Управление многоквартирным домом может происходить тремя путями:
- Непосредственное управление владельцами.
- Создание товарищества собственников, жилищного кооператива.
- Наем управляющей компании.
Справка! Когда в МКД больше четырех квартир, появляется обязанность из нескольких собственников помещений создать совет дома (). Он является уполномоченным органом, представляющим интересы всех жильцов.
Состав и председатель совета избираются на собрания из жителей МКД. В обязанности совета дома входят:
Орган подчиняется общему собранию владельцев дома. Если он трудится некачественно, его в любой момент могут переизбрать.
Нужна ли управляющая компания?
Для большей части МКД лучшим вариантом является выбор управляющей компании – сторонней организации, нанятой следить за делами дома. УК подчиняется Гражданскому кодексу. Договор управления является для нее основанием проведения работ в МКД.
Если жители выбирают этот способ управления, то они лично, общим решением, нанимают определенную компанию , которой и передают полномочия по организации различных работ в их доме.
Если жители не могут определиться самостоятельно с тем, какую именно компанию они хотят видеть «у руля», то такой выбор за них может сделать муниципалитет, назначив управляющую организацию принудительно. При желании ее можно будет сменить.
Обязанность компании — заключить с каждым владельцем помещений. Все подписавшиеся из каждого дома считаются единой стороной заключаемого контракта, оказания жилищно-коммунальных услуг. После подписания документа собственники обязаны платить УК за работу.
Чтобы работа приносила желаемый результат, необходимо выбрать хорошую УК:
Преимущества управляющей компании:
- Задуматься самим придется лишь при выборе подходящей организации. Основным преимуществом управляющей компании для жильцов является то, что далее обо всем будет думать и заботиться она, а собственники помещений – лишь пожинать плоды.
- В большом доме можно, взять контроль над ЖКХ в свои руки. Если всё пойдёт хорошо, то подобные услуги можно начать оказывать и другим домам, с чего получать прибыль.
Недостатки управляющей компании:
- За услуги УК нужно платить.
- Если УК недобросовестна или по каким-то иным соображениям задолжает ресурсоснабжающим организациям, есть риск остаться без тепла, воды и света. Но такая опасность есть и при любых других способах управления.
- Если компания разорится, то практически невозможно будет вернуть обратно свои деньги.
- Средства, перечисляемые жителями одно дома, могут уйти на ремонт чужого.
УК нужно поддерживать связь с советом МКД в лице председателя. Специалист организации, закрепленный за конкретным МКД, должен интересоваться, всё ли устраивает владельцев, что требуется изменить или улучшить в состоянии дома.
Эту информацию можно выяснить как по телефону, так и при личной встрече. Особое внимание стоит этому уделять за пару-тройку месяцев до общего собрания собственников по концу года.
Стоит также информировать собственников через председателя по вопросам, не входящим в полномочия совета , если владельцы помещений изъявляют такое желание. Председателю в этом случае нужно обратиться в УК за разъяснениями действий или проводимых/планируемых работ.
Управляющая компания может оказывать помощь при организации общих собраний. Председатель должен сообщить об очередном собрании с просьбой частично делегировать различные обязанности на представителя организации. К ним можно отнести распечатку бюллетеней голосования, протоколов собрания, помощь в подсчёте голосов и прочая.
УК вправе расширить полномочия совета дома и, указав это в договоре управления или протоколе собрания, позволить его членам решать вопросы, не входящие в полномочия совета, к примеру, вопросы планирования на будущий календарный год.
Альтернативные способы управления
Непосредственное — владельцами квартир
Непосредственное управление годится для маленьких домов, каких уже практически не строят. Этот вариант требует постоянного участия в процессах обеспечения жизнедеятельности дома практически всех жителей.
Собирать ради решения любых вопросов владельцев всех квартир – а их может быть до 20 – крайне затруднительно.
ТСЖ и ЖСК
Переходным способом является создание товариществ и кооперативов собственников. Его можно выбрать и для маленьких, и для больших домов.
Решения жителей здесь также важны, но в основном для ключевых моментов содержания дома и прилегающей к нему территории. Многие проблемы могут без привлечения жителей решать уполномоченные на это члены правления ТСЖ .
При такой форме управления жители становятся владельцами дома на правах дольщиков. Они ответственны за утверждение бюджета, определение суммы взносов и платежей, сдачу общедомового имущества арендаторам. Содержится дом на средства из бюджета, который организуют все жители совместно.
