Можно ли реализовать квартиру, купленную на материнский капитал. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: правила и документы

При покупке квартиры, с использованием сертификата, она обязательно оформляется в общую собственность родителей и всех детей. На эти действия федеральный закон даёт срок – 6 месяцев. Размеры долей определяются с помощью письменного соглашения, в котором также должна быть предусмотрена возможность их перераспределения.

Таким образом, процесс продажи жилой недвижимости, приобретённой с таким видом государственной поддержки, равнозначен реализации жилья, в числе собственников которого есть несовершеннолетние дети.

Все операции с квартирой, владелец которой не достиг возраста 18 лет, проводятся законными представителями (родителями), только с разрешения отдела опеки. Заявление подаётся лично. Законодательство запрещает поручать это доверенному лицу.
На принятие решения (одобрить продажу, или отказать) органам власти даётся не более 15 дней. Это время будет потрачено на проверку соблюдения прав несовершеннолетнего владельца жилого помещения. Она состоит в обследовании приобретаемой недвижимости, по итогам которого инспектор составляет акт.
Ребёнок должен быть обеспечен равноценным или лучшим имуществом взамен отчуждаемого помещения. Ухудшение качества жилищных условий неприемлемо. То есть продажа квартиры возможна, только в случае одновременной покупки жилья. И несовершеннолетнему положена такая же или большая доля в нём. Если площадь приобретаемого помещения меньше, то часть, принадлежащая ребёнку, должна быть увеличена.
Особое внимание органы опеки уделяют месторасположению приобретаемой квартиры. Например, обмен городской жилплощади на дом в сельской местности может вызвать вопросы о целесообразности. Для смены региона проживания придётся предъявить справки о медицинских показаниях, или привести другие внушительные доводы.
Доказательством улучшения жилищных условий несовершеннолетнего может послужить передача ему (ещё до продажи имеющегося жилья) прав на недвижимость, денежных средств или земельного участка.
В случае совершения сделки без одобрения органов опеки, они обязаны обратиться в суд. При рассмотрении претензии в первую очередь будет учитываться: насколько ухудшились условия проживания ребёнка и его имущественные интересы.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Для успешного отчуждения жилой недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки, достаточно строго следовать действующему законодательству. Соблюсти все права несовершеннолетних владельцев данного имущества. Обеспечить им равные или лучшие жилищные условия.

Инструкция.

В первую очередь необходимо подобрать жильё на замену. Оно должно быть равным или лучшим, по сравнению с отчуждаемым имуществом. Допускается приобретение квартиры меньшей площади. Например, при переезде из старого дома, находящегося в аварийном состоянии в новостройку. В этом случае количество квадратных метров, принадлежащих каждому из детей, не должно уменьшиться. Выполнение такого условия достигается за счёт уменьшения долей владельцев жилплощади старше 18 лет.
В случае переезда в другой населённый пункт или регион, потребуются документы, обосновывающие необходимость таких действий. Это могут быть справки о наличии медицинских показаний. Или, например, подтверждение от организации, где трудится один из родителей, о переводе на работу в другой город.
Предоставить в отдел опеки по месту прописки несовершеннолетних собственников заявления от владельцев квартиры и другие необходимые документы. В том числе акт обследования приобретаемого жилого помещения от выездного инспектора отдела опеки. И, наконец, получить разрешение на продажу жилья, купленного с использованием семейного капитала.
Совершить сделку по отчуждению имеющейся жилой недвижимости. И одновременно приобрести одобренную опекой квартиру. Оформить в собственность несовершеннолетних детей доли, положенные им законодательством. Не запрещается передача ребёнку права владения жильём целиком.

