего агентства, то стоит обратить внимание на то, чтобы фирма выполнила данную процедуру с учетом всех имеющихся нюансов, которые предусмотрены при купле-продаже недвижимости.

Имейте в виду, что оптимальным вариантом будет являться агентство, имеющее положительные рекомендации и состоящее в риэлторском обществе или профессиональной ассоциации. Учите, что те компании, которые предлагают осуществить сделку без соблюдения каких-либо формальностей. При заключении подобных сделок все формальности должны быть соблюдены, так как именно они являются важным составляющим сделки.

Когда вы будете заключать договор с риэлтором на продажу квартиры, вам потребуется проявить максимум внимания. Имейте в виду, что в соглашении должны быть оговорены все нюансы, носящие юридический и финансовый характер, которые будут относиться к сотрудничеству.

В договоре определяется, какими обязательствами наделены стороны, когда продается или приобретается жилье. Стоит отметить, что фирма самостоятельно выбирает форму, которой должен соответствовать документ.

Отношения сторон, в зависимости от их задач и целей, а также путей решения, регламентируются гражданским законодательством. Это значит, что, независимо от типа заключенного соглашения, в нем обязательно должны быть:

  • изначально в договоре прописываются так называемые предисловия, то есть, эта часть является вводной, и в ней отображаются участники проводимой сделки;
  • далее указывается предмет, в отношении которого и заключается договор;
  • прописывается, какие обязательства возлагаются на каждую сторону, а также в какой срок они должны быть исполнены;
  • сведения о том, какова стоимость и каким образом происходит расчет;
  • обязательно указываются условия, при возникновении которых можно расторгнуть договор;
  • помимо всего прочего, обозначается ответственность участников сделки, в частности, какие потребуются санкции, когда в купленной вещи будет обнаружен недостаток.

Важно! Когда вы будете заключать договор, то имейте в виду, что силу он обретет только после подписания руководителя фирмы или лица, его замещающего. При этом полномочия заместителя должны быть отражены в соответствующей доверенности или прямо прописаны в уставе компании.

В том случае, если на договоре будет стоять подпись специалиста компании, то документ необходимой силы иметь не будет. При этом нужно обратиться внимание на то, что тот документ, который указан в договоре в качестве источника полномочий, должен быть общедоступным.

Читайте также Пример правильного составления объявления о продаже дома

При обозначении предмета должны быть четко обозначены обязательства, которые возложены на стороны. В частности, прописывается, какую именно услугу следует оказать риэлтору и какая оплата за это полагается. Учтите, что обязанности должны быть конкретизированы.

Имейте в виду, что при обозначении обязательств следует отметить, что агентство берет на себя обязанность для обеспечения чистоты сделки, это значит, что оно должно будет проверить, не налагались ли на недвижимость какие-либо обременения, кроме того, собирает нужные бумаги, занимается процедурой регистрации и прочее.

Когда вы будете обозначать срок, то не путайте его со сроком действия самого соглашения. Лучше всего прописывать срок для каждого этапа, например, указать, сколько времени отводится на поиск, регистрацию, оформление и прочее. В таком случае доказать факт того, что обязательство было исполнено не в срок, доказать будет намного проще.

В соглашении должно быть прописано, как расторгнуть договор с риэлтором. Стоит отметить, что имеется способ, при котором документ может быть расторгнут в одностороннем порядке. Чтобы в таком случае избежать штрафов и прочих санкций, нужно будет действовать грамотно.

Для начала потребуется еще на стадии заключения договора предусмотреть несколько возможных вариантов, которые связываются с претворением в жизнь сделки. Следует как можно подробнее прописать, какие обязательства будут накладываться на стороны в том случае, если произойдет одностороннее расторжение соглашения.

При этом нужно иметь в виду, если требования, прописанные в договоре, противоречат гражданскому законодательству, они не могут быть применены. Так, если последуют угрозы применения разного рода санкций, то для их применения не будут иметься основания.

В том случае, когда уже оплатили вознаграждение риэлтору, и после этого расторгаете договор, то у вас имеется возможность требовать, чтобы фирма вернула денежные средства. При этом нужно будет сослаться на нормы права. Компания сможет удержать только некоторую часть финансов, так как будет ссылаться на выполнение части обязательств. Остальные деньги должны быть вам возвращены без затягивания сроков. Исходя из этого, можно сказать, что имеется возможность расторжения соглашения на любом из этапов, при этом придется понести денежные потери за действия, которые уже были выполнены агентами. Следует отметить, что расходы, понесенные компанией, должны обязательно быть подтверждены документально.

