Если помещение эксплуатируется в рамках договора социального найма, наниматель может практиковать временное проживание граждан. Временные жильцы могут проживать в квартире в краткосрочном периоде. При этом они не приобретают каких-либо прав на имущественный объект.

Кто такие временные жильцы?

Чаще всего временными жильцами становятся родственники или коллеги, домашний персонал или друзья нанимателя. В принципе временным жильцом может быть любой, даже незнакомый человек, главное согласие нанимателя на его проживание в квартире.

Основные постулаты, касающиеся порядка проживания рассматриваемой категории жильцов, изложены в гражданском и жилищном законодательстве (ст. 80 ЖК РФ):

• разрешение на проживание должно быть получено у членов семьи нанимателя;
• наниматель может ограничить право жильцов на пребывание в квартире, в случае если их присутствие сократит площадь жилья на каждого члена семьи до уровня, расположенного ниже учетной нормы.
• срок проживания временных жильцов зависит о воли нанимателя, который предоставляет возможность пользоваться недвижимостью без внесения дополнительной платы.

Если с жильцом заключается договор коммерческого найма, то жилплощадь предоставляется за плату, которая оговаривается в специальном соглашении, заключаемом сторонами.

Временные жильцы не оплачивают содержание помещения, а также не осуществляют никаких платежей в пользу нанимателя. Если жилплощадь представляется на иных условиях, то скорей всего речь идет о договоре коммерческого найма, понятие которого обозначено в гражданском и жилищном законодательстве.

Наниматель, информировавший наймодателя о передаче квадратных метров в поднаем иным гражданам, может временно покинуть квартиру и проживать в удобном для себя месте. Если наниматель проживает в квартире, он может отдать в поднаем часть жилой площади.

Поднаем или коммерческий найм?

Права временных жильцов лишь отчасти защищены законодательными нормами. Временное проживание не предполагает оформления договора, а основывается на устном консенсусе, достигнутом между нанимателем и жильцами.

В отличие от коммерческой найма жилого помещения временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их взаимной договоренности.

Временные жильцы не могут самостоятельно регулировать вопросы, связанные с эксплуатацией жилой площади. Если наниматель расторгает договор найма, жильцы должны покинуть помещение. В ситуациях, когда временные жильцы нарушают стандартные нормы пользования квартирой, ответственным считается наниматель.

Бесплатное жилье навечно?

Временные жильцы могут наслаждаться бесплатным жильем не более 6 месяцев. Конкретные даты обсуждаются с нанимателем. Если сроки не были уточнены, то выселение из квартиры временных жильцов производят через неделю после информирования о необходимости освободить квартиру.

Выселение граждан, проживающих в квартире на правах временных жильцов, инициирует наниматель или иные лица, зарегистрированные на занимаемой площади. Основанием для изменения первоначальных договоренностей служат следующие моменты.

Новая редакция Ст. 680 ГК РФ

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Комментарий к Ст. 680 ГК РФ

1. Для приобретения лицом прав временного жильца необходимо наличие совокупности юридических фактов: 1) общее согласие нанимателя и сопользователей на вселение; 2) предварительное уведомление наймодателя; 3) соблюдение требований законодательства о норме общей площади.

2. Положения комментируемой статьи распространяются и на случаи, когда временные жильцы вселяются в помещение, предоставленное по договору социального найма, одной из особенностей которого является указание в ст. 80 ЖК на то, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Кроме того, ч. 12 ст. 155 ЖК устанавливает необходимость внесения платы за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Такая плата вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Другой комментарий к Ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации

О временных жильцах говорится в ст. 80 ЖК. Согласно указанной статье временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не приобретают. Кроме того, установлена более широкая ответственность нанимателя за этих лиц по сравнению с предусмотренной в отношении граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. Имеется в виду, что наниматель отвечает не только за нарушение временными жильцами условий договора найма жилого помещения, но и вообще за любые их действия, связанные в конечном счете с проживанием.

Для вселения временного жильца необходимо согласие как нанимателя, так и граждан, постоянно с ним проживающих. Что касается наймодателя, то его согласия не требуется: достаточно его уведомить о факте вселения. При этом необходимо соблюдать требования законодательства о норме жилой площади на человека.

Для проживания временных жильцов установлен максимальный срок, который равен 6 месяцам.

Если срок проживания не согласован, то как наниматель, так и лица, постоянно с ним проживающие, могут в любой момент предъявить временным жильцам требование освободить занимаемое жилое помещение. Однако сделать это они должны не немедленно, а по истечении семидневного льготного срока.

собственник жилой помещение вселение

Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;2) предварительное уведомление наймодателя об этом;3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- не менее нормы предоставления.

Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели, опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства. Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.