Необходимые документы

В органы опеки для получения соответствующего разрешения потребуется предоставить:

Справку о составе прописанных в квартире лиц.
Заявление от родителей и детей старше 14 лет с просьбой разрешения органами опеки на проведение сделки купли-продажи.
Письменное согласие на сделку от несовершеннолетнего собственника старше 10 лет.
Свидетельства о рождении и паспорта владельцев продаваемого недвижимого имущества.
Оригиналы и копии следующих документов продаваемую и покупаемую квартиры:
- Выписки из финансово-лицевых счетов.
- Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.
- Договоры купли-продажи и акты сдачи-приёмки.
- Расписки о передаче денежных средств, при оформлении сделки.
- Поэтажный план.
- Экспликация.
- Справка о стоимости из БТИ.
- Договор с организацией-собственником, в случае покупки жилой недвижимости на первичном рынке.

Для проведения сделки по продаже квартиры необходимо предъявить:

Разрешение органов опеки.
Свидетельства права собственности.
Паспорта и свидетельства о рождении владельцев.
Договор купли-продажи, акт сдачи-приёмки, расписки о передаче денег (на приобретение отчуждаемой недвижимости).
Выписка об отсутствии обременений (выдаётся Росреестром).
Справка о прописанных в квартире лицах.
Поэтажный план, экспликация и, возможно, кадастровый паспорт.
Подтверждение отсутствия задолженности по квартплате.

После завершения процесса покупки новой квартиры в отдел опеки предоставляются:

Договор купли-продажи.
Справка о регистрации несовершеннолетних детей по новому месту жительства.

Продажа заложенной квартиры

Нередко встречаются ситуации, когда жилое помещение приобретено в ипотеку с привлечением средств материнского капитала продается. В этом случае родители дают нотариальное обязательство выделить своим детям доли недвижимого имущества после снятия обременения, наложенного банком . То есть при реализации этой жилплощади потребуется разрешение не только от органов опеки, но и от кредитной организации.

Можно поступить двумя способами:

Долг перед банком гасит покупатель квартиры. После этого снимается обременение и совершается сделка купли-продажи.
С согласия кредитора ипотека оформляется на покупателя жилплощади.

В любом случае нужно получить согласие органов опеки на выделение долей детям в новой квартире. А если её приобретение связано с привлечением средств банка, то это станет возможным только после полного расчёта с долгами.

Нюансы

Органы опеки могут разрешить изменение жилищных условий несовершеннолетнего собственника в худшую сторону в следующих случаях:

Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении.
Требуется смена места жительства по состоянию здоровья.
Необходимо платное обучение, например, в другом регионе.

Существует ряд условий, когда приобретение новой квартиры, взамен отчуждаемой, не потребуется.

Переезд семьи в другой регион РФ.
Переселение в другую страну для постоянного проживания.
Покупка жилья в строящемся доме.

Скорее всего, органы опеки разрешат продажу, только если строительство находится на завершающей стадии. К тому же ребёнок, до переезда в новое жилое помещение, должен быть зарегистрирован в другой квартире. Например, у бабушки и дедушки.

Главное, чтобы все мероприятия проводились во благо несовершеннолетнего гражданина.

Несоблюдение прав ребёнка при продаже квартиры в будущем может обернуться большими неприятностями:

Привлечение родителей к административной ответственности.
После достижения совершеннолетия незаконно лишённые своей доли недвижимости дети имеют право в течение трёх лет оспорить этот факт в суде. Сделка будет признана недействительной. Квартира возвращена владельцам, а они, в свою очередь, будут обязаны вернуть деньги покупателю.
Больше всех пострадают граждане, которые приобрели данное жильё, поскольку из-за инфляции купить на возвращённую сумму новое равноценное, скорее всего, не удастся. К тому же продавец имеет право оплачивать долг по частям.

Таким образом, чтобы улучшить жилищные условия и не ущемить права ребёнка, продавая квартиру, купленную с использованием семейного капитала, необходимо строго следовать законодательству РФ:

Найти лучшую или равную по качеству жилплощадь.
Получить согласие отдела опеки.
Оформить на несовершеннолетнего долю в новой квартире, не меньшую чем была в проданном жилом помещении.
Предоставить органам власти необходимые документы после совершения сделки в установленные сроки.