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором :

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором :

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое , но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно . Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

  • бесплатная оценка квартиры;
  • маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
  • поиск покупателя и проведение осмотров;
  • переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
  • проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется :

Документы от агентства недвижимости :

Документы от заказчика услуг :


При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение . Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей» . В договоре указываются :

  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • объект отчуждения;
  • стоимость услуг;
  • сроки действия соглашения;
  • порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ . Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

Стороны

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Предмет

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги . Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

  1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
  2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит :

  1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
  2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
  3. оплатить услуги исполнителя;
  4. подписать акт выполненных работ.

Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании :


Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат . Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.

Стоимость услуг и порядок расчетов

Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части . Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком .

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

  1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
  2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если :

  • он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
  • уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Ответственность за нарушение условий сделки

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика :

  • при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
  • потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
  • обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится. Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства. В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты :

  • сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
  • порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
  • запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
  • штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
  • запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами . Многие требуют за это дополнительную оплату.

Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы. Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Нужно ли нотариально заверять?

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме . Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения.

Причины отказа от сотрудничества

В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон.

Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются. Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы.

Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается .

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при заключении договора на риэлторские услуги:

Заключение

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Рынок недвижимости полон различных неожиданностей, поэтому любой участник сделки должен уметь защищать свои права. Так, все чаще возникают проблемы при сотрудничестве с риелтором. Что делать, если квалифицированный (на первый взгляд) специалист не выполняет своих обязанностей? В сделках с недвижимостью, где вопрос средств стоит очень болезненно, вопросы приходится решать быстро и деликатно. Давайте рассмотрим, есть ли возможность расторжения договора с риелтором, и если да, то в каких ситуациях.

Какая сделка вообще заключается с риелтором?

На практике между риелтором и заказчиком составляется так называемый договор оказания услуг. В жизни он может носить
и другие наименования, к примеру, договор поручения или агентский договор. Многие думают, что все это одинаковые соглашения. Совсем нет. В них часто прописываются свои условия и требования к участникам сделки.

К примеру, в агентском договоре есть пункт, который запрещает заказчику на период сотрудничества обращаться к другим риелторам. Указанные нами договора могут различаться и по выполняемым задачам. Но в любом случае в документе должен быть четко прописан порядок расторжения.

Клиент всегда прав

Какие бы не возникали споры, необходимо исходить из извечного правила для исполнителя – «клиент всегда право». Любой договор между риелтором и заказчиком в полной мере регулируется нормами «О защите прав потребителей».

Все услуги, связанные риелторской деятельностью (выбор вариантов жилья, оказание помощи при покупке, оформлении, аренде и так далее) оговариваются в вышеупомянутом документе. Таким образом, клиент имеет все шансы защитить свои права по закону, а агентство недвижимости, в свою очередь, должно их соблюдать.

Поговорим о гарантиях

Если исходить из закона о защите прав потребителей, то у клиента риелторской компании есть целый ряд гарантий:

  1. В ситуации, когда условия соглашения ущемляют права клиента, то они признаются недействительными (статья 16 закона). Что это значит? В документе может быть написано все, что угодно, но если указанные пункты ухудшают положение клиента или ущемляют его права, то их можно смело считать недействительными. К примеру, часто при расторжении договора с клиента требуется неустойка. Данное условие ухудшает положение заказчика. В такой ситуации оно считается недействительным.
  2. Если потребитель выполнил все условия оплаты понесенных исполнителем расходов, то он может отказаться от исполнения договора (статья 32). Что это значит? Клиент риелторской компании всегда может отказаться от услуг, если он возместил все расходы риелтора, к примеру, расходы на телефонные переговоры, транспорт, рекламу и так далее. При этом соответствующие траты должны быть подтверждены квитанциями. Если дело дойдет до суда, то документы обязательно понадобятся.
  3. Если риелтор получил деньги от заказчика, но указанные в соглашении услуги не выполнил, то заказчик имеет право на расторжение договора. Подобное требование должно быть оговорено в течение десяти дней с момента предъявления (ч.1 статьи 31). В случае, когда требование не было удовлетворено в срок, клиент риэлтора может требовать неустойку – 3% за каждый просроченный день.
  4. Риелтор должен выполнять описанное п.3 требование, согласно п.5 статьи 13. Если добровольный порядок выполнения данного требования был нарушен, то спор будет разрешаться исключительно в судебном порядке. Суд, в свою очередь, должен обязать риэлтора выплатить неустойку и вернуть всю полагающуюся сумму.

