Инвестиции в рынок недвижимости в любые времена считались наиболее надежным способом их сохранения. Цены на нее в последнее время только растут. При этом необходимо учитывать, что инвестиции в недвижимость относятся к длительно окупаемому способу вложения денег, но приносят стабильный доход после покрытия расходов на приобретение.
Недвижимость как объект инвестиций
Вложить деньги в недвижимость — хорошая альтернатива банковским вкладам, спрос на нее повышается при появлении первых признаков нестабильности в экономике. В последнее время эксперты отмечают повышенный интерес граждан к сектору недвижимости. Потенциальные инвесторы должны учитывать определенные специфические черты недвижимости — в первую очередь, физические характеристики.
Особенности
Куда лучше инвестировать свои средства? Недвижимость можно условно разделить на три категории:
- жилая;
- коммерческая;
- зарубежная.
Спрос на все виды недвижимости меняется, на их стоимость влияет множество факторов.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость считается одним из выгодных видов финансовых вложений, ее можно сдавать в аренду или продать через несколько лет. Чаще всего инвесторы вкладывают деньги в торговые и офисные помещения, а также в гостиницы.
Выбрать подходящий объект для инвестирования поможет сопоставление определенных факторов. После анализа спроса, предложений и инфраструктуры рынка рассчитывается прибыльность и сроки окупаемости объектов разных видов — на основе полученных данных осуществляется выбор.
Средний срок окупаемости торговых площадок и офисов составляет 5-10 лет, возврат инвестиций в торговые площадки и офисы займет от 7 до 11 лет.
Как правильно инвестировать деньги в коммерческую недвижимость? Для этого необходимо знать ее особенности:
- более низкий , по сравнению с жилым сектором, спрос . Это связано с тем, что количество потенциальных покупателей жилой недвижимости в 4-5 раз превышает спрос на коммерческую;
- чувствительность к негативным факторам , которая зависит в первую очередь от подъемов и спадов деловой активности, в кризисный период одновременно со спросом снижается и стоимость недвижимости. Данный сектор отличается узкой направленностью, инвестиции в коммерческие объекты перспективны только при наличии благоприятных условий. В докризисные времена вложения в складские и офисные помещения возрастали в разы, приличный доход могло приносить даже небольшое помещение. Сегодня каждый объект нуждается в детальной проверке перед покупкой;
- соблюдение стратегии инвестирования обеспечивает получение гораздо большего дохода от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано в первую очередь с разницей арендных платежей в несколько раз при одинаковой начальной цене объектов;
- возможность заключения договора аренды при высокой цене на длительный срок , получение высоких доходов от аренды жилой недвижимости возможно только при сдаче жилья в аренду посуточно;
- покупка строящейся недвижимости часто связана с рисками , так как строительство может быть прекращено в любой момент, особенно в кризисные времена. Предпочтение рекомендуется отдавать рынку вторичного жилья;
- коммерческую недвижимость небольшой площади всегда сдать в аренду быстрее и проще , не говоря уже о кризисных временах. Покупка нескольких коммерческих объектов вместо одного снижает риск остаться без арендаторов.
Вложение денег в жилую недвижимость
Для наиболее выгодного вложения инвестиций рекомендуется выбрать объект с наиболее удачным расположением, важную роль играет наличие метро, транспортная доступность, кафе, этажность дома, наличие парковки и видеонаблюдения.
Второй важный момент, на который необходимо обратить внимание, — предварительный анализ востребованности. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются небольшие по площади объекты: малогабаритные квартиры, студии, комнаты.
Инвестирование в жилую недвижимость предполагает покупку одно-, двухкомнатной квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Немаловажным фактором считается также отсутствие необходимости вложений в ремонт и мебель. Гораздо более высокую доходность предполагает покупка жилья класса «премиум», но доступна она далеко не всем.
При наличии на руках суммы, величина которой превышает стоимость квартиры, рекомендуется покупать несколько квартир в разных районах города, общий доход будет превышать прибыль от аренды квартиры «премиум» класса.
С примерами.
Один из самых надежных способов вложить денежные средства — драгметаллы. , что под этим подразумевается, как подсчитать возможные риски и заработать неплохие деньги.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
За последние несколько лет стоимость купленной россиянами недвижимости за рубежом превысила 10 млрд.долл., в 2017-2018 г. в связи с падением курса рубля планируется падение спроса. Колебания курса повлияли не только на стоимость жилья, но и на его содержание, заметно подорожали авиабилеты и развлечения.
Снижение спроса на зарубежную недвижимости отсутствует у россиян, получающих зарплату в долларах и евро, которые и являются основными потенциальными покупателями. В последнее время наблюдается смена приоритетов: если изначально курортную недвижимость в Черногории, Болгарии, Испании было принято приобретать с целью отдыха, то сейчас она рассматривается в качестве выгодного вложения денег. Это считается отличным вариантом диверсификации активов и защиты от рисков.
Кризисные явления в России всегда сопровождаются ростом спроса на недвижимость во Франции, США, Германии и Англии. Активность российских покупателей была зафиксирована уже в конце 2014 года, 30% из них таким способом спешили защитить свои средства от валютных колебаний.
В южных странах (Испании, Болгарии, Тайланде) чаще всего покупают жилье с целью отдыха.
В целом, в 2017-2018 гг. спрос на доходную недвижимость среди инвесторов будет сохраняться, активность покупателей курортной недвижимости может несколько снизиться.
Оценка инвестиций в недвижимость
Для получения информации об объективности вложений используются самые разные методы, позволяющие в совокупности определить рентабельность и прибыльность. Принципиально важно при этом правильно определить рыночную стоимость объекта и грамотно распределить генерируемые денежные потоки. Любое решение должно приниматься на основе анализа и сопоставления этих величин и доходности.