Рождение второго ребенка в семье позволяет родителям оформить дополнительную поддержку от лица государства – материнский капитал. Средства фактически на руки соискателям не предоставляются, и располагают люди только . Расходовать деньги также можно только на строго определенные нужды. К примеру, является одним из востребованных направлений по использованию МК.

Получение заветного сертификата дает возможность решить сразу несколько проблем, связанных с проживанием, однако иногда ситуация может кардинально измениться, и семье необходимо будет продать купленное жилье. К примеру, семья решит переехать в другой район или купленная жилплощадь будет иметь дефекты.

По этой причине появляется вполне закономерный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, как это сделать и какие документы могут потребоваться в процессе проведения сделки купли-продажи.

Согласно действующему законодательству (ст.36 ГК РФ), продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещена без особого разрешения органов опеки и попечительства. Дело в том, что во время приобретения жилья при помощи МСК родители обязаны выполнить одно очень важное условие – каждый член семьи, включая малолетних детей, должен получить свою долю квартиры в собственность.

Соответственно, реализовать жилплощадь в дальнейшем можно будет только с разрешения всех собственников, а поскольку интересы несовершеннолетних граждан защищает служба опеки, то и разрешение потребуется оформлять через данный орган.

Сотрудник ведомства при составлении и подписании соответствующего документа обязан строго следить за тем, чтобы права и интересы ребенка соблюдались в полной мере. Родители перед тем, как продать квартиру, обязаны доказать, что несовершеннолетний не будет лишен своей доли собственности, а в новом жилище все нормы будут соответствовать предыдущем, включая санитарно-гигиенические и метраж квартиры.

Лишь при соблюдении этих параметров будет получено полное разрешение, без которого продажа жилья считается невозможной. Если родители проигнорируют данное требование, то сделка по продаже квартиры будет в дальнейшем признана ничтожной и аннулирована.

Какие документы могут потребоваться для оформления разрешения на продажу?

По закону, реализация жилплощади, купленной на средства маткапитала, осуществляется только при наличии специального разрешения и в присутствии сотрудника органа опеки. Если жилье продается с целью улучшения условий проживания, то этот факт должен быть зафиксирован в документальном порядке. В качестве необходимых документов могут потребоваться следующие:

заявление в стандартной форме от родителей ребенка;
акт о рождении малыша и других детей;
паспорта родителей;
разрешение родителей на участие ребенка в будущей сделке;
оценочное заключение на квартиру и другие технические документы;
справка об отсутствии долгов по платежам за квартиру.

Если граждане собираются обменять квартиру на дом, то необходимо дополнительно подать бумаги, подтверждающие, что дом подключен ко всем необходимым энергосетям, и заключение о том, из какого материала он построен. Если все документы в порядке, то разрешение будет выдано соискателю в порядке, определенном законодательно. При наличии причин, ухудшающих условия проживания малыша или лишающих его права на часть жилплощади, документ не предоставляется.

Какие риски могут возникнуть при продаже недвижимости купленной с использованием средств МСК?

Приняв решение о продаже жилья, родители должны понимать, что процедуру следует соблюдать максимально точно и строго. Это связано с тем, что нарушение отдельных требований законодательства может стать причиной аннулирования сделки и лишения граждан дальнейшей возможности продать жилище.

Нарушение прав детей на долю жилплощади – это самое грубое и распространенное нарушение. После того как ребенок достигнет 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд о признании проведенной в прошлом сделки недействительной, и судья встанет на его сторону, поскольку ребенок был лишен своей законной доли недвижимости. В случае аннулирования сделки они будут обязаны вернуть квартиру прежним владельцам, а те, в свою очередь, обязаны будут выплатить денежные средства.