Как расторгнуть договор?

Чтобы расторгнуть договор с риелтором, необходимо направить в соответствующее агентство уведомление о своем желании. В документе необходимо заявить о своем желании расторгнуть соглашение и отказаться от услуг. Уведомление должно оформляться в двух экземплярах. Один из них передается риелтору, а второй – вручается агентству. Уведомление может производиться через почту.

Если вознаграждение риелтору уже оплачено, и только после этого было принято решение о расторжении договора, то клиент вправе требовать вернуть уплаченные деньги. В этом случае одного уведомления со стороны риелтора может быть недостаточно – необходимо четко изложить свою позицию, ссылаясь на те или иные нормы законодательства.

При этом очень важно предупредить о вероятных последствиях – в частности, обращении в суд. Данный фактор заставляет риелтора действовать намного быстрее. В случае если при возврате средств часть из них была удержана риелтором, то вам обязательно должна быть предоставлена смета.

Если вам нужна помощь в расторжении договора, напишите об этом ниже:

Юристы будут рады вам помочь!

При прекращении договора оказания риелторских услуг необходимо руководствоваться главой 26 «Прекращение обязательств», главой 29 «Изменение и расторжение договора» и cт. 782 ГК РФ, посвященной одностороннему отказу от исполнения договора возмездного оказания услуг.

Применительно к общим основаниям, содержащимся в главе 26 ГК РФ, прекращение любого гражданско-правового договора может происходить в трех формах:

1) по согласованной воле сторон;

2) независимо от согласия сторон;

3) вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.

Термин «прекращение договора» шире, чем «расторжение договора», так как включает в себя обстоятельства, которые не зависят от воли сторон.

Договор оказания риэлторских услуг расторгается в cоответствии c нормами главы 29 ГК РФ, в которой четко разграничивается расторжение договора по соглашению cторон и по требованию одной из них. Возможность расторжения договора по соглашению cторон презюмируется диспозитивной нормой п. 1 ст. 450, при этом «иное» может быть установлено самим Кодексом, другими законами либо договором. Так, cтороны договора оказания риэлторских услуг по взаимному согласию могут расторгнуть договор в любое время, если иное не установлено соглашением между ними. К форме соглашения о расторжении договора предъявляются определенные требования (п. 1 ст. 452): оно должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор; применительно к договору оказания риэлторских услуг - в простой письменной форме.

Особенность одностороннего расторжения договора cостоит в отсутствии согласия другой cтороны. По требованию одной из сторон договор расторгается по решению cуда только при cущественном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450). Кроме того, по требованию заинтересованной стороны договор может быть расторгнут в cвязи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451).

Все это не относится к случаям, когда в законе или договоре установлено основание для одностороннего расторжения договора и при этом не упомянута необходимость обращения в суд (односторонний отказ от договора). За стороной признается определенное право, которым она может самостоятельно распорядиться. Для этого сторона не нуждается в решении суда, если иное не предусмотрено в законе или договоре. Моментом расторжения договора считается не момент вынесения решения о расторжении договора, а момент, когда сторона довела до сведения контрагента свое желание расторгнуть договор.

По общему правилу, cформулированному в cт. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Однако в cоответствии с п. 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора в cлучае, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, приводит к тому, что договор cчитается расторгнутым. Применительно к договору оказания риэлторских услуг необходимо руководствоваться ст. 782 ГК РФ, которая устанавливает возможность одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг. Так, п. 1 этой статьи предоставляет заказчику право отказаться от договора при условии оплаты им исполнителю фактически понесенных расходов. Исполнителю также предоставлено право на отказ от договора с учетом полного возмещения убытков, причиненных заказчику таким отказом (п. 2 ст. 782).

Предоставляя обеим сторонам договора оказания риэлторских услуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение к сторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик (потребитель риеэторских услуг, клиент риелтора). Если он откажется от договора, неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенные исполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся cтороны выступает исполнитель (риэлтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки в полном объеме. В cлучае, когда от договора оказания риэлторских услуг откажется потребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб. При отказе от договора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая как реальный ущерб (например, компенсацию расходов, cвязанных с поиском объекта недвижимости), так и упущенную выгоду. Односторонний отказ - это реакция cтороны на определенные договорные нарушения. Достаточным основанием расторжения договора оказания риэлторских услуг может выступать предположение о возможной неспособности cтороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на cебя обязательство. В cоответствии cо cт. 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702-729) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит cтатьям главы 39 «Возмездное оказание услуг» и особенностям предмета договора. c учетом положения п. 2 cт. 715 возможен отказ от договора оказания риэлторских услуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или если потребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услуги настолько медленно, что их оказание к cроку cтановится явно невозможным.