Преимущества:
- Собственники сами распоряжаются собранными в фонде деньгами.
- Есть возможность самостоятельно выбрать поставщиков ресурсов и производителей ремонтных работ по внутридомовым сетям, отказавшись от услуг ЖЭК.
- Правление товарищества или кооператива можно при необходимости переизбирать, а также проконтролировать его работу.
- При создании юридического лица представляется не только возможность открыть свой банковский счет, но и участвовать в судебных разбирательствах, если понадобится.
- Есть возможность приватизации земли у дома.
- Помещения в доме можно сдавать в аренду, а прибыль пускать на нужды дома.
Минусы:
- Если несколько жильцов задолжали за какую-то коммунальную услугу от нее отключат всех, так как на дом устанавливается общий счетчик потребления ресурсов.
- Непорядочное правление может ввести в заблуждение доверчивых соседей и растратить накопленными всеми собственниками деньги из фонда.
На видео представлена информация о работе ТСЖ:
Непосредственное управление стоит выбрать владельцам помещений в домах, где их как можно меньше, где каждый уверен в своем соседе и его возможности всегда участвовать в важных общедомовых делах и делать это разумно.
Сегодня организовывать ЖСК или ТСЖ, а также привлекать к помощи управляющие компании предпочтительнее, особенно, если речь идет о домах, где счет квартир идет на десятки.
Товарищества и кооперативы при этом менее стабильны и надежны, чем управляющие компании , так как для организации их работы в процессе управления домом требуется участие большого количества жителей.
Управляющая компания, проверенная и выбранная со знанием дела, подойдет для грамотного жизнеобеспечения дома при минимуме затрат со стороны жителей.
Если в многоквартирном доме нет ТСЖ или ЖСК, то владельцы жилья должны создать совет из числа собственников помещений. Для этого организуется общее собрание по данному вопросу.
Это прописано в законодательстве. Назначение совета многоквартирного дома требуется для создания уполномоченного органа, который будет представлять права всех жильцов.
Избирается совет во время общего собрания. Если владельцы жилья не сделали этого самостоятельно, то местные власти за срок в 3 месяца обязаны организовать мероприятие по выбору уполномоченного органа. Вместе с этим избирается и председатель.
Организация совета является обязанностью каждого многоквартирного дома. Эти и подобные аспекты закреплены законодательно.
Функции органа
Функции совета многоквартирного дома:
- Выдвигает предложения об использовании общего имущества, выполнении работ, содержании и ремонте имущества, составлении документации;
- Представляет владельцам помещений идеи относительно содержания и ремонта имущества;
- Выдвигает свое решение по условиям документов, представленных для рассмотрения на собрании;
- Выполняет проверку предоставленных услуг и работ по содержанию жилища;
- Представляет отчет о своей деятельности.
Зачем нужен председатель
На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.
Он выполняет следующую работу:
- До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
- Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
- Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
- Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
- Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
- Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
- Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Переизбрание
Собственники имеют право организовывать выборы совета. Он работает до переизбрания или при инициативе создать ТСЖ. Любое решение закрепляется документально, после чего начинает работать новый орган.
Совет многоквартирного дома избирают на 2 года, если другой срок не определен на общем собрании. При ненадлежащем выполнении обязанностей жильцы имеют право переизбрать его на общем собрании.
Очное собрание
Сначала необходим сбор инициативной группы, например, собрание по 1 представителю с каждого подъезда. В одиночку действовать можно, но дела будут продвигаться долго. А группа людей быстро добивается своего.
На собрании нужно обсудить важные вопросы благоустройства многоквартирного дома и территории. На мероприятии затрагиваются вопросы ремонта, финансов и договоров.
Главной задачей нужно поставить создание совета. Необходимо составить перечень кандидатов. В итоге издается протокол инициативной группы, которая выражает намерения организовать общее собрание и решить нужные вопросы.
Важно оповестить всех жителей о своей инициативе. Для этого составляется список с гражданами и занимаемой площадью. Потом следует создать объявления с информированием о проведении собрания. Делать это надо минимум за 10 дней. На мероприятии решаются только те вопросы, которые указаны в объявлении.
Необходимо дождаться собрания, где будут рассматриваться важные вопросы. Составляется документ со списком пришедших. На мероприятии происходит обсуждение, ведутся споры.