Для покупателя ситуация может также стать негативной. Прежде всего, ежегодная инфляция значительно «съедает» часть денежной массы, и неизвестно, в каком количестве придется возвращать средства. Неутешительной ситуация окажется и с начислением налогов, поскольку реальная стоимость жилья достаточно часто занижается. Если у покупателя жилье было единственным, то он вообще может оказаться на улице.

Заключение

Чтобы реализовать жилье, купленное на средства маткапитала, необходимо оформить специальное разрешение в органе опеки и попечительства. Данный документ необходим в качестве гаранта соблюдения прав и интересов маленького ребенка в отношении его доли недвижимости.

Чтобы оформить разрешение, потребуется заранее подготовить пакет обязательной документации и обратиться к сотруднику ведомства. Нарушение требования ведет к наложению штрафных санкций и к аннулированию сделки.

Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

Необходимые документы

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
паспорта РФ покупателя и продавца;
доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы:

технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
выписка об оплате коммунальных услуг;
выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
Обмен недвижимым имуществом.
Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал, оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
подготовить все необходимые документы;
совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

Материнский капитал может быть отдан для приобретения, постройки или реконструкции жилого помещения. Однако нельзя исключать, что рано или поздно семье понадобятся средства на квартиру большей площади или другие важные цели. В таком случае часто возникает вопрос: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, на законных основаниях?

Имеются ли ограничения?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, важно подробно изучить законодательство.
Особенностью оформления права собственности на такую квартиру является наделение долями всех членов семьи. Для несовершеннолетних это гарантия учета их прав и интересов, ущемление которых может повлечь за собой сложности при сделке с недвижимостью.
Поэтому , купленного на материнский капитал, ограничена получением разрешения от органов опеки. В соответствии со статьями ГК РФ, работники соответствующих государственных органов, как правило, отслеживают, с какой целью осуществляется такая продажа, чем она может обернуться для детей, и согласовывают сделку только при соблюдении следующих правил:

Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денег;
Доля ребенка в квартире, приобретенной на материнский капитал, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется;
Родители либо опекуны обязаны предоставить подопечному условия проживания, ни в чем не уступающие предыдущим;
Если планируется переезд из городского жилья в деревню, могут понадобиться дополнительные доводы, чтобы получить разрешение. Например, подтверждение смены рабочего места, медицинская справка с соответствующей рекомендацией;
Лучшим вариантом совершения сделки будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой.

При попытке обойти закон органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме.

На каких условиях оформляют разрешение?

Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:

Заявления от лица родителей или опекунов;
Заявления от лица детей, достигших возраста 14 лет;
Письменное согласие от детей старше 10 лет;
Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении);
Свидетельство о браке или разводе;
Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры;
Справки о погашении всех долгов по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:

Оформить у нотариуса документ, подтверждающий выделение детям доли в будущей квартире в течение полугода с момента начала ее использования;
Указать иное жилье, в котором ребенку выделят часть собственности;
Доказать, что детям на счета планируется перевести средства, эквивалентные их части имущества;
Подтвердить документально, что средства от продажи будут потрачены на дорогостоящее лечение или обучение ребенка.

Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:

Выбор квартиры, где прописано больше граждан, чем в прежней;
Отказ собственника, который продает квартиру, выписаться сразу после продажи;

При ипотеке оплата происходит в течение длительного времени, и реализация квартиры с материнским капиталом становится затруднительной. Поскольку жилье остается предметом залога, выделить ребенку долю в нем и оформить собственность в полной мере можно только по факту выплаты всей стоимости.
В любом случае, если опека убедится, что права ребенка соблюдаются, то разрешение на продажу подготовят в течение двух недель после подачи заявления. Официальное согласие выдается в виде постановления главы администрации по месту проживания детей. В нем указывается срок действия разрешения, который составляет три месяца. По истечении этого времени нужно будет повторно обращаться за этим документом.
Таким образом, продажа квартиры, купленной на материнский капитал, ни при каких обстоятельствах не будет законной без одобрения сделки органами опеки и попечительства и надлежащего оформления документации. В большинстве случаев для соблюдения всех нюансов лучшим выходом будет обращение к профессиональному риелтору, который поможет реализовать подобную квартиру за минимальный срок и в полном соответствии с действующими законами.