Существует три подхода определения стоимости
объекта:
- затратный – 42%;
- доходный – 28%;
- сравнительный – 30%.
При определении стоимости объекта недвижимости инвестор должен использовать все подходы. На примере можно разобрать однокомнатную квартиру, затратная стоимость которой составляет 1, 6 млн. руб., сравнительная – 1,85 млн. руб., доходная – 2,3 млн. руб.
Рыночная цена такого объекта составит: 1,6Х0,42 + 1,85Х0,3 + 2,3Х0,28 = 1, 871 млн. руб.
Для оценки эффективности инвестиций в недвижимость необходимо учитывать, что стоимость денег сегодня и завтра отличается. В данном случае необходимо составить бизнес-план, ситуация в котором будет просчитана на несколько лет вперед. В доходной части такого плана указываются все арендные платежи за определенный период, в расходной – затраты на содержание объекта и поддержание его в оптимальном состоянии, налоги, проценты по кредитам и т. д.
Самым прибыльным и надежным способом вложения инвестиций считается покупка ликвидного объекта недвижимости, сдача его в аренду и перепродажа по более высокой стоимости.
В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги?
Несмотря на то, что 2016 г. внес свои коррективы в рынок недвижимости, отказываться от ее приобретения не рекомендуется. Покупать квартиру выгодно тем, кто планирует ее сдавать, так как спрос на покупку жилой недвижимости снизился, но увеличился спрос на аренду квартир.
Стоит также отметить, что купленную в кризисные времена недвижимость всегда можно выгодно продать через несколько лет, как показала практика 1998 и 2008 годов.
По мнению экспертов, ожидать благоприятных условий для покупки недвижимости не рекомендуется — такое время может никогда не наступить.
При выборе объекта недвижимости для покупки рекомендуется учитывать следующие моменты:
- коммерческую и жилую недвижимость рекомендуется покупать в небольших городах с потенциалом развития;
- финансовые средства следует вкладывать на срок не менее 3 лет;
- при низких ценах объект всегда можно сдавать в аренду;
- в кризисные времена основное снижение наблюдается на рынке вторичного жилья, после чего явление перекидывается на первичный рынок.
Вкладывать инвестиции в недвижимость в 2017-2018 году можно только при наличии необходимой суммы, не рекомендуется брать банковские займы, особенно в валюте.
Многие люди, имеющие определенную сумму свободных денежных средств, часто сталкиваются с вопросом об их выгодном вложении. Одним из простых способов является приобретение недвижимости. Такое вкладывание средств, как правило, не требует особых знаний и умений. Но в свете экономического кризиса многие эксперты ставят выгодность таких инвестиций под сомнение. Выгодно ли в сегодняшних реалиях вкладывать деньги в недвижимость? В том насколько это хорошо или плохо - будем разбираться в сегодняшней статье.
Преимущества инвестирования денег в недвижимость
Недвижимость по праву считается одним из наименее рисковых вариантов вложения капитала. Даже если она теряет в цене в период экономического спада, то в последующую фазу подъёма эти потери будут компенсированы. Таким образом, в долгосрочной перспективе недвижимость обычно дорожает, а риск большого обесценивания относительно небольшой.
Если говорить о привлечении ипотеки, то выгодной такая операция будет только при получении кредита в российских рублях. Лучше его брать, когда есть возможность оплатить хотя бы 50% стоимости собственными средствами . Тогда можно рассчитывать на то, что доход от недвижимости и инфляция перекроют затраты на обслуживание долга.
Недостатки вложения денег в недвижимость
Недвижимость обладает низкой ликвидностью . В случае острой необходимости быстро вывести капитал можно только при условии значительного снижения цены по отношению к среднерыночной. Речь обычно идет не менее чем о 10% разницы.
Еще одним недостатком инвестирования в недвижимость является высокий порог вхождения , то есть необходимо иметь немаленькую сумму денег. Этот вариант не подойдет для тех, кто хочет вложить небольшой капитал с возможностью делать довложения.
Обслуживание объектов требует затрат . Если в какой-то период квартира не сдается в аренду, то собственник несет чистые затраты, связанные с оплатой коммунальных платежей.
Существует риск полной потери объекта вследствие его разрушения, например, пожара. Здесь можно максимально обезопасить себя, заключив договор страхования с компанией, имеющей хорошую репутацию на рынке.
Прежде чем заключить сделку, стоит приложить максимум усилий для проверки юридической чистоты квартиры . Если договор купли-продажи по каким-либо причинам признают недействительным в судебном порядке, то получить деньги обратно может быть очень сложно.
Инвестирование в недвижимость: что сейчас выгодно?
Самый простой вариант получения дохода - это покупка квартиры с последующей ее сдачей в аренду
. Можно приобрести небольшую квартиру в перспективном городе, в районе с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Такое жилье всегда пользуется спросом: соотношение дохода к затратам по таким объектам может быть очень хорошим. Риск заключается только в возможной порче имущества.
Существенный доход может принести покупка квартиры на этапе строительства с последующей ее продажей после сдачи в эксплуатацию. Доход будет зависеть от того, на каком этапе строительства вложить деньги: чем раньше, тем дешевле обойдется покупка. Такое инвестирование требует меньше временных затрат, чем аренда: купил квартиру и через несколько лет продал ее. Но оно несет в себе риск, что жилье так и не будет достроено. В итоге инвестор не то, что не получит прибыль, но и понесет существенные убытки.
Новострой можно также выгодно сдать в аренду , стоимость такой квартиры всегда будет выше среднерыночной. Но в то же время нужно понимать, что в большинстве случаев собственник получит квартиру с «голыми» стенами, и потребуется немало вложений , чтобы привести ее к хорошему жилому состоянию.