Решение будет законным, если оно принято большинством голосов. В ходе собрания необходимо назначение совета многоквартирного дома и председателя. Он выбирается только из числа присутствующих на срок – 2 года. В конце составляется протокол по итогам мероприятия.
Заочное собрание
Выборы совета многоквартирного дома на срок 2 года могут проходить заочно. Орган выбирается из числа собственников. Для этого не требуется присутствие владельцев недвижимости. Свое решение жильцы передают с помощью бюллетеня по обозначенному в уведомлении адресу.
Сначала инициатору нужно принять решение об организации мероприятия. Также необходима повестка собрания. Требуется указание кандидатур создания совета многоквартирного дома на срок 2 года.
Потом необходимо изготовление уведомлений со всеми вопросами голосования. Образцы документов можно взять в управляющей компании. В этих бюллетенях каждый собственник жилья должен написать личные сведения, а также указать решение по всем аспектам.
Уведомления рассылаются заказными письмами или разносятся по квартирам. Их обязательно выдают под роспись. По законодательству жильцам предоставлено 10 дней для раздумий и за этот срок они должны принять решение.
После заполнения документ отправляется по указанному адресу. С получением всех бюллетеней происходит обработка и подсчет результатов. Итоги оформляются в форме протокола, в котором указываются все рассмотренные вопросы с решениями. О результатах жильцов надо оповестить не позже 10 дней с конца голосования.
С принятием решения требуется его исполнение. Если кто-то из жильцов видит нарушение своих прав, то он может обратиться в суд. Также можно выдвинуть протест по поводу итогов.
При отсутствии претензий совет начинает работу с управляющей компанией. Заочное собрание намного удобнее. Каждый собственник может в тихой обстановке подумать над каждой задачей.
Организаторы мероприятия спокойно выполняют обработку документации, считают голоса, составляют протокол. Время, предоставленное для голосования, позволяет тщательно обдумать решение.
Подсчет голосов
Для создания совета многоквартирного дома общее собрание должно выполнить следующую работу:
- Принять решение о реконструкции;
- Принять постановление об использовании земельного участка;
- Разработать правила пользования общим имуществом;
- Выбрать лиц, которые будут представителями собственников при составлении договоров.
Решение по таким вопросам будет законным, если за него проголосовало не меньше 2/3 голосов от всех собственников. По другим сферам достаточно 50% проголосовавших.
Работа ТСЖ
Для эффективного управления домом собственники имеют право создания другой административной формы – ТСЖ. В этом случае владельцы помещений несут ответственность за состояние недвижимости и сбор средств.
Тогда будут решаться насущные проблемы благоустройства жилья и территории. Поскольку все люди не могут заниматься бытовыми нуждами, то выбирается правление.
В его работу входит составление плана на год, в котором расписывается получение и расход средств. ТСЖ составляет договоры и защищает права граждан.
К их обязанностям относится организация собраний по важным вопросам, контроль за поступлением денежных средств. Ответственные лица должны подбирать персонал для выполнения хозяйственных работ. Вся их деятельность фиксируется в уставе товарищества.
Вся работа выполняется с председателем. Его права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе РФ. Ответственное лицо назначается из собственников квартир.
Желательно выбирать гражданина с высшим образованием и опытом работы в административной сфере. С председателем заключается трудовой договор, в котором указываются условия и принципы работы.
Так как товарищество считается юридическим лицом, то при смене председателя нужно сообщать об этом в налоговую инспекцию. Деятельность ТСЖ находится под контролем устава, Жилищного кодекса и Законодательства РФ.
Устав создается по итогам собрания жильцов. В нем обязательно указываются условия и принципы управления домом.
Председателем должна обеспечиваться следующая работа:
- Выполнение хозяйственных и коммунальных работ;
- Обеспечение качественных услуг;
- Рассмотрение жалоб и предложений.
Это требует от сотрудника знаний в административной работе, Ведь только с их наличием обеспечивается качественная работа по управлению жилищным хозяйством.
Управляющая компания
Для регулирования жилищных вопросов назначается управляющая компания. Если хозяева помещений не могут определиться с типом управления, то именно такая организация приступает к своей деятельности. Жильцы должны согласовать условия работы. Обязательно оформляется договор, в котором закрепляются все аспекты деятельности.