Каковы риски для потенциальных покупателей?

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал, затруднена, потому что у потенциальных покупателей есть обоснованные опасения на счет этого вида недвижимости:

Если сделка совершена в обход государственных органов, ее признают незаконной и оспорят;
В суд могут обратиться несовершеннолетние собственники, права которых были нарушены. При этом срок давности обращения – три года после их 18-летия;
Когда продажа признана недействительной, обе стороны обязаны вернуть все, что ими было получено ранее;
Покупателю будет возвращена только сумма, которую он уплатил за квартиру ранее, а не ее цена на момент судебного решения. А ведь она, скорее всего, ощутимо вырастет;
При условии, что у продавца не окажется нужной суммы, он будет выплачивать ее в виде посильных отчислений, что может длиться не один десяток лет.

Учитывая все эти риски, потенциальному покупателю нередко приходится проводить длительную проверку квартиры, выяснять, был ли задействован материнский капитал, а это требует дополнительной траты времени и денег.
Убедить покупателей, что сделка не грозит им потерей жилплощади в будущем, помогут квалифицированные юристы и риелторы. Они проследят историю недвижимости и подготовят документы, чтобы продать квартиру с материнским капиталом.

Как быстро совершить сделку?

Наиболее с материнским капиталом возможна при одновременной покупке недвижимости большей площади. Самостоятельно организовать этот процесс непросто, ведь приходится заниматься и процедурой получения разрешения, и поиском подходящих по всем критериям квартир. Необходимо:

Найти жилплощадь для последующей покупки.
Предварительно заверить договоренность между сторонами нотариально.
Подать эту бумагу для получения разрешения вместе с другими документами.
При положительном решении заключить договор купли-продажи.
Зарегистрировать договор в Росреестре.
При оформлении права собственности выделить доли несовершеннолетним согласно законодательству РФ.

Весь процесс продажи описанной недвижимости потребует как минимум нескольких месяцев. Если же на последующую квартиру планируется взять ипотеку или использовать средства вновь полученного материнского капитала, время увеличивается за счет срока рассмотрения и одобрения сделки банком или Пенсионным фондом. Как известно, перед тем как выдать материнский капитал, заявление рассматривают достаточно долго.

Где получить квалифицированную помощь?

Как видно из статьи, продать квартиру с материнским капиталом можно только с официального разрешения органов опеки и попечительства. Его оформление требует времени, внимания ко многим юридическим нюансам, без учета которых возникает угроза срыва сделки или ее аннулирования в дальнейшем. Для потенциальных покупателей также существует опасность лишиться собственности или части своих средств. Минимизировать риски и позаботиться о том, чтобы продажа была осуществлена по закону, можно с помощью профессиональных юристов и риелторов.
Большой опыт в проведении подобных процедур имеет агентство «БЕСТ-Недвижимость». Обращение к сотрудникам компании ускорит сэкономит ваше время и даст гарантированный результат.

У вас есть возможность воспользоваться следующими услугами:

Юридическое сопровождение продажи и покупки;
Квалифицированная оценка недвижимости;
Подбор предложений и поиск потенциальных покупателей на основе собственной базы объявлений;
Оформление договоров и сопутствующих документов.

Специалисты компании могут ответить на важные для вас вопросы по телефону либо при личной встрече в одном из 16 офисов, который выберете вы.

Семья благополучно распорядилась средствами материнского капитала и приобрела за государственный сертификат себе жилье – квартиру или дом. Однако в жизни порой возникают различные ситуации, когда требуется срочно продавать жилое помещение, купленное на материнский капитал. К таким жизненным обстоятельствам можно отнести, например, смену места жительства или замену жилья на более подходящее. В этих случаях логично возникает вопрос, а можно ли продать дом или квартиру, приобретенную за средства материнского капитала?