К сожалению, жилищно-правовой режим опекунов, попечителей, подопечных и иных приравненных к ним указанных категорий граждан не определен. Видимо, законодатель исходит из того, что отношения названных лиц с нанимателями, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет смысла подвергать строгому правовому регулированию. Вместе с тем нет оснований относить всех перечисленных лиц к временным жильцам и распространить на них жилищно-правовые нормы, определяющие правовое положение временных жильцов. Решение этого вопроса всецело отдано на усмотрение титульных владельцев жилищ и лиц, вселяющихся в жилое помещение этих титульных владельцев. С точки зрения прав и обязанностей указанных заинтересованных лиц, они могут заключать договоры безвозмездного или возмездного пользования жилыми помещениями. При такой ситуации следует руководствоваться соответствующими нормами законодательства.

Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:

• 1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;
• 2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов ;
• 3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Например, норма постановки на учет в г. Москве устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в г. Москве соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 10 названного Закона);
• 4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению;
• 5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;
• 6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении жилищных правоотношений они подлежат выселению по решению суда в принудительном порядке без предоставления другого жилья.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Судебная практика и законодательство - Жилищный кодекс РФ. Статья 80. Временные жильцы

<8> В соответствии с частью 3 статьи 80 и частью 1 статьи 91.7 Жилищного кодекса Российской Федерации временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Под вселением временных жильцов, при котором у них не возникает самостоятельное право пользования жилым помещением, стороны понимают вселение не на правах членов семьи нанимателя, при котором такие члены семьи приобретают самостоятельное право на жилое помещение, а вселение исключительно для временного безвозмездного проживания без заключения какого-либо договора о пользовании жилым помещением. Ответственность за действия временных жильцов указана в пункте 47 настоящего договора.

<Письмо> Минобрнауки России от 08.04.2014 N ВК-615/07 "О направлении методических рекомендаций" (вместе с "Методическими рекомендациями по внедрению эффективного механизма обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей")

30.Договор поднайма. Временные жильцы.

1.По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2.Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (Соблюдение нормы жилой площади на человека. Ст. 38 ЖК - 12м2 на человека (санитарная норма).

3.Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4.Договор - срочный. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5.При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6.На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

По Жилищному кодексу требуется: согласие наймодателя; согласие совершеннолетних членов семьи; отсутствие больных хроническим заболеванием; в коммунальной квартире – согласие остальных семей.

Права поднанимателя зависимы от прав нанимателя.

Прекращение: г/стечение срока (нет преимущественного права); с предупреждением нанимателя не менее, чем за 3 месяца если не указан срок.

Временные жильцы (не поднаниматели) - наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Поднаниматель - заключает договор: возмездно; есть обязанности; сроком не ограничено; отличительный порядок выселения.

Временные жильцы не заключают договор: безвозмездно; нет обязанностей; максимальный срок - 6 месяцев.

31.Обмен жилых помещений по Жилищному кодексу рф.

Требуется соглашение 2-х или более лиц о взаимной передаче прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Обмен может производится между 2-мя нанимателями, между нанимателем и членом кооператива, не выплатившем пай, между нанимателем и собственником. Мена жилых помещений - меняются 2 собственника, жилое помещение можно обменять на другую вещь. Обязательным условием договора об обмене - письменное согласие всех членов семьи, даже временно отсутствующих; квартира в кооперативе, чей пай не выплачен - требуется согласие общего собрания кооператива; если обмен производится между собственником и нанимателем - законодательством не урегулировано. От нанимателя требуется письменное согласие всех членов семьи; от собственника ничего не требуется. Согласие наймодателя не требуется, но если дом ведомственный (на балансе предприятия), то согласие требуется, но если его нет можно оспорить в суде (как и несогласие одного из членов семьи).

Ст. 73 ЖК - недопустимость обмена: к нанимателю иск об изменении или прекращении договора о найме; обмен фиктивный; дом подлежит сносу, переоборудованию в нежилое помещение; дом подлежит капитальному ремонту, в результате которого помещение не сохранится; если одна из сторон в результате обмена в «худшем» положении в отношении жилого помещения, то он нуждается в улучшении жилищных условий (на 1 человека менее 7м2). Если нарушено хотя бы 1 условие - обмен считается недействительным. Может быть и по другим основаниям признан обмен недействительным. Оформление обмена:

Обменные ордера - выдаются бюро по обмену (2 нанимателя), местной администрацией. Обмен считается заключенным с момента получения ордеров обеими сторонами. Принудительный обмен: Если один из членов семьи не согласен на обмен, или один из членов требует обмена (в силу равенства прав всех членов семьи) можно обратиться в суд: Предложение варианта обмена в суде, при этом может быть применен принудительный обмен - если один член семьи требует обмена; за правонарушение (ст. 98 ЖК). Один из членов семьи создает условия невозможности совместного проживания, стороны могут обратиться в суд с требованием о выселении. Суд может обязать выселиться без предоставления жилой площади или предусмотреть возможность принудительного обмена (без учета некоторых обстоятельств, интересов нарушителя); родственный обмен. Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия других членов семьи может обменять приходящуюся на него часть жилой площади с другим лицом при условии, что то лицо становится членом семьи нанимателя.