Выбранная организация на протяжении установленного времени берет на себя следующую деятельность:
- Осуществление работ, благодаря которым помещения будут комфортны для проживания;
- Предоставление коммунальных услуг;
- Выполнение прочей деятельности, относящейся к дому.
Договор составляется на определенный период. Если качество услуг не устраивает жильцов, то они могут расторгнуть договор. Это прописано в Жилищном кодексе. У собственников есть право выбора другой компании. Также они могут изменять способ управления.
Преимуществом работы с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и удобство управления. Но не все положительные стороны реализуются. К тому же есть и недостатки.
Об этом свидетельствуют тарифы, которые постоянно повышаются. Собственники не могут контролировать оказываемые услуги и работы. Процедура смены достаточно сложная.
Какой бы орган управления ни был выбран, он должен ответственно относиться к работе. В его деятельность входит контроль за качеством предоставленных услуг.
Обычно к ним относят поставку и отведение воды, отопление, газ, электричество. Важное значение имеет уборка территории. В зависимости от времени года она выполняется со специальной техникой.
Это нужно не только для чистоты, но и для безопасности жильцов. Для этого нанимаются работники, которые будут следить за определенными сферами. Компания обязательно контролирует поступление оплаты, взносы за капитальный ремонт.
Все возникающие спорные ситуации тоже решаются с ее помощью. В работу учреждения входит контроль за многоквартирным домом и территорией, чтобы жизнь людей была комфортной.
Многоквартирный дом всегда должен находится под контролем. И данный контроль осуществляет Управляющая компания. Однако часто УК и жильцы дома плохо взаимодействуют и мало понимают друг друга. Связующим звеном между ними является совет дома. А над советом стоит его председатель. Выбрать представителя совета не слишком сложно, но чтобы сделать правильный выбор, необходимо знать о том, кто может быть председателем собрания собственников общего собрания и что говорит Жилищный Кодекс о председателе мкд.
Совет дома — это группа собственников жилья в мкд, желающих активно участвовать в принятии решений о доме. По-другому называется ТСЖ. В комитет может вступить любой желающий, однако не все этого хотят. Многие не хотят брать на себя обязательства, так как тех, кто не участвует в жизни дома, исключают из совета.
Совет дома организовывает и проводит общие собрания, собирает предложения и недовольства жильцов для передачи их управляющей организации. Но есть и еще одна должность — председатель совета. Это человек, который подводит черту под предложениями комитета жильцов и передает их УК.
Права председателя
Быть уполномоченным лицом сложно, но во всем есть свои плюсы. Полномочия председателя совета многоквартирного дома составляют небольшой список:
- Подтверждение или несогласование предложений со стороны жильцов. Передача актов в управляющую организацию.
- Введение санкций к людям, отказывающимся оплачивать коммунальные услуги.
- Проведение внеочередных собраний жителей дома.
- Выбор с советом и собственниками недвижимости УК, совместное подписание договора, оговаривание всех условий.
- Обращение в государственные органы при обнаружении нарушений со стороны управляющей компании.
- Управление составом комитета.
Важно! Также представитель совета может быть доверенным лицом собственников квартир.
Помимо того, на что имеет право председатель, есть целый перечень того, что он обязан делать согласно статьям в ЖК РФ:
- Представление и отстаивание интересов жильцов в суде. Отстаивание решения проблем общего имущества дома. Он должен быть готов взять на себя ответственность.
- Слежение за тем, чтобы УК исполняла обещанное, проводила необходимые мероприятия, ремонтные работы, выполняла условия договора.
- Проверка состояния дома каждый месяц.
- Решение насущных проблем, передача их в управляющую организацию.
- Проведение переговоров с УК, оговаривание всех интересов и пожеланий жильцов.
- Утверждать предложения совета дома и вносить свои идеи.
- Облагораживание внутридворовой территории.
Кто может быть председателем
Может показаться, что данная должность достаточно проста и не приносит особых хлопот, зато может принести уважение в обществе, некоторую прибыль и опыт. Однако для того, чтобы быть председателем совета дома нужно не только обладать желанием и качествами управляющего, но и многое знать об обслуживании дома.
Представитель совета должен каждый месяц проверять состояние крыши, подвалов, электричества, водопровода и т.д. Если он не будет иметь необходимых знаний, игнорировать данные проверки, в доме может произойти авария, которая отключит собственников жилья на некоторое время от услуг ЖКХ. После этого совет вряд ли захочет, чтобы этот человек оставался на посте председателя. Поэтому вступая в такую должность человек должен быть уверен, что это в его компетенции.