Условия законной продажи

Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей - зависят условия и способы его продажи.

Так, если к моменту возникновения необходимости продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо лишь получить письменное согласие всех владельцев долей.

Но если участникам долевой собственности не наступило 18-лет, тогда купля продажи должна быть одобрена органом опеки и попечительства, иначе сделка будет считаться незаконной.

Изначально, когда семье выдавался сертификат материнского капитала, главным условием было требование в обязательном порядке оформить приобретаемый дом или квартиру в общедолевую собственность в равных долях на всех членов семьи, включая конечно же всех несовершеннолетних ее членов. И здесь органы опеки и попечительства в силу своих обязанностей полномочий пристально контролируют за соблюдением данного условия, пресекая любые варианты, когда несовершеннолетних в результате каких-либо действий могут лишить прав на приобретаемое за материнский капитал жилье.

Это и есть главная причина, почему для продажи жилья, приобретенного на средства материнского капитала, требуется наличие разрешительного документа органа опеки и попечительства.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо представить пакет документов, подтверждающий, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены во время продажи жилья.

Каким образом эти права не будут нарушены?

Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:

1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).
А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.
2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.
Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.

Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).

Через какое время можно продать дом, купленный или построенный за материнский капитал?

В законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года, регулирующем отношения, связанные с материнским капиталом, не имеется запретов и ограничений на продажу жилья, купленного или построенного за материнский капитал. Главное, чтобы продажа получила одобрение у органа опеки, поскольку такое условие напрямую содержится в статьях 28 и 37 Гражданского Кодекса РФ и в статье 21 закона об опеке.

Что будет, если жилье, приобретенное за материнский капитал, было продано без согласования с органом опеки?

Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром и семья не сможет оформить на себя право собственности на новое жилье. Сделка будет признана не действительной.

На какой срок выдается разрешение на продажу дома или квартиры органом опеки?

Такого срока в законодательстве не установлено, но сложился порядок, при котором разрешение выдается сроком на 3 месяца. Есть ведомственное письмо Министерства образования (№ 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»), в котором указано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости. Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в опеку за получением повторного разрешения.

И еще есть важные моменты. Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием сертификата можно продать в любое время после покупки, важно следовать следующим правилам.

Если дом или квартира принадлежали семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. - менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог! Налог можно не платить, члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи?

Если материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, семья обязана представить в отдел опеки и попечительства нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем. Закон не указывает сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием материнского капитала, не подлежит отчуждению.

То есть продажа дома или квартиры может случиться в любой момент, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли или нет. В действиях родителей государственными органами не будет усмотрено мошенничество, когда такая сделка получила одобрение органа опеки.

Опека дает письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме.

Другим жильем здесь может выступать жилье, купленное взамен отчуждаемого (квартира или дом). Иным жильем может быть также жилое помещение, уже имеющееся в собственности родителей либо других родственников.

Технология продажи дома, купленного на материнский капитал

И так, мы разобрались, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних. Такая сделка будет законна, если дети будут обеспечены в другом жилье равнозначными долями.

При одновременной сделке (двум разным сделкам) по купле и продаже жилья между сторонами договоров подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором сразу же прописываются доли, полагающиеся несовершеннолетним. Такой договор либо обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи должны быть заверенными нотариусом и предоставлены в орган опеки вместе с заявлением на разрешение купли-продажи.

Как оформить заявление в орган опеки на продажу дома, квартиры?

Для любой сделки по продаже квартиры, дома или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа жилья невозможна и будет неправомерной, договор будет аннулированным. Законами РФ охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже дома или квартиры, доли в которых принадлежат несовершеннолетним детям, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного. Для получения согласия и разрешения органа опеки, подается соответствующее заявление. Если этого не делать при продаже жилья, опека обращается в суд с иском о признании продажу незаконной и о привлечении родителей к мерам ответственности, предусмотренным действующим законодательством.