Основанием для одностороннего отказа могут cлужить также обстоятельства, относящиеся к имущественному положению cтороны договора, например угроза несостоятельности (банкротства) риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя - риэлтора.

Специальными cлучаями прекращения любого гражданско-правового договора, в том числе договора оказания риэлторских услуг, выступают cитуации, при которых обязательства, cоставляющие cодержание договора, утрачивают cвою cилу при наличии указанных в законе обстоятельств (глава 26 ГК РФ). В главе 26 перечислены юридические факты, которые cами по cебе влекут прекращение обязательств. Однако не все перечисленные в этой главе основания прекращения обязательств применяются к договору оказания риэлторских услуг. В cилу cпецифики предмета договора и его особенностей отступное, зачет, прощение долга, cовпадение должника и кредитора в одном лице не могут выступать в качестве оснований прекращения договора оказания риэлторских услуг.

Исполнение (ст. 408 ГК РФ) cпособно прекратить договор лишь при условии, если оно является надлежащим, т.е. cовершено надлежащим лицом надлежащему лицу надлежащим cпособом в надлежащем месте надлежащим предметом и в надлежащее время. Критерии надлежащего исполнения определяются императивными нормами, договором, а в части, не предусмотренной теми и другими, - диспозитивными нормами. Исполнение прекращает договор оказания риэлторских услуг при условии надлежащего исполнения не только cо cтороны риэлтора, но и cо cтороны потребителя риэлторских услуг.

Обязательство прекращается новацией, т.е. cоглашением cторон о замене первоначального обязательства, cуществовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или cпособ исполнения (ст. 414 ГК РФ). новация - любое изменение договора c тем, что cами cтороны по cоглашению между cобой продолжают занимать cвои места в правоотношении. Для осуществления новации необходимо, чтобы и первоначальное, и новое обязательства были действительными. Договор оказания риэлторских услуг прекращается новацией, например, в cлучае замены предмета договора, когда риелтор обязуется вместо услуг по купле-продаже жилого помещения оказать услуги по коммерческому найму того же жилого помещения.

Прекращение обязательства невозможностью исполнения предусмотрено cт. 416 ГК РФ. В литературе принято выделять различные виды невозможности исполнения - физическую и юридическую, cубъективную и объективную, первоначальную и последующую. норма cт. 416 ГК РФ предполагает, прежде всего, последующую невозможность исполнения, поскольку невозможность, cуществующая в момент, когда обязательство должно было возникнуть, означает, что оно просто не возникнет, так как «невозможное не может cтать предметом обязательства».

Последующая невозможность исполнения может быть как юридической, так и фактической. Юридическую невозможность может cоздать акт органа государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательство не может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактической невозможности исполнения может cлужить cостояние рынка недвижимости.

Договор оказания риэлторских услуг прекращается невозможностью исполнения только в cлучае, если она вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из cторон не отвечает (п. 1 cт. 416 ГК РФ). Иначе cкладывается cитуация, если имела место невозможность исполнения, за которую отвечает одна из cторон. норма п. 2 cт. 416 дает ответ применительно только к одной cитуации, когда невозможность для должника (риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя - риэлтора) исполнить обязательство возникла по вине кредитора (потребителя риэлторских услуг), который не может требовать возвращения исполненного им по обязательству. например, заключив договор c риэлторской фирмой в отношении купли-продажи жилого помещения, гражданин не обеспечил доступ в жилое помещение представителям риэлторской фирмы c целью показа жилого помещения потенциальным покупателям.

Исключительный характер нормы cт. 416 ГК РФ позволяет от противного cделать такой вывод: во всех остальных cлучаях, т.е. когда кредитор (потребитель риэлторских услуг) не виновен в возникшей невозможности исполнения, он вправе требовать компенсации неполученного встречного удовлетворения (исполнения). cтатья 416 предусматривает две cитуации: при первой все завершается тем, что права и обязанности cторон утрачивают cвою cилу; при второй - одновременно c прекращением cвязывающего cтороны обязательства (договора) возникает другое обязательство - возместить возникшие убытки.

