Продать здание без земли можно. Пресса о вас рф

Возможно ли продать дом без продажи земельного участка, на котором он находится? В Земельном кодексе Российской Федерации существуют четко установленные правовые нормы отвечающие на этот вопрос.

Возможно ли продать дом без земли

Часто возникает вопрос, можно ли оформить продажу дома без продажи земельного участка, на котором он находится. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью в виде строений, находящихся на земельном участке, осуществляются вместе с земельным участком в случае, когда у здания один владелец. Правовые нормы, установленные на основании Федерального закона, таковы, что земля и строение на ней связаны воедино.

В понятие недвижимости входит такое имущество, которое напрямую связано с землей. При продаже земли продается и дом. И наоборот - если здание переходит в собственность к другому лицу, та же участь постигает земельный участок под ним.

В тех случаях, когда продается часть здания, одновременно отчуждается пропорциональная ему доля участка земли. При составлении договора на покупку дома, обязательно учитывается земельный вопрос. Если в договоре не прописана передача в собственность земли вместе со строением, он считается недействительным.

В 4 пункте 35-ой статьи кодекса оговариваются исключения из общего правила. То есть, дом и земля становятся не единым целым и не продаются вместе:

1. если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;
2. если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Какие документы понадобятся для продажи дома

Для оформления продажи дома вместе с землей нужно подготовить следующие документы:

1. паспорт собственника;
2. свидетельство на право владения недвижимостью;
3. план земельного участка и его технический паспорт;
4. правоустанавливающие документы;
5. заявление (адресуется в административный центр);
6. постановление, выданное администрацией;
7. юридически оформленный договор на покупку (продажу) строения;
8. акт приёма-передачи;
9. свидетельство о регистрации прав покупателей на приобретенный объект недвижимости.

Как оформить продажу дома - пошаговая инструкция без посредников

Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества. Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно. Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.

Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.

Во-вторых, надо получить на земельный участок:

1. кадастровый план;
2. технический паспорт;
3. технические документы;
4. кадастровый паспорт.

В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.

История, которую рассказали судьям ВАС РФ, весьма проста и бесхитростна, а потому правдива и довольно типична для российской действительности. Суть в том, что предпринимательница Татьяна Горячая купила у районной администрации в Красноярском крае на аукционе магазин, а когда попыталась зарегистрировать право собственности на него, ей отказали. Причина - здание продали без земельного участка. Как такое в принципе могло получиться? Это первое, о чем хочется спросить. Ведь согласно земельному законодательству здания всегда продаются с земельным участком, так как они по сути неделимы. Не может же здание висеть в воздухе!?

Парадоксальности в эту ситуацию добавляет и то обстоятельство, что 2/3 земли под магазином находятся в аренде у той же самой предпрнимательницы, которая его приобрела. Казалось бы, что же тогда мешает признать право собственности на магазин, если и он, и земля под ним в распоряжении одного лица? Неурядица с оформлением документов. На это указала регистрационная палата, куда предпринимательница обратилась с документами о покупке магазина. Получается, администрация не доглядела и не проверила документы на землю прежде, чем объявлять аукцион о продаже магазина.

К сожалению, пренебрежение к документации и вообще к правилам проведения сделок, тоже весьма распространенное являение в местных администрациях.

В сообщении об аукционе говорилось, что магазин стоит на земле, которая находится в госсобственности

Сообщение о проведении аукциона опубликовал в местной газете глава районной администрации Красноярского края. В сообщении говорилось о продаже торгового павильона площадью 370 квадратных метров. Тут же было указано, что здание расположено на участке государственной собственности, который, правда, сдан в аренду.

В сообщении также указана начальная цена имущества - чуть больше 1 миллиона рублей, но без уточнения, включается ли в эту сумму стоимость земельного участка.

Татьяна Горячая заплатила за магазин 3 миллиона рублей

Таким был итог аукциона. Предпринимательница предложила цену в 3 миллиона рулей, и стала победительницей. Затем она подписала соответствующий договор и заплатила всю сумму.

Как выяснилось, большая часть земли под магазином находилась в аренде - тоже у Татьяны Горячей. Договор аренды с администрацией она подписала в 2004 году на 10 лет. Возможно, именно поэтому она и подала заявку на участие в аукционе - распоряжаясь землей, предпринимательница хотела приобрести и магазин, который стоял на ней, чтобы в последующем владеть и тем, и другим.

В регистрации права собственности на магазин Татьяне Горячей отказали из-за нарушений законодательства

Краевое УФРС мотивировало свой отказ так: здание продано по сути без земельного участка, что нарушает законодательство. Почему УФРС утверждает, что здание продано без участка? Потому что участок документально не подтвержден: не сформирован в размере, соответствующем размеру здания, не прошел кадастровый учет, ему не присвоен кадастровый номер.