Есть еще одна поправка: жилищный кодекс утверждает, что председателем совета мкд может быть только владелец помещений в доме. Если даже близкий родственник человека владеет квартирой, он уже не может быть назначен на этот пост.
Подводя итоги можно сказать, что лишь не собственник не может быть председателем совета мкд.
Выборы председателя
После сбора совета нужно незамедлительно проводить выборы на должность председателя и его секретаря (заместителя). Собирать собрание по этому поводу можно когда совет соберет более половины членов (членами являются лишь жильцы старше 16 лет).
Затем выбирается дата и время проведения собрания. Обычно выбирается выходной день, чтобы максимальное количество жильцов смогло присутствовать. Затем необходимо оповестить всех владельцев квартир о проведении собрания. Существует несколько методов: личное приглашение каждого человека; приглашение с помощью личного письма — достаточно затратный способ, но достаточно действенный; объявление на общем стенде. Оповестить всех жильцов необходимо как минимум за 7 дней до проведения собрания.
Важно! На собрание должно прийти минимум 2/3 жильцов дома, чтобы решение считалось достоверным. На встрече проводится голосование. Кандидатами являются все члены совета. Если кто-то очень хочет получить должной старшего по дома, он может обговорить свою программу, чтобы заполучит как можно больше голосов. Необходимо быть готовым ответить на вопросы жильцов.
Затем проводится само голосование. Оно может быть как открытым (с помощью поднятия рук), так и закрытым (с помощью бюллетеней). Результаты обычно всегда подсчитываются сразу и объявляется победитель. Главное помнить, что если ни один кандидат не получил более 50% голосов, голосование не является верным. Избрание придется повторить на следующем собрании.
Когда точный победитель уже выбран, нужно составить протокол и отправить его в государственные органы. После рассмотрения победителю голосование придет удостоверение, подтверждающая то, что он теперь является председателем дома.
Так, выборы председателя подводятся решением общего собрания.
Составление плана по работе председателя
Представитель совета дома должен составить определенный план по работе на месяц вперед. В нем должны быть как обязанности, повторяющиеся ежемесячно, так и новые мероприятия, которые нужно провести.
Ежемесячно председатель должен осматривать состояние дома, закрепляя это в отчете. В случае нахождения в какой-либо области неполадок, об этом нужно срочно сообщить управляющей компании, чтобы не допустить аварийной ситуации.
После составления точного плана он должен предоставлять его совету дома и жильцам. А также в конце каждого месяца он должен предоставлять отчет о проделанной работе за этот период.
Важно! Если жильцы увидят, что уполномоченное лицо отлично справляется со своей работой, они могут обеспечить денежное вознаграждение. Также вознаградить можно и членов совета. Для этого должно быть проведено собрание жильцов, в котором голосуют «за» или «против» денежного вознаграждения.
Если более половины проголосовало «за», то составляется документ, в котором должно быть указано сколько они хотят платить кому-то и претендент на получение оплаты за проделанную работу.
На какой срок избирается председатель?
Выборы проводят обычно раз в 2 или 4 года. Все зависит от выбора домового совета и подтверждения выбранной управляющей компании.
Как переизбрать председателя?
Бывают случаи, когда нужно провести внеочередные выборы. Для этого есть две причины:
- Председатель по своей воле захотел оставить свой пост.
- Собственники жилых помещений считают его недобросовестным, недовольны работой представителя совета, он не выполняет свои должностные обязанности и хотят его переизбрать. Чтобы свергнуть его с поста необходимо чтобы петицию подписала минимум 25 процентов жильцов.
Документ о переизбрании председателя составляется на собрании жильцов и передается управляющей организации. После рассмотрения этого документа и аннулирования удостоверения старого председателя назначается новая дата проведения выборов.
Таким образом, роль председателя совета дома не так уж и проста. Но он очень нужен дому. У этого человека есть много обязанностей, поэтому очень сложно совмещать данную деятельность с работой. Из-за этого бывает сложно найти хорошего управляющего советом дома. Многие люди, которую занимают эту должность забывают, что их главная обязанность — представлять интересы жильцов дома всегда и везде, а не только осуществлять руководство над ними. Именно такие люди и вызывают доверие собственников жилых помещений дома.