Хороший доход может принести коммерческая недвижимость , но к выбору объекта нужно подойти очень взвешенно. Объект должен находиться в таком месте и иметь такие технические характеристики, чтобы он был интересен как можно большему количеству арендаторов. Кроме этого такое вложение требует временных затрат, связанных с обслуживанием объекта. Можно эти функции передать управляющей компании, но тогда доходность объекта снизится.
Отдельного внимания заслуживает вопрос инвестирования в зарубежную недвижимость . Такая покупка требует наибольшей подготовки. Если нет хорошего понимания рынка недвижимости в отдельных странах, а также хорошей юридической подкованности, то лучше обратиться к профессионалам, которые специализируются на этом. Когда основной целью покупки является сдача в аренду, то, прежде всего, стоит обратить внимание на города, которые находятся на морских или океанических побережьях. Перспективной также всегда считались города с высокой деловой активностью.
Таким образом, инвестирование в недвижимость является хорошим вариантом для тех, кто имеет немаленький капитал, готов к долгосрочному вложению и тому, что вывести средства быстро без существенных потерь не получится. Кроме того, такое капиталовложение требует хотя бы минимальных знаний о состоянии рынка, если говорить о сдаче в аренду жилья. Когда речь идет о коммерческой недвижимости или жилье за рубежом, то операция потребует тщательного изучения и привлечения специалистов. Это позволит свести риски к минимуму и получить максимально возможный доход в современных экономических условиях.
Время чтения ≈ 17 минут
Какие бы доводы не приводили финансисты по поводу других инструментов финансирования, недвижимость – это кров человека, его дом, там он живет и там он растит детей. Жилье нужно будет человеку всегда. Для тех, кто имеет недвижимость, всегда может рассчитывать на стабильный источник дохода. В этой статье мы постарались систематизировать максимум информации о способах дохода с нее. Представлен краткий обзор 18 способов.
Методы получения дохода, основанные на сдачи недвижимости в аренду
1) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно
Самый популярный способ заработка на недвижимости. У любого человека спросить «как заработать на недвижимости» сразу ответит – сдать ее помесячно. Предложений от жильцов достаточно много – Вам нужно только отсеять неподходящих на Ваш взгляд. Сюда можно отнести вариант сдачи комнаты в квартире или в общежитии.
Плюсы:
- Чем хорош этот способ – это минимум телодвижений. Один раз подписать договор с арендатором, и потом раз в месяц приезжать получать деньги за проживание.
Минусы:
- Относительно небольшой доход. Если Вы взяли квартиру в ипотеку, и при минимальном первоначальном взносе – доход от аренды при помесячной сдачи вряд ли будет перекрывать платежи по ипотеке. Идеальный вариант — когда квартира досталась Вам по наследству, ну или вы просто заработали денег без помощи банка.
2) Купить квартиру и сдавать ее в аренду посуточно
Более интересный способ заработка на своей квартире. Предполагает почти ежедневный показ квартир, заселение, выселение и уборку. Наилучший контингент для сдачи квартиры посуточно – это командировочные люди, путешественники. Неподходящий контингент – это любители ночных клубов и другие любители развлекательных мероприятий, который хотят снять квартиру с целью хорошенько повеселиться. Чем еще хороши люди, приехавшие в командировку, так это то, что часто они заселяются не на одни сутки, а на неделю, две, что для них всё равно намного выгоднее, чем жить в гостинице. Это люди, как правило, достойного социального статуса и проблем при проживании они никому не доставляют.
Плюсы:
- Более высокий уровень дохода по сравнению с помесячной сдачей.
Минусы:
- Возможная порча имущества в случае заселения «не той» аудитории. Лучшая аудитория – командировочные люди и путешественники. Они доставляют минимум хлопот и часто снимают жилье больше чем на одни сутки
- Регулярная уборка квартиры и стирка постельного белья
3) Купить квартиру и сдавать ее в аренду с почасовой оплатой
Наиболее агрессивный вариант сдачи квартиры, обеспечивающий максимальный доход. Для использования такого способа желательно иметь офис или еще одну квартиру для проживания рядом со сдаваемой, так как бегать заселять жильцов придется постоянно. Также возможны недовольства соседей по поводу постоянного круговорота людей на площадке.
Плюсы:
- Очень высокий доход. При наличии сильной рекламной поддержке можно сдавать квартиру бОльшую часть дня.
Минусы:
- Возможная порча имущества ввиду заселения сомнительной аудитории.
- Нужно постоянно находиться недалеко от квартиры, чтобы иметь возможность регулярно заселять и выселять жильцов.
- Более частая уборка и стирка постельного белья.
- Возможны недовольства соседей
4) Купить квартиру под хостел
Пришедший с запада формат бюджетной гостиницы, предполагающий аренду койки места в комфортабельной квартире. Количество коек может достигать 10-12. Если Вам на ум приходит общага с большим количеством гастарбайтеров – то это совсем не то. Хостел – помещение с очень хорошим ремонтом европейского уровня и со всеми удобствами, заселяют там, в основном, русских. Большая часть клиентов – командировочные люди и путешественники. Хостел – отличное решение для тех, кому нужно остановиться на ночь, но нет желания отдавать большую сумму за квартиру посуточно. Аренда койки в хостеле в регионах на 2015г составляет 400-500р, чтоб согласитесь намного дешевле, чем в любой гостинице и в посуточно квартире.
Плюсы:
- Очень высокий доход в виду большого круговорота клиентов
- Регулярный доход в виду большого числа коек-мест. Какие-то места всё равно будут заселены, что уже позволит Вам быть в плюсе.
Минусы
- Необходимость делать очень качественный ремонт. Бабушкин вариант для хостела вряд ли подойдет. Также необходимо будет купить несколько 2х-ярусных кроватей
- Возможно недовольство соседей по поводу большого круговорота людей
- Необходимость иметь помощника или уделять этому всё свободное время, т.к. большое количество людей предполагает много работы по заселению, выселению, уборке
- Для качественной работы и максимального заработка необходимо будет регистрировать ИП для выписки командировочных листов приезжим людям.