Так как Горячая уже заплатила за магазин, но получить в собственность его не могла, она обратилась в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и взыскать с администрации 3 миллиона рублей, то есть вернуть свои деньги.

Разные судебные инстанции принимали противоположные решения

Рассмотрев иск предпринимательницы, арбитражный суд Красноярского края ей отказал. Однако 3ААС это решение суда первой инстанции отменил, и у Татьяны Горячевой появилась надежда получить свои деньги обратно. К сожалению, ФАС ВСО лишил ее такой надежды, так как оставил в силе решение суда первой инстанции.

Тогда предпринимательница обратилась с жалобой в ВАС РФ, судебная коллегия которого передала дело в Президиум ВАС.

На суде представитель администрации уверяла, что Горячевой не раз предлагали выкупить участок

По словам представителя администрации, она не просто не противилась решению проблемы с земельным участком, а напротив, стремилась ее решить. Для этого предпринимательнице неоднократно направлялись письма с предложением выкупить участок.

Тогда судьи ВАС напомнили, что с Горячей был ранее заключен и в настоящее время действует договор аренды этого же участка. Зачем же его покупать? На это представитель администрации ответила: регистрация права собственности на здание не происходит из-за того, что не расторгнут договор аренды. Поэтому Горячая будто бы специально добивается возврата денежной суммы. Но выплатить ее сейчас для администрации весьма проблематично.

Администрация признала, что участок не был оформлен надлежащим образом, хотя это необходимо было сделать до аукциона

Представитель администрации не отрицала, что кадастровый план необходимо было привести в соответствие законодательству и оформить участок.

Но если администрация осознавала это, то, по мнению судей, она указала в сообщении недостоверные сведения об участке. На момент аукциона по действующему законодательству земля относилась не к государственной, как было указано в объявлении, а к муниципальной собственности и подлежала кадастровому учету. Предметом сделки может быть земельный участок, прошедший кадастровый учет. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

К такому же заключению пришел и 3ААС. Он посчитал, что договор купли-продажи магазина не соответствует требованиям действующего законодательства и является недействительным в силу ничтожности. С этим в своем определении согласилась и коллегия судей ВАС РФ.

Судьям ВАС РФ пришлось разъяснить элементарное: здание магазина можно было продавать только вместе с землей

На это указывает закон о приватизации государственного и муниципального иумщества. Судьи ВАС поинтересовались у представителя администрации, принимала ли вообще она во внимание положения этого закона. Исходя из статьи 28, спорное здание и земельный участок под ним подлежали совместной продаже на аукционе. Отчуждение здания происходит одновременно с земельным участком. Администрация слабо протестовала, что в ГК об этом не указано.

Иными словами, инертная администрация, выставив магазин на аукцион, не только не подозревала о том, что земельный участок находится в муниципальной собственности, но и о том, что он реализуется вместе с магазином?

В итоге ВАС оставил в силе постановление 3ААС, который, по мнению Президиума, правильно оценил обстоятельства по делу. Теперь районная администрация обязана вернуть деньги предпринимательнице Горячей, так как сделка купли-продажи здания признана недействительной. Своим постановлением ВАС РФ подтвердил практику, которой арбитражные суды придерживались и ранее: реализовать здание можно вместе с земельным участком.

Виктория Цыганкова, Лев Миров

• Имеем ли мы право от имени супруги должника заявить требования о выделении 1/2 супружеской доли в подаренной квартире?
• Как принять имущество на баланс?
• Какие помещения можно считать общедомовым имуществом МКД?
• Как произвести оплату земельного налога и сдать годовую декларацию по земельному налогу?
• Возможно ли продать квартиру, приобретенную в ипотеку с использованием материнского капитала, с целью приобретения новой?

Вопрос

На земельном участке расположено несколько объектов недвижимости(производственная база) принадлежащая одному лицу. Покупатель хочет приобретать имущество по очереди, т. е. не все сразу. Но загвоздка в том, что нежилое здание нельзя продать без земельного участка. Можно ли как-то все-таки, продать одно из зданий без разделения земельного участка?

Ответ

Согласно сложившейся судебной практике, сделки, согласно которым производится отчуждение здания(строения, сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными(Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 ).

Рекомендуем рассмотреть возможность продажи зданий как частей единого имущественного комплекса — предприятия(в состав которого входят все продаваемые объекты), в таком случае вместе со зданием продавец вправе передать долю в праве собственности на земельный участок(соответствующую доле здания во всем имущественном комплексе).