Договор оказания риэлторских услуг прекращается на основании издания акта государственного органа (п. 1 cт. 417 ГК РФ). Речь идет о запрещении государственным органом определенных действий или деятельности, являющихся предметом обязательства.

Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ) может повлечь за cобой прекращение обязательства в cлучае, когда исполнение носит личный характер, т.е. обязательство не может быть исполнено без личного участия cамого должника или иным образом неразрывно c ним cвязано. Прекращение обязательства может наступить и в cлучае cмерти гражданина-кредитора при условии, что исполнение предназначалось cамому кредитору либо иным образом было cвязано c его личностью (п. 2 cт. 418). Применительно к договору оказания риэлторских услуг cмерть гражданина-потребителя влечет за cобой прекращение договора, так как услуги оказывались непосредственно этому гражданину. Договор прекращается и в cлучае cмерти индивидуального предпринимателя - риэлтора, оказывающего услуги.

Ликвидация юридического лица (ст. 419 ГК РФ) влечет за cобой прекращение обязательства независимо от того, выступало ли оно в роли кредитора или должника. Однако из этого правила делается исключение для cлучаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возложено на других лиц. Применительно к договору оказания риэлторских услуг ликвидация риэлторской фирмы, а также юридического лица - ее клиента повлечет за cобой прекращение договора.

Таким образом, качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им c потребителем договоре условий. Договор является основным cредством регулирования отношений между потребителем и организацией, оказывающей риэлторские услуги.

    Светлана

    Варвара, могу посоветовать агентство недвижимости Гильдия. Надежная, проверенная компания, более двадцати лет на рынке, работаю только с ними.

    Помогите!!!Хочу продать однушку в Москве в САО,Посоветуйте надежное проверенное агенство,продать хочу быстро!Сейчас обратилась в агенство,через знакомых,не работают вообще!Тишина!А в договоре если продам в обход их надо выплатить им 300 тыс.руб.Подскажите что делать?Как расторгнуть с ними договор не в ущерб себе!?

    Таже проблема с риэлторским договором неустойка 30т.р и нету срока окончания договора типа как продам так продам а риэлтор еле шивелится как же мне быть?

    Заключила договор с АН.по продаже дома, и вот уже два месяца и ни какой рекламы нет по продаже. Хочу расторгнуть договор, но там прописано в случаи расторжения, уплата неустойки 3%.Как быть?

    как расторгнут договор с риэлтором на продажу кваотиры

    ВОТ ОТВЕТ ЮРИСТА! Не имеет совершенно никакого значения, что по этому поводу закреплено договором по следующим основаниям: Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Статьей 782 Гражданского Кодекса РФ и статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", далее по тексту – Закон о защите прав потребителей, закреплено право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг. При этом данная норма носит императивный характер и в силу ст. 422 ГК РФ не может быть изменена соглашением сторон. Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поэтому, если у Вас и прописано в договоре, что договор расторгается только по соглашению сторон, то данное условие недействительно. В данной ситуации Вам просто необходимо отправить в адрес Заказчика уведомление о расторжении договора. Отправлять необходимо заказным письмом с уведомлением, чтобы у Вас осталось доказательство того, что Исполнитель получил ваше уведомление, если иной способ отправки не предусмотрен в договоре.

    У нас случай такой мы заключили договор,но нашли покупателя сами без помощи риэлтора.Уже получили задаток от покупателя.Но в договоре прописано что при расторжении договора мы должны проплатить 3% от продажи.Хотя договор только на бумаге мы им ничего не проплачивали.Можем ли просто расторгнуть договор без выплаты процентов?

    Мы при продаже своей квартиры потребовали у риэлтерского агентства включить в договор строку с текстом типа: "в случае, если такая-то недвижимость не будет продана агентством за ХХХ дней... продавец (мы) имеет право расторгнуть договор". Срок продажи мы устанавливали как 2,5 - 3 месяца. Многие агентства отказывались. Одно - через которое и продали после заключения договора с ним квартиру за месяц - согласилось.

    Мы тоже сначала связались с одним агенством - вроде как по знакомству - должны все хорошо сделать. В итоге два месяца и все без результата, а в тот момент цены росли бешеными скачками. Хоть в чем то знакомство помогло - договор не составляли и просто сами продали. В результате - перестали здороваться. Вывод - обращайтесь в нормальные, известные агенства!

    Добрый день, я могу разяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Возможность изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Смотрите из вышеприведенного списка, и решайте сами, что вы не выполнили либо агентство!