Недавно вышедшая правка закона о хостелах запрещает использовать жилые помещения под него. Увы:(
Чтобы работать в белую с хостелами придется приобретать коммерческую недвижимость.
5) Купить таунхаус и сдавать его в аренду
Таунхаус – европейский малоэтажный тип жилья, отличающийся высоким комфортом жизни. Для таунхаусов характерно небольшое количество соседей и расположение вдали от крупных районов мегаполиса. Как правило, это тихие укромные житейские уголки на окраине города, в новостроящихся поселках и вблизи лесных массивов. Мы выделил таунхаус отдельно от обычной квартиры, так как здесь есть свои особенности. Его также можно сдавать помесячно, посуточно или с почасовой оплатой
Плюсы:
- Более высокий статус арендаторов – т.к. жилье классом выше
- Есть возможность перепланировки с целью повысить число квартир (распил квартир на студии)
Минусы:
- Более узкий рынок арендаторов – жилье, возможно, придется сдавать дольше обычного
6) Купить коттедж/загородный дом и сдавать его в аренду
Для тех, кто имеет собственный коттедж, также нет никаких проблем получить с него доход в виде аренды. При этом распространены как варианты помесячной, так и посуточной сдачи. При этом стоит помнить, что при сдаче коттеджа помесячно важную роль играет расположение коттеджа относительно транспортных развязок, так как большинство подобных домов строятся за пределами города.
Для владельцев крупных коттеджей также возможен вариант частичной сдачи площадей (в одной части коттеджа жить самому, а другую сдавать) или сдача по-комнатно.
Также есть вариант сдавать коттедж в определенные времена года. Например, летом жить там самим, а зимой, чтобы не пустовал заселять жильцов.
Очень шикарный вариант заработка на коттедже – сдача его на Новый год. Всем наверняка знаком тот ажиотаж с бронированием мест отдыха на этот праздник. А провести Новый Год в красивом и уютном коттедже – очень хорошая идея. Также можно расширить варианты – сдавать компаниям на проведение различных корпоративов.
Плюсы:
- Стабильный доход – сдать коттедж можно в любое время года. Это комфортное жилье на свежем воздухе и изолированность от соседей.
- Вариативность вида сдачи – можно сдать часть коттеджа, можно сдавать по-комнатно, можно сдавать в разные времена года
Минусы:
- Чаще всего коттеджи расположены за пределами города, поэтому тут важна его транспортная георасположенность.
- Наибольшим спросом пользуется жилье небольшой площади — 50-80 кв. м. Как правило, коттеджи имеют намного большую площадь. Решение — заселять несколько арендаторов.
7) Купить или построить многоквартирный малоэтажный дом и сдавать его в аренду
Для тех, кто располагает значительным капиталом, наверняка, оценил уже плюсы инвестирования в многоквартирные дома. При этом здесь можно создать этакий доходный дом, где все квартиры будут сдаваться на условиях найма. Строительство и получение дохода с подобных домов – тема отдельной статьи. Что касается стоимости подобного дома – то есть варианты строительства бюджетного жилья, например из тех же ЛСТК. Самое сложное в этом способе это найти подходящую землю с удобной транспортной развязкой, ну и наличие достаточного капитала.
Плюсы:
- Высокий доход — большое количество сдаваемых квартир обеспечит стабильный доход даже при неполной заселяемости.
Минусы:
- Высокая стоимость начальных инвестиций;
- Возможны долгие поиски подходящего земельного участка? если планируется стройка.
8) Купить недвижимость за границей и сдавать ее по гарантированной аренде
Зарубежная недвижимость уже давно манит своими выгодными условиями российских инвесторов всех мастей, от малых до больших. Сложилось мнение рынок западной недвижимости более надежный и в то же время более доходный.
Как заработать на зарубежной недвижимости, живя при этом в России? Самое простое – это покупка ее с заключением договора гарантированной аренды leaseback . (Впервые метод появился во Франции, поэтому .) Что это за механизм? Вы покупаете недвижимость за рубежом, по своему усмотрению обставляете мебелью, а дочерняя компания застройщика сдаёт ее (по сути это управляющая компания), выплачивая Вам комиссионные, в зависимости от страны 2-6% годовых от стоимости жилья. Чем хорош этот метод – это тем, что подбором жильцов и прочими организаторскими вопросами Вам не нужно заниматься, а надежность зарубежной недвижимости вряд ли вызовет у кого то сомнение.
Недвижимость за рубежом представлена самая разнообразная – это и виллы, и апарт-отели, мини-отели, апартаменты, обычные квартиры, дома на берегу моря. Учитывая высокие курортный спрос в определенные страны, такие объекты вряд ли будут пустовать. Еще одно важное преимущество инвестиции в зарубежную недвижимость – ее цена намного ниже, чем в той же Москве.
Плюсы:
- Фундаментальный инвесторский инструмент – все инвесторы от больших до малых вкладывают (или мечтают вложить) часть денег в зарубежную недвижимость. Это надежно и перспективно.
- Возможность получать бОльший доход, находясь при этом в России путем гарантированной аренды.
Минусы:
- Желательно знание иностранного языка (хотя бы английского);
- Необходимость поездки в место покупки недвижимости;
- Мало информации, касаемо юридических и законодательных аспектов страны, где приобретается недвижимость.
9) Купить номер в российских апартаментах и сдавать его в аренду
На российском рынке недвижимости постепенно набирает популярность апартаменты. Это очень напоминает предыдущий пункт, но только дело происходит в России, с соответствующей, знакомой социальной обстановкой. Апартаменты напоминают обычные квартиры, но, с уже оформленным интерьером. Также здесь все услуги, как и в других зарубежных отелях — консьерж-служба, доставка еды в номер и другие. Более подробно про на них писали в отдельной статье.
Плюсы:
- Стоимость российских апартаментов стоит дешевле соответствующих по размеру квартир;
- Очень высокий сервис на уровне европейских зарубежных отелей;
- Идеальное место для дополнительной квартиры;
- Высокоразвитая инфраструктура района — рядом (и часто даже в самом здании) есть рестораны, бары, фитнес-центры, салоны красоты и др.;
- Возможность сдачу в аренду с помощью управляющей компании, которая сама будет заниматься заселением жильцов в Ваш номер.
Минусы:
- Недостаточно изученный с точки зрения законодательства объект, в частности, пока неприменимы к нему законы 214-ФЗ, и ряд других юридических ограничений.
- Апартаменты являются нежилым помещением, Поэтому, в нем нельзя прописаться.
- Из предыдущего пункта следует, что апартаменты могут быть только вторым и последующим жильем, что доступно очень немногим слоям населения
- Пока еще недостаточно много предложений на рынке, по большей части в Московском регионе.
10) Купить коммерческое нежилое помещение и сдавать его в аренду
Особняком в теме инвестиции стоит коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена самыми различными объектами – склады (теплые и холодные), производственные помещения, нежилые помещения на первом этаже жилого дома, площади в торговых центрах, подвальные, подсобные помещения, цоколи и другие. Зачем люди инвестируют в подобную недвижимость? Ответ прост – на это есть большой спрос. Малый бизнес это основа экономики нашей страны, потому большое число предпринимателей регулярно ищут места либо там где проходимость повыше, или где подешевле, или просто для открытия новых точек.
Плюсы:
- Стабильный доход. Даже в условиях экономического спада можно пойти на временные уступки арендаторам, лишь бы те продолжали снимать помещения.
- Большой выбор вариантов сдачи – помещения можно разбить на несколько и сдавать их частями, что с успехом многими и практикуется.
- В отличие от жилой недвижимости, площадь помещения коммерческих объектов может исчисляться сотнями и тысячами квадратных метров, что соответственно значительно влияет на доход.
Минусы:
- Возможны большие турбулентности на рынке коммерческой недвижимости во время кризиса.
- На помещение большой площади бывает сложно найти арендаторов.
11) Перепланировка помещения с разбивкой на несколько отдельных изолированных помещений меньшей площади с дальнейшей их сдачей в аренду
Метод основан на увеличении числа изолированных квартир в пределах одного объекта, Говоря по просто, есть у Вас однокомнатная квартира – Вы можете сдавать ее как есть, а можете сделать там ремонт, и разбить ее на 2 изолированные квартиры студии и сдавать каждую из них как отдельный объект, что по доходности примерно в полтора раза превышает сдачу обыкновенной квартиры.
Перепланировку можно производить в различных объектах -1, 2, 3х комнатных квартирах, коттеджах, таунхаусах. Здесь есть свои тонкости в плане разрешения на подобные переделки, н все они, как правило, решаются не сложно.
Плюсы:
- Увеличенный доход благодаря образованию несколько изолированных и несвязанных между собой объектов проживания
Минусы:
- Необходимость ремонта, согласования перепланировок
12) Купить гараж/бокс/машиноместо и сдавать его в аренду
Про это писали в отдельной статье (см. ). Этот способ для тех, кто не обладает большой суммой, но, тем не менее, желает приобрести хоть какую-либо недвижимость. Приобрести можно гаражи, гаражные боксы, машиноместа в подземных парковках.
Плюсы:
- Низкий ценовой вход – некоторые объекты в регионах можно приобрести от 200-250 тыс. рублей
Минусы:
- Низкий доход.
Методы, основанные на продаже недвижимости
13) Купить землю и потом продать ее дороже
Один из самых простых способов заработка на инвестициях в недвижимость – это покупка земельного участка. Можно купить землю, подержать ее некоторое время, не прикладывая ровно никаких усилий по содержанию ее, и затем после роста – выгодно продать.
Можно также построить на купленном участке дом, коттедж или даже таунхаус и дальше уже смотреть по обстоятельствам – либо продать готовое жилое помещение, получив значительную выгоду от первоначальных затрат, либо сдавать ее.
Плюсы:
- Большой выбор земельных участков любого типа
- Земля требует минимум внимания, если Ваша цель подержать землю некоторое и продать на удорожание.
Минусы:
- Чаще всего землю приобретают для дальнейшей стройки на ней дома, что, соответственно, требует новых затрат и навыков строительства (хотя бы поверхностных)
14) Купить квартиру на начальном этапе строительства и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию
Данный метод предлагает покупку недвижимости, например, в жилом многоквартирном дома, на раннем этапе строительства. Можно брать как с самого начала стройки, т.е. на этапе котлована или на дальнейших ее этапах. Чем на более ранней стадии строительства Вы купить квартиры, тем выше накрутка выйдет в итоге при сдачи этой квартиры в эксплуатацию.
После того как дом сдан в эксплуатацию, купленную квартиру можно продать, разница между суммой начального инвестирования может доходить в некоторых случаях до 60-80%, но и ждать при этом придется в среднем 1.5-2 года. Стоит также учитывать, что в России велик риск недостроя, даже не смотря на значительные поправки в 214 ФЗ. Есть шанс не получить вожделенную квартиру. Поэтому, наиболее безопасный и главное, быстрый способ извлечения прибыли это покупка квартиры на последних этапах строительства, например, на этапе строительства крыши.
Плюсы:
- Нет необходимости вселять и заселять жильцов. Необходимо вложить деньги на определенном этапе строительства, и далее продать квартиру по гораздо более высокой цене.
- Высокий доход вследствие общего удорожания недвижимости, а также стройматериалов
Минусы:
- Есть риск недостроя.
15) Купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней ремонт и продать дороже
Еще один популярный метод извлечения выгоды из инвестиции в недвижимость – это приобретение недвижимости в плохом состоянии. Бывает так, что в квартире жили, люди низших социальных слоев (наркоманы, пьяницы и т.д.), жизнь которых отразилась и на квартире – везде грязь, ободранные и выцветшие стены, едва живая сантехника, зловонный запах испорченная мебель и т.д. Также бывают случаи, что квартиры продают после многолетнего проживания там пенсионеров (отсюда термин «бабушкин вариант»), что также откладывает отпечаток на состояние квартиры. К этой серии можно отнести очень старую недвижимость, срок эксплуатации которой может достигать много десятилетий.
Такие квартиры представляют особый интерес, ведь сделав там качественный ремонт – можно поднять цену квартиры до среднерыночной стоимости. А если подобная квартира находится в центре – то и выше средней цены по рынку. Сделав ремонт, и приведя квартиру в божеский вид – можно начать сдавать ее помесячно, посуточно, или же просто продав.
Плюсы:
- После сделанного ремонта можно получать стабильный доход как ежемесячно, так и просто, остаться в большом плюсе, при продаже данной квартиры.
Минусы:
- Расходы на ремонт
- Поиск проблемного жилья занимает время, на рынке таких предложений не так и много, и за ними охотятся много риэлторов.
16) Купить залоговую или арестованную недвижимость по низкой цене и продать дороже
Выдавая кредиты, банки зачастую берут в залог недвижимость заемщика. Иногда случается так, что заемщик не в состоянии платить. Тогда залог полностью переходит банку, и тот старается реализовать его по самым бросовым ценам, лишь бы вернуть с этого объекта свои деньги (ту сумму, которую должен заемщик). Процедура торгов довольна запутана, и необходимо время, чтобы разобраться во всех тонкостях.
Плюсы:
- Можно найти недвижимость по цене в несколько раз дешевле рынка
Минусы:
- Необходимо время на поиск объекта и регулярный мониторинг объявлений.
- Приобретение залогового имущества осуществляется с помощью наличных, дополнительные ипотеки здесь не предусмотрены
17) Построить дом с нуля и продать по окончании стройки
Строить можно как дома, так и коттеджи, небольшие многоквартирные дома (при наличие достаточного капитала), таунхаусы.
Плюсы:
- Высокий доход в случае успешного завершения строительства и продажи объекта;
- Возможность пользоваться объектом самому (загородный дом – мечта любого горожанина).
Минусы:
- Надо быть в «теме» строительства, начиная от выбора участка до внутренней отделки.
- Следить за ходом стройки если используете найм строителей.
Нетривиальные способы:
18) Использовать морской контейнер в качестве дома
Относительно новый для России формат загородного жилья, чем то напоминающий обыкновенный бытовки, но более комфортный. Это самый доступный дом, который только можно построить. Но здесь строить ничего не придется, а это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер , например 20 или 40-футовый, сделать внутри ремонт (см. картинку), подключить коммуникации – далее можно жить там самому, а можно даже сдавать, если участок находится вблизи главных транспортных магистралей.
Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000р. Внутренняя и наружная отделка, плюс подключения коммуникаций это еще около 50-80 тыс. рублей. И дом можно сказать готов. Самое интересное это то, что в дальнейшем его также можно переместить на другой участок.
Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок, и начинаете строиться. Вы хотите присутствовать на стройке или, может, сами будете работать в качестве строителя. Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе стройки. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другой участок.
Что касается инвесторского интереса – то, как мы уже сказали, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер вполне можно сдавать, если сделать красивую отделку. Возможно, это аренда такого жилья будет стоить меньше чем в других домах, но, достаточно много есть людей, которые хотят платить за жилья как можно меньше. Этот вариант – идеальный для тех, кто не готов много платить за съем жилья.
Также стоит рассмотреть такой вариант. Допустим, Вы приобрели земли, может даже с помощью кредита, но строиться пока Вы не готовы. Поставьте туда морской контейнер, сделайте небольшой ремонт и сдавайте. Вырученные деньги пойдут на оплату кредита или на дальнейшую стройку.
Сегодня каждый образованный человек знает, что экономическая нестабильность и обесценивание денежных активов могут свести на нет все усилия по формированию капитала и «съесть» большую часть личных финансов. Поэтому многие предприниматели и бизнесмены используют надёжный и безопасный вид вложения средств – . Не секрет, что ликвидное жильё и постройки, на сегодняшний день отличаются наиболее стабильной стоимостью, в отличие от акций, ваучеров и прочих ценных бумаг. Кроме того, они позволяют получать постоянную прибыль, например от сдачи квартир или офисных помещений в аренду.
Недвижимость в России
За последние несколько лет многие объекты недвижимости в России (и это не только элитные дома и загородные коттеджи) стали составной частью рынка инвестиций. Даже политическая и экономическая обстановка в стране не может повлиять на вложения в недвижимость, в любом случае этот вариант остаётся наиболее оптимальным для сохранения собственных средств и приумножения капитала.
Отечественные и зарубежные эксперты в один голос утверждают, что на сегодняшний день вложить деньги в недвижимость является наиболее надежным способом вложения денег.
Однако, вкладывая свои средства в недвижимый объект, важно помнить, что любые финансовые сделки обязательно должны учитывать несколько важных элементов инвестиционного процесса: установленные сроки вложения, размеры и формы вложения, сопряжённые факторы риска и четко спланированная ожидаемая прибыль.
Инвестиции или сохранность денег?
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Особый интерес и ценность на сегодняшний представляют и жилую недвижимость больших городов, поскольку в крупных мегаполисах бизнес процветает намного быстрее. Именно поэтому покупка квартир, домов и прочих коммерческих помещений, которые располагаются в столице или в крупных российских городах и их окрестностях, намного выгоднее, нежели покупка объектов недвижимости более роскошных и дорогих по статусу, например, где-нибудь в провинции.
Вложение средств в коммерческие помещения, торговые комплексы, бизнес-центры и в развлекательные центры – это отличная возможность для сохранения своих средств и для получения прибыли в течение длительного срока. Поскольку благосостояние городских жителей постепенно растет, с каждым годом они могут тратить всё больше средств на приобретение разных необходимых вещей и на развлечения. Вложение денег в недвижимость коммерческого плана приносит прибыль буквально сразу, поскольку здесь задействован мощный оборотный капитал. Таким образом, инвесторы, которые имеют свободные финансы или берут кредит, могут вложить свои средства в торговые центры или развлекательные комплексы.
Инвестиции в жилую недвижимость
Приобретение квартир, загородных домов и коттеджей тоже считается достаточно выгодным направлением для вложения собственных средств. За 20 лет введения частной собственности в России цены на недвижимость увеличились в десятки раз и имеют постоянную тенденцию к росту. Разумеется, были периоды, когда падение цен на жилье было вполне закономерным, например, во время дефолта или в период мирового финансового кризиса. Однако уже через несколько лет они возвращались на прежний уровень, а потом продолжали неуклонно расти.
Вкладывать ли деньги в недвижимость?
На сегодняшний день цены на жилую недвижимость в России растут примерно на 3-5% в год. Таким образом, инвестор, приобретая недорогую квартиру в Санкт-Петербурге (например, за 5 миллионов рублей) может получать неплохую прибыль в размере 150-200 тысяч рублей в год. Если есть возможность сдать эту квартиру в аренду, то через год к этой сумме можно прибавить еще около 200 тысяч рублей (арендная плата 18-20 тыс. рублей в месяц). Таким образом, вложения денег в недвижимость в Санкт-Петербурге могут составлять от 400 до 500 тысяч рублей в год. Разумеется, от этой суммы придется заплатить налог на прибыль от продажи недвижимости и сдачи в аренду, однако все равно доход будет весьма значительным.
Специалисты утверждают, что при лучше всего обращать внимание на небольшие квартиры. Так, наиболее востребованными сегодня считаются типовые одно- двухкомнатные квартиры в обычных домах. Такое жильё чаще всего покупают или продают, а также берут в аренду.
Наиболее выгодным вариантом инвестиций сегодня является приобретение квартиры на первичном рынке (в строящемся доме), поскольку ее себестоимость будет значительно ниже, чем стоимость уже пригодной к жилью квартиры в том же районе. Однако, в этом случае риски достаточно велики. Рассчитать экономическую прибыль в данном случае достаточно сложно по той причине, что практически ни одна строительная организация на сегодняшний день не сдает объект вовремя и запросто может заморозить строительство на год-другой.
Арендная плата от одной квартиры может приносить владельцу дополнительно 7-10% годовых от ее стоимости. Чтобы просчитать в данном случае потенциальную прибыль, важно учитывать все дополнительные траты: коммунальные платежи, обстановка, предметы обихода, налог на недвижимость и прочее расходы.
Инвестиции в земельные участки
Покупка земли – это самое выгодное вложение финансовых средств прошлого века, особенно часто это этим пользовались предприниматели до наступления мирового финансового кризиса. Впоследствии их приобретение стало уже не столь выгодным, по той причине, что до сих пор многие бизнесмены пытаются избавиться от неликвидных земельных участков. Это связано с тем, что в период финансового кризиса были заморожены множество строительных объектов на отечественном рынке загородной недвижимости.
Сегодня, инвестор, который собирается вкладывать свои финансы в землю, должен самостоятельно или с помощью авторитетных источников решить, какие из участков будут пользоваться спросом в будущем, а какие нет. Земельный участок должен быть востребованным на рынке, а сделки купли-продажи с его участием должны реализовываться в максимально короткие сроки. Наиболее стабильными в данном случае являются участки, которые предназначены под индивидуальное строительство и застройки сельскохозяйственного назначения, в особенности, если имеется разрешение использовать их в качестве дачи.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Зарубежная недвижимость с недавних пор является отличным источником получения постоянного дохода. Это могут быть и начальные объекты строительства и уже возведённые здания, которые сразу же после покупки можно сдавать в наем. При этом важно учитывать, что многие европейские страны имеют достаточно низкий уровень экономики, а потому значительно уступают в этом плане крупным российским городам. Даже небольшие вложения в строительство или в недвижимость таких стран может быть достаточно прибыльным для нашего соотечественника.
Однако, риски связанные с покупкой зарубежной недвижимости достаточно велики. Здесь невозможно просчитать все нюансы и увидеть все подводные камни, поскольку страны с нестабильной экономикой имеют достаточно ненадежный рынок недвижимости. От политической и экономической ситуации в этих регионах будет зависеть цена на постройки в течение ближайших лет, поэтому прогнозировать уровень прибыли от будет достаточно сложно.
Выгодно ли брать кредит для инвестирования в недвижимость?
Заработать сегодня стремится каждый человек, а потому возникает вполне резонный вопрос, выгодно ли брать ? Насколько это выгодно для частного инвестора? На самом деле процентные ставки банка достаточно высоки, а рост цен на недвижимость и определенные риски часто не стоят того, чтобы вкладывать кредитные средства в недвижимость. Это что касается частных инвесторов.
Однако девелоперская или строительная компания вполне может взять кредит для инвестирования в недвижимость. На основании статистических данных можно утверждать, что приобретение жилья в некоторых регионах на сегодняшний день является достаточно выгодным предприятием. Так, прибыль от строящейся недвижимости может достигать 200-300% в год. В любом случае определить инвестиционную привлекательность строительного объекта, как источника для получения прибыли, достаточно сложно даже специалисту. Для этого потребуется составление прогноза, в котором будут учтены все тенденции развития недвижимого рынка.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Вкладывать ли деньги в недвижимость? — Сегодня многие инвесторы авторитетно заявляют, что инвестиции в недвижимость являются одним из достойных видов капиталовложения. Есть мнение, что недвижимость постоянно растёт в цене, а потому дает возможность вкладывать средства в неё практически без риска. На самом деле вложить деньги в недвижимость – это всего лишь один из видов инвестиций, которые наравне со всеми другими имеет свою собственную специфику и вполне определенные минусы и плюсы.
Одной из особенностей инвестирования средств в недвижимость является обязательное владение большим первоначальным капиталом. Чтобы приобрести дом или квартиру недостаточно иметь на руках две-три тысячи долларов. Тем не менее, современный рынок недвижимости имеет достаточно развитые механизмы, которые позволяют инвестировать средства в жилье даже мелким инвесторам.
В данном случае речь идет о финансовых вложениях в строительные объекты на ранних стадиях или в некоммерческие помещения. Естественно, что стоимость недвижимости по мере строительства постоянно растет, и прибыль от такого вложения может быть весьма значительной. Достаточно перспективным видом инвестирования является строительство гаражей, складов и их последующая перепродажа.
Такие инвестиции будут стоить на порядок ниже по сравнению с квартирами, а прибыли принесут намного больше. К тому же, если сравнить цены на квартиры и гаражи, получится, что соотношение арендной платы с рыночной стоимостью гаража будет гораздо более выгодным, нежели то же соотношение при покупке квартиры.
Таким образом, вкладывая небольшую сумму в приобретение гаража для последующей его сдачи в аренду, инвестор окупит свои средства намного быстрее, чем, если бы он вкладывал деньги в приобретение квартиры с той же целью. Разумеется, при покупке должны учитываться многие немаловажные факторы, например, специфика региона, качество объектов недвижимости, соотношение спроса и предложения, а также прочие рыночные реалии.
Невозможно сказать и о точности прибыли, так как этот процент довольно размыт и зависит от конкретной ситуации.
Например, однокомнатная квартира в хорошем районе может подорожать всего на 10% за 5 лет, когда как инвестиция в строительство гаража не далеко от новых строящихся домов может принести более 50% всего за год.
Однозначно можно сказать одно, что вложить деньги в недвижимость — это чаще не основные инвестиции, а те, которые совершаются уже на свободные деньги в тот момент, когда их просто нужно куда то надежно вложить ради сохранения. Но бывают исключения, когда инвестиции в недвижимость приносят ощутимый доход за год-два. Но это уже случается относительно редко.
В России жилая недвижимость традиционно рассматривается как один из низкорискованных вариантов пенсионных инвестиций. Однако в последние годы рынок московского жилья заметно просел. Можно ли через 10 лет иметь стабильный доход от аренды или перепродажи квартиры в столице?
Профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник
В настоящее время на инвестициях в жилую недвижимость много не заработаешь. Прибыль от перепродажи сейчас близка к нулю. Доход от сдачи в аренду в 2014 году был в среднем 5%, а теперь – в районе 3%. Через 10 лет ситуация может измениться в лучшую сторону.
Стоит ли инвестировать в жилье, зависит от активов будущего пенсионера. Возможны следующие варианты:
- Если имеется сумма, которую можно заморозить на 10 лет, то имеет смысл вложиться, поскольку сейчас низкие цены и есть надежда, что в перспективе купленная квартира будет приносить хорошие деньги.
- Если свободного капитала недостаточно или рассматривается другой вариант инвестирования, то лучше отказаться от вложений в недвижимость.
- Если уже имеется инвестиционная квартира или офис и вопрос с арендой успешно решен, то продажа при нынешних ценах будет не лучшим решением.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко
Отношение к московской недвижимости как к удачному варианту пенсионных инвестиций обусловлено тем, что в тучные годы цены быстро и стабильно росли, и никто не мог предугадать, что со временем ситуация изменится. Если сравнивать с максимумами, достигнутыми до кризиса 2008 года, то цены на жилье снизились на 54% в долларах. С начала 2015-го московские квартиры подешевели на 16% в рублях: кв. метр сбросил 32 тыс. и стоит сейчас в среднем 168 тысяч.
Ради перепродажи на пенсии покупать квартиру нет смысла. Даже если рынок со временем начнет расти, на былую доходность не стоит рассчитывать. Доходы от аренды тоже не впечатляют: 3-4% годовых – это значительно меньше, чем приносят обычные банковские депозиты. На аренде можно хорошо заработать, если вложиться в коммерческое помещение, но в этом случае легко ошибиться с выбором. Далеко не все объекты инвестиций дают хорошую доходность на затоваренном рынке.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая
Выбрать жилье для сдачи в аренду сегодня сложнее, чем было в тучные годы. В столице очень много предложений, но не все они выгодны с точки зрения извлечения прибыли. Подходящая для арендного бизнеса квартира должна быть рядом с метро (максимум 10 минут ходьбы) и недалеко от центра (в пределах МКАД). Наличие развитой социальной инфраструктуры в жилом комплексе будет большим плюсом. Покупать нужно дешево, оптимальный вариант инвестиций — студия до 30–35 «квадратов» в комплексе апартаментов.
В первую очередь стоит обратить внимание на апартаменты с готовой отделкой от застройщика, в этом случае удастся сэкономить на ремонте. Лучше всего сдавать квартиру с мебелью, это позволит выгодно выделиться на фоне других предложений. На таком объекте можно заработать 20–30% от своих вложений, если совершить покупку на этапе строительства и удачно сдать жилье в аренду.
С коммерческой арендой все гораздо сложнее. Необходимо хорошо знать ситуацию в отрасли предполагаемых инвестиций (магазины, офисы, общепит и проч.). Коммерсантам нынче нелегко живется, поэтому более предсказуемым вариантом является жилая недвижимость.