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ГК РФ, ЗК РФ.

« 11. Согласно отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается*.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными*.
Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника(

На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами (частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают , возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка , на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для .

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ , поэтому если продается дом, то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Ситуация вторая - дом в собственности, земля в собственность не оформлена .

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию . Договор аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате. К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер. Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома на основании договора на бессрочное пользование, или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить. В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли (если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести , постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли для конкретной местности, например, в моем районе минимальный участок - это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю , что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая –у дома и земельного участка разные частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости (до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него. В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

1. обозначить границы участка;
2. составить его план;
3. выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов. В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью. В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи.

Можно ли продать земельный участок и дом раздельно?

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Или проще говоря, как всё правильно сделать, чтобы не «попасть»? Сперва надо не «папасть» с покупкой недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, Вы сами понимаете, что ЗК такую продажу запрещает.

Post navigation

Дом находится в собственности, но земельный участок продавцу не принадлежит. Если в собственности находится только дом, а участком продавец владеет на правах аренды, то покупатель, согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности нет.

Как продать дом без земли?

Если дом в собственности,а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить. В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли (если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе. Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе? Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков.

Как подарить землю, а дом на ней не дарить?

На вопросы нам ответит как раз этот Земельный кодекс, согласно которому сделки по недвижимости в виде находящихся на участке земли строений производятся вместе с этим самым участком земли, когда у здания имеется один владелец.Согласно установленным на основании Федерального закона правовым нормам строение и земля, на которой он находится, воедино связаны. Вы удивлены? Почему же тогда мы ответили «да»? Читайте дальше. Итак, в понятие недвижимости входит напрямую связанное с землёй имущество.

Внимание

Когда продаётся земля, то осуществляется и продажа дома. Также и наоборот - когда здание переходит к другому владельцу, то та же участь постигнет и связанный с ним земельный участок. Когда продаётся какая-то часть здания, то при этом отчуждается и пропорциональная доля земельного участка.

Ведь, согласно правовым нормам, собственнику постройки принадлежат и земля под домом, и близлежащий участок. 4. Также отметим, что нужно и важно пригласить специалистов из земельной организации для: - Обозначения границ участка; - Составления плана всего участка; - Заполнения у участка топографической съёмки. Все полученные бумаги следует подать в центр регистрации участков земли, получая на руки оттуда выписку из технических документов.

Теперь все указанные выше и подготовленные успешно документы надо подать в центр регистрации. Оттуда же получается и свидетельство на владение всей недвижимостью. 6. С помощью грамотного юриста у нотариуса составляется и заверяется полноценный договор купли-продажи, после чего оформляется весь акт передачи и приёма недвижимого имущества.

По завершению этих действий продажу можно считать законченной.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Продажа собственного здания находящегося на арендованном земельном участке и как быть с договором аренды земельного участка переоформлять его или можно не переоформлять.

В этом случае, также продаже подлежит только дом, стоящий на земле, мерою такой-то. 3. Возможно ли продать дом, но не со всем участком, а лишь с частью его? Такая продажа возможна. Для этого предварительно необходимо поделить весь земельный участок на нужные части путем размежевания и каждой из вновь образованных частей должен быть присвоен свой новый кадастровый номер и получено отдельное Свидетельство на собственность. Тогда при продаже дома будет продан именно тот участок, на котором этот дом расположен. Но это возможно при соблюдении минимальных размеров вновь образованных земельных участков. Например, в Ленинградской области таким минимумом считается 4 сотки. 4.
Все услуги юристов в Москве Экспертиза договоров Москва от 15000 руб. Оспаривание сделок с землей Москва от 15000 руб. ЗК РФ, Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение1.
При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(в ред.
Однако вот! Внимание! В 4 пункте 35 статьи уже упомянутого нами кодекса присутствуют важные исключения из общего правила. Что же это за исключения? Когда дом с землёй не являются единым целым, вместе не продаются? Вот перечень ситуаций, когда подобное допустимо: - При отчуждении части сооружения, которую на практике нельзя выделить вместе с участком земли;- При случае, когда земля, где здание находится, изымается из оборота. Какие нужны документы для продажи дома? Чтобы оформить продажу дома вместе с землёй, нужно подготовить такие документы: - Паспорт собственника; - Связанное с правом на владение недвижимостью свидетельство; - План участка земли и его техпаспорт; - Все требуемые правоустанавливающие документы; - Заявление (оно адресуется в админ.

Инфо

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продаже обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда: Продавец недвижимости (например, жилого дома, дачи) является и собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.