Подача документов

Перед оформлением сделки по продаже жилья собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии сотрудника опеки.

Наряду с заявлением и документами сотрудник органа опеки обязан побеседовать с родителями и детьми (которым исполнилось 14 лет) с составлением отчета о результатах собеседования.

К заявлению, с просьбой разрешить продажу жилья, нужно приложить следующие документы: паспорта родителей или опекунов, свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении несовершеннолетних детей, документ материнского капитала, документы о приобретённой жилплощади, где будут предоставлены доли несовершеннолетним детям, документы на продаваемую недвижимость (свидетельство права собственности; кадастровые и технические паспорта и планы; выписку о стоимости жилья), справку об отсутствии долгов, выписка из домовой книги, паспорта детей, которые достигли 14 лет, письменное их согласие на продажу принадлежащей ему доли, справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости, предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

Помимо собеседования представители органа опеки осуществляют посещение по адресу предполагаемого проживания семьи на предмет изучения качества приобретаемого жилого помещения и соблюдения интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

Если дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Для того, чтобы с максимальной вероятностью решение опеки было положительным важно соблюсти следующие простые условия

показать инспектору отдела опеки чистоту намечающейся сделки, убедить его, что вы нашли заблаговременно подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

После получения согласия органа опеки, сделку можно будет реализовать провести в любое удобное время.

Иногда родители пытаются сократить время и не упустить выгодную сделку при продаже и купле жилья и многим рискуют. Они продают квартиру, не дожидаясь разрешения опеки, покупают новое жильё, регистрируют в нём детей и только после этого, подают отчёт органам опеки. Нередко органы опеки не соглашаются с такими действиями и оспаривают сделку в судебном порядке с печальными для продавца и покупателя недвижимости результатом.

Можно ли продать сертификат материнского капитала?

Интернет сейчас пестрит объявлениями о покупке и продаже материнского капитала. На самом деле эти сделки государство признает незаконными. Закон существенно ограничивает возможности потратить материнский капитал. Обладатель сертификата не получает эти деньги ни наличными ни безналично на расчетный счет или банковскую карточку и поэтому снять их и потратить или продать невозможно.

Сертификат запрещено обналичивать, иными словами получить за него тем или иным способом реальные денежные купюры.

Известно, что использовать средства материнского капитала на три конкретные цели: на улучшение жилищных условий (приобретение, строительство жилого помещения, уплата первоначального взноса, погашение основного долга при получении кредита, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья); на образование детей в любом образовательном учреждении на территории РФ, имеющих право на оказание платных образовательных услуг; на формирование накопительной части трудовой пенсии матери, являющейся владелицей сертификата. И важно напомнить, что распоряжаться материнским капиталом как правило можно после трех лет с момента рождения ребенка. Исключение было прописано в новом федеральном законе, касающееся оплаты по кредитным договорам на приобретение или строительство жилья. До этого момента мамам при наличии материнского капитала ничего не оставалось, как ждать три года и только потом направлять его на погашение кредитных обязательств.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал?

Дети в семье, которая расплачивалась за приобретаемое и строящееся жилье средствами материнского капитала получают право собственности на часть жилого помещения. Это относится и к его покупке за счет средств сертификата (в том числе по ипотечному кредиту) и к его строительству или реконструкции.

В любом варианте сделка по продаже дома, в который ранее был привлечен материнский капитал, требует обязательного согласия органа опеки. Лишь в одном случае их одобрение не обязательно, это когда реконструированный или построенный дом за материнский капитал начали продавать после того как детям, которым выдавался сертификат материнского капитала, стали уже взрослыми, то есть достигли 18 лет. В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья - или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется. Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, сособственниками которой выступают дети.

Из всего сказанного, можно сделать следующие выводы:

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства материнского сертификата жилой дом можно продать в любое время.
При его продаже должны соблюдаться требования, установленные законом и направленные на